2010年沈阳滨河美食街项目评估报告(终稿)

1、,沈阳市 滨河美食街影城项目评 估 报 告,北区何生组：姜洪社 2010/12/12,沈阳城市介绍,沈阳，辽宁省省会，中国十大城市之一，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同时也是我国最重要重工业基地，素有“东方鲁尔”的美誉。沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部。 共辖10个市辖区，一个县级市，三个县。沈阳市市区面积3945平方公里，建成区面积793平方公里，人口1202.6万（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口986万人，市辖区户籍人口613.5万（2009年沈阳国民经济与社会发

2、展统计公报）。,沈阳城市经济指标（2009年）,全市实现地区生产总值（GDP）4359.2亿元。 全年全社会固定资产投资3676亿元，比上年增长22.2%。2009年城建投资360.4亿元，比上年增长26.5% 全年社会消费品零售总额1778.6亿元，比上年增长18.1%。 全年进出口总额65.7亿美元，比上年下降7.7%。 城市居民人均可支配收入18560元，增长9.1%；人均消费支出16447.79元，增长12.1%。农民人均纯收入8752.87元，增长9.0%；人均生活消费支出4807.73元，增长7.0%。 全年地方财政一般预算收入320.2亿元，比上年增长10.0%。,城市区位,距离

3、北京600公里 距离大连350公里,项目所在区域,滨河美食街项目位于沈阳市和平区。坐落于沈阳市长白岛滨堤路（浑河南侧沈阳万科城社区商业）,滨 河 美 食 街,长白岛,项目所在区域,滨河美食街项目位于沈阳市和平区。坐落于沈阳市长白岛滨堤路（浑河南侧沈阳万科城社区商业）,滨河美食街项目概况,滨河美食街项目总建面45000平米。由多个二、三层独栋组成。定位于沈阳最具品质的餐饮休闲中心。 项目北侧紧邻沈阳最大的长白岛森林公园。 项目南侧东侧为沈阳地产标王之一沈阳万科城社区,滨河美食街项目概况,滨河美食街项目主体结构已完工。影城项目由一栋二层楼和三层楼组成，需改造。 滨河美食街招商工作正在进行中，餐饮客

4、户已正餐为主。 滨河美食街项目计划2011年10月统一开业。,影城,项目5公里高端社区,项目5公里常住人口,滨河美食街项目核心商圈为长白岛区域，约75000人，政府规划区域人口为15万。 滨河美食街项目5公里常住人口超过25万。,项目周边商圈,项目动线,项目周边电影院,华臣,铁西万达,太原街万达、 百老汇、新东北,泛华广场金逸,影院规划,影城4个厅（三个中厅、一个小厅)，446座 影城使用面积1692，建筑面积2540平米。,一层,影院规划,票房收益测评及投资建议,影院票房收益测评： 沈阳滨河美食街项目约2011年10月开业，该项目租赁面积：2540平方米，4个厅，446个座位。 1、年度票房

5、= 446座* 40元（平均票价）*5场*365天*18%上座率 = 586 万元 2、年度票房= 446座* 1.16万元/座（年座位产值） = 517万元 注释：1.15万元/座=华臣影城1.92万元/座*60%（修正值） 影院投资建议： 3、建议投资影院类型：社区型豪华影院 4、建议投资总额：500万元 5、票房预估：520万,影城项目投资预算表,因总免租期为12个月，装修期为4个月，自开业期计算第一年免租为8个月。,影城商务条款,滨河美食街项目租赁面积2531平米，15年租期。 租金内含物业费，物业费为0.35元每天每平米。免租期1年。 押三付一。 改造费用由甲方承担,改造工程条款,14.1本合同的具体交房标准以及工程改造事宜，由双方另行签署工程改造补充协议确定。甲方将承租商铺交付给乙方后，以乙方的名义进行所有与后期结构改造相关的手续报批、委托设计、工程发包等工作，上述工作的具体实施由甲方负责。上述工作的具体费用由甲方承担。 14.2甲乙双方应于本合同签署30日内签署工程改造补充协。工程改造补充协包括但不限于以下内容： A.工