某地区项目管理及整体定位管理知识分析(PPT 178页).ppt

1、海口南渡江470亩项目总体定位和房地产发展建议、总体规划和分期构想、房地产发展建议、项目属性定义、市场价值判断、项目总体定位、总体发展战略、核心问题定义、项目属性定义、海口传统以热带滨海资源为卖点，是与三亚不同的典型二元制结构海南岛是全国热带海岛度假胜地省会海口、城市功能完备，生活配套完善，是海南游客的中转站，房地产主要以海资源为卖点，客户由岛内客户和岛外客户组成，呈现典型的二元制结构。 三亚旅游资源优于海口，城市配套稍差，房地产需求呈现明显的以岛外度假投资为主的单一客户结构。 海口、三亚、两小时车、Cancun、夏威夷、巴拉多罗、海南岛、地区、修订图、交通、集、项目属性、地区属性政府没有明确

2、定义该地区的修订图。 该地区从前琼山县划分为海口市，是原海岛居民的居住地，地区认知度较低。 90%的非府城楼盘销售人员不知道项目所在。西海岸、东海岸、美兰机场、椰子海通、滨江西路、府城、20分钟、琼山区、13km、中心区海口新移民，依赖府城老城区。 项目周边范围内能够预想的住宅开发量很少，只有天上人三期和政府订划中的撤除设置区。 目前，项目区划需要迂回进入，通达性差，2008年底滨江西路和椰子海路开通后，将改善该地区的通达性。、府城老城区、滨江西路、椰海街、天上人、绿佳园、海瑞大桥、迎宾路、椰海街、布局小区、本项目、区位、规划、交通大项目与南渡江相邻，区划东侧和南侧被支流包围，可以利用天然水系

3、，区位项目属性、区域属性、内部情况、区域基本指标占地面积约340亩、包围的响水河位于区域东侧，河道宽度约20米、响水河、南渡江、滨江西路面对街道短，显示性不强，周边的邻村和田间、田间成套、邻接关系项目区划临滨江西路约80m，显示性不强。 区划西侧有政府订划中的配置小区，其他方面是农地和村落。 地块的南面和新大洲路上残留着接口。 可以改造为：、布局小区、响水河、新大洲大道、北面村落、滨江西路、滨江西路(建设中)、北面村落、两条修订道路通过地块，在北面的一条修订道路上更加社区化。 两根高压线分别为35kv和110kv，均被填埋。、高压线、企划路、4、5、5、6、6、2、7、7、110kv、35kv

4、、区位、配套、邻接关系、外部资源滨江西路和椰海路的修通大幅改善了区域内交通，被一线江景、天然河流包围，有自己的资源体系，卖二线省会城市海洋旅游资源远离资源，区域认知度低，项目位于海口府城老城区边缘，远离城市中心，是客户认知度低，客户认知度低的相对大型项目，规模大，交通通达性得到改善，项目属性的定义，整体修订和分割构想，房地产发展建议，市场价值的研究判断， 按照项目整体定位、整体发展战略、核心问题的定义、项目属性的定义、开发者目标和世界联合目标的理解、容积率的5年开发周期计算，平均每年消化9万平方米。 海口市场各盘的年平均消化量为56万面，个别楼盘达到年消化8万面的水平。 世联对开发周期的理解是

5、，天上人三期刚突破3000元/秒，开发者要求一期平均价格3800元/秒，体现了对利益的追求，但价格不仅仅是结果的目标。 世联了解价格和利润，五年的开发周期意味着本项目需要快速的现金流回收速度；价格和利润的追求是建立在安全快速的回收基础上的。 从企业战略水平考虑本项目应承担的使命，三亚阳光海岸、三亚阳光海岸、星河传说帕萨迪纳、星河传说旗峰天下、联华国际是有质量追求的企业，擅长质量溢价，但目前在海口还没有形成强大的品牌价值和声誉。联华国际、海南布局三亚阳光海岸三亚擎天柱半岛海口南渡江470亩项目海口西海岸1600亩项目，在联华国际海南加速扩张的大背景下海口西海岸1600亩项目是企业在海南扩张的里程

6、碑式项目，以企业为首，海恩南渡江项目应承担怎样的历史使命？ 品牌引进、品牌创设作品、口碑传播的同时，在企业扩张的背景下，面对扩张的开发支撑压力(团队成长、品牌沉积、资金支撑)，本项目在财务和现金流速方面要求很高，开发者的目标解析、安全、坚实提供快速现金流，价格只是实现的结果，利润在现金流保障的前提下追求最大化，两者要打好平衡企业品牌的基础，实现良好的声誉，锻炼团队，在财务上支持滚动开发和其他项目开发房地产发展建议、项目属性的定义、项目核心问题的定义、项目整体的定位、整体发展战略、二元制的市场判断、市场趋势的研究、全国房地产市场的研究判断海口房地产市场的现状、资本流动性过剩导致的资产上涨、民间“

7、投资潮”的出现、05年、06年、07年、 03-05年居民储蓄储蓄额加快了人均储蓄率的增加，05-07年居民储蓄储蓄额逐渐出现，07年5月居民储蓄储蓄额出现滑坡最大幅度的2.5%，市场现象1 :储蓄搬迁，民间资本积极寻找投资对象固定资产不动产：国家发改委统订： 07年上半年全国商社价格涨幅为14.22%； 全国36个大中城市连续4个月超过1.5%，二线城市全面上升。资本流动性过剩的三大推手：全球流动性过剩长期贸易顺差人民币高压资本流动性过剩导致市场精神的变化，房地产正在从居住资料变成投资产品流动性过剩的本质是市场的钱太多，找不到足够的投资渠道由于经济的加快，实际利率水平长期处于低的状态证券市场

8、和房地产市场已成为民间最重要的投资市场。 全国房地产势头，一线城市土地饱和，地价住房价格高企业，价格梯度带来挤出效应，资金传导到二线城市，07年上半年部分一线、二线城市主要区域平均住房价格(元/平方米)、(深圳关内平均价格20000元/平方米以上)、(北京四环内平均价格) 一线城市和二线城市的价格差距很大，“价格洼地”受资本欢迎：从05年开始深圳房价上涨，到一线城市房价高涨后，首付低、价格增长空间大的二线城市更是受到关注的准入门槛低、价格上涨空间大，所以很多大开发者都选择二线城市未来35年，中国房地产市场价格上涨压力和管制政策压力将全面从一线城市转移到二线城市，全国房地产势头、二线城市地价、房

9、价全面加快，市场进入快速上涨阶段，品牌开发商分割土地：一线开发商资本丰富，实力雄厚普遍认为第二线城市储备土地的有实力的二线开发者(如龙湖、建设等地方领导)在二线城市扩张速度加快的质量、营销、价格也全面受到关注：二线城市市场在前阶段一般是成本敏感的住房价格，发展者的生存之路是以成本管理为主题全国房地产势头、市场快速上涨导致消费者心情变化，房地产作为财富工具存在，重庆现象：房价上涨导致市场产量巨大变化，目前二线城市的极端表现，重庆2007年7月和去年同期的量价对比，二线城市房价快速链反应：对高级消费者来说， 房价的快速上涨对刺激了重复运营商需求的低端消费者来说，房价的快速上涨会加速购房决策过程，因

10、此，现在二线城市进入上涨的道路后，价格向同方向变动，价格越高，需求就越大。 富人重复职业生涯是推动城市房价上涨的根本力量：中国房地产问题是土地资源的再分配富人重复职业生涯刚刚在二线城市(包括海口)拉开帷幕。全国房地产的势头，全国市场正经历着巨大的变化，市场参与者的心情和行为正在变化，资本流动性过剩是本轮房地产势头的根源在短期内难以得到根本的变化，房地产不仅已经作为居住资料，而且作为财富的工具存在，二线城市面临住房价格的高涨压力，“二元制”极为全国市场全国房地产市场对海口房地产市场的现状进行判定，07年海口房地产市场的价格压力被释放，市场价格一齐上涨，07年6月，海口住宅的平均价格首次突破400

11、0元/平方米，07年1-5月，海口住宅的销售额比去年同期增加了79%， 06年烂尾楼改造结束后海口商品住宅销售平均价格和产量(07年上半年的数据)、海口商品住宅销售、竣工和空闲容量(万平方米)、商品住宅市场测量价格同时上涨： 07年6月住宅平均价格达到4057元/平方米，93年后首次达到4000元以上价格上涨的同时，交易量迅速扩大，提高了比去年同期增加了倍数级的供给质量，解除了价格压力： 6年的腐败尾楼改造结束，“国家补贴、负利润销售楼”时代结束，低端供给的减少与整体质量的提高和价格压力的解除息息相关。 海口房地产市场、高端市场领先明显，价格水平开放，二线大厦临海、高质量大厦、三线大厦内陆地区

12、、大盘、一线大厦海景、豪宅、比华利山庄、别墅06年末11000元/平方米07年初14000元/平方米08年初20000元平方米07年中5700元/平方米08年初8000元/平方米，新世界花园，多层住宅06年初3600元/平方米06年末4000元/平方米07年中4700元/平方米，长信海岸水城多层住宅06年初4300元/平方米06年末5000元/平方米07年中6500元/平方米，四季华庭，多层，小高层06年初2900元/平方米06年中3300元/平方米07年初3500元/平方米小高层06年初2300元/平方米06年末2600元/平方米07年3期为3000元/平方米不同价格水平的楼盘涨幅有明显差异

13、，06年以后市场上涨速度明显加快，特别是感觉到岛外客户购买较多的海景楼盘。 今年的出口市场很淡漠，荣区一期的开盘现在9个月已经售出6万平方米，以前海口是想象不到的。 对荣区销售人员的采访显示，在本轮海口住房价格上涨的过程中，以出口为主，拥有强大资源，高品质楼盘处于上涨的地位，充当市场上涨的引擎。 豪宅价格的上涨引起了价格水平的扩大，给其他项目带来了生存空间。 海口房地产市场、当地需求受到刺激，有些楼盘出现了罕见的采购现象，铭盛檀香洲开盘很受欢迎，背后隐藏着什么市场现象，岛内顾客需求受到刺激是二元制顾客结构体系下的必然，这一趋势随着全国房地产势的发展而扩大、海口房地产市场、休假观念转换，外销市场

14、向内陆延伸，二元制市场渗透反渗透，天上人、传统内销楼盘、岛外客户比例快速增加，全国势头带来的需求增加，具有价格水平带来的比价效应，海景已成为外销楼盘的唯一标准受海口房地产市场、资源的限制，城市不得不扩大框架，未来的城市和海难以兼顾，城市附近的海资源非常不足，价格高的企业、城市和海越来越不能兼顾。 这种趋势使未来客户的需求趋于多样化。海口的土地市场，在实际供给量充足的条件下，海口的土地价格急剧上涨，05年海重岛美丽的沙一线海景，06年西海岸一线海景，07年南海大道保税区内陆非都市核心，07年西海岸，07年西海岸，07年海口湾填埋地，05-07部分市场公开转让土地价格。 海口土地市场，大开发商进入寻求扩张，期待市场进一步提升，大量一线开发商进入海口，打算进行二级开发，鲁能：长期地区运营商储备东海岸土地6000亩，盈滨半岛整体开发东海岸椰子风一期。 首次：打算与政府合作开发长流起始区，二级开发首次押金和海口市政府合作开发西海岸长流起始区(至少4000多亩)。打算用长流开发住宅项目。 华侨城：在海口南喷火口设立了开发旅游地的项目，新世界：在海口大量扩张