物业环境卫生管理11.ppt

1、第四章 物业环境卫生管理,韩晓婷 2010-09,第一节 物业环境卫生管理概述,一、环境卫生管理的含义及意义,（一）物业环境卫生管理含义,“物业环境卫生管理”和“环境卫生清洁”,一、环境卫生管理的含义及意义,物业环境卫生管理也叫保洁管理，是指物业管理公司直接监督和进行日常清洁工作，保护物业辖区的环境，防治环境污染，同时对辖区环境定时、定点、定人进行日常生活垃圾收集、处理、清运。环境卫生管理是物业管理中一项专业化的工作。环境卫生管理也可以说是，通过清、扫、擦、抹等专业操作，维护物业辖区所有公共地方和公共部位的清洁卫生，从而塑造物业的文明形象，提高物业的环境效益。,一、环境卫生管理的含义及意义,（

2、二）物业环境卫生管理意义 延缓物业装饰物表面的自然老化和防止人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，取得经济效益。 业主评价物业服务公司的首要标准 社区文明建设的重点体现 物业管理机构评价物业企业的标准之一,二、清洁保养的常用机器与清洁工具,（一）清洁保养的常用机器 1.洗地机（刷地机） 洗地机是一种硬质地面清洗同时吸干污 水，并将污水带离现场的清洁机械，特别 是一些车站、码头、机场、车间、仓库、 学校、医院、饭店、卖场等具有广阔硬质 地面的场所，以机械代替人力的清洁理念 已深入人心。,洗地机1,洗地机2,二、清洁保养的常用机器与清洁工具,2.抛光机 专业用于地面抛光的机器,磁

3、力抛光机,手动抛光机,叶片抛光机,两工位抛光机,金相抛光机,二、清洁保养的常用机器与清洁工具,3.吸尘机 吸尘机是由马达、储物桶、尘袋、吸扒等组成，利用马达转速动力产生空气负压，从而将垃圾碎屑和灰尘吸入箱内的机器。 样式：箱式、桶式、立式、背挂式等， 有家庭用的吸尘机、专业用的吸尘机和特殊 用途的吸尘机等。,吸尘机,二、清洁保养的常用机器与清洁工具,4.吸水机 吸水机主要由马达、储水箱、吸尘扒、滤网盒、防保球等组成，用于吸水的机器，其构成原理和吸尘机相同。 吸水机有单马达型和双马达型，功率不等，水箱的容量多为5070L。还有一种吸水、吸尘一机两用的设备。,吸水机,吸水机,二、清洁保养的常用机器

4、与清洁工具,5.地毯机,地毯机,二、清洁保养的常用机器与清洁工具,6.吹风机（吹干机） 7.高压清洗机 高压清洗机是由高压泵、马达、高压管及射枪组成，是利用马达加压，将水喷出高压吹流，冲洗物体表面的机器。主要用于清洗外墙、地面、车场、厨房等。,清洗机,清洗机,二、清洁保养的常用机器与清洁工具,（二）清洁保养常用的清洁工具,三、清洁保养常用清洁剂和其他卫生保洁材料,（一）碱性类清洁剂 洗洁精 全能水 玻璃水 绿水 烧碱 除油剂 地毯水,三、清洁保养常用清洁剂和其他卫生保洁材料,（二）酸性类清洁剂 强力洁瓷灵 洁瓷灵 洁厕精 漂白水 105石水 盐酸,三、清洁保养常用清洁剂和其他卫生保洁材料,使用

5、常用清洁剂时要注意以下事项： （1）所有强腐蚀性清洁剂在使用前，应先在物体表面淋上清水，再使用稀释至一定比例的清洁剂。 （2）为了安全起见，使用该类清洁剂时，最好进行小范围的试用，观看其效果，然后再决定是否大范围使用。,(三)其他卫生保洁材料 其他卫生保洁材料主要包括高级去污粉、推尘剂、磨光蜡、杀菌消毒剂、空气清闲剂、不锈钢保护油、地台面蜡、卫生球、洁具消毒水、除臭消毒剂等。,三、清洁保养常用清洁剂和其他卫生保洁材料,第二节 物业环境卫生管理机构的设置和职责的划分,一、物业环境卫生管理机构的设置,外包 自管,（一）外包机构的设置 物业管理企业可将所管的物业环境卫生的日常清扫保洁工作包给专业清洁

6、公司，并由专业清洁公司具体实施环境卫生管理工作。这时物业管理公司只需配备12个物业环境卫生检查与监督人员。,一、物业环境卫生管理机构的设置,一、物业环境卫生管理机构的设置,负责以下的主要工作： 制定招标文件、托管合同书等文体。 选择专业环卫公司，并签订环境卫生委托管理合同书。 对外包方的工作质量进行监督和评估 定期与托管者、专业环境卫生管理公司磋商、讨论，以解决环境卫生存在的问题。 经常视察、暗访所辖区区域的环境卫生状况，与区域内各界人士保持联系，听取对环境管理的各种意见。,（二）物业环境卫生自管的机构设置 物业管理公司也可自行设立物业环境卫生管理部门来执行和完成物业辖区的环境卫生管理工作，其

7、机构设置可根据不同的物业类型、区域分布、面积大小、保洁对象不同而灵活设置。 一般情形下最简单的设置是一个公共区域保洁班组，面积大、物业类型多的公司可以设置多个保洁服务班组、高空外墙保洁班组。,一、物业环境卫生管理机构的设置,二、物业环卫管理部各级人员的职责划分,（一）部门经理职责 （二）技术人员职责 （三）公共卫生区域保洁班组长职责 （四）保洁员职责 （五）保洁工具材料保管员职责,二、物业环卫管理部各级人员的职责划分,（一）部门经理职责,做,查,做管理方针、目标和任务、保洁计划、经费预算，安排环境卫生工作,创,听,巡查，每月查各区卫生保洁完成情况，发现问题及时处理。,对外接洽各种保洁服务业务，

8、做好创收工作。,听外包公司和业主关于卫生方面的意见反馈，改进工作方法。,二、物业环卫管理部各级人员的职责划分,（二）技术人员职责,配合 实施,指导 使用,配合部门经理拟定实施物业环境卫生保洁的计划、方案。,随时 检查,协助 监督,指导使用专用的保洁设施、设备。,随时检查、保养保洁设施、机械设备。,协助监督检查保洁项目和区域任务的完成情况。,二、物业环卫管理部各级人员的职责划分,（三）公共卫生区域保洁班组长职责 接受保洁主管监督，按当日的指示，编制公共区域的保洁任务与人员安排。 检查员工出勤和工作情况，做好考核评估工作。 检查或巡查所辖范围内的保洁效果，如人行道、走廊、广场通道及有关厅堂、外墙玻

9、璃及墙身的保洁、地面洗擦、大理石地面打蜡、不锈钢电梯保养及各种灯饰的擦洗、办公楼打扫、公共洗手间清洁等。,二、物业环卫管理部各级人员的职责划分,编制各种保洁物料、用品使用计划。 检查督促员工使用、保养、保洁器具和设备，以减少耗损，控制成本。 观察掌握员工工作情绪，指导、评估员工的态度和工作质量。 做好保洁器具、公共区域水电等方面的使用和维修情况报告。,二、物业环卫管理部各级人员的职责划分,（四）保洁员职责 （1）遵守员工手册，统一着装上岗。 （2）听众领班安排，按规定与标准保质、保量地搞好个人负责区域的卫生保洁工作。 （3）严格按照保洁程序，完成保洁任务，确保保洁成果的持续性。,二、物业环卫管

10、理部各级人员的职责划分,（五）保洁工具材料保管员职责 按时到岗及时巡视仓库物品，发现问题及时上报。 认真做好仓库安全保洁工作，经常打扫仓库，合理堆放货物，及时检查火灾和危险隐患。 负责保洁工所用工具、器材和材料用品的收、发工作。收货时，必须严格按质、按量验收，并正确填写入库单。发货时，一定严格审核领用手续是否齐全，对于手续欠妥者，应予以拒绝发放。,二、物业环卫管理部各级人员的职责划分,发放保洁工具和材料用品时，必须由领班列出清单，经保洁主管审批签字后，方能发货。 物品出入库，都要及时登记，收、发账目要清楚。结出余额，以便随时查核。入账要及时，做到当日单据当日清理。 做好月底盘点手续，及时结出月

11、末库存数量，上报给保洁主管。 禁止私自借用仓库中的保洁工具和材料用品。 做好每月保洁工具和材料用品的库存采购计划，应及时或尽量提前呈报给主管，保证采购及时，库存合理。,第三节 物业环境卫生保洁范围要求和基本措施,一、物业环境卫生保洁的范围,一般物业辖区的保洁范围大致包括： 楼宇内的公共部位 物业区域内的公共场地 生活废弃物收集与处理,一、物业环境卫生保洁的范围,（一）楼宇内的公共部位 楼宇内的公共部位是指楼宇内从底楼（含地下室）到顶楼天台的所有公共部位，包括楼梯、大厅、天台、电梯间、公共卫生间、公共活动场所、过道或公共通道、楼宇公用门窗、楼宇公共内外墙。,一、物业环境卫生保洁的范围,（二）物业

12、区域内的公共场地 物业区域内的公共场地主要指物业辖区内道路、绿化带、公共停车场、室外公共娱乐休息场地。 （三）废弃物收集、处理 生活废弃物收集、处理是指物业区域内的生活废弃物，即生活垃圾、粪便两大类废弃物的收集与处理。,二、物业环境卫生保洁工作的基本要求,即对辖区卫生保洁范围指定专人负责，并明确其保洁清扫的时间、地点，明确其具体任务、内容、频率和质量要求。,物业环境卫生保洁工作的基本要求是“五定”，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。,三、物业环境卫生保洁的基本措施,（一）物业环境卫生清扫保洁的实施原则 扫防结合，以防为主 执法必严，直接监督,小事例1 日本的清洁卫生管理,日本的清洁工年薪

13、为221万日元、大型卡车司机年薪为440万日元，分别折合人民币大致为15.4万元、30万元。 垃圾车大部分都很干净，好像才从洗车行出来一样，明光锃亮。奇怪的是既无异味也不流水。 日本对倾倒垃圾管理极严。可以说到了严厉的程度。垃圾不但要分门别类，每周还限定日期和时间。垃圾袋都有讲究。乱倒处罚力度很大，最高可罚款1000万日元并处拘役。 部分人提议撤销日本公共场所的垃圾桶，以免影响市容。,小事例2 新加坡对口香糖的惩处,虽然新加坡不准吃口香糖已经世界闻名，并被作为环境保护法令严格的代表，但其实禁止口香糖的真正原因并不是会弄糟地面。 1992 年新加坡政府颁布了进口及销售口香糖的禁令，之所以出台这样

14、的禁令主要是因为有一些缺乏公德意识的人四处乱丢口香糖残渣，政府担心它会影响地铁列车和电梯的操作。饱受口香糖残渣之苦的公众也对口香糖表示出了反感。同时也是出于对维护花园城市清洁的考虑。不过，在新加坡吃口香糖并不属于犯法的行为，政府对此也没有作任何明文规定，,小事例2 新加坡对口香糖的惩处,只要你买得到便可以尽情享用。新加坡政府为此做了严格的规定，那些走私口香糖的人将被处以一年的监禁和最高达1万美元的罚款，当然那些少量的携带者不算在内。游客带一些供自己食用也是允许的。 到今年，这项法令实施已快10年了，新加坡人早就习惯了没有口香糖的生活。街上大大小小的商店里根本见不到口香糖的踪影，公共场所基本上也

15、很难再看到口香糖的残渣。 此外，对于公共场所吐口香糖，不仅会遭到罚款，还要被抽鞭子，可以说是惩罚措施相当严厉。,三、物业环境卫生保洁的基本措施,（二）物业环境卫生保洁的基本措施 1.制定物业环境管理制度 （1）物业环境管理制度的制定原则 第一，明确要求 处理生活垃圾应有专人负责，日产日清；生活垃圾要定时收集，定时清运，及时分类，定点倾倒；管理人员要执法必严，直接监督，使物业环境更加整洁、舒适优美。,第二，规定标准 除做到“五定”，“六不”即“不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净”外，还要做到“五无”，即“无裸露垃圾、无垃圾死角、无明显积尘积垢、无蚊蝇

16、虫孳生地、无脏乱差顽疾” 第三，做好计划安排 物业管理企业应制定出清扫保洁工作的每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。 第四，定期检查 物业管理公司可将每日、每周、每月、每季、每年清扫保洁工作的具体内容以记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进度，以自查、互查、抽查等形式进行定期检查。,三、物业环境卫生保洁的基本措施,（2）物业环境管理制度的基本内容 考勤制度 请假制度 工作制度 着装礼仪,判断以下行为是否符合劳动纪律管理规定：,有病没请假，就不上班了； 因为家远，每天允许自己迟到一小会； 领导还没批事假，就提前下班了； 早上9点到写字楼，准备工作； 女员工要束发戴发结； 当班时，卫生扫完

17、了，看一会报纸。,判断以下行为是否符合劳动纪律管理规定：,当班时，遇到同事很激动，大声喧哗、攀谈起来； 当业主或物业使用人打电话投诉后，马上去找主管； 当业主或物业使用人打电话投诉时，与其争辩； 用客梯运送物品； 炎热夏天穿短裤上班。,三、物业环境卫生保洁的基本措施,2.制定定量、定期考核标准 每日卫生保洁操作考核内容、标准 物业区域的人行道、机动车道，绿化区域，建筑物的各楼层过道和通道，楼梯及扶手，生活垃圾（包括垃圾箱内的垃圾），电梯间，男女卫生间等项目的保洁。,每周卫生保洁操作考核内容、标准 建筑物的天台、天井、各楼层公共走廊，用户信箱，电梯表面保护膜，手扶电梯打蜡，共用部位门窗，空调风口

18、百叶，地台表面，储物室等项目的保洁。 每月卫生保洁操作考核内容、标准 建筑物公共部位的天花板、四周墙板，小区级共用部位窗户、公用电灯灯罩、灯饰，地台表面、卫生间、抽排气扇、地毯等项目的保洁。,三、物业环境卫生保洁的基本措施,小练习,垃圾清运（每日、每周、每月、每年） 小区道路清扫（每日、每周、每月、每年） 用户信箱抹擦（每日、每周、每月、每年） 区内公共污水管道疏通（每日、每周、每月、每年） 广场清扫（每日、每周、每月、每年） 储物室清扫（每日、每周、每月、每年） 公共道路清扫（每日、每周、每月、每年） 污水井检查（每日、每周、每月、每年）,小练习,楼道清扫（每日、每周、每月、每年） 化粪池检

19、查（每日、每周、每月、每年） 停车场清扫（每日、每周、每月、每年） 化粪池清掏（每日、每周、每月、每年） 绿地清扫（每日、每周、每月、每年） 楼道清扫（每日、每周、每月、每年） 电梯清扫（每日、每周、每月、每年） 楼道灯抹擦（每日、每周、每月、每年）,三、物业环境卫生保洁的基本措施,3.搞好物业区域的日常卫生保洁工作 （1）日常清扫与保洁 物业区域面积一般较大，要清扫与保洁的范围、项目和内容也较广，除要注意建筑物及其相关设施、设备各个项目和内容的保洁外，还要特别注意道路的清扫与保洁。 （2） 生活废弃物的清除 生活废弃物的清除，应做到及时收集，迅速送到适当地点（垃圾转运站、垃圾堆放场），以便进

20、行无害化处理。对生活,垃圾收集要采用袋装化。 实行生活垃圾的袋装化，至少可以带来以下7个方面的好处： 有利于改变乱倒乱扔垃圾的陋习，培养良好的卫生习惯； 有利于消除垃圾裸露现象，减少空气污染，净化美化环境； 有利于降低蚊蝇虫的数量和密度，减少孳生地； 有利于避免垃圾运输中的散落现象； 有利于减少拾荒现象及辖区（楼）内的治安保安； 有利于垃圾集中分类和处理； 有利于区域内人们减少疾病和身心愉快。,4.搞好环境卫生设施建设 做好环境卫生工作，必须要有相应的卫生保洁设施，这是环境卫生工作得以顺利的根本保证。这些设施主要包括：环卫车辆，如清扫车、洒水车、垃圾运输车、粪便清运车；便民设施，如果皮箱、垃圾箱、垃圾清运站等。 5.做好环境卫生宣传工作，增强居民的环保意识 环境卫生保洁工作，一要经常，二要保持。因此，环卫部在做好卫生保洁工作的同时，要做好环境保护的宣传教育工作，注意提高人们的环境保护意识，把纠正居民不良的卫生习惯与环境卫生管理工作较好地结合起来，使居民和用户自觉地参与到物业环境管理工作中去，在双方共同的努力下，创造出优美、洁净的物业环境。,课堂作业,1、简述物业环境卫生管理的含义与意义。 2、物业环境卫生清洁保养的常