同策2010年1月上海嘉定外冈地块产品定位及地价测算报告.ppt

1、嘉定外冈地块产品定位及地价测算报告,2010年1月,瑾呈：莱蒙祥俊信息咨询（深圳）有限公司,宏观市场现状与分析,本地块属性界定与产品定位建议,区域房地产市场发展认知,地块价格评估与经济效益测算,项目纲要,拿地价格建议,一、宏观市场现状与分析,1.近期国家政策讯息 2.上海政府政策讯息 3.未来政策走向判断,第一部分作用和意义： 房地产的发展拥有其自身的规律和特点，本部分的作用就是要从宏观上把握房地产发展形势，认清国家及地方的政策倾向，做到未雨绸缪，尽量规避开发风险。,近期国家层面政策讯息,调控政策逐步升级: 临近岁末，中央房地产调控政策密集出台，从国家层面控制房地产的过快增速。,政府对楼市的宏

2、观调控加紧了步伐，一系列政策出台构成组合拳；继国四条之后，又发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，紧接着，央行又宣布上调人民币存款准备金率,2009.12.9,2009.12.14,2009.12.17,2009.12.27,2010.1.10,2010.1.12,取消营业税优惠政策,国四条,国11条,存款准备金率 上调,五部委 土地新规,“温4条”,温和,严格,各类政策下的市场表现,重点关注：国11条细则解读,通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。,二套房首付不低于40

3、%,通知还要求,要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。,须一次性公开全部房源,明码标价,“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”,这是通知中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。,首次提出规范“央企”投资房地产,通知中提出，要进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。,落实地方政府责任,国11条政策目的,目的一： 房地产行业做为支柱产业的地位不会动摇，在

4、经济回暖但并未全面开花的情况下，政府不会压制，而是促进其健康稳定发展。 目的二： 提高首付，遏制炒房和投机行为；同时放宽利率，表明针对楼市态度有保有压；打击投机，保护自住需求和改善性需求， 目的三： 此次调控的举措主要是打压部分一线城市房价的非理性上涨，防止泡沫过分放大而引发楼市的崩盘。 目的四： 增加住房建设用地供应，从源头上解决问题。加大力度保障房和中低收入人群住房建设，扩大土地供应，促进房产经济收益人群覆盖面。,国11条政策目的,提高首付后各银行反应,四大国有银行中，工行已全部暂停第二套改善型住房贷款审批。申请第二套房贷一律要首付4成，但利率仍可以打8折左右； 农行、中行、建行则对第二套

5、住房贷款标准也进行了微调，属于改善型住房的依然可以获批利率下浮30%，但首付由此前的2成提高到4成。,深圳发展银行早已全面停止了第二套改善型住房贷款审批，所有第二套住房贷款，一律要求首付4成、利率上浮10%； 广发行尚未停止第二套改善型住房贷款审批；华夏银行改善型住房仍按第一套算； 民生银行二套房贷利率最低打7.1折。,国有银行,股份制银行,注：各大银行对第二套房贷审批执行标准松紧不一，大部分银行已暂停改善型住房贷款的审批。,9,温家宝:加强市场调控 一季度要抑制投资性购房,国家领导人对高房价的关注。,(一)加强形势分析，搞好宏观调控。 (二)抓好经济运行调节。 (三)解决好群众生产生活问题。

6、 (四)促进房地产市场平稳健康发展。加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房。 (五)强化安全生产管理和维护社会稳定。 (六)进一步做好农业农村工作。,调控背景下的全国市场表现,元旦节后第一周(1月4日-10日)主要城市购房需求继续锐减，楼市成交面积普遍出现下滑。全国31个重点城市中，成交面积环比下跌的有23个城市，占74%。其中，9个城市环比跌幅超过40%。其中，成都跌幅最大，为93.5%。 二手房市场，12月份四大城市（北京、上海、深圳和广州）市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。,北京,成都,天津,杭州,上海政府的调控动作,针对“国四条

7、”细则出台。2009年12月，上海市政府发布了关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见。 处置闲置土地、督促开工。2010年1月8日，上海市规划和国土资源管理局将会同相关区政府收回一批闲置土地，督促一批开工。目前8幅闲置地块已进入处置程序。,成交量下降，价格走低,近一个月上海市商品住宅成交状况,上海楼市（1月4日-1月10日）一手房二手房成交量都非常“惨淡”。 上海楼市新房（除动迁配套房以外的商品房）成交面积为17.09万平方米，与上周相比减少了16%，仅是去年平均成交量水平的一半。均价也下跌16%。 二手房更是自去年12月份以来，处于“休眠期”。购房者的购买力与购

8、买意图虽然强大，但优质房源在09年被基本透支。,注：数据更新于2010年1月18日,上海房地产市场成交规律,调控产生效果尚需时日，目前低迷更多源自周期性和心理预期,通过近几年的商品房成交情况来看，由于春节假期的缘故，年初的1、2月份向来是一年中成交的低谷。 3-5月份的小阳春能否到来以及能持续多久是一年楼市成交的关键所在。,2010上海楼市何去何从,2009年，对上海楼市来说，是充满争议、喧嚣、狂热的一年。市场由一季度的复苏，到二季度的回暖，再到三季度的高温，结尾于四季度的高危。2009年末房地产调控新政再次发力，到底2010楼市走向如何？,2010年房价将以盘整为主,2009年房价的过快上涨

9、，也提前消耗了后2年的增长空间，2010年的上海成交量或萎缩。但经济回暖，大环境的相对稳定，房价要往下走也是非常困难。因此可以认为：2010年房价将高位盘整。,城郊置业成为新选择,上海房价的疯狂上涨，已经将购房者不断逼向外围区域，如嘉定、奉贤、松江等城郊新城，甚至昆山、太仓等地区，目前这些区域已建成大片居住区，配套设施相对完善，这些区域或成为年轻人置业的重要选择。,世博会主题年,可以预计全年度各家开发商也会充分利用世博会商机推广推销楼盘、品牌。城区部分区域及工地将停建、缓建，市场实际供应量相对于往年会偏小，供需矛盾可能更加突出。,总体而言，2010年的上海房地产在世博会主题影响下，基本会维持比

10、较稳定的状态，房价将保持平稳和盘整格局，房价快速上涨的概率不高，但也不太可能出现明显下跌，2010年房价将以盘整为主。,成交量将有所放缓，但价格仍将维持在高位，2010将会在调整中保持稳定，不会出现大幅下跌。,下阶段趋势总结,09年的价格涨幅已超越了市场预期，随着泡沫化急剧上升，政府不得不转变之前的经济刺激计划，相关政策收紧， 2010年的房地产市场不确定因素增加。,宏观层面,上海层面,本轮调控收紧意图明显，通过税收政策、打击投机、土地政策和保障房政策四个方面来全面调控，从紧同时在利率方面并没有给出明确的要求。,二、区域房地产市场发展认知,4. 区域市场未来3-5年供需分析,区域市场,外围市场

11、,1.嘉定区整体市场发展情况 2.重点区域发展情况及个案分析,+,3.外冈镇市场发展认知,第二部分作用和意义： 本部分的目标是了解项目所在地的房地产市场发展现状，分为外围市场和区域市场两部分，主要内容在于对市场分析的准确度和客观度，最终目标是为地块的产品定位提供有效的市场支撑，,16,嘉定整体市场情况,板块划分、价格水平、供销格局、产品类型,区域板块的划分与楼盘分布特点,老城区板块,安亭板块,南翔板块,嘉定新城板块,目前嘉定区域主要板块如下：,老城区板块 嘉定新城板块 南翔板块 安亭板块,各板块在售项目数：,嘉定新城目前为嘉定的热点及重点发展板块，而北部相对冷清。 本地块位于安亭汽车城板块的西

12、北部。,结论：,09年嘉定区商品房各月度供销价格变化趋势,嘉定整体市场价格水平,2010年各产品线最新成交价格,嘉定区商品房均价从年初的7422上涨到了年末的10167，年涨幅为40%。,1月份成交产品中，公寓均价为13372元/平米，联排均价为23196元/平米。,嘉定区目前余量统计：,结论： 2009年嘉定区月均供应1580套成交2104套，供小于求的局面较明显，但随着刚性需求的释放以及投资需求的有效抑制，2010年的嘉定市场整体供销格局将保持基本平衡，不会出现大的波动。,2009年全区各物业类型新增总量：,2009年全区各物业类型消化总量：,年度：18958套 186.36万平米,月均：

13、 1580套 15.53万平米,242.76万平米 25247套,月均： 2104套 20.23万平米,2009年嘉定区月度面积供求比图,嘉定整体供销格局,主流产品及畅销户型的分析,结论： 纯公寓项目占到了在售项目的61%以上，户型均面积为96.6平米，总价水平约120万左右，别墅项目为11%，以联排为主，户均面积为249左右。,嘉定区目前共有92个在售项目，其中：,各类型成交情况：,21,嘉定新城发展现状及个案分析,嘉定新城的定位,规划范围约200平方公里，规划人口80-100万人 由嘉定新城主城区、安亭辅城和南翔辅城组成的组合城市。,以汽车产业为核心，旅游业、房地产业、商贸物流业同步发展。

14、,项目分布情况,龙湖郦城,嘉宝紫提湾,风荷丽景,新城金郡,保利湖畔阳光苑,盘古天地,保利家园,鼎泰地块,中信泰富地块,好世马陆项目,绿地地块,双丁路温泉路地块,A11-4地块,A15-1、B05-1地块,C10-6、C14-2地块,分布特点： 区域已推土地多集中于11号线沿线及沪宜公路沿线。 在售项目： 盘古天地、龙湖郦城、保利湖畔阳光苑等 待售项目： 嘉宝紫提湾二期、风荷丽景、新城金郡等 主要产品： 公寓、别墅,数量多，体量大，多为综合性项目，分布以轨道沿线为主。,各项目经济数据表,嘉定新城未来预计有200万方的住宅体量，区域大牌开放商云集，容积率的相近使得未来区域内同质竞争无法避免产品类型

15、两极化比较严重小高层+联排是新城市场上最普遍的产品线。,盘古天地,项目10月份推出600套高层公寓，整体成交均价为13039元/平米，目前报价16000-18000元/平米,盘古天地于10月正式上市推出600套房源，至今成交均价13039元/平方米，目前剩余为高楼层房源，对外报价约16000-18000元/平米。10年至今成交16套，月均去化量仅0.64，相比于09年8.12的日均去化量大幅下滑。如今惨淡的市场已无法支撑该项目一路走高的均价，如今成交均价持续走弱销售堪忧。,近10周成交走势,保利家园三期,保利家园三期公寓10月17日开盘，已售452套，均价12707元/平方米 目前报价1300

16、0-14000元/平方米以上,新房源10月17日开盘推出三期11-18层4栋小高层、高层：1#、2#、5#、6#楼，开盘优惠1万基础上再打99折，目前基本售罄，均价12707元/平方米；09年日均去化量5.96，10年后仅成交1套，成交下滑明显。,近10周成交走势,保利湖畔阳光苑,保利湖畔阳光苑2009年12月2日推出372套居住房源，总面积44369平方米，09年日均去化量5.81，10年后仅成交2套，成交明显放缓。成交均价为13841元/平米。 该项目未来推出的小高层，贵宾卡制度总价减1万，总价打99折，优惠措施也显示出对未来的担忧。,下批房源预计在2010年2月6日开盘，未来开盘2栋小高

17、层公寓报价14000-14500元/平米，目前已成交部分均价在13841元/平米,近10周成交走势,龙湖蓝湖郡,9月24日推出141套之后，已成交131套，成交均价22000元/平米；11月23日新推出81套联排，成交24套，成交均价26141元/平米。,09年10-12月周成交走势,在售产品为联排别墅，对外售价为28000元/平米,09年月供销成交走势,风荷丽景,目前正在工程建设中，2010年会推出一期部分别墅产品。,住宅组群由10栋多层叠加式住宅、2栋多层双拼叠加式住宅及9栋低层联排式住宅组成。,东临裕民南路，北至宝塔路，南临伊宁路，西至永盛路，属于商住用地，分为1-3，D13，D12三个

18、地块。,西部D12,位于整个基地的西侧，由两栋公寓式办公楼及10栋短板式高层住宅组成，户型以两室两厅小户型为主。,中部D13,位于基地中部，东邻富蕴南路，西靠德富路，四组短板式和四栋点式住宅组成，八栋住宅沿基地周边布置。,东部1-3地块,2010一期推出项目，具体体量及推盘时间未定,鼎太项目经济指标,鼎太项目占地6.5万方，建筑面积21.6万方，以商业广场为主，高层公寓约4万方，公寓预计将于2011年1季度上市。,鼎太地块,中信泰富嘉定新城项目,中信泰富为综合性开发项目，总体量53.8万方，预计首期公寓将于2010年4季度上市。,地块经济指标,11号线嘉定新城站距离本地块400-500米远,绿

19、地双单路项目,绿地双单路为纯住宅项目，总体量15万方，预计项目首期将于2011年1季度上市。,好世马陆项目,好世马陆项目总建19万方，集住宅、商业、soho办公为一体，公寓体量8万方，预计首期公寓将于2010年3季度上市。,好世马陆项目经济指标,嘉定新城未来供应量统计,未来嘉定新城供应量公寓产品达到了171.5万平米，别墅产品为10.5万平米。 短期内，嘉定新城公寓竞争仍旧激烈，但低密度产品稀缺，仅有4个项目有推出，分别是龙湖郦城、风荷丽景、绿地双单路和A11-4地块，共计10.5万平米。,公寓：171.5万平米 别墅：10.5万平米,35,老城区发展现状及个案分析,区域在售项目较少，但未来待

20、售项目数量较多，多分布在11号沿线各站点。,板块特点,嘉定老城与新城出让土地数量不平衡，老城供应量远小于新城。,嘉定新城,老城,嘉怡别墅,09年嘉怡别墅价格走势,09年全年至今去化共计0.51万平米，09从6月份开始有成交，均价从6月份的12447元/平米上涨到11月份20676元/平米，09年12月份至今尚未有成交。,目前在售为其联排产品，户型面积在220-240，对外报价20000。,新城悠活城,新城悠活城，总体量17.8万方，住宅14万方，由18-24层的小高层组成。,天居项目,天居项目位于嘉定工业园区，区位较偏，住宅建筑面积16.6万方，潜在的别墅供应量预计有4.3万。,日月光项目,日

21、月光项目占地41.5万方，总建面积82.5万方，是一个集办公、商业、住宅、公寓式酒店为一体的大型综合项目,步阳项目经济指标,步阳项目体量13万方，为精装修公寓项目，户型面积偏大，以舒适型大户型产品为主；,步阳北水湾项目及保利政路地块,保利项目分为两块地块，其中一块1万方的地块将建别墅，另一块2.9万方地块将是商住办混合体。,保利项目经济指标,老城区未来供应量统计,未来共计推出83.8万平米公寓产品，竞争激烈，2011年前后是集中上市阶段。,城区别墅用地日趋减少，未来共计推出7.9万平米别墅产品，城区别墅市场的稀缺价值将在后市中得到有效体现。,43,南翔板块发展现状及个案分析,板块定位,南翔板块

22、：规划40平方公里，人口15万，定位以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海中心城疏导人口，形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城区。,南翔板块位于上海西北方向，是连接嘉定和市中心的重要门户。,上海的西北位置 嘉定区南翔临近外环线 车行距离：,距中环线：8公里 距号线：公里 距人民广场：22公里 距徐家汇：22公里 距中山公园：19公里 距虹桥机场：18公里,距中环紧邻8公里的南翔，随着轨道交通、道路交通建设与市区的距离逐渐缩短；因为大虹桥的建设城市中心的西移，南翔作为中环板块定位确认无疑。,项目分布,南翔板块,上隽嘉苑,金地

23、格林世界,宝华栎庭,华润项目,长实项目,中冶祥腾广场,骏丰嘉骊花园,朗诗项目,作为新起的居住板块，区域内有多个大型社区，未来供应体量也较大。,上隽嘉苑（公寓部分）,又名路劲逸隽园，12月以来成交均价约13000元/平米，预计2010年下半年会推出部分公寓产品。,09年公寓月成交走势,2009年12月-2010年1月公寓周成交走势,上隽嘉苑（别墅部分）,09年3月份曾推出200余套联排别墅，当时售价约15500元/平米，至6月份已全部售罄。12月12日拿到49套预售证，目前暂未上市，对外报价20000元/平米。,2009年12月-2010年1月别墅周成交走势,09年别墅月成交走势,金地格林世界（

24、公寓部分）,09年公寓月成交走势,2009年12月-2010年1月公寓周成交走势,金地格林世界2009年与4.5.7月三次推盘，12月以来成交均价20000元/平米（含1500元装修标准）。,金地格林世界（别墅部分）,09年别墅月成交走势,2009年12月-2010年1月别墅周成交走势,金地格林世界12月推出42套水岸联排，12月以来联排成交均价35000元/，独栋成交均价42000元/ ，预计2010年初会推出新房源。,中冶祥腾城市广场,09年10月开盘已售磬。成交均价13600元/平方米。据悉该项目在2010年6月还有一批房源上市。,09年公寓月成交走势,2009年12月-2010年1月公

25、寓周成交走势,51,骏丰嘉骊花园,骏丰嘉骊花园， 12月至今均价17336元/平方米，目前仅有少量房源，报价18000元/平方米。,09年公寓月成交走势,2009年12月-2010年1月公寓周成交走势,52,宝华地块,地块定位：走城市精品住宅路线,53,朗诗地块,走科技住宅路线，核心卖点是恒温恒湿、低能耗高科技的精装住宅。,地块定位：,54,联排、类独栋别墅,高层,8层花园洋房,6层花园洋房,物业配套,公寓式酒店+底层商铺+会所,华润地块定位目标：打造南翔文化精品住宅,55,注：平面图和数据来自长实地块规划公示方案,长实项目形象策略：依托强势开发商品牌,56,南翔板块未来供应量预估,注：上述供

26、应量不含未出让土地供应数据 单位：万平米,南翔板块公寓部分未来供应量为112.3万平米，别墅部分供应量为19.5万平米，预计未来每年推盘量约3-4万平米，别墅市场竞争程度小于公寓市场。,57,安亭板块发展现状,以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交通枢纽建设为动力，进一步延伸汽车产业生态链，形成具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区。,安亭板块定位,项目参数：,安亭板块,安亭名邸,魏玛原墅,澳丽映象,莱茵小镇,安亭名邸,近期安亭名邸成交价格走势,09年10月份推出5.4万平米，至11月份基本销售完毕，12月份推出剩余3.55万平米，项目总体成交均价为10240元/

27、平米。,已成交615套，成交均价10240元/平米，目前对外报价14000元/平米,安亭新镇,09年至今公寓部分成交价格走势,公寓部分：纵观近期成交价格走势，安亭新镇公寓价格维持在8000-9000，波动不大，目前可售房源较少。,当前网上可售体量约5万平米，远期将推出公寓及别墅产品，共计约40万平米,别墅部分：安亭新镇别墅价格从年初的10000出头涨到了16000左右，涨幅明显。,09年至今别墅部分成交价格走势,安亭板块未来供应统计,安亭板块公寓及别墅部分目前可售总量不多，但由于安亭新镇项目后续体量较大，区域未来的年供应量应维持当前的水平，约年均4-5万平米。,62,外冈区域市场认知,外冈镇市

28、场属性界定,外冈镇现状,1. 老镇区，百安公路以东，外钱公路两侧，为外冈老集镇地区，多层居住区与村民居住点混杂分布。 2. 外钱公路以北新建成片集中式村民居住点。（保留） 3. 瞿门路两侧新建外冈新苑多层居住区。 4. 外钱公路以南，百安公路以西，兰郡新苑中高档别墅区。,3,2,4,1,1,2,3,4,外冈镇位于嘉定西侧边缘区，北与太仓接壤、西与昆山交界，总人口约3万人，区域特点如下：,外冈镇规划,近期开发街坊（20092015年） 老集镇片区的升级改造和保护 外钱公路以北外冈新苑二期等动迁住宅建设并加强公共服务设施的配套 外钱公路以南片区住宅建设及居住配套设施的建设 中期开发街坊（20162

29、020年） 进一步推进老集镇片区的升级改造，将其建设成为外冈镇区的居住服务中心 推进外钱公路以北片区内工业用地和村镇居住用地的改造，改善居住片区的整体生活环境 远期开发街坊（2020年以后） 镇区西侧吴塘以西为远期发展备用地。远期建设的重点是镇区商务办公服务中心的建设，包括商务办公、商业服务等设施。 远期阶段开发建设逐渐由外延式转向内涵式，着力于改善镇区环境，塑造新市镇特色，提升居住品质，发挥城镇的综合服务功能。,道路系统 干路、次干路和支路三个等级 两横两纵格局：两横为恒飞路和外钱公路，两纵为沪宜公路嘉松北路和百安公路。,外冈镇房地产市场,区域在售项目分析,兰郡名苑为区域唯一在售项目。,占地

30、：472亩 总建：21万平米 地理位置：百安公路与外钱公路交界 开发商：路劲集团 产品构成：一二三期联排为主，四期公寓 产品风格：英伦,基本信息,已售部分：一二期10万平米售罄 待售部分：三期联排，270套6万平米 未售部分：四期公寓，小高层及花园洋房 主力户型：207-225 最新报价：12000-13000元/平米,销售动态,兰郡名苑，原开发企业为顺驰企业，目前已被路劲集团收购，本项目从07年3月开始预售，主力产品为联排，一二期10万平米已售罄，春节后开始销售项目的三期，共计约6万平米，270套，预计销售时段为2010及2011年，最新报价为12000-13000元/平米。,外冈镇市场属性

31、界定,外冈镇基本属性、区域在售项目分析,兰郡名苑成交客户特征分析,分布区域,置业目的,兰郡名苑目标客户的分布，以普陀、宝山、长宁区为基本面，并通过基本面来带动外围市场，而嘉定城区客则对本项目的认可度相对较低，多数客户的置业目的用于养老，一是孝敬父母，二是作为自己退休后的养老场所。,区域未来3-5年供销格局分析,注：上述供应量不含未出让土地供应数据 单位：万平米,区域外围市场未来公寓商量量达370万以上，别墅市场也达42.4万，板块内和板块间的竞争激烈，而2010-2013年是各产品尤其是公寓产品的的集中上市期。,外围市场,区域市场,68,项目定位及机会分析,高密度公寓产品竞争激烈、低密度别墅产

32、品存在机会,项目定位及机会分析,公寓产品竞争激烈,低密度产品存在机会,别墅产品创新实现高溢价,三、地块属性界定与产品定位建议,第三部分作用和意义： 综合分析地块自身特点，深度挖掘地块价值，扬长避短，以自身经济指标为基础，以市场竞争格局为支撑来定位本地块，并从竞争面、产品面切入对目标客户进行锁定，从而打造出针对性强、市场接受度高的产品。,1.自身经济技术指标 2.项目综合分析 3.项目定位目标和方向 4.具体产品定位建议,地块技术经济指标,地块出让面积: 133473.9平方米 土地用途： 居住用地。 容积率： 1.0。 建筑密度： 不大于40%。 绿地率： 不小于35%,本地块,老镇,新镇,产

33、品组合的多样性和灵活性 该容积率下产品线拥有多种组合可能，产品可以有低密度的独栋、双拼、联排、也可以配置中密度的叠加别墅、花园洋房，还可以搭配小高层和高层公寓。,地块四至及周边环境,本地块,东侧：百安公路,西侧：吴塘河,南侧：外青松公路,北面：恒荣路,再往东现状为农田,再往西为一中西药厂,再往南现状为建筑单位,再往北为兰郡名苑一二期,地块SWOT综合分析,优势,机会,劣势,威胁,地块形状方正，有利于项目规划和产品设计，整体利用率较高； 地块位于新市镇区域，基于目前的低价水平，项目具有一定升值潜力； 莱蒙作为一家全国性的开发商，开发经验和背景强，具有较高的抗风险能力；,地理位置偏僻，板块价值低，

34、市场认可度相当有限； 交通配套差，无公交，离11号线最近站点5km以上，走高速有通行成本。 离外冈老镇约2km，受镇区配套辐射程度有限。 周边环境较差，尤其是项目西侧的中西药厂每周1-2次的排污对环境影响甚大。,外冈新市镇是嘉定区重点规划的镇，板块规划好，后期发展有一定潜力； 周边的土地性质正在转变过程中，随着进度的推进，板块的居住价值将显现； 预计土地底价不会过高，若市场竞争不剧烈，项目将取得较低的开发成本。,对于别墅项目，宏观市场及外围区域的不稳定性增加了区域市场的销售风险； 新市镇的规划前景是否能够有效、有序的执行起来对于板块的价值实现至关重要； 新市镇规划面积近2000亩，多数土地仍在

35、转制过程中，随着土地的不断释放，后期竞争将加剧。,SWOT分析,地块属性总结,无明显利用优势 周边环境较差，未形成居住氛围 综合情况比不上兰郡名苑,地块属性总结,区域环境总结,镇区人口基数小 消费力有限 难以支撑项目销售,交通配套缺失 人口基数有限,广域客来支撑项目销售,75,项目整体定位,项目总体定位方向,市场属性要求我们：追求低密度别墅产品,项目属性要求我们：通过广域目标客支撑,+,嘉定西区艺墅胜地,定位方向：,诉求方向：,生态,尊贵,精神层面同样拥有千万级别墅的尊贵,远离都市宣泄，享受原生态生活,77,目标客户定位,从市场角度需求目标客群特征,根据区域的价格水平及地块特征，本案的常规主力

36、产品为叠加和联排，能否在常规市场产品上寻求突破，打造超越客户满意度的产品，是项目的最有效价值所在。,低端,中端,高端,独栋,300平米以上，有较大的花园面积.,联排、类独栋,面积250-300平米，规划紧促，花园面积较小。,联排、叠加,面积200-250平米，户型紧凑、功能满足,以投资、度假为主要目的。关注项目的格调、景观、品质和户型设计。,以自住、度假为目的，关注项目的景观、品质、户型设计、附加值,以自住为主要目的，对项目的交通位置、品质、环境、价格比较关注,产品面,客户关注面,从区域竞争层面考虑（兰郡名苑）：,兰郡名苑目标客户的分布，以普陀、宝山、长宁区为基本面，并通过基本面来带动外围市场

37、，而嘉定城区客则对本项目的认可度相对较低，多数客户的置业目的用于养老，一是孝敬父母，二是作为自己退休后的养老场所。,竞争层面出发,核心客户,上海市区客 60%（普陀、宝山、长宁）,补充客户,外围市区客 20%,机会客户,周边客户 20%,核心客户,补充客户,机会客户,项目目标客群：,上海西北区中产阶层,80,产品定位建议,物业类型选择,基本方向：品质型纯别墅社区,市场属性,项目属性,客户属性,物业类型的选择：,类独栋,双拼,联排,叠墅,别墅产品采用以联排形式，通过一层局部建筑相连的手法，实现了双拼+类独栋的实际组合效果,一层卫生间相连,类独栋,边套面积：280平方米 中套面积：260平方米,类

38、独栋户型,类独栋户型,双拼面积：250-260平方米,大面积地下室空间、餐厅或客厅挑空设计、南北附赠观景大露台,双拼户型,联排面积：210-220平方米,附送100平米地下室、拥有中庭及大面积露台设计,联排户型,联排面积：210-220平方米,大面积南北入户花园、附送约15平米中庭空间,联排户型,面积：180-200平方米，独立花园、独立入户方式、大面积挑空设计,叠墅户型,经济技术指标,各物业类型面积：,90,风格示意,法式风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感，给人一种扑面而来的浓郁气息。开放式的空间结构、随处可见的花卉和绿色植物、雕刻精细的家具 法式建筑风格还有一个特点是既对建筑的整体方面有严格的把握，又比较善于在细节的雕琢上下功夫。建筑造型上多采用对称造型，屋顶上一般都会有精致的老虎窗。外立面色彩典雅清新。,1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。 2、贵族风格，高贵典雅。 3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。 4、点缀在自然中，崇尚冲突之美。,法式风格,主要特征,四、地块价格评估与经济效益测算,第三部分作用和意义： 本部分的工作目标是通过对销售收入和开发成本的计算来测得项目在不同收益率的土地价格，