物业管理——案例分析1.ppt

1、物业管理法律制度案例分析,目 录,引 言,一,二,案例分析,三,总结案例的经验教训,四,一、引 言,比如：欠费纠纷,由于物业管理费拖欠最终导致纠纷,表面上看来物业公司是受害者,但是,实质上最大的输家是广大业主。物业管理服务具有不可分割性。,伴随着商品房市场的迅猛发展,物业管理纠纷也就随之产生。特别是近一段时间以来,物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势,而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。,业主是欠费纠纷最大输家,恶性 循环,房屋漏水是相邻关系还是物业管理不当？,案情介绍： 家住河东区某小区6号楼302室的卢老伯家中遭楼上渗水导致装修损坏，其一怒之下，将物业公司和楼上402、502和602统统告上法庭索

2、赔损失1万元。 河东区人民法院经审理查明案情后依法认定楼上三家业主无责，作出物业公司赔偿修复费用7041.79元的一审判决。原被告均未提起上诉。,二、案 例 分 析,卢老伯住302室，由小区的甲物业公司进行管理。2009年2月5日晚，他发现次卧、厨房顶板有渗漏现象，立即向物业公司报修，公司接报后遂上门维修。然而，次日晚发现渗漏现象更加严重，故再次联系物业公司上门维修，经该公司疏通总管后排除了故障。因赔偿事宜协商未果，卢老伯将物业公司和402、502和602诉至法院，要求被告赔偿房屋修复费9000元和精神损害赔偿金1000元。 卢老伯诉称，由于渗漏，其室内二十余处墙面、顶漆脱落，客厅、厨房十余处

3、泛黄渍，门套脱胶、开裂，厨房、卫生间吊顶进水、泛黄渍。因甲物业公司没有及时疏通导致其室内漏水，污水从402漏下，以及502室、602室大流量用水导致渗水加剧，使其损失加重。,建筑排水设计规范是2003年才有的，公司从1992年入驻小区时屋顶立管就没有设置风帽、风罩，属于建筑公司设计、施工单位施工不当，如果要加设也需得到业主委员会的授权。 由于402室家中无人，公司无法马上得知是哪根水管漏水，在此情况下仍在两天之内找到漏水原因并进行疏通，且事发之初只有厨房、次卧有渗水，情况不严重，公司有理由认为只需疏通一根管道，因此修理措施及时有效。,甲物业公司不同意诉讼请求,但是，公司在接到卢老伯报修后，积极

4、协助解决 ：,理由：,此外，卢老伯家中进行过装修，也不排除上层住户用水不当造成堵塞，相邻方的责任不应由其公司承担，公司不是适合的诉讼主体。 402、502和602都不同意卢老伯的诉请：,家中没人，外出时将家中水阀关闭； 事发时并没有听到卢老伯来敲过门，也不知道漏水的事; 使用中没有任何过错，一直是正常用水,辩称：,法院审理,定论,法院在审理中，法院委托天津市房屋建筑设计院房屋质量检测站出具房屋质量检测报告，鉴定结论给出302室修复的费用为7041.79元。,第一：,卢老伯与物业公司之间存在物业管理合同关系，物业公司对小区内排水管道、屋顶天沟等公共设施负有维修养护的义务和管理职责。,第二：,卢老

5、伯所在楼栋的排水立管在屋顶处没有加设风帽、网罩，仅是造成管道堵塞的条件，若物业公司平时妥善尽到对公共设施的维修保养义务，当可避免此事故的发生，故物业公司未尽维修养护之责是导致事故发生的直接原因，构成法律上的因果关系，而是否加设风帽、网罩并不必然导致事故的发生，与损害后果之间不具有法律上的因果关系，不能成为免责或减轻责任的事由。,法院认为,法院认为,第三：,物业公司辩称亦存在业主用水不当的原因，然其未能予以证明。,第四：,在鉴定机构检查各业主室内情况时也未发现有排污不当的情形。,对业主请求的判决：,律师解析：,房屋由于跑水、渗水等出现的纠纷非常常见，业主首先应该在第一时间通知物业，查清原因，将损

6、失降至最低。 至于是由于相邻间的关系，即邻居权；还是物业公司管理不当，即物业公司违约，看物业调查的情况，如果把握不好，也可以像卢老伯一样，将两方都做为被告起诉。 当时出现损失的证据要保全好，如及时拍照、录像等。,1、开发商与物业公司交接中产生的纠纷,实际是开发商遗留的一些问题,一般纠纷形成的原因 ：,2、相关的法律规定不足,3、一些业主对物业付费的概念接受不了,4、业主的期望值过高,6、一些业主对物业管理知识知之甚少,缺乏自我保护意识,7、有的业主诚信意识差,5、物业管理服务的质量有待于进一步的提高,三、总结案例的经验教训,怎样预防、 解决纠纷,2 签一份完 整明确的物业管理合同。,1 签一份

7、详尽的购房合同。,怎样解决纠纷？,为什么要签这些合同呢？,物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。,因为,4.1. 签一份详尽的购房合同的原因,1、有的业主倾向高收费、高标准服务,2、有的业主倾向较低标准的代收费服务,各业主预期不一样,比如,由于没有在买房时说清楚,入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致,开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。,现在,无论是商家还是消费者,都把售后服务看得很重,因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此,甚至它的售后务-物业管理 比买房更重要,因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。,因为,4.2.签一份完整明确的物业管理合同的原因,1.物业服务 水准如何?,2.怎么个收 费标准?,3.可以得到多少服务?,物业管理合同记载,3、物业管理合同应清楚记载内容,内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容,关于物业管理日后争议原因,争议原因,物业管理合同是服务者和被服务者的约定,只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定,就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷,应当根据合同规定来确定违约事实,承担违约责任。只要有一