房地产竞品分析

1、怡海星城,项目分五期开发，2013年售三期的高层与二期的公寓,项目基本信息,高层,公寓,营销推广-活动,推售策略分析：老带新和学校资源是其王牌 怡海星城在市场上几乎没有发声，项目的客户来源主要依赖老带新。最近一次推售在2012年9月初，开盘期间尽销达300多套。据内部反馈，其老带新的比例超过80%。而老带新最看重的就是其主打的学校资源。,怡海星城的核心卖点： 目前均价4200元/平米左右，低于周边市场的价格。 社区内教育配套极为完善，从幼儿园到高中一应俱全。 中央供暖设计。 近200万平米大社区，内部配套较为齐全 怡海星城劣势分析： 从交通来看：位于三环以外的暮云片区，交通极其不便。 从配套来

2、看：周边无成熟商业社区，最近的友阿奥特莱斯商圈相距将近4公里。 从产品来看：项目户型设计缺点明显，空间设计不合理，产品不注重细节。 从园林来看：园林设计简单，后期维护缺失，导致整体展示面较差。,项目优劣势分析,位于中意路之西侧,共推出住宅和公寓2033套，已去化2011套，去化率为98.91%。,中信新城,项目基本信息,价格走势图,推售节点,中心文化广场（中信星城.青年社区）为二期产品，分四批推出，主要以80-90住宅为主，均价4027元/。,三期营销推广,活动推广,活动推广力度大，影响范围广。,中信新城业主答谢活动,中信新城元宵灯谜会,中信会VIP酒会,项目小结,2013年5月底，产品主要是

3、高层,以3980元的超低起价入市，轰动全城,丽发新城,项目基本信息,项目目前一期，首次开盘5月底，8月18日加推，开盘劲销449套去化90%以上，整体去化,近期推售情况,营销推广,项目小结,热销产品80-90户型去化较好 项目处于前期，热销户型为80-90，低价入市，去化均较好。,价格评价产品性价比高 项目处于前期，开盘低价入市，整体性价比较高。,产品评价产品整体较成功 目前产品面积段较集中，一期针对的客户源较集中，项目开盘仅几个月，销量也较为理想。,客户评价客户以刚需型客户为主 项目主要针对刚需客户，少量大面积户型面向改善型客户外，重点针对刚需客户。,项目为2000亩超级大盘，一期占地6.8

4、万，建筑面积31.3万，由15栋28层高层组成，共1934套。,幸福庄园,项目基本信息,高层,现推1.6万平酒店整栋销售，均价6000，同时103-139的竞品三房、四房以及福园9号正在推，起价3998元/。,近期推售情况,福园1#,基本为硬性广告，活动推广少。,形象展示,项目小结,热销产品80-90平住宅去化100% 住宅面积段80-140平，整体去化达92.97%；商业整体去化50.58%，大面积的去化差。,价格评价整体价格一般 住宅均价4000元/，商业均价1.5万/，在改地区价格一般。,产品评价产品整体一般 产品位于长株潭中心区，价格不高，但各种配套不完善，升值潜力不高。,客户评价客户

5、以刚需型为主 主推中等户型，项目整体价一般，客户以刚需型为主。,项目以全部开售，去化率较低,金房奥斯卡,项目基本信息,高层,近期推售情况,项目推盘情况,近期主要销售中大面积的房源，但去化率为50%左右，滞销严重,形象展示,硬性广告为主，活动安排较少,项目小结,热销产品小面积户型去化较好 项目销售面积为30-130户型段，70-80户型去化最好。,价格评价价格较为适中， 位于市中心商业区，相比周边楼盘6748元/的价格较为适中,产品评价产品多样化 项目有公寓，住宅，商铺。产品不单一，多选择。,客户评价刚需型和改善型 客户以刚需型为主，改善型为辅，有经济基础。,项目定位为城市综合体，物业形态为高层

6、,小区容积率2.67。,鑫远和城,项目基本信息,高层,公寓,一批已售罄，二批30-300三地铁口新品在售，5538元/起，芙蓉路地铁口3377钻石美寓5750元/起，认购减200元/。,近期推售情况,项目推盘情况,14#,营销推广,大气的营销大厅，优雅华丽的样板间；硬性广告，摄影活动。,形象展示,项目小结,热销产品中段面积户型去化最好 项目销售面积为30-300户型段，89.44户型去化最好。,价格评价价格较为实惠 约5800元/均价的住宅产品在区域来说价格属于中等水平，价格相对较为实惠。,产品评价项目整体突出 项目整体形象较为大气，各种配套也较为完善。,客户评价长沙各个地区来访均有 刚需型客

7、户居多。,项目位于省府核心板块，地铁口60万平米社区，毗邻韶山路及芙蓉路，中建芙蓉和苑南面,中建芙蓉嘉苑,项目信息,5#,推售情况,主推27号栋，主推117-147湖景精装豪宅，均价7700元/平米,全款96折，按揭98折大折扣优惠,2013年10月27号主推5号栋（4、5、7、9、13层）， 30-60精装公寓，均价7300元/平米；首付5万起，VIP认筹交3000元，享开盘房款总价减10000元优惠，最高可享89折，折扣优惠力度大。,广告与形象,项目广告投放种类丰富，线上线下双向发力，以专场发布会等多种活动形式吸引关注,项目小结,热销产品30主推户型去化相对较好 项目销售情况一般，住宅总去

8、化率36.2%，住宅主推30-60精装公寓。,价格评价精装小户型折扣优惠力度大 均价7300元/平米；首付5万起，VIP认筹交3000元，享开盘房款总价减10000元优惠，最高享89折，折扣优惠力度大。,产品评价浪漫法式建筑，欧式园林景观，地铁口学位公寓 30-60单间或两房公寓，5号栋4、5、7、9、13层，正地铁口学位公寓，点式建筑5T21H公摊面积小但每层居住户数较多，降低居住舒适度。,客户评价配备齐全、大气舒适 该项目景观及周边配套资源丰富，地理位置好，交通方便，环境舒适。,别墅竞品项目,项目定位为长沙别墅升级换代之作，网签推售房源（126套）,均价约10000元/，2013年10至1

9、1月楼盘整改中,基本处于封盘状态 。,卢浮原著,项目基本信息,推售节点,2012年11月28日首推223-250别墅，1.3万/平米起，销售节点折扣力度较大,2012年11月18日首次开盘，项目网签整体去化率为73%，近期在推房源为270-280平米联排别墅，可享97折，按揭98折。,推售情况,营销推广,2013年05月08日 “关爱生命卢浮传情”活动,2012年11月4日 法国加莱市-湖南互访考察活动,活动推广,项目活动多围绕中法文化交流活动，借此宣传本盘纯法兰西风格,2012年11月9日 卢浮原著:中法商务交流沙龙酒会,项目小结,热销产品250-300户型 项目主推250-300户型，去化

10、率91.26%，推货面积区间250-500 ，300-500 去化率为0。,价格评价整体价格较低 均价在10000/左右，比周边项目略低。,产品评价产品整体一般 别墅建筑面积：78823平方米；建筑密度为29.87%，建筑设计特点：法式风格；墅立面间距为14米；产品配套不够完善，区域地价升值比较慢，价格较高。,客户评价客户以改善型为主 客户来源较广，以暮云片区及周边区域为主，多为改善型客户，投资型较少。,郡原美村,项目基本信息,2013年推售的产品有130-140的高层，170-330的别墅,共推出170套，去化39套，去化率为22.94%,近期推售情况,营销推广,主要针对高端女性客户群体提出

11、广告诉求,项目小结,热销产品别墅产品热销 别墅产品已经基本售罄，公寓80-90面积段去化较好,价格评价价位合理 别墅均价9420，公寓均价7480，在长沙区域别墅价格属于中等水平。,产品评价内部配套较好 景观资源丰富，项目自身配套较好，但周边配套较差，影响项目的品质感,客户评价精英阶层客户 客户主要为企业高管、政府官员、大学教授等高学历、高收入人群,项目规划3期，目前是一期，为高档住宅和别墅；去化一般，别墅滞销严重,云海湾雍景臺,项目基本信息,本 案,一期推货高档住宅371套，别墅67套；截至2013年4月18日，高档住宅还剩155套，别墅64套；高档住宅均价8600元/平米，别墅18000元/平米,推售情况,项目推盘情况,项目一期,营销中心的活动布局和广告等设施，均围绕尊贵舒适生活的主题展开,形象展示,项目小结,热销产品大面积住宅户型去化较好 住宅项目销售面积为300以上户型段，去化率为84.26%。,价格评价价格偏高 8600元/均价的住宅产品和均价18000元/的别墅在区域来说价格属于较高水平，价格颇高。,产品评价项目整体良好 项