《商业地产基础培训》PPT课件.ppt

1、商业地产基础训练、注意事项，请同事积极参加关闭手机，确保培训效果，并分别提出意见！ 培训内容和安排，第一部分：商业地产基础知识，第二部分：商业地产市场调查，第三部分：商业地产市场调查案例，商业地产属性本身有广义和狭义的说法。 狭义的商业地产是我们平时所说的商业交易场所广义上应该包括百货商店、酒店、办公大楼、商务公寓等，销售经营这些房地产综合体可以使用的所有运营形式称为商业房地产。 商业地产是指包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和办公楼等与住宅类相当不同的房地产产品。商业房地产和住宅房地产的区别、住宅房地产、

2、商业房地产、开发商多采用开发销售的模式，其资金回收模式比较简单，商业房地产项目不能借，或者只是销售部分的面积，企业长期持有，许多住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要购买居住大多数购买者购买商业地产作为稳定型、投资回报率高的投资工具，作为购买投资用，开发者出售房屋，完成社区物业管理，开发者不仅将如何出售商店，而且将后期的经营、普及作为第一等重要事项对待。 商业地产开发运营的三个层次/商业地产开发的三个行为/，第1部分：商业地产基础知识、商业地产在开发和运营中的三个层次，贯穿商业地产全过程的三个行为、商业地产的四个要素、商业地产的发展、商业地产发展条件/商业地产发展特征和趋势/、商业发展曲线

3、，1100美元2000美元，人均GDP，传统商业，8000美元以上，4400美元，欧美参考的主要判断因素是人均GDP，城市家庭的汽车所有量和公共交通条件。 当国外人均GDP为30004000美元时，家庭汽车拥有率为1520，商业地产发展(以Shopping Mall为例)才进入发展阶段。 人均GDP10000美元，家庭汽车保有率60处于成熟发展阶段。商业地产市场发展条件、欧美：亚洲及国内(包括香港、新加坡等)的主要判断因素有人均GDP、城市家庭汽车所有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是城市型商业地产，其发展条件是城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商

4、业地产，其发展条件是城市人均GDP水平达到3000美元，道路发展极为充分，城市家庭汽车拥有率为3000美元亚洲及国内：、高品质的商业地产、分割商店受到讽刺，国际资本速度快，第三方经营管理的发展趋势显着，商业地产的发展趋势和特征，商业地产的发展特征和趋势，商业地产的分类、市场形式商圈/行业，行业，商业地产市常用的基本用语， 名词，根据需要有共同的定义：1)，区域、板块、商圈、商业中心、区域、节点、地标区域，是指某个经济、政治、社会活动所占的区域，板块一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线多，如华南板块商圈是指在一定时间内达到购物或消费频率的顾客群，是以其最远的距离为半径定义的一系列圆形

5、或方形区域。商业地产基本名词用语，2 )，业态，业态是指市场面向某种目标客户，将购买水平和习惯细分化的商店的营业形态，特征是“如何变化”。 现在中国有10种以上的零售业状态，日本有20种以上，美国有40种以上。 所谓行业，是面向顾客某种用途的店铺营业的种类，具有“卖什么”的特征。 目前，国内零售消费市场可以细分百种行业，国外发达国家更多，难以胜利。 应用：规划商业地产，需要精通行业的行业分类及其特征、典型商户等基本工作的市调按行业分类进行表、问卷调查、采访设置修订，调查必要类别的基本情况并进行比较分析采用图书等行业模式经营的零售业以外的行业，也流行采用美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等零售业

6、的经营模式。商业地产基本名词用语(续)、主圈： 65%的顾客来自主要商圈。 紧凑商店的中心商圈在0.8公里以内，客户步行来店不超过10分钟。 大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用什么交通工具来店里，都会在20分钟以内周转： 25%的客户来自副商圈。 紧凑商店的二级商圈在1.5公里以内，客户步行来店不超过20分钟。 大型商场的二级商圈在8公里以内，无论使用什么交通工具来店里，平均40分钟以内的周边地区： 10%的客户来自边缘商圈。 一般来说，小店的边商圈距离1.5公里，顾客步行来店要20分钟以上。 大型商场边缘商圈8公里以外，使用任何交通工具来店平均40分钟以上，人口和特征、交通状况、商业发

7、展潜力、人文、公共配套、商业规模、影响商圈的大要素，ICSC定义商圈：商店以其所在地为中心，向一定方向和距离扩大的商圈区域边界有几个要素商业地产基本名词用语商圈分析、发展阶段、市场表现、经营模式、标识节点、起始期、结构调整期、快速发展期、稳步发展期、各居住区、交通收敛点出现少量、低水平商业、商业快速发展、经营水平的城市发展比较落后，市政辅助设施正在修订中，市政辅助完善集中出现步行街，由街头、步行街向集中商业发展，出现新商业，大型商业机构进入，商业水平稳步上升，以住宅底商经营或租赁为主，商店基本市场化，经营与销售同时存在，商店市场化，销售的营业收入租赁收入销售收入租赁收入、销售收入租赁收入、百货

8、等购物、市中心区、专业市场、市中心区、市中心区市中心的核心商圈首先形成，潜力商圈逐渐出现，形成新兴商圈，商业地产基本名词用语商圈的形成与发展，IRS (商圈饱和指数) RE (人均零售支出)/RF (商业面积)、RF (某市可以支撑商业面积的例子1: IRS (商业圈饱和指数):三、四线城市的一般标准是1000-4000元/元，也可以参考商业设施单位的年销售额，某市的商业设施销售额是2000-6000元c (取潜在值的11535%=40万) RE (年平均购物额):2010元/年人0.8=1600元/年人(按平均社会消费品零售总额的80%进行修正)，例2 :假设商圈内有10万户，其商圈的饱和指

9、数为irscrerf=1000025144 商业圈饱和这个指数的数字越大，表示该商业圈内的饱和度越低。这个数字越小，表示该商业圈内的饱和度越高。 在不同的高层，选择零售饱和指数高的商圈开业，商业地产基本名词用语商圈应用、商业地产基本名词用语业态基础、杂货店、(Traditional Grocery Store )以烟草、酒、饮料、休闲食品和粮食为主，没有独立的传统， 便利店(Convenience Store )是以优质销售为主，销售应急食品、日用生活用品、供应商的品格服务，以满足顾客便利性需求为目的的零售业。 折扣店(Discount Store )是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格便宜

10、的小型超市行业。 拥有不到2000件商品，经营一定数量的本公司品牌商品。 超市(Supermarket )是一家上市、集资、满足社区消费者日常生活需求的零售业。 根据商品的结构，可以分为食品超市和综合超市。 大型超市的实际营业面积在6000平方米以上，满足顾客一次性购买的零售业状态。 根据商品结构的不同，可以分为以食品经营为中心的大型超市和以日用品经营为中心的大型超市。 储藏式会员店(Warehouse Club )是以会员制为基础，实施储藏销售一体化、零批发兼营，提供有限服务和低价商品为主要特点的零售业状态。 批发和零售业、商业地产基本名词术语业(实体店)、批发和零售业、专卖店、专卖店、家庭

11、建材店、购物中心、制造商直销中心、百货商店、(Department Store )在一个建筑物内经营着几种商品(specialtore )办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。 (Exclusive Shop )以某主要商品的专业经营或授权经营为中心的零售业状态。 以专业销售建材、装饰、家庭用品为中心的零售业。 (Shopping Center/Shopping Mall )是集中在多个零售店、服务设施企业有计划地开发、运营的建筑物内或地区内，向消费者提供综合服务的商业集合。 (Factory Outlets Center )制造商直接委托设立或者独立经营者设立，专门经

12、营本公司品牌的商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个地区的零售业。 商业地产基本名词术语行业(实体店续)、批发和零售业状态、邮寄、在线商店、自动售货店、购物中心、电视购物、(Television Shopping )将电视作为向消费者进行商品定位展示的渠道，取得订单行业。 (邮件顺序)以邮寄目录为主要向消费者进行商品定位展示的渠道，通过邮寄将商品送达消费者的零售业状态。 (Shop On Network )通过互联网进行买卖活动的零售业。 (Vending Machine )通过售货机进行商品销售活动的零售业。 (Tele-Shopping )主要通过电话完成销售或购买活动的零售业。 说明：在实际的项目市场调查中，接触的都是实体店所在的商业，以下只分析实体店零售业的特征。 商业地产基本名词术语业态(无实体店)、10公里、20公里、40公里、1公里、2公里、4公里、6公里、便利店、便利店5千、0、交通区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心面积需求，放射半径，1万所有行业中，零售业，服务业，餐饮业所占的比例分别是48%，35%，17%，没有文体休闲娱乐业。 在零售业中，家庭建材和专卖店所占的比例很高。商业地产基本名词术语行业(案例)、专业店行业细分，共