保障房讲义20120806.ppt

1、1,应将中国流动人口的住房保障纳入当前政策保障框架,2012年8月,巴曙松 博士 国务院发展研究中心金融研究所研究员 中国银行业协会首席经济学家,简 介,国务院发展研究中心金融研究所研究员、博士生导师； 还担任中国银行业协会首席经济学家；商务部经贸政策咨询委员会委员；中国证监会并购重组专家咨询委员会委员；中国证监会基金评议专家委员会委员；中国银监会考试委员会专家；中国银监会中国银行业实施巴塞尔新资本协议专家指导委员会委员； 中国宏观经济学会副秘书长;招商银行和包商银行博士后流动站指导专家； 曾担任中共中央政治局集体学习主讲专家,曾经担任：中央人民政府驻香港联络办公室经济部副部长、中国证券业协会

2、发展战略委员会主任、中银香港助理总经理、中国银行杭州市分行副行长等。 腾讯微博 新浪微博：,巴曙松研究员,3,问题：流动人口的住房保障,改革开放以来，大规模的的流动人口从内陆迁移到沿海、从农村迁移到城市，推动了中国的城市化和工业化进程。从目前的情况看，流动人口的内部结构正在发生巨大的变化，新一代农民工已取代老一代农民工成为流动人口的主力军，而且新一代农民工的流动方向主要从“珠三角”和“长三角”转向“中部六省”，新一代农民工开始希望由城市的暂时性的居民变成“永久居民”，希望以城为家。这是当前思考和制定保障房政策框架时所必须要正式的一个现实诉求。,当前中国处于城市化工业化的新阶段，人口流动趋势正在

3、出现新变化：从沿海返回内陆 以人口角度考察，1978年开始中国经历了规模巨大的人口迁移，农村人口中目前外出务工的有1.6亿，占全部人口的12%，根据联合国的测算，这已经达到了全世界流动人口的1/3。 改革开放以来的30年，大量流动人口从内陆走向沿海，使基于充足而廉价劳动力的中国制造业和出口增长成为推动经济增长的驱动力之一。 随着经济结构的变化，以2008年全球性金融危机为时间点，最近两年表现尤为突出的一个现象便是人口流动趋势出现明显变化，即从沿海返流至内陆。,一、流动人口：从沿海返回内陆,从当前的情况看，重庆、武汉、郑州、沈阳、西安、成都成为当前流动人口回迁的主要方向。,一、流动人口：从沿海返

4、回内陆,2011年农民工就业区域占比及趋势,大规模人口从沿海向内陆的回流将产生巨大的城市住房需求，如果能够处理好这个现实问题，那么这既会对中部省市的产业与经济结构产生积极影响，也将为中部省市加速推进城市化，平衡消费和寻找增长的内生驱动力提供条件。 第一，流动人口将支持中部六省和西三角进入新一轮工业化。中国80年代的工业发展在“珠三角”，90年代至今的工业发展在“长三角”，下一阶段的工业发展将集中在通常所说的“中部六省”和“西三角”,二、流动人口在区域发展和经济转型中的角色,产业结构对比,第二，流动人口预期将成为未来一段时期中国城市人口增量的主要来源之一。根据麦肯锡（McKinsey）等咨询机构

5、的有关数据测算，中国的城市人口增长构成中，将有2.43亿来自外来的迁移人口，而相比之下，城市人口自然增长的仅4700万。,二、流动人口在区域发展和经济转型中的角色,迁移人口是未来一段时期中国城市化的重要动力源之一,第三，流动人口有望在未来成为消费增长的重要驱动力之一。如果将目前1.58亿流动人口作为一个整体，视为一项资产估算，2011年这项资产的收入流量已达3.9万亿，并在持续增长，预计2015年该项收入将达到7万亿，流量消费将达4万亿。,二、流动人口在区域发展和经济转型中的角色,中国流动人口的工资收入与收入占GDP比重测算,尽管流动人口对于产业发展、城市化和消费增长中发挥或即将发挥重要角色，

6、但是这种角色需要在恰当的政策推动之下才有可能顺利实现，而流动人口的住房保障则是其中一个重要的环节。 尽管决策者已提出“十二五”期间3600万套保障房的建设规划，使2015年的保障房覆盖率目标达到20%，但是在现有的各种保障房口径中，均以户籍为主要标准之一，这显示当前的保障房体系重点旨在解决城市中低收入家庭的住房保障，而将流动人口的住房保障问题暂时排除在外。 基于流动人口从农业转向工业、从农村向城市的转移大趋势，以及中国进一步工业化和城市化的大方向，当前的保障房政策应明确将流动人口纳入进来。,三、流动人口的住房保障需求的现状与趋势,2009年，国家统计局专门针对新生代农民工的一项微观调查数据就显

7、示，在全部的农民工当中，有37.4%住在单位的宿舍，而80年代后的新一代流动人口有43.9%的单位都会提供宿舍，住工地工棚的为8%。粗略观察当前流动人口的住房结构，可以看出问题及趋势所在：,三、流动人口的住房保障需求的现状与趋势,中国农民工当前住宿情况 （%）,第一，随着新一代流动人口占据主体，住房需求结构也正在发生显著变化。新一代农民工已经成为流动人口的主体，他们有44.4%的人在从事制造业工作，商业服务占比21.6%，而相应的从事建筑业的人占比仅9.8%。这一职业结构的变化使他们产生大量租赁住房需求。,三、流动人口的住房保障需求的现状与趋势,中国两代农民工从业行业比较,第二，新一代流动人口

8、正逐步进入结婚高峰期，这预期将产生大量独立租房和独立购房的现实需求。从当前的现状情况来看，已经结婚的新一代农民工多数一同外出务工，这部分人群有65%居住在单位宿舍和独立租住住房中，但只有2%的比例具有独立购房能力。考虑到当前1524岁的新一代农民工占比较大且将逐步进入结婚高峰期，他们将产生较多的独立租房和购房需求。,三、流动人口的住房保障需求的现状与趋势,第三，跨省流动人口比重下降，省内县外和乡外县内流动的比重上升，这意味着下一阶段流动人口的住房需求将主要体现在当地。2008年金融危机之后，2009年跨省就业的农村劳动力数量罕见地出现大幅度下降，大量农村外出劳动力选择回到省内尤其是县内就业，乡

9、外县内和县外省内的就业占比在增加,三、流动人口的住房保障需求的现状与趋势,中国外出劳动力就业区域变迁,在评估现有流动人口住房条件的基础上，将流动人口逐步纳入现有保障住房体系架构之中。基于总体的城市化推进趋势和区域发展格局，重点需要关注如下几个方面： 第一，适时明确将流动人口纳入到覆盖范围，形成“由租到售”的梯度住房消费。流动人口的住房消费和收入成正比，伴随着年龄、技术、工作经验的积累，其对住房的消费能力也将逐步提升，并逐步形成梯次消费的台阶，大致上会形成“先租后买、先旧后新、先小后大”梯次升级过程。因此，住房保障政策应针对这种趋势逐阶提供这种梯次消费的多元化产品，让流动人口具有梯次消费的多样化

10、选择。,四、创造条件，将流动人口的住房保障逐步纳入现有政策框架,第二，近期的现实对策是需要重点解决流动人口的单位宿舍和租赁住房需求，且以市场原则为基础，形成可自我循环的住房租赁体系。从目前调研了解的情况看，流动人口的初级需求为租赁住房，考虑到当前的现实状况是流动人口往往集中在回流城市的产业园区，居住需求较为集中，可以考虑重点由当地政府规划、企业参与的形式提供单位宿舍和租赁住房。可以考虑的备选方案是：1）当地政府免费划拨土地，由企业配建住房；2）配建宿舍可以在住宅物业与可售商业之间设置一定的比例系数，加强市场自我运营能力。,四、创造条件，将流动人口的住房保障逐步纳入现有政策框架,第三，流动人口住

11、房保障的长期目标应是实现由居住权向所有权的转变，使之由城市的临时居民变成永久居民，依据自愿原则“先租后售”。对这些流动人口来说，真正意义上的城市化是将流动人口变成城市永久居民，作为一个过渡性安排，可让他们先行租赁公共住房，并且在住满一段时间后，由租户自愿购买。参照一些国际经验，可供备选的方案是：1）当地政府拍卖土地给市场上的开发商，按照政府指定的装修条件、户型大小建设，然后由开发商以公开市场价格出租或出售给流动人口；2）政府将卖地所得以租赁补贴和购房补贴的形式，以楼面地价的水平返还给流动人口。3）一旦流动人口购买住房，就应该享有住房的全部产权，并且应可以在市场公开转让或出售，这里的关键是形成一个有活力的保障房市场，使得流动人口可以获得城市化和土地升值的收益。,四、创造条件，将流动人口的住房保障逐步纳入现有政策框架,第四，将住房保障的责任权利下放至地方政府，而不是由中央政府自上而下设定建设目标。这是因为：一方面中国区域广阔，不同地区的发展水平差异和住房需求差异较大，如果由地方政府按照当地条件设置住房保障标准，可以形成一个区域性住房市场，那么流动人口就可以根据个人职业需要和各地发展