第一章 资产评估概述.ppt

1、资产评估,我国资产评估实践及其发展,资产评估作为一种自发的专业服务活动,可以追溯到几百年以前。英国是世界上开展资产评估活动最早的国家之一。1792年英国测量师会成立;1834年英国土地测量师会成立;1864年成立英国测量师协会;1868年创立英国测量师学会;1881年维多利亚女皇授予英国测量师学会“皇家特许”状;从1946年起英国测量师学会正式启用皇家特许测量师学会。 20世纪40年代以后在世界各国得到较大发展。20世纪70年代以来,世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。,1993年12月,中国资产评估协会正式成立,它表明中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律管理过渡,评估对象

2、也由国有资产向各类所有制性质的资产扩展。,中国资产评估协会会徽,评估案例介绍 l999年林州市到国家工商总局注册了“红旗渠”商标，成立了“中国红旗渠集团”。 红旗渠系列产品有香烟、啤酒、白酒、水泥、汽车配件、铝型材、扑克、食品等25类230种。 2000年经北京北方亚事无形资产评估事务所评估，红旗渠品牌价值达1O、4亿元。随着时代的发展，红旗渠品牌功能将转化为更大的经济效益。,红旗渠，是一个人工修建的灌渠名称，位于河南省林州市（原林县），林州市处于河南、山西、河北三省交界处，历史上严重干旱缺水。为了改变因缺水造成的穷困，林县人民从1960年2月开始修建红旗渠（原称“引漳入林”工程），竣工于19

3、69年7月。 如把这些土石垒筑成高2米，宽3米的墙，可纵贯祖国南北，把广州与哈尔滨连接起来,注册资产评估师考试介绍,报考条件： 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加考试： （一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。 （二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。 （三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。 （四）取得经济类、工程类博士学位。 （五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。 （六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经

4、济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。,考试科目 考试设5个科目，具体是： 资产评估 经济法 财务会计 机电设备评估基础 建筑工程评估基础,成绩管理： 考试以3年为一个周期，参加全部科目考试的人员须在连续3个考试年度内通过全部科目的考试。,第一章 总论,第一节 资产评估概述 第二节 资产定价的基本原理,第一节 资产评估概述,一、资产评估的定义 （一）资产评估的概念 1.资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。（上海

5、财政大学）,2.资产评估是市场经济的产物,其业务涉及产权转让、企业重组、破产清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。经过长期的发展,资产评估已成为在现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。该行业的从业人员,应准确把握资产评估定义和与之相关的若干概念和术语。（东北财政大学）,3.资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估的准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（本书）,10个基本评估要素,（1）评估主体：从事资产评估的机构和人员 （2）评估客体：资产 （3）评估依据：遵循的法律法规、

6、文件、协议等 （4）评估目的：为什么评估 （5）评估原则：评估行为规范 （6）评估程序 （7）评估价值类型 （8）评估方法 （9）评估假设 （10）评估基准日,（二）资产 1、含义： 所谓资产，是指特定权利主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。,2、基本特征 (1)资产必须是经济主体拥有或者控制的。 (2)资产必须能以货币计量。也就是说资产价值能够运用货币进行计量，否则就不能作为资产确认。 (3)资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。,3、分类： (1)按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。 (2)按资产是否具有

7、综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。 (3)按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 (4)按资产在生产经营过程中的作用分类,可以分为经营性资产和非经营性资产。,二、资产评估的种类 (1)按资产评估服务的对象及其对评估服务的要求分类,可具体分为评估、评估复核和评估咨询。也有人将此种分类称之为三种评估服务。,评估是指正常情况下或一般意义上的资产评估。即按正常评估程序评估并主要以书面报告的形式提供资产评估服务。 评估复核是指受托评估机构及其评估师对其他评估机构及其评估师出具的评估报告进行评判鉴定的行为和过程,即对他人的评估过程和结果的再评估。 评估咨询是一个较为宽泛

8、的术语,评估咨询可以是对评估标的物价值的估计和判断,也可以是对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析,以及与此相关的市场分析、可行性研究等。评估咨询的表现形式既可以采用书面形式,也可以采用口头方式。,(2)按资产评估是否受限以及与是否运用了评估准则中的背离条款分类 完整性评估一般是指完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估,在资产评估中没有受到限制或没有限制性条件。 有限性评估是指在资产评估准则允许或规定允许的前提下,由于某些条件的限制不能完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估,评估结论是在受限制的条件下得出的。,(3)按资产评估对象及适用原则分类 对以单项可确指

9、的资产为对象的评估称其为单项资产评估。单项资产评估的范围大致包括：机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估,可确指无形资产评估等等。单项资产评估可普遍适用预期原则、供求原则、替代原则等。 对若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估称之为整体资产评估。,(4)按资产评估时点分类 现实性评估是以满足和服务于评估资产现实价值的评估活动； 追溯性评估是以满足和服务于评估资产过去某一时点价值的评估活动； 前瞻性评估是以满足和服务于评估资产预期价值的一种评估活动。,三、资产评估的特点 (一)市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场

10、检验,（二）公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。 评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。,（三）专业性 专业人员采用专业的方法 （四）咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。 （五）预测性 以资产未来时空的潜能说明现实,四、资产评估的功能,（一）为资产业务提供价值尺度 （二）界定与维护各个产权主体的合法权益 （三）优化资源配置 （四）促进企业账实相符，足额补偿和资产完整 （五）维护国家权益,五、资产评估目的,（一）一般目的 资产评估一般目的或称资产评估的基本目 标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。 资产评估所

11、要实现的一般目的只能是资产在 评估时点的公允价值。,（二）特定目的,1、资产转让。2、企业兼并。3、企业出售。 4、企业联营。5、股份经营。6、中外合资、合作。 7、企业清算。8、抵押。 9、担保。 10、企业租赁。11、债务重组。,六、资产评估的假设,（一）交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前 提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在 交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件 等模拟市场进行估价。,（二）公开市场假设 公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产 在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限 定。 公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存 在，

12、被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。,（三）持续使用假设 持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的 市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。 首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在使用中的资产 和备用的资产； 其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还 将继续使用下去。,具体包括： 1、在用续用：按现行的用途和方式继续使用 2、转用续用：改变现时用途，调换新用途使用 3、移地续用：改变资产的空间位置继续使用,（四）清算假设 清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言,是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。,七、资

13、产评估的原则,（一）工作原则 主要包括： (1)独立性原则 (2)客观公正原则 (3)科学性原则,（二）经济技术原则 (1)预期收益原则 (2)供求原则 (3)贡献原则 (4)替代原则 (5)评估时点原则,第二节 资产定价的基本原理,一、资产价值形成理论,二、资产评估的价值类型,（一）含义： 资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性 及其表现形式。,（二）分类,1、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括：重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。 2、从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型,具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。,3、从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型,具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。 4、以资产评估时所依据的市场条件,被评估资产的使用状态,以及资产评估结果适用范围来划分资产评估结果的价值类型,具体包括市场价值和非市场价值(市场价值以外的价值)。,（三）市场价值,在国际评估准则中,市场价值定义如下：“自愿买方与 自愿卖方在评估基