潜江业祥花园产品规划建议0830.ppt

1、业祥花园项目 产品规划建议 2016年8月29日,目录,潜江房地产市场概况,2016年上半年，潜江销量前十楼盘共销售1641套，销售面积191269，套均面积116。,潜江房地产市场概况,2016年1月1日至6月30日，潜江市辖区网签面积339295.01。其中潜江城区住宅成交2519套，成交面积 297029.45，成交均价为3364.37元/，套均面积117平米。 2016年上半年潜江城区五大区域销售套数占比图如下，可以看出城东占比为25%,销售套数为584套，城西占比23%，销售套数为527套。城南紧随其后，占比20%，销售套数474套。城北占比与中心城区占比基本相同。,天赐君天下,天赐

2、君天下119122户型热销,B户型-3*2*2-118.5,B1户型-3*2*2-119.4,I户型-3*2*2-122.73,A户型-3*2*2-131.24,41户型-3*2*2-119.7,L户型-4*2*2-149,热销户型,热销户型,光华1958,C1户型-3*2*2-115,B1户型-3*2*2-118,A/B户型-3*2*2-119,A1户型-3*2*2-118,C/D户型-3*2*2-90,热销户型,光华1958115119热销,小结,1、潜江整体市场成交套均面积117左右，110-120以下的户型较为畅销，说明三房为成交主力； 2、区域内仍以三房供应为主； 3、竞品均有户型采

3、用入户花园或空中花园等创新设计。,项目区位,项目位于潜江市广华二路西侧，属潜江广华核心区域,项目位于潜江市广华，广华位于潜江以西，面积437.5平方公里，总人口38万人，是潜江市的重要财源基地和新的经济增长点。 本项目位于潜江广华核心区域内，东临广华二路。,项目四至,项目东临广华二路，西距广华大道，北至五七大道，南边可达广南一路,项目位于广华核心区，周边交通十分便利。 距离主干道五七大道及光华大道均在1000m范围内， 距离汉宜高速在10公里范围内。 距离潜江市主城区大约20公里。,项目配套,项目位于潜江市广华二路西侧，距离广华大道和五七大道均在1公里内,教育：广华幼儿园、广华实验小学、光华中

4、学 医疗：江汉油田总医院 菜市场：集贸市场 公园：植物园 体育：江钻体育俱乐部、江汉油田文体广场 商业：光华商圈周边商业，广华商业城、嘉宁广场、广华商场 金融：工行、农行、建行、中行、邮储银行 交通：广华客运中心、广华油田交通车总站 文化：油田图书馆 酒店：浅水湾假日酒店、,内部资源,地块方正平整，利于规划,初步预估，规划红线内，地块东西长约190m，南北宽约17m，内部整体方正平整。利于内部主体结构布局和园林景观打造。,项目经济技术指标,项目总建筑面积约11.2万方，其中住宅约10万方，商业约11.6万方,从目前项目经济指标来看，停车位偏少，未来生活品质将受影响。,项目原规划套数统计,项目原

5、规划共计808套房源，1-6#楼为二梯四户，7-8#楼为二梯五户,项目原规划户型配比,项目原规划以三室二厅二卫产品为主，占比76%,项目原规划建筑均为塔式结构，建筑公摊基本控制在20%以内。 项目原规划方言共计800套；1-6#楼为二梯四户，7-8#楼为二梯五户； 项目原规划产品以三室二厅二卫产品为主，占比76%，以二室二厅二卫和四室二厅二卫产品作为补充，均占比12%。但每一种户型面积均偏大，将导致总价高去化慢。 总体上看，项目原规划产品面积相对偏大，且面积段过于集中。,SWOT分析,结合潜江市场需求及本项目自身条件，建议项目以三房产品为主,户型配比,原规划采用点式结构，影响整体采光效果,建筑

6、结构,原规划建筑结构为点式塔楼，楼横向宽度约为33.7m，纵向长度约为51.9m，建筑整体采用点式布局。,根据本项目地块特征，建议本项目采用宽板式结构,建筑结构,规划红线内，项目地块东西长约190米，南北宽约为170米，宽采用宽板结构，楼栋单体东西长约37米，南北宽约20米，则东西向楼间距可做到约40m，南北向最小楼间距可做到50m,约18m,约37m,约40m,约50m,建筑结构,建议采用宽板式结构：两梯四户，大面宽浅进深住宅，边户及中间较户通风采光效果均好。,户型结构,户型内部空间尺寸建议,户型结构,户型设计建议,户型结构,27,飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议景观较好处局部采

7、用,飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间； 飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间； 层高小于2.2米，进深小于0.6米赠送全部面积。,景观较好处局部采用飘窗，实用性高，也增加了采光面和观景面,落地飘窗垂直剖面示意图,次卧、书房采用飘窗增加步出空间,飘窗,户型结构,阳台：在保证基本功能使用上，在大户型适当增加观景阳台,观景阳台可考虑与客厅等功能空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动景观空间； 功能阳台一般与厨房相连，方便居家功能的需要； 各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积率的法式小阳台（进深小于0.6米），增加步

8、出空间。,两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用； 三房以上户型至少设置双阳台，保证生活阳台与观景阳台区分； 大户型至少设置三阳台。,户型结构,步入式凸窗：有效拓展中小户型使用面积，可增加10%使用空间,步入式 景观凸窗,步入式 阳台,将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠 步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果 步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台,可拆除底座的凸窗,凸窗：最大进深0.8m（多采用0.6m） 可拆除底座凸窗：最大进深1.5mm（多采用0.61.0mm）,中小户型不计面积的凸窗能够增加1

9、0%以上的实用空间,可拆除底座,户型结构,户型结构,入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、增加采光面和使用空间,优劣势分析： 优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度；云梦市场上入户花园设计较少，本项目设计创新 劣：但使建筑进深增加，从而影响排布； 设置户型分析： 建议可在部分户型采用入户花园结构，拉长户型景观面，但是不宜设置过大； 赠送方式分析： 按一半面积计算。,高层尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，并拉升景观面，面积不应过大。,户型结构,空中花园：增加市内绿化、采光面和使用空间，部分户型可以使用,空中院馆，将自然引入客厅餐厅,可将空中院馆隔成一个开敞的书房或卧

10、室,空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好； 同时得到几个空间的共享，多处于北侧，客户可自行封闭处理,户型结构,露台：露台增加观景平台和活动空间；在项目的顶层适当采用，以解决顶层销售难点,优：露台采用有利于增加情趣和观景，扩大生活空间； 劣：露台设计，增加建筑容积率，且影响建筑外立面，不建议大量采用； 一般按一半面积计算。,可在本项目的顶层使用，解决顶层销售难点,露台,户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议,87.6m2 二室二厅一厨一卫,通过空中花园、阳台、飘窗实现大面积赠送,2室变3室，1卫 95,通过“阳台”加”空调机位“的赠面积手法，实现2房变小3房，控制面积、控制总价。 赠送的

11、面积约6；,超大景观阳台、南北双阳台设计，赠送面积约8.5。,3室2厅2卫 126,户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议,114.93m2 三室二厅一厨二卫,户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议,37,37,120.33m2 三室二厅一厨二卫,户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议,38,38,135.6m2 三室二厅一厨二卫,户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议,户型建议2遵守新规范，无面积赠送情况下的户型建议,在遵守建筑新规范下的户型建议将每一种尺寸做到极致。,户型建议2遵守新规范，无面积赠送情况下的户型建议,户型建议2遵守新规范，无面积赠送情况下的户

12、型建议,万科金域华府：无敌89三房,热销理由： 在不偷任何面积的情况下，实现三房有两房朝南，且有两个卫生间，满足对三房所有功能性的需求。 在降低建筑面积的同时，降低总价，更适合年轻刚需族的需求。,建筑面积：89 户型：3房 点评：89的三房，做出三房两卫，达到130+ 的效果，格局方正。,户型建议2遵守新规范，无面积赠送情况下的户型建议,户型鉴赏,新湖菲林：世界纪录90方,户型品鉴： 创新1：通过设备平台、阳台等空间拓展，使90方拥有约37平方米的拓展空间，做到了4房2厅2卫，不仅南北通透、格局方正。 创新2：:做到了10.4米3开间大面宽。其中主卧、带阳台的次卧、客厅三个开间朝南；主卧还以套

13、房设置，独立衣帽间、可以容纳浴缸的独立卫生间一应俱全；南向次卧带大阳台，每个空间都阳光充裕；两个北向房间，无论是布置成卧室还是书房，都能物尽其用，不浪费丝毫空间。,建筑面积：90 户型：3+1房 点评：新湖菲林以世界纪录之名，重新定义90方，携强大空间性能创世而生，彻底解决功能与空间两全的难题。,户型鉴赏,绿地海德公馆：110“理想家”,建筑面积：110 户型：3+1房 点评：整体户型设计空间利用合理，将不到110面积做到了四房，也实属难得。89的三,户型解析： 1.户型方正实用，动静分离，超高空间利用率; 2.全明三室设计，观景飘窗，乐享四世同堂生活; 3.客、餐厅外连超宽阳台，阔绰开间，媲

14、美奢华户型; 4.空中花园外加储藏，创变空间随心所欲,户型鉴赏,金地Carefor：二胎政策下的优加户型,建筑面积：140150 户型：3+1房 点评：创新点蛮多，比如双子女可变空间、多元可能客厅、中岛分化餐厅、双钥匙、大收纳等。,双子女空间,双钥匙老人房,多元化客餐厅,户型鉴赏,创新点1：双子女空间,特色：这个双子女空间里可以变换3种不同的模式,户型的套房中间会有一个灵活空间，用门进行隔断，门打开可作为活动空间，如果是同性别则可开敞使用，如果是异性子女则进行隔断，2个孩子既可以一起玩，彼此又会有自己的空间。,在客餐厅之间打造一个休闲空间，比如可以作为钢琴、喝茶、手工或者书房空间使用，餐厅设置

15、小型吧台，兼具红酒、早餐台、上网休闲使用等。,创新点1：双子女空间,特色：这个双子女空间里可以变换3种不同的模式,创新点3：双钥匙老人房,户型鉴赏,特色：老人房独立卫生间，加独立出入门，双钥匙设计,把老人房设计为带卫生间的老人套房，设计上可实现从电梯厅里面另一个门单独进去，或者作为子女成年后的单独空间，保持两代人间的私密，套房有一个洗手间和简单厨房的操作台面。此外，也可以用作投资用途，把它单独租出去。,建议本项目采用新古典主义或者Art-Deco建筑风格,建筑风格,建筑风格,建筑物以其高耸、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡气势给人留下深刻印象 ART DECO应用于建筑风格，常外挂面砖、天然石材等。注重表现材料的质感、光泽； 色彩设计中强调运用鲜艳的颜色、暖色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象。 形体呈阶梯状收分，强调垂直线条，于稳重中显气质 注重装饰几何化，多用放射状、V形图案。会尝试新鲜元素的使用，如钢铁、玻璃等，不拘一格，旨在追求单个建筑作品的个性与不可复制性。,建议本项目打造开放社交是园林景观,园林景观,将小区入口打造成社交式广场，景观园林整体呈现开放式格局，方便业主邻里之间的交流； 小区内WIFI全覆盖，业主在小区内任何地方都能够实现无线上网。,健康跑道、中心景观、标志性社区大门、精致景观小品等,园林景观,架空乘打造成业主健身休闲场所,小区配套,小区内设