房地产调研理论和实践.ppt

1、房地产调查理论与实践，整理泰英决策房地产调查实践规律，房地产调查要点，全过程调查，从规划的角度忽略调查(目的性)结构问题，绝对正确，为开发案例岛国市场的开发研究，欧洲跨国鞋业公司，一个岛国市场，先后派出了4个考察队。推销员的调查报告第一次派遣是由公司内最好的推销员组成的团队。推销员们在岛上转悠了一天，第二天回来了。他们根据调查报告，岛上居民还没有一个穿鞋子的人。因为他们还没有这种习惯，岛上还没有卖鞋。(威廉莎士比亚，哈姆雷特，鞋类名言)有这么大的市场空缺，公司可以大量搬运鞋，他们有信心向牙齿岛国的居民销售文章。岛国市场开发，岛民没有穿鞋，岛上没有卖鞋，售货员调查的结构性问题，岛上有足够的市场空

2、间，案例岛国市场的开发调查，生产厂长的调查报告第二份被派往鞋厂的生产厂长。厂长们在岛上转了两天回来后很高兴。他们说：“岛国不仅有生产鞋子的原料，原料的价格和其他主持人的价格也非常低廉。”他们建议公司立即在岛国上建立分厂，如果能批量生产，一定能获得高额利润。发展中国家市场、岛上有丰富的原材料、原材料及其他资源低廉、生产厂长调查的结构问题，岛上有分厂建设、案例岛国市场开发调查、财务人员调查报告第三份可以派遣到公司财务人员。(威廉莎士比亚、财务负责人、财务负责人、财务负责人、财务负责人、财务负责人、财务负责人、财务负责人、财务负责人)财务人员比较了“国际贸易”和“本地化生产”两种模式的优劣后，岛上的

3、原料等各种资源低廉，公司与岛国最近的鞋厂相距甚远，岛国的关税也很高因此，“本地化生产”的优点很高。新建的鞋厂如果每天能保持1000双以上的产量，每双鞋可以节省4元，半年就能收回全部费用。发展中国家市场、国际贸易成本太高、原材料及其他资源价格低廉、财务人员调查的结构问题、岛上可以建设分厂、案例岛国市场开发调查、营销经理的调查报告第四份被派往公司的营销经理。总经理们访问了酋长、普通人等50多名岛国人，发现岛国居民没有穿鞋的习惯是因为没有意识到要穿鞋。但是由于没有穿鞋，他们中的很多人脚有问题，他们迫切希望根除发病。他们说，如果穿鞋子能帮助保护脚和预防发病，他们会很乐意购买。岛国居民的脚一般比公司所在

4、的同龄人的脚宽2-3英寸，宽1英寸。所以需要重新设计。有竞争力的制鞋公司来视察了，但放弃了，但有可能卷土重来。岛国居民没有多少钱，但岛上生产优质香蕉。岛民非常服从酋长的命令，经理们与酋长一起，岛国以相当于每20-30公斤香蕉一双鞋的比例向公司订购了10万双鞋，第一批可以先定1万双。越快越好。如果可以的话，阿尔伯特爱因斯坦，Northern Exposure(美国电视电视剧)，就授予该公司鞋的垄断权。例，案例岛国市场开发调查，营销经理的调查报告经理们计算出，这里的香蕉可以打包，在公司所在地以30元/公斤的价格卖给连锁超市。根据第一批鞋，可以兑换25万公斤香蕉计算，不包括包装、运输、关税、职员工资

5、等，每个千克净利23元，总利润575万元，扣除鞋总费用(包括运输)16万元，公司可以获得总利润563万元。此外，投资设备厂需要200万韩元，建设工厂并作为真正的成品交付需要3个月，无法满足酋长的迫切需求。公司在最近的鞋厂设计、生产、运输一万双鞋需要一个半月的时间。因此，总经理们建议通过国际贸易进行第一对10000对交易，建立关系和基础，获得独家售鞋权。同时在岛国建设工厂，投入生产，支持后续更大的市场发展机会。案例岛国市场开发研究，开发岛国市场，经济环境，营销经理调查的结构问题，政治环境，人文习惯，竞争环境房地产信息类型房地产信息获取途径一般房地产信息调查专业房地产信息调查房地产营销决策系统数据

6、处理图表和演示对话，房地产信息类型，1，房地产信息类型，一般信息宏环境(主要政策，规定) 案例分析)广告监控(行业媒体投放总量和分解，竞争对手监控)产品信息(建筑、部件、新工艺潜在客户的认识、购买行为、生活特性、媒体联系)目标市场信息(市场背景、市场总量和分解、市场现状和趋势)竞争信息(企业现场调查：房地产信息(出库)房地产启动价钱、平均价钱、销售率、公寓间隔、公寓面积一般房地产信息调查、3、一般房地产信息调查、一般信息、数据采集流程一般信息、资料分类一般调查信息整理和分类一般调查信息分析和应用、一般信息、数据采集流程、媒体日报类要每天监视，杂志类要每月监视，网络类可以设置为每周或特定。电视类

7、媒体的监视难度高，可以通过专业媒体研究公司购买的方式获得。一般信息、数据采集过程、媒体监视(打印、网络)、剪辑、分类、监视记录、归档、web类可以通过打印或保存web页的方式进行编辑(在浏览页面上，必须显示“档案”菜单上的“另存为”、“从保存类型中选择档案”、“设置单个档案格式、档案名称和保存路径”)、“一般信息”、“数据采集流程”、“注意：与广告类材料相对应的日期”、“媒体对于不同的日期或不同的媒体，可以显示内容相同的材料，070209-XX新闻简报-A18(底部)-1/2板块070215-XX晚报-A1(标题)-1/2板块，一般信息，数据采集流程，介质监控(打印，)、案例每月广告监视记录表

8、、案例纠正计划信息监视记录表、政策法规和经济动态类的监视记录类似于纠正计划类，但分类可以根据国家/地区/行业进行。一般信息、数据采集过程、介质监控(打印、网络)、剪辑、分类、监控记录、归档、一般信息、资料的分类、通过各种渠道获得的远视房地产信息，都有效地进行了整理和合理地分类资料的性质大体上可分为两大类，一类是包括各种剪报、杂志、建筑物的宣传销售资料、印刷报告等的文件资料。另一个是电子资料。房地产类、产品类、市政规划类、政策法规类、经济动态类、研究报告类、文件数据库、电子数据库、房地产数据库、房地产类整理和分类宣传资料：包括建筑物、传单、户型图、价格表、光盘等。房地产调查表：记录有关房地产的一

9、些茄子基本信息以及不同时期的特别调查记录。上述三种茄子的资料统一放在“公文包”管理中，每栋建筑物使用一个公文包。对产品类的整理和分类，对市场上不同的产品类型进行分类，编制专业文件，分类方法与房地产类的资料类似，统一管理该类型的产品资料，便于以后查找和使用。市政规划类的整理和分类，市政规划类资料可以根据项目所在城市的各个地区进行分类管理。一般的做法是把有关报纸纠正计划的信息剪下来贴在一张纸上，在纸张的一角显示报纸的名字、日期、布局，最后按地区分类，然后将每个地区的计划信息放在纠正计划类的文件夹中。政策法规类和经济动态类的整理方式与纠正计划类类似。但是，分类可以根据全国/地区进行。电子数据库的分类

10、和管理，电子文件的资料主要是从网上下载的各种资料，以各种信息、报告类为主，可分为市政规划类政策规定行业信息类经济同类。有关的房地产和产品资料应尽可能打印并放入档案存储库。网上的资料通常比较长，所以我们要编辑资料，只复制对我们有用的资料，把标题换成更明确、更相关的。具体内容的分类可以参考档案类资料的管理，重要的是计划档案存储路径和层次，使分类清晰容易找到。分析和应用一般调查信息，收集、分类、记录和整理信息，完成分类，工作只有一半。要将牙齿信息作为支持企业内各种职位和职务的决策和行动的基础，必须进一步加工信息，从不同的维度汇总信息进行分析，并将分析结果和观点用文字或图表表示出来。例，案例某市的一个

11、月媒体广告监控，1，一个地区广告投放和投入统计，如上图所示，新城是房地产竞争最激烈的地区，房地产供应很大。案例某市的一个月媒体广告监控，2，1周房地产广告投入量排名，如上图所示，牙齿市每月广告投入量最多的是XX假日，其原因和市场反响要进一步跟进。，案例某市某月媒体广告监测，3，房地产广告卖点监测，从上表中可以看出，最近房地产营销手法以促销为主，案例某市某月媒体广告监测，4，XX州媒体广告量统计表，从上表中可以看出，XX特区报的开发者和消费者的认识水平最高，特种房地产信息调查特别调查的范围：特别调查设计过程根据需要医生决定的问题和研究目的而设置的定制研究。(注：，)专业调查可以由专业的第三方试听

12、公司进行，也可以由企业自行运营。对于房地产行业，特殊调查适用的信息包括地块信息(地面快速特性、现状、周围环境和支持)目标客户信息(购买/潜在客户的认识、购买行为、生活特性、媒体联系)目标市场信息(市场背景、市场总量和分解、市场现状和趋势)，专门调查设计流程，特别调查和设计过程，例如决策问题，就是要理解销售额急剧下降的原因，并提出应对措施。问卷调查问题：是否有新的竞争对手？对方有新的销售措施吗？我们其余的产品结构怎么样？宏观环境和政策法规有变化吗？消费者对新广告有什么看法和感觉？特别调查设计过程，接下来要在我们制作的“一般信息调查资料”和现有资料(包括网络、正式发布信息和其他二手资料)中搜索。特

13、别调查设计过程，案件调查不能满足医生决定的要求，我们必须开始特别调查设计。首先，我们必须根据调查问题明确调查的目的。房地产调查目的决定调查的内容、规模、方式等，专业调查方法、专业调查方法很多，但概括起来，主要有两类茄子。定性研究定量研究这两种茄子研究方法在原理、功能、回答或解决的问题、数据收集方式等方面有明显的差异。在实际研究中，定性研究和定量研究总是一起使用。在进行定量研究之前，研究者必须通过定性研究来确定需要研究的现象的性质。在进行定量研究的过程中，研究者还必须通过定性研究来确定现象质量变化的数量限制和质量变化的原因。定性研究和定量研究的差异1，定性研究和定量研究的差异2，定性研究和定量研

14、究的原理和方法的差异3，定性研究和定量研究的差异3，定量研究告诉我们为什么定量研究可以使用定性研究来认识、发现、判断、理解，但是不能进行测量、监视、估计、预测，定性研究和定量研究的方法，定性研究和定量研究的矛盾例如，如果人们在购买汽车的时候进行调查，消费者最重视的因素排名、安全能力将排在第一位，但在实际购买中，只要实现基本保障，消费者关心的是真皮座椅、卫星导航等小细节。(阿尔伯特爱因斯坦，美国电视电视剧，汽车名言)人们所说的往往是不同的。专门调查信息，资料的整理和分析，方法1:根据论点找到论据，对调查数据进行分析，以证明或证明原来的定性假设。像前面提到的“销售额暴跌的原因”一样，我们在调查之前通过结构性的方法将决策问题转变为调查问题，现在需要使用数据来验证这些问题的真实性。，假设审查资料，验证资料