黄江沃尔玛周边环境详解.ppt

1、沃尔玛强势进驻棕榈泉五期,中原地产,东莞概况 黄江宏观市场,重点个盘分析,第一部分 市场环境分析,第一篇 东莞概况,GDP 19.1%,城乡居民储蓄 存款余额 63.6%,城镇居民人均 可支配收入 10.7%,社会消费品 零售额 16.9%,FAI 18%,东莞全市完成生产总值2624亿元 完成全社会固定资产投资704.9亿元 其中房地产开发投资163.94亿元 城镇居民人均可支配收入25320元 社会消费品零售总额达584.5亿元 城乡居民储蓄存款余额2013.4亿元,2006年,数据来源:各地统计局,2006年，东莞全国城市成长竞争力排名第 9。,珠三角主要城市GDP增长率（示例）,200

2、6年东莞GDP增长率高于周边四市, 发展劲头强势,打造“国际制造业名城、生态绿城、文化新城”的形象 建设适宜居住、创业的城市 “四纵十横”公路主骨架，建成“一小时生圈”； 延伸和拓宽东莞辐射范围，密切与广州、深圳的联系 2003年，东莞新行政中心建成；2004年，中国最具活力城市、最佳中国魅力城市；2005年，国际花园城市,城市建设“五年见新城”,东莞制造,东莞创造,东莞影响力远至世界,黄江,松山湖,同沙水库,城区,三位一体，黄江已经成为主城区不可割离的一部分； 国家级信息产业园：松山湖信息产业园的打造，将成为东莞产业升级和居住升级的引擎。 未来松山湖的发展将不再仅仅是松山湖的事，而是泛松山湖

3、片区的事。,城市发展战略,黄江经济发展GDP迅猛 外资投资稳步增大 黄江常住人口增加 新城市规划定位 内外交通发达 房地产价格洼地,第二篇 黄江宏观市场,黄江GDP年均%的高速增长,经济GDP 外资投资 常住人口 新城市规划 内外交通房地产价格,黄江经济发展迅速、有利吸引周边镇区客户置业,外资投资增幅持续增长,外资投资增幅增大、表明外来经商人员在本地置业信心更足，同时人数有上升趋势。,经济GDP 外资投资 常住人口 新城市规划 内外交通房地产价格,黄江常住人口数持上升阶段,全镇常住人口20余万人，近来年外来人口数、户籍人口数持上升阶段，居住面积需求同时上升。,经济GDP 外资投资 常住人口 新

4、城市规划 内外交通房地产价格,5年内 20个村将变身5至7个社区,山地丽城，生态典范 休闲之都，人居名府,农民公寓兴建,经济GDP 外资投资 常住人口 新城市规划内外交通 房地产价格,“一核、两轴、三心、六区”,黄江：松山湖后花园和深圳经济的延伸,两纵一横，形成了完善的内外交通网络。,莞深高速,常虎高速,莞樟公路,线路包括4条市域线和1条市郊铁路（现广深铁路），总长264. 2公里，通过镇区21个，车站总数约为6087个，其中R1路线途径松山湖、大朗、黄江等。,经济GDP 外资投资 常住人口 新城市规划 内外交通房地产价格,R1,经济GDP 外资投资 常住人口 新城市规划 内外交通房地产价格,

5、广州,深圳,东莞,20分钟交通圈,10分钟交通圈,30.2%,40分钟交通圈,松山湖,黄江,1小时轻松游走于莞深穗港,香港,60分钟交通圈,黄江房地产价格水平较低,经济GDP 外资投资 常住人口 新城市规划内外交通 房地产价格,初,黄江高素质高价楼盘的单价比东莞城区低2000元左右，是深圳宝安楼价的1/31/2，所以，黄江房地产价格有很大的提升空间。,市场小结,1、黄江经济持续增长，外商投资不断进入，常住人口持续增长，本地置业趋势明显； 2、农民公寓的兴起，增加土地资源，房地产开发逐渐活跃； 3、黄江城镇建设规划完善，生态宜居城市魅力巨大； 4、黄江住宅房地产发展处于东莞城区与深圳之间的洼地区

6、域，房地产发展潜力巨大，房地产价格有很大的拉升空间； 5、内外交通便捷，必将吸引周边镇区及城市人群来黄江置业，包括深圳和松山湖的购房群体。,黄江房地产具有良好的经济背景和客户资源 本项目具良好的开发契机和优势,金士柏山富康花园 富康花园 南峰玫瑰园 常平万科城,第三篇 重点个盘研究,金士柏山,一期,二期,项目位置：中心城区北部板湖村环城路与北环路交界处 发展商：中惠地产 容积率：1.68 售楼价格：洋房5500元-6500元/M2 情景美墅6500元/ M2 别墅12000元/ M2 物业管理：开元国际（国家一级） 物管费：1.8元/ M2/月 开盘时间：近期4月28日 售楼电话：0769-8

7、384 9888 周边配套：黄江中心小学（1KM以内，较好）、黄江中学（1KM 以内，较好）,综合商场:嘉荣购物中心、天和百货、 大和百货（ 1KM）,医院:黄江医院（1KM） 客户：深圳投资客占到很大一部分，黄江本地人士，周边工厂港台客户 点评：项目地理位置较好，位于黄江镇中心，周边同等地理条件楼盘，没有如此规模、质量及品牌影响力的产品与之抗衡，小区园林精美，风景秀丽，房屋外观较好，符合中高端客户的喜好。价格定位较高，但销售情况良好。,三期,富康花园,项目位置：黄江镇区莞樟路板湖段 发展商：东莞市黄江镇房地产开发公司 代理商： 无 售楼价格：洋房三房3400元/ M2 洋房四房3800元/

8、M2 小区内部配套:会所,综合商场,超市、银行:工商、农行、建设银行等,医院:黄江医院 客户多为本地人士 富康花园，小区规划较差，楼栋摆布生硬呆板，公共活动空间很少，园林景观设计过时，户型面积都较大，没有中小户型产品，建筑外立面和户型设计普通，产品价格较低，销售情况较好，客户多为本地中等收入人士。,近期推售产品: 富兴阁,南峰玫瑰园,项目位置：黄江镇中心西进路与富海大道交汇处(黄江广场旁) 发展商：广东南峰地产 物业类型：商住楼, 容积率：2.5-3 售楼价格：2800，3100，3300元M 2 物管费：1.6元/ M 2/月 现售楼盘：1期 开盘日期：06年底开盘，07年3月15日提价一次

9、。 户型大小：87 M 2两房和95 M 2三房（可改两房）单位布局呈“十”字型，东西各两套两房，南北各两套三房，两梯八户。 户型缺点；开间小，南北对流不良，相邻单位楼距太近不安全，私密性不强；三房单位结构不好，其中一个房间太小。 销售情况：共200套还剩4套（3房4套），销售情况良好 售楼电话：0769-8202 6666,常平万科城,项目位置：常平镇桥沥村，离黄江太子酒店很近 发展商：东莞万科地产 物业管理：万科物业 物业类型：住宅 容积率：0.78 绿化率：49% 售楼价格：情景美墅4600元M2，别墅7900元M2 物业管理：万科物业 物管费：1.8元/ M2/月 户型及数量：一楼三房

10、129.25-134.33M2 二楼三房114.89-121.95M2 三楼三房99.99-105.51M2 四楼三房90.37-95.46M2 五楼三房88.51M2 六楼二房75.62M2,三期开盘时间：5月13日 交通：项目离常平镇中心约4.5公里，仅5分钟车程，离黄江仅800米，离黄江镇中心约2.5公里，仅3分钟车程，离黄江太子酒店800米；紧邻常虎高速路入口 客户：深圳投资客户多达50% 一期 投资：自住 = 7：3 二期 投资：自住 = 5：5 项目地段较差，但品牌好，大社区，价格较低，对深圳投资客有很大吸引力。,楼盘汇总,市场以中高档楼盘供应为主，产品由舒适型大户向紧凑型中小户型

11、转变；,市场三分客户源，表现明显的“人以群居”，客户相对扎堆； 深圳客户群逐渐强大趋势； 本地和外来资金强大，外来度假客户和投资客户增多；,房地产价格视楼盘品质、产品结构和营销能力的不同，高低差异比较大。,定位分析,物业发展建议,第二部分 项目定位分析,项目分析之经济指标分析,项目总占地不大 容积率偏高 商业比重较高 住宅仅拥有平台花园,项目打造高端纯社区限制性因素多，难度比较大，但处理好商业和住宅的规划关系，还是有具备中高档社区的潜质。,占地：约3.5万平方米 容积率：3.8 商业约为4.4万，三层 塔楼住宅规划面积约为9万 控高：60米,项目东面有酒店和其他建筑物遮挡,规划路,项目分析之四

12、至环境,项目的南面紧邻莞樟路，货运车辆比较多，噪音污染严重,西面有规划道路，与农民房相隔，无景观，且有一定的噪音影响,莞樟路,棕榈泉前期开发物业，高尚人文社区，有社区园林景观共享。,环城路,项目分析之交通及配套,黄江镇政府 主题商业街区 国美电器、百佳、嘉荣、民乐福超市 高尔夫练习场 太子酒店裕元酒店假日酒店等 医院、幼儿园、黄江中学等,紧邻城市主干道和规划的轻轨，交通四通八达； 酒店、商业配套齐全，休闲、购物、居家便利。,医院,黄江 中学,项目一至四期由于开发时间较早，现阶段市场形象和市场影响力较小，不便于支持五期的品牌和形象放弃项目前期的市场形象（台湾城），将五期作为一个相对独立的项目进行

13、操作 。,项目分析之SWOT分析,项目分析,物业发展建议,第二部分 项目定位分析,定位分析,典型楼盘客户比例,本项目,本地客户45% 深圳客户55%,本地客户20% 深圳客户80%,本地客户90% 外地客户10%,港台80% 其他20%,周边客50% 深圳客50%,南峰.玫瑰园,常平万科城,主流客户由本地客户向深圳客户转变,金士柏山成交客户分析,2006.112007.3,成交客户居住地,以居住黄江和居住深圳的客户合计近80%，周边镇接近10%,金士柏山成交客户分析,成交客户籍贯分析,客户主要是居住在黄江的外省人和深圳客户，本地和外来港台人士合计接近10%,成交客户行业分析,金士柏山成交客户分

14、析,金士柏山成交客户分析,投资用途占65%，居住用途34%,购买用途分析,主要客户为来自外来的生意人、外企的港台商、深圳人、当地人； 辐射周边镇有客户； 港台客户、本地客户一般选择多房大户型; 外来客户（生意人、工厂职员、深圳）及选择紧凑实用的户型。,典型楼盘客户分析,徐主任,40多岁，本地人，在镇政府办公楼婚姻登记部门工作，在黄江有自己的宅基地，而且刚刚在宝湖山庄买了套200平米的别墅，正准备装修。 他因自己买房和朋友准备买房，所以对黄江的楼盘均有一定的了解。 他描述，黄江本地人比较少，外地人比较多，虽然黄江经济发展某种程度上靠外来人的贡献，但是本地人大多喜欢扎堆，特别是年老的本地人，不愿子

15、女离自己比较远或者完全不同的环境单独居住，所以如果要改善居住环境的，就偏向买大房，宝湖山庄别墅就是本地人目前最适合的选择，其中80%以上都是本地人购买。 他仔细观察过金士柏山项目，说开始有很多当地人买中惠的房，又说中惠后来为了赚钱，将深圳的客户引进黄江，使得价格上涨厉害，他的几位年轻同事很喜欢金士柏山的两房和三房，犹豫之后，失去购买机会，但还是想买房。 对于房地产投资的选择，徐主任表示本地人是比较有钱，但大多还是处于传统的投资意思，比较喜欢投资商铺，同时他谈到他的一些本地朋友已经开始投资小户型公寓，并有些丰厚的收获。相关人士深访,潮汕人，来黄江做服装生意已有3年，现于

16、家人租住富康花园大两房，觉得房租比较贵。 他回忆当年同乡介绍他来到这里做生意，直到现在，都觉得黄江的赚钱机会很多，工厂多，人口相对集中，消费力也比较强，他有些其他镇做生意同乡也想来黄江发展。 目前他的生意不错，想近期买房，准备常住，考虑表面积适中的三房，总价不超过70万，考虑老人和小孩，以及自己做生意辛苦，向给家人和自己好好享受，希望社区大，生活方便、园林规划要好，没有噪音是比较重要的，还有比较注重小孩的上学问题。 在考虑如果价格，买不起三房，是否考虑两房时，他表示也能接受，过度一下，然后再考虑大点的，以后就给他的员工住，或者比他目前的租住房子的租金价格还要高，认为出租也划算。,廖元坤,139

17、02692503,相关人士深访,任建民,39岁，喜欢炒股和炒房，跟随中惠的看楼车来过黄江，他说对黄江的发展特别是轻轨建设非常看好，认为它将来不光将东莞连成整体，使得黄江与深圳联系也将更将紧密 刚开始认为东莞的房价比深圳低很多，深圳的房价还在猛涨，东莞的房价每道理不涨，所以有兴趣来到离深圳不远的黄江看房，结果发现黄江有诸多的酒店，外企比较多，而且离樟木头和常平都比较近，认为这一片做港台人士和一些高收入服务人士的生意，绝对不比东莞厚街差（东莞其他镇也在考察），所以很热衷小户型投资。相关人士深访,薛海根,在黄江从事地产策划多年，他认为黄江本地的住房消费力比较强，而供应不多，

18、但就目前中心市场表现为深圳消费力占主力，有点反客为主的感觉，他总结其原因可能有以下几点： 1、黄江本地人比较少，大部分有宅基地，而且大量出租给外来人口居住，城市化进程加快，农民公寓开始建设，分流客户； 2、先前楼盘营销均比较传统，在没有产品特色的情况，一般是自然销售，市场消费力没有得到激发，只有市场有产品特色或者特定的客户资源（如棕榈泉）形成特色社区时，人们才会去关注它； 3、中惠进入黄江之后，进行差异化市场操作，黄江首次出现专业的当地市住房消费挖掘，效果轰动，项目品牌建设加快，随着市场的响应，项目逐步涨价，同时农民公寓政策明朗，2006年中上旬本地消费初步持观望态度，正在此时“大深圳”概念如

19、火如凃，中惠在对黄江外企消费力挖掘没有太实效的办法情况，毫不犹豫进行深圳市场供略，实现更高得价格，如此以来，本地消费受到消极的冲击。 4、随后，南峰玫瑰（整改项目）借中惠的势，采取低价格吸引深圳人置业，比例占80%左右。,他最终认为本地的消费力没有得到真正的挖掘，特别是工厂企业职工，外来经商人士,还有松山湖客户等；同时对黄江实力和未来规划看好周边镇人群也有相当的需求。,相关人士深访黄江经济的持续发展，城市发展定位确定，“山地丽城、生态典范、休闲之都、人居名府” ，黄江对周边镇客户的吸引力将增大，周边镇区客户数量会增加； 当地原居民受到外来投资理念的影响，改变商铺传统房

20、地产投资选择，其住房投资的消费力将被挖掘； 外来到黄江做生意的客户、外资企业职工等长期居住黄江，产生归属感，这部分购房群体比例会上升; 作为松山湖后花园和深圳经济的延伸，黄江必然将受松山湖客户的关注，同时会更加受到深圳客户的青睐。,未来几年客户变化趋势预测,目标客户定位,一级客户群:关注物业软硬件品质，追求社区生活和谐、安全、尊贵的 本地人深圳人 （本地人：以外来常住人口为主）,+,二级客户:松山湖客户樟木头、常平等周边镇区 港台私营企业主,中原预测,品质物业,完善配套,完善配套,品质物业,深圳 松山湖区域客户,本地常住人口 周边企事业单位职员 港台人士、生意人 原居民,周边镇区客户 港台人士

21、,成熟地段,交通便利,交通便利,50%,40%,目标客户比例建议,品质物业,完善配套,升值前景,10%,升值潜力,地域情结,定位分析,市场调查样本主体背景,项目组于2007年5月23日2007年5月26日对黄江进行了户外的拦截访问，一共参与的访问员5人，回收调查问卷80份，有效问卷69份，有效率为83%，调查重点为产品部分内容。,职业特征,家庭月收入(元),超过60%的黄江区域客户购房主要以自住为主。本地客户住宅投资意识有待挖掘 。,市调购房用途,二房、三房为主，占63.2%,市调物业类型和户型选择,市调面积选择,面积集中在4580平米和90110平米,市调总价承受分析,24% 4050万 面

22、积80100 28% 3040万 面积6080,按单价5000计算,有相当比例的高承受能力客户，他们有购买大户型洋房和公寓投资的潜在消费,依据目标客户需求，我们的户型定位： 中小户型，三房和三房以下户型占80%以上,户型面积及配比,主力户型区间,户型面积及配比阐释,深圳客户投资拉动,港台人士对大面积的需求拉动,本项目示意,市调情况,金士柏山,本项目示意,户型面积及配比阐释,户型和客户的对应关系,本地投资客、深圳投资客,本地外来常住居民，周边镇区置业者，深圳投资者等,企业主管级人员、本地公务员、长线投资者、本地新生代、周边镇区置业者,公务员、企业主、周边镇区富裕村民、企业高管、港台人士,港台人士

23、、企业主、本地大户家庭,物业类型定位,镇中心，酒店、商务齐全 项目商业规模大，档次高 周边租金水平比较高 投资者和商务人士的最爱,中高档实用居家型物业,公寓,依据市场、客户以及项目特性分析：,酒店式公寓,SOHO公寓,项目分析,定位分析,第二部分 项目定位分析,在售楼盘规划分析,大社区，注重园林 户型舒适性，关注双阳台、入户花园 比较关注景观、朝向,在售项目产品消费特点,69%的人群接受现代简洁的外立面。,市调建筑风格,经过调查，受访者比较喜欢复合涂料外墙或者花岗岩外墙，喜欢的外墙颜色以淡雅的颜色为主，喜欢的屋顶颜色则富有现代感的白色传统色彩的砖红色以及蓝色屋顶居多。,高档复合涂料,干贴式外墙

24、,玻璃幕墙,市调建筑立面颜色,对于主卧的窗户创新的接受度较高（极少人选择普通窗户），在对比选择（落地和台式、转角和平面、外凸和内置）中，对于落地窗、转角窗和凸窗的提及率都比较高。,落地窗 81%,转角窗 65%,外凸窗 78%,市调建筑细部,园林风格,有接近半数的人喜欢异域风情的园林，所占比例最大。,市调园林风格,市调居住偏好,辅助用房的选择以入户花园为主，其次是书房，再其次是玄关 。,传统平层的接受度最高,市调注重点,客户选择品质首先注重朝向，其次是噪音，再其次是景观 。,一般客户对价格的敏感度比较高，其次是交通，然后是户型和园林。,规划设计建议,1、规划设计档次建议： 精品（中高档）,2、风格设计建议： 现代、雅致、国际感,3、主导思路建议： 阳光建筑，均好性,规划布局,交通规划建议,住宅人流 入口步行通道,公寓 入口大堂,三层观光电梯,人行,车行,户型分布建议,综合考虑朝向、噪音和景观等因素，建议环境综合素质较好的四房和大三房户型，朝向、景观不理想或噪音比较大的位置设置二房或小三房。,举