武汉汉阳房地产市场分析

1、第三章：汉阳区域整体市场环境,汉阳区域市场环境,土地市场,P(2010)129,P(2010)130,各开发商高价在汉阳中心抢地，满足其战略布局的需要，对汉阳中心片区以后的升值潜力信心十足。,新地王产生，大幅拉高片区楼面均价。,土地市场,汉阳区域市场环境,1、潜在供应,汉阳片区2011年-2012年土地潜在供应总量为684万平方米（建筑面积）,土地出让规模呈增长趋势，且增长速度有所加快。 项目地块所处的汉阳中心土地潜在供应量最大，且多为品牌开发商竞得的中、大地块，未来竞争最激烈。,在项目入市期项目周边潜在供应量巨大，将面临较大竞争,汉阳区域市场环境,土地市场,2、楼面价,推测本项目的拿地成本将

2、大幅上涨。,汉阳片中心片区土地出让楼面地价呈大幅上涨趋势，2010年上半年汉阳中心平均楼面价已达到2583元/，相较2009年均价上涨564元/平米，涨幅高达27.9%。,汉阳区域市场环境,土地市场,3、容积率,2011-2012年新入市项目中高层、超产品将大量出现。,汉阳出让土地的容积率逐年增高，表明汉阳未来土地的集约化利用趋势将进一步增强，越往中心容积率越高。,汉阳区域市场环境,二级市场,1、市场容量,汉阳片区市场容量中等偏小，增长较快。,2007-2009年，平均年需求规模约52万平米，平均月均去化4.33万方。 与2008年相比，2009年市场容量增加约271%。,汉阳区域市场环境,土

3、地市场,2、市场存量,2011年下半年本项目入市时，现有市场存量已消化完毕。,2010年以来汉阳片区市场存量呈小幅下降趋势。 2010年上半年汉阳片区市场存量约为35万平米，按4.33万平方米/月的区划速度，预计将存量全部消化约需要8个月时间。,汉阳区域市场环境,3、供求关系,二级市场,2009年以来汉阳片区市场一直处于整体供小于求的局面，以消化市场存量为主； 2011-2012随着新项目的集中面市，汉阳片区供求关系将发生改变，供求将会取得平衡。,2011-2012汉阳片区市场供求关系将发生改变,汉阳区域市场环境,二级市场,4、成交价格,汉阳片区价值受到市场逐步认可，成交均价大幅上涨,2009

4、年汉阳片区市场均价成功摆脱低于武汉全市均价的低迷局面，汉阳片区的价值洼地开始被市场发现； 2010年汉阳片区的价值洼地逐步受到市场广泛认可，成交均价大幅上涨，2010年上半年与09年上半年同期相比，涨幅达到43.6%。,汉阳区域市场环境,二级市场,4、成交价格,汉阳片区价格仍有市场空间,截止2010年10月汉阳片区成交均价为8429元/平米，低于武昌中心片区5.7%，低于汉口中心片区12.6%，为武汉三大中心城区成交均价最低片区。,汉阳区域市场环境,二级市场,5、成交结构,汉阳片区成交主力为90平米以下的首置产品和90-120平米首改产品,汉阳区域市场环境,汉阳区域市场供求关系总结,供求关系,

5、潜在供应量巨大，面临激烈市场竞争,拿地成本上涨，开发风险加剧,新项目大多将以高层、超高层产品出现,市场总体容量中等、偏小，增长较快,市场存量消化，未来竞争来自“新盘”,供不应求的供求关系即将改变,城市价值受到市场认可成交价格大幅上涨,汉阳仍有较大的价格上涨空间,首置、首改产品市场需求量较大,板块竞争格局,汉阳区域市场环境,钟家村板块,四新板块,沌口板块,近几年汉阳城市建设一直以来以钟家村及王家湾作为中心区域，随着城市的扩张，逐步发展成为多个片区。 目前汉阳市场已形成四个居住板块钟家村板块、王家湾板块、四新板块、沌口板块。,本案位于钟家村及王家湾板块之中心,汉阳居住板块,王家湾板块,板块竞争格局

6、,汉阳区域市场环境,钟家村板块,钟家村板块,区域特征：汉阳中心、传统商业核心区 供应特征：供应量较少，楼盘去化速度快 建筑形式：以高层为主 成交结构：90-100 为主力 价格特征：2010年上半年整体成交均价 9650元/ （数据来源克尔瑞） 去化特征：钟家村板块月均去化最快，单项目月均去化185套，约19500 （09年全年月均去化）,板块竞争格局,汉阳区域市场环境,王家湾板块,王家湾板块,区域特征：汉阳新的商业，人气最旺区域 供应特征：片区供应较大，成交旺盛 建筑形式：别墅、多层、小高层、高层 成交结构：160-180，50-60为主力 价格特征：2010年上半年整体成交均价 7180元

7、/ （数据来源克尔瑞） 去化特征：王家湾板块单项目月均去化120套，约13500 （09年全年月均去化）,板块竞争格局,汉阳区域市场环境,沌口板块,沌口板块,区域特征：汉阳工业腹地、快速发展的城市副中心 供应特征：供应规模较大新增供应较多， 建筑形式：小高、高层、别墅 成交结构：60-80，110-160为主力 价格特征：2010年上半年整体成交均价 5100元/ （数据来源克尔瑞） 去化特征：板块单项目月均去化95套，约10300 （09年全年月均去化）,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,钟家村板块的销量和销售均价在汉阳片区处于双高的领先地位。,汉阳片区市场价格分层明显，钟家村板块位以96

8、50元/平米的均价位于板块内的第一梯队；王家湾板块以7180元/平米的均价位于板块内第二梯队，沌口板块以5100元/平米的均价位于板块内第三梯队。 片区内各板块销量与价格走向一致。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,本项目所处的钟家村及王家湾板块自然生态景观资源配套、交通配套、各项生活配套均处于领先地位，房地产发展基础优于其他版块，区域内市场认可程度最高，未来发展前景较好，价格上行动力强。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,钟家村板块、王家湾板块,四新板块、沌口板块,竞争板块项目分布,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,备注：黄色为未售项目，价格为其土地楼面均价。,板块竞争格局总结,汉阳区

9、域市场环境,钟家村片区待开发项目多为大型知名品牌开发商所有，对产品的规划和创新能力较强，城市中心价值的稀缺性，较高的土地容积率，使其物业类型必然以高层、超高层为主。 片区未来1-2年将发展以中、高端的高层产品为主，其竞争力主要表现在高附加值的产品优势上。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,备注：黄色为日未售项目，价格为其土地楼面均价。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,王家湾片区待开发项目多为中小开发企业所有，无大品牌开发商，随着土地规划容积率的大幅提升，其物业类型也将由舒适度较高的多层、小高层产品转向高层产品。 片区未来1-2年将发展以中偏高端的高层产品为主，其竞争力主要表现在高性价比的

10、相对价格优势上。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,备注：黄色为未售项目，价格为其土地楼面均价。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,四新片区待开发项目多为大型知名品牌开发商所有，对产品的规划和创新能力较强，土地规划容积率较低，产品类型丰富多样。 片区未来1-2年将发展中、高端多类型产品为主，其竞争力主要表现在高端物业类型（多层、别墅）的产品优势上。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,备注：黄色为未售项目，价格为其土地楼面均价。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,沌口片区待开发项目多为大型知名品牌开发商所有，对产品的规划和创新能力较强，土地规划容积率较低，产品类型丰富多样。 片区未来1-

11、2年将发展中端多类型产品为主，其竞争力主要表现在高性价比的绝对价格优势和高端物业类型（多层、别墅）的产品优势上。,板块竞争格局总结,汉阳区域市场环境,由于开发项目及可开发项目用地量剧增，购买人群日趋复杂化，开发商市场竞争手段多样，未来1-2年汉阳片区房地产市场将出现较大的振荡，市场竞争非常激烈。,钟家村板块与王家湾板块的竞争 主要表现在对中端市场的竞争上，由于市政设施和城市配套不如钟家村板块完善，王家湾板块同品质楼盘的价格一般都低于钟家村板块，但随着王家湾商圈的成熟，在未来1-2年市场这两个板块的竞争将会强化。 钟家村板块与四新板块的竞争 主要表现在对高端市场的竞争上，四新板块近期炒作较热，金

12、地澜菲溪岸58万方的意大利风情高端楼盘奠定了这一新兴片区的档次，绿地新都会等高端楼盘蓄势待发，其市中心稀缺的多层、别墅产品会对高端客群产生一定的分流，随着四新片区各项配套设施的投入建设 ，在未来1-2年市场这两个板块的竞争会逐渐凸显。 钟家村板块与沌口板块的竞争 由于沌口板块相对封闭，在未来1-2年内市场这两个板块的竞争仍就相对弱化。,第四章：区域市场的竞争环境,项目发展方向初判,项目区域竞争市场,金域蓝湾,观澜御苑,澜菲溪岸,南国明珠,龙阳一号,十里新城,中央公园,广电兰亭,锦绣长江,本案,鉴于新长江在汉发展定位、已树立起良好的口碑、品牌影响力。本案预计将开发中、高端住宅产品。 遴选区域内大

13、品牌开发企业开发、中高端、大体量住宅项目，此些项目在2011年有持续货源供应。,竞争市场个案分析遴选原则,竞争市场个案分布,汉阳区域竞争市场环境,竞争市场分析,1、竞争市场体量,主要竞争对手项目总体量约为610.6万平方米，目前已备案累计开发共计176.2万平方米，后期潜在供应总量约为300.9万平方米，截至目前不完全统计，已累计销售146.3万平方米，后期整体供应量为464.3万平方米。 目前片区市场月均去化量为4.33万平方米/月，到本案面市时，竞争市场潜在供应约为416.7万平方米。,项目面市期及之后的销售期将面临较大的市场竞争,竞争市场分析,2、竞争市场户型结构,项目入市期，竞争市场主要户型为舒适型两房、三房、四房产品，两房产品集中于80-100平米；三房产品面积集中于100-150平米；四房产品面积集中于160-180平米。舒适型产品将面对巨大的市场竞争，而中、小面积紧凑型产品和大面积享受型产品市场竞争压小。,2011年本案可以中、小面积紧凑型产品作为市场突破口,汉阳区域竞争市场环境,竞争市场分析,3、竞争市场价格情况,主要竞争对手项目销售均价已全面