中国房地产行业风险分析研究

1、 中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点土木工程本科毕业论文 我国房地产行业风险分析研究 分校（站、点）： 人事干校 学生姓名： 学 号： 指导教师： 完稿日期： 2016.11 （宋体、四号字，1.5倍行距）我国房地产行业风险分析研究目 录内容摘要（2）关键词（2）（一）我国房地产行业概况分析（2）（二）我国房地产行业风险分析（ ）（三）影响我国房地产行业风险的主要因素（ ）（四）防范房地产行业风险对策（ ）参考文献（11）中国房地产行业风险分析研究林 蓥【内容摘要】宏观经济的波动，给房地产行业、市场及政策指导带来诸多的不稳定性和风险性，房地产行业的快速发展也带来了房地产市场供求失衡

2、、房地产经济与国民经济发展不协调等问题，因此，进行房地产的行业风险分析研究显得尤为重要。房地产行业风险分析主要是指房地产企业在有目的、有意识地通过计划、组织、实施和控制等一系列市场活动过程中，对其可能出现和产生风险的因素，进行预测与识别，防范与处理，以最小的成本谋求最大保障的一个系统、动态的过程，包括风险预测与识别、风险分析、风险防范与风险处理四个实质性阶段。进行房地产行业风险分析，根本上讲，是要对影响房地产行业收益环节中各个因素的变化以及对收益的影响进行分析，或者说对房地产企业投资开发经营等一系列经济活动的可靠性进行检验，从而测定其中所存在的风险性。认识房地产行业风险，明确导致风险的因素，并

3、进行有效的控制与管理，从而有助于房地产企业效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。【关键词】 房地产行业 风险分析 风险对策房地产行业在目前中国国民经济发展中，占据非常重要的战略地位，肩负着国民经济发展和解决住房民生问题的双重责任和要务。多年来，中国的房地产行业一直在市场发展机制和宏观调控政策中蹒跚前进，影响房地产行业风险的不确定因素很多，既有来自房地产行业发展本身，也有来自于周围的环境条件，甚至还有市场信息的不对称性、人们观念和认识的滞后性、财务管理的局限性，乃至来自大自然的灾害等。为了有效的防范和管理房地产行业风险，使我国房地产行业在国民经济中得到长足、稳定的可持续发展，促进房地产经济与宏

4、观经济协调发展，我们必须对房地产以及相关行业风险进行深入、系统的分析研究，从而为在今后建立相对系统完善的房地产行业风险预警体系，有着十分重要的战略意义。一、我国房地产行业概况分析房地产，顾名思义，即房产和土地的结合，指在国家的国土范围内所以承载建筑物的土地以及土地之上的建筑物统称为房地产。广义的房地产包括只要可以提供建造各类建筑物的土地，侠义的房地产只要是指已经建成并可供居住和使用的各类建筑物，可以是住宅，也可以是仓库、商业或是办公大厦、厂房、公园等。房地产作为一项重要资产，土地是承载一切建筑物的基础，虽然在房地产的定义中包含土地，但土地不是被生产出的商品，土地仅仅作为一种非再生性的自然资源，

5、经过合理的开发提供其使用价值1、我国房地产行业发展的历程房地产是实物和法权的结合。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又称为不动产。根据房地产开发产品的使用功能，可以将其分为纯住宅（居住功能）、工业用房、商业用房（写字楼或商业）、城市综合体 、文体娱乐设施、政府和公共设施（医院、学校等）等几类产品类型。房地产行业则是一个行业的概念，其涉及到一个行业的所有的经营业态和经营管理行为。主要是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。主要包括土地整理、房地产开发、房屋的建设和管理、商品房使用权的买卖、

6、租赁、房屋中介及物业管理等行为。由此来看，房地产经营涉及到房地产开发、房地产留用领域的销售、调控管理等领域的各类经济组织的活动。也就是说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动。我国的房地产行业起步较晚，从 1978 年开始，大致经历了四个阶段：第一阶段是从 1978 年至 1991 年间的试点起步阶段。届时十一届三中全会后我国开始实行了住房制度改革，由北京、西安、广东、重庆等地开始先后批复了24 个省市的房地产改革方案，奠定了房地产市场化的基础，房地产开发的大舞台由此开始。第二阶段是 1992 年至 1995 年间的调整阶段。从 1992 年开始我国开始全面推行住房公

7、积金制度，政府更加关注百姓的安居建设，此时例如万科等大量房地产行业趁此热潮异军突起，促进了房地产行业的快速发展。同时，部分地区由于过度投机产生了明显的泡沫，经国家宏观调控后增速大幅回落。在此之后，政府致力于整顿市场秩序，严格把控房地产市场的后续动态。第三阶段是 1996 至 2002 年的稳步发展阶段。1998 年我国不再实施福利分房制度，房地产的买卖变得更为市场化，在巨大的需求和稳定的政策背景下，房地产行业成为了我国国民经济的主要增长点，并保持持续稳定的走势。第四阶段是 2003 年至今的高速发展阶段。随着住房刚性需求和投资性需求越来越大，房地产市场持续升温，进而导致投机者越来越多，地价和房

8、价渐渐被炒到高位，房地产市场现在存在着明显的泡沫化。2、房地产行业在我国宏观经济中的地位 房地产是房屋和土地的社会经济形态的一种表现方式，包括土地和房屋两类基本要素，是上述两类财产要素的总和。房地产在我国国民经济中具有非常重要的作用。目前已经明确定义为是国民经济的基础，同时也是目前我国先导性的产业，是国民经济的支柱产业。房地产具备有经济指标和民生需求的双重属性，作为国民经济和社会系统中的一个载体，连接着生产、消费、流通，生活和投资等多个方面的要素。（1）房地产是国民经济中占主导地位的产业 一个行业要成为成为主导产业有三个基本的规定性：第一，能有效地吸收新技术。第二，本身具有较高的增长率。第三，

9、能够带动其他产业的增长，即具有扩散性。其中扩散性是理解主导产业带动国民经济发展的关键，主导产业有三种扩散性影响，即回顾效应旁侧效应和前瞻效应。在我国，房地产业正好具备这三个特性，使得房地产业必定成为我国国民经济的主导产业。按照多年经济运行的数据来看，2003年以后，房地产已经完全成为我国国民经济的支柱性产业。1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，取消福利分房，并给商品房的发展创造良好的市场环境和发展契机。2003年出台的国务院18号文件，再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。此后，有多次房地产调控政策出台，政府也

10、想通过进行合理的行业调控，规避房地产行业自身变化对国民经济造成的巨大影响，在逐渐弱化房地产国民经济支柱产业的地位。统计数据显示，房地产本身所带动的经济收益，以及其所涉及到的上下游产业链，比如说建材、施工、物业管理等行业，甚至会带动一些设计到国计民生的水泥、钢材等产业的发展。数据显示，房地产行业可以带动以及涉及的上下游产业多达 60 多个，是目前中国经济产业中，涉及上下游最为广泛的行业，其自身及带动的经济产业和收益也是中国整个经济产业中最为重要的。由此可见，房地产业在中国国民经济中的重要地位。 （2）房地产是国民经济中基础性和先导性产业目前拉动中国经济增长的仍然是投资、进出口贸易和扩大内需三大引

11、擎。西方经济部景气已经趋于保护主义抬头，我们出口现状并不理想。中央政府一直想通过扩大内需来拉动经济的发展，因此也做了大量的舆论和引导工作，实际效果并不明显。目前来看，只有投资是推动经济快发发展的主要方向。在所有的投资中，参与性最为广泛的就是房地产，房地产具有投资和居住双重属性，尤其是在目前通货膨胀预期加快的情况，高收入家庭则将手中的现金转手投入到房地产行业，因为目前中国投资渠道单一，只有房地产的投资被看好。现在城市居民的家庭资产中主要包括现金、金融（有价证券）、房产三大部分。其中房产又占居民资产的比率最高。在全世界的城市居民财富中，房产的比例都超过一半。 此外，房地产产业链条长，跟国民经济中的

12、60多个行业有着密切联系。房地产行业对于其他行业来说，既为其他行业的发展提供生产资料的需求空间，其本身也是一种生产资料。比如说工业园区招商引资，首先需要的是将区域土地进行平整，建设好相关的配套，比如说道路，市政设施、员工宿舍，甚至是配套住宅等。此外，国民经济的各部门开展生产和业务活动，需要有厂房、仓库、办公室、写字楼等，也离不开房地产。因此房地产是国民经济基础性产业是毫无疑问的。房地产业是国民经济的先导性产业，这体现在要发展经济，必须超前发展房地产业。所以相对于对房地产商品提出需求的其他行业而言，房地产的开发和建设一般需要超前进行。具体地说，某一行业要发展，必须要超前发展该行业的房地产。同时，

13、房地产行业在进行生产之前，必须要做好充分的准备工作，由于该行业需求的资金巨大，所以带动的其他行业的投入也非常巨大。相对应的金融、建设施工、钢铁等行业的发展，在一定程度上会受到房地产行业的变化而变化，其行业的波动起伏，之间会影响到上下游的企业，因此其先导性的功能不能忽视。二、我国房地产行业风险分析（一）市场风险分析1、销售风险由于房地产是固定在土地上的资产，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。故而以产权出售为目的的房地产商品的投资周期，是指从开始投资到物业全部竣工、产权完全出售、资金全部收回这一全过程。对于房地产开发商来说，只有产品销售出去并取得回笼资金，才能算是规避

14、了销售风险。从商品房属性上说，购买房地产商品属性具有房地产价值量大、开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，且房地产交易的完成需要一个相当长的过程，这给房地产开发项目销售带来一定程度的不确定性。因此在实际的房地产商品的销售过程中出现的不同情况，也给房地产商带来了流动性和变现性的风险。2、投资风险房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。客观地讲，房产的确具有一定的保值功能，但从风险管理的角度来看，将个人的所有金融资产投注于单一资产（无论是房产还是股票）的做法是不理智的。我

15、们并没有说不应该使用财务杠杆来获取资产，但前提是必须懂得如何控制风险。众所周知，房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。（二）金融风险分析1、信贷风险房地产与银行信贷业务是血肉相连。当前，我国房地产企业的开发和建设的主要资金来自银行贷款，我国当前当前个人购买住房的资金有很大一部分来自银行信贷，房产还是信贷过程中最重要的抵押品。信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程，该过程涵盖土地一级开发阶段，房地产开发阶段及房地产销售阶段。不论是拿地阶段，

16、还是当房地产开发企业销售商品房时，都需要由银行向业主提供购房贷款支持。由于房地产开发的主要资金来自于银行贷款,如房地产开发企业商品房销售不畅，资金回笼不顺利，这将为银行房地产开发贷款的资金回笼带来风险。 从金融运行的角度看,银行信贷资金具有趋利的基本性质。在金融风险指标体系中， 有诸多指标存在相关性问题，如：房地产开发商的资产负债率，它对于房地产开发商自身而言是一种风险，其风险过高会使自己面临资金链断裂，进而可能引发破产；而其对于银行而言也是一种风险，由于银行一直将房地产信贷作为优良资产大力发展，且其中存在许多违规操作，大量放贷，对于贷款开发商的资产情况却把关不严，一旦房地产开发商的资产负债率

17、过高引发破产，银行也将成为风险的承担者。2、房地产企业融资风险开发商传统融资渠道包括自有资金、合作、银行贷款、施工单位垫资、预售资金等。而在资本市场的融资渠道，包括上市融资及信托、基金及债券融资等途径。在为房地产融资时，怎样才能使风险最小，遵守一条重要的规则：不要用短期的资本做长期的融资。例如，当房地产企业得到一笔抵押资金的时候，为有权扩张周期做一次协商，即使需要为这样的周期投入一些资金也是可以达到规避风险的目的。 目前国内开发商正在积极开拓新的融资渠道，借助房地产信托计划等新型金融工具，或与海外产业投资者进行合作等方式实现多渠道融资。但由于受当前国家宏观调控影响，房地产企业融资渠道收窄，融资

18、风险逐渐加剧。（三）政策风险分析所谓政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响，与房地产业相关的政策主要有土地政策、金融政策、税收政策等。 房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等，与行业直接相关规政策包括：土地管理法实施条例、经济适用房管理办法、城市房屋拆迁管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、建设工程质量管理条例、房产税暂行条例、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、住房公积金管理条例、物业管理条例等。多年来的房地产调控，政府在土地政策方面，加大对房地产企业囤地行为的打击力度，加大保障性住房供地；在货币信贷政策方面，给予首套房贷利率一定政策

19、倾斜，部分地区对于外地人购买二套房实施限购；此外，在税收政策方面，在重庆等地试点房产税。我国政府期望房地产市场能健康、平稳发展，房价回归合理轨道，解决中低收入群体住房困难，严厉打击投机需求。近来，经过连续的房地产调控，我国房地产市场有所降温，房价开始出现松动。未来房价走势主要受政策调控影响，由市场供求力量决定，而政策又是多方博弈的结果，预期未来房地产市场将在一定范围内呈现冷却趋势。1、国家土地政策分析土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面。近几年来，国家连续出台土地新政策必将影响到土地的交易价格、房地产开发投资及其增长速度、土地开发面积等方面。土地政策对房地产市

20、场的宏观调控具体来看大致包括土地利用规划和年度供应计划、土地用途管制、地价管制、土地税费调节、土地收益调整、土地专项治理整顿等多个方面。其中，可以看出保障土地供应的总量基本满足了房地产市场的需求，房地产开发利用存量建设用地数量增加明显，土地供应向中低价位商品住宅倾斜明显，供应结构进一步优化。2、银行信贷政策从 2003 年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。 信贷政策主要通过利率、贷款期限、贷款投放时

21、间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。3、国家税收政策房地产行业是一个税费负担较重、涉及税种较多的行业，因而成为税收筹划关注的重点。在我国现行税收体系中，对房地产在流转环节的税种主要有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税等等，这些税种税率的变化分别会从供给和需求两方面对房地产价格变动产生一定的影响。如营业税、企业所得税、耕地占用税通过影响房地产的供给从而影响房价，个人所得税、契税等则通过影

22、响房地产的需求从而影响房价。 我国目前存在税种繁杂，设置不够合理等因素，在短期内，政府采用减少需求增加供给的税收政策对会带动房地产价格的下降。从长期来看，税收政策不仅不会带来房地产价格的下降， 甚至有可能使得房价进一步提高。由此可见，税收政策只能作为短期调控房地产价格的手段之一，并不能从根本上解决房价过高的问题。例如：土地增值税与营业税的重复、房地产租赁中的重复征税等，既加重了纳税人的税收负担，也增加了税务机关的征管成本，阻碍了房地产市场的正常发展。三、影响我国房地产行业风险的主要因素（一）土地因素1、土地供应风险城市土地供应机制,是指特定经济制度下土地供应内在关系的总和,包括土地供应计划、土

23、地供应渠道、方式和手段等。城市土地供应机制是一个国家进行城市土地供求管理的作用机制,根据特定的社会经济制度和社会生产方式的不同产生差异。 由于土地供应类型不同，且土地供应比例处于调节之中，如商业地块、住宅地块、综合用地、保障性住房用地会根据政府每年工作情况作出适当调整。这直接导致了房地产开发企业在拿地时能操作怎样的项目，从而在整体上决定了房地产企业操作项目的风险性。2、土地价格风险土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。但要注意的是，中国土地价格的涵义和土地私有制国家不同，它是取得一定年期土地使用权时支付的代价，而不是土地所有权的价格。由于土地使

24、用年期较长，按法律规定，最长可达 70 年，而且在使用期间也有转让、出租、抵押等权利，又类似于所有权。所以，地价评估原理、程序与方法上又类似于私有制国家。因此，我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。土地的价格风险，主要表现在当前地方政府通过土地招拍挂市场以巨额价格降土地拍卖给房地产开发企业，由于土地成本走高，使得房价也随之飙升，造成了经济及社会风险。（二）住房结构性调配1、高价房风险由于中国房地产市场长期非理性的增长，各种投机性资金及热钱入场，造成了房价的虚高，即房价收入比过高。房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合

25、理的重要指标。世界银行的标准是5:1，联合国的标准是3:1，美国目前的比例是3:1，日本则是4:1，而在我国，这个比例大约是10:115:1。根据该标准，可以判断出我国的房价存在明显的虚高。高房价带来的风险主要是泡沫风险，因此令房价回归合理价格，减低经济泡沫化风险，这是中央政府试图让房价回归合理的最真实动机。与制造业等实体经济不同，房地产经济的虚拟程度很高，房子经过炒作可以使得房价将远远超出实际成本。2、高、中、低端收入群体住房风险平衡在最初阶段在房地产建设开发中,由于资本逐利的需要，开发商把大量的资金投向大户型商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中,借此追求房地产

26、暴利。同时，由于中地价位商品房获利不高，开发商的忽视也造成中低价位、中小套型住宅比例偏低,商品房供给不能适应普通居民住宅需求。市场上所说的“夹心层”，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。由于中等及中低收入家庭、新就业职工等“夹心层”群体置身于市场和政府保障之间的空白地带，其住房难题已日益显现。这种住宅供应结构与城市居民收入分布结构倒挂的现象，说明现有供应中很大部分缺乏实际住房消费需求的支撑。（三）行业周期性风险房地产经济是国民经济的主要组成部分之一，它的发展也具有明显的周期性特征。房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。而周期风险

27、，则是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。 马克思在经济论著中，将相邻两次危机之间的经济运行过程看做一个经济周期，即从第一次经济危机开始到第二次经济危机爆发之间，定义为一个经济周期。每个经济周期都会经历危机、萧条、复苏和高涨四个阶段，房地产市场也不外乎如此。（四）行业竞争性风险随着土地市场化机制的逐步完善，在资本的助力之下，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，房地产行业竞争加剧，进入壁垒日益提高，房地产行业内部的整合将加速。随着资本实力的提升，在行业整合的初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛

28、将随之提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现；在整合的后期，多寡头竞争的局面将形成上市公司之间联合与合作将成普遍现象。四、防范房地产行业风险对策（一）从土地风险角度防范房地产行业风险的对策和建议土地是房地产开发的第一生产资料，房地产企业开发的前提是获取可以开发的土地。目前土地获取的途径主要包括两个方面：一个是公开方式，就是通过招拍挂的方式，公开获取政府出让的土地，一般是地方政府公开出让的土地是没有风险的。市场化程度高的发达大城市，其土地出让严谨，不会将具有遗留问题的土地出让。但一些三四线的城市，或者是县级政策出让的土地，则需要进行风险评估。因为这些地方

29、政府本身对土地风险的防范意识不足，尤其是以土地财政为主的地方政府，为了实现更多的土地收入，甚至可以再土地出让过程中作假，或者将问题隐瞒。 当前，我国土地“招拍挂”制度存在着包括规划问题、价格问题、公平问题等缺陷，建议对土地“招拍挂”制度进行必要的调整,一是根据不同的地块实行分类实施的政策，二是科学处理挂牌、拍卖和招标方式在土地出让中的应用；三是调整“价高者得”的评标标准，实行差别评标的方法，进一步完善相关的配套政策法规；四是建立中标结果公示制度加强监管。（二）从市场供求平衡角度防范房地产行业风险的对策和建议房地产作为一个经济行业，其价格受到供求关系的影响。供求关系在很大程度上制约一个区域的价格

30、水平。一个相对成熟的市场，供求关系相对平衡且稳定，基本是在3年左右的一个供求周期内，实现供求的相对稳定。供求失衡导致的就是价格不稳定，破坏良好的房地产市场环境。为了更好的实现供求关系相对平衡，要对不同产品类型的房地产产品进行合理的市场调研、评估，不能盲目发展。一是商品住宅市场的供应需要做好微系统内的产品适销对路，多开发商普通住宅，同时要避开区域开发商产品的雷同型，走差异化路线。这样就能在小系统内形成优势互补，差异性产品互补，能够彼此促进。二是商业地产的供应要和区域的居住人群数量，城市现代化的成熟程度，以及企业进驻的数量等等有关。商业地产切忌盲目上马，否则只有死路一条。住宅可以降价销售，商业地产

31、都没有商业氛围，区域内无法承载需求的话，就可能成为一堆钢筋水泥的集合体。（三）从宏观调控角度防范房地产行业风险的对策和建议宏观调控政策是理顺房地产行业发展，同时对其行业风险进行行政干预的最有效的手段之一。近年来，中央政府连续出台调控政策，其目的就是对过热的房地产行业，尤其是中央政府意识到该行业存在一定风险的时候，提前设置行政干预手段，让整个行业发展回归理性空间，最终形成一个相对平稳的行业和市场发展氛围。为了保证项目投资风险最小化, 国有产业投资基金在对多个项目进行选择时,可以分别求出各个项目的综合评估值来决定, 优先选择风险较小的项目。同时, 也可以通过观察各风险因素的风险值大小, 重点关注某

32、些风险因素的风险值较高的项目, 采取措施规避或预防该风险。 因此，可以说，国家行政性质的调控手段，是进行行业风险防御的一个非常好的手段。（四）从执行灵活住房信贷措施防范房地产行业风险的对策和建议从当前经济发展形式来看，国内外的经济环境都不容乐观，因此银行在对住房信贷政策的之行与管理方面，应该采取更为灵活的管理机制，以适应来自市场的多方面信贷需求。这样才能更好的防范金融风险，不能只将个人住房贷款作为一种避孕银行自身风险发生的保险性业务，也不要任何时候进行极端的处理。首先针对来自房地产市场的首次刚需置业消费者，给与一定的信贷政策扶持与优惠，而且这样的优惠不能因为政策调整而不停的变化，否则银行在执行宏观调控政策的时候，无形之中成为风险发生的助推者，这样的做法既不科学，更不利于保障我国房地产宏观调控的初衷。其次，要对二套以上置换型消费者，实行差异性利率变动，可以在增加首付的同时，提高银行贷款利率。这样即可以防止一些不具有购买能力的人超前消费，有可以打击市场上以投资投