酒店式公寓课件.ppt

1、服务式公寓专题、研究框架、潜在供给状况分析、服务式公寓研究结论、服务式公寓案例研究、发展历史与现状、服务式公寓基本概念、面临的机遇与挑战、北京服务式公寓市场分析、服务式公寓基本概念、服务式公寓的定义、特征、分类、动因、基本概念与定义。”这是一个集酒店设施和家庭特色于一体的自住单元，以低于酒店的价格提供长期住房。对其概念的简单界定可归结为三点：统一管理出售和租回完整的产权，说明：它一般是一个拥有独立产权的房子和包括厨房和浴室在内的综合套房，提供酒店式的商务服务、清洁服务、物业管理和租赁管理。投资者不仅可以购买普通房屋自用，还可以以酒店的形式出租，从而获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店

2、的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点。它是一个综合的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。因此，严格来说，市场上绝大多数所谓的“服务式公寓”都是“假货”，而且大部分都是提供高档物业服务的精装小户型，与“服务式公寓”有本质区别。服务式公寓的基本概念和特点仍然强调住宅功能，而不是商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居住的物业(与酒店相比)；酒店式公寓必须有酒店般的完美服务；酒店式公寓必须有家的氛围；与酒店相比，酒店式公寓具有一定的价格优势；服务式公寓的基本概念不同于传统的酒店。酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，主要为居民提供家庭式的居住布局和家庭式的服务，让他们真正有家的

3、感觉。它最大的特点是比传统酒店更有家的味道。酒店式公寓是一种私人物业，不仅提供专业服务，还具有私人公寓的私密性和生活方式。它吸收了传统酒店和公寓的优点，因此受到商务人士的青睐。服务式公寓的基本概念，分类根据“产权性质”，“服务式公寓”具有商业和住宅产权，“服务式公寓”具有住宅产权，顾名思义，是以“商业和住宅”产权为特征的。这种物业可以卖给小业主，出售后可以统一或不统一进行“酒店”经营。一般来说，可以签订不同比例和年限的回租合同。与住宅楼相比，首付比例、贷款和税率都有所不同。其特征是不出售产权。一般来说，它是由具有较高标准的跨国酒店管理集团管理的。更恰当的说法是“公寓式酒店”，它是各类产品中综合

4、质量和管理水平最高的。它是目前北京市场上最常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不能成为真正的“酒店式公寓”。更确切地说，这是一种“酒店式服务公寓”，它以比普通住宅更完善、更全面的酒店式服务吸引顾客。其支付方式、贷款形式和交易程序与普通住宅相同。从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家或地区经过一定经济发展阶段后的一种由来已久的产权类型。城市中服务式公寓产生和发展的根本原因是城市的经济发展。因为服务式公寓的需求者和消费者通常是居住在这个城市的高级商务人士。这些消费者通常能负担得起昂贵的租金。只有当一个城市的经济发展到一定程度，拥有高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规

5、模。良好的商业机会孕育在他们的需求中，适应他们生活模式和需求的酒店式公寓应运而生，具有良好的发展前景。酒店式公寓的起源、发展和现状起源于欧洲，当时出租给游客在旅游区临时休息。它们由专业管理公司统一管理，既具有酒店的性质，又具有个人“暂住地”的特征。服务式公寓的真正发展在纽约。在一些国际大都市，人流量大，商机多。许多外国商人选择住在服务式公寓里。由于酒店价格昂贵，不像在家里一样，服务式公寓于1980年在纽约出现，这已成为一种趋势，并成为纽约大量开发商的主要项目。服务式公寓在国外流行了10多年后，于20世纪90年代初首次流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓的原型是北京建国饭店在一个六到

6、九层的私人房间里增加了一个厨房，并推出了一个超越酒店房间概念的住宅。它一经推出，立即被美国驻华大使馆租用(在美国驻华大使馆成立之初，使馆区仍在建设中)，并成为外交官邸。发展，服务式公寓的发展历史，产品市场的演变，服务式公寓，拥有自持产权的酒店物业，公共建设项目，主要为外国租户服务。小公寓，小公寓产品，住宅项目，一般带有装饰。购买的主要目的是让年轻人住在自己家里，投资于家庭，产品的舒适度不高。酒店式公寓、酒店和住宅之间的产品、公共建筑或住宅项目。配套设施和物业服务要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店是一种纯投资产品，对区域位置、全球高端商务人士、产品装修标准和配套设置有很高的要求，对

7、酒店企业的运营能力也有一定的要求。价格高于其他产品，市场受众狭窄。自2006年以来，自2005年以来，自2003年以来，在20世纪90年代初，服务式公寓的发展历程中，奥运区、中关村区、燕莎区、中央商务区、金融街区、三元桥区、北京六大服务式公寓是目前北京的黄金区域，北京酒店项目分布、供应、建筑形式、建筑面积比、物业管理、客户总结、服务式公寓市场分析、北京待售服务式公寓分布图、服务式公寓市场分析、奥运关店、金商国际公寓、金奥国际、国海广场，光华国际，世界城市，燕莎，布朗峰，海瑞国际，西海2008，万科金洋，博菲特行政公寓，酒店式公寓-市场分析，区域定位分析。从区域位置来看，受北京奥运会的强大效益刺

8、激，亚奥板块的服务式公寓销售最多，其次是中央商务区和传统商业金融中心金融街。这是北京地价最高、高端商务人士最集中的地区，这再次证明了酒店式公寓对地段和顾客的自然偏好。服务式公寓-市场分析、市场供应和成交量分析，从供应量来看，服务式公寓大多属于小型项目，超过74%的待售项目的建筑面积在10万平方米以下，一些成交量稍大的项目还包括一定的商业和办公空间。目前，北京市场的总销售面积约为60万平方米，后期会有一定的成交量，因此奥运会前的竞争将会越来越激烈。酒店式公寓-市场分析，建筑面积比率分析，从建筑面积比率来看，71%的待售项目的建筑面积比率高于4，这与酒店式公寓的位置规划有直接关系，强调回报而不是舒

9、适。酒店式公寓所有的酒店式公寓项目都是精装修，精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提高项目的整体质量和销售利润起着重要的作用。特别是随着装修标准的不断提高，越来越多的项目赠送全套家具和家用电器，这正朝着人们可以把牙齿留在牙刷罐里的趋势发展。酒店式公寓市场分析、物业管理分析，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一个重要的指标就是物业的服务管理水平。目前，虽然北京所有的公寓都自称是“酒店式”、“星级服务”等。项目的物业管理水平参差不齐，真正达到星级标准的并不多。不过，经过一些知名物业管理公司的努力，整体氛围已经成熟，我相信会有很大的改善。酒店式公寓-市场分析，产权分析，酒店式公寓目前出售的产权，绝大

10、多数项目的产权是70年的住宅项目成立，少数是50年。从市场调查的结果来看，客户对产权差异不是很敏感，但最关心的是位置和项目质量。酒店式公寓-市场分析，主要公寓类型分析，主要公寓类型面积大多集中在50-80平方米之间，主流公寓类型为一室一厅直型标准间。这种设计的局限性在于只有一个窗户开口，影响了客厅的自然通风和采光。许多酒店式公寓采用集中电梯，有几个梯子和几十户人家，电梯的承载负荷极高。同时，大型走廊的高密度布局不仅使利用率低于普通住宅，而且使物业的知名度和私密性降低，这也直接影响了高端客户的选择。酒店式公寓-市场分析，配套业务分析，目前几乎所有待售的酒店式公寓都是复杂项目，除了公寓外，还有大量

11、的集中业务，至少会有一定数量的底层业务，这对改善未来项目的整体投资环境会起到很大的作用，但是一般来说，在销售公寓时，商业业态和运营模式还没有确定，所以很难对客户的选择产生决定性的影响。酒店式公寓-市场分析、置业目的和客户分析，由于30、40平方米甚至更小的公寓可以满足基本的居住需求，其舒适度远不及普通公寓产品和普通住宅，在很大程度上是一种过渡性住宅物业。早期的服务式公寓能够吸引一定数量的自住客户，这在很大程度上是由于市场上缺乏类似的产品和直观的生活体验，以及总价低的吸引力。随着环境和价格的变化，其作为投资的功能得到充分体现，自住客户的比例进一步减弱，投资的性质凸显。特别是，具有回租合同的项目几

12、乎完全由投资者承担。酒店公寓-市场分析，分析总结，目前，北京的酒店公寓市场已经进入一个更加合理的发展阶段，投资者开始全面分析项目的质量，位置，背景，运营模式和回报率，虽然总体来说，这类产品仍然供不应求。一般来说，由于受到房地产总趋势的影响，单位价格的上涨使得大多数项目中的小户型(60平方米以下)立即售罄，而剩下的都是相对较大的户型，但当小户型的总价较高时，投资价值就会打折扣。随着奥运会的临近，北京在城市基础设施方面的巨额投资在过去几年中逐渐显现出来。随着商业环境的不断改善，酒店式公寓产品迎来了一个难得的快速发展时期，销量也在不断增加。但是，我们必须注意如何保证项目的优良品质被高端人群所接受，我

13、们必须在物业管理和整体环境配套环节上多下功夫。，服务公寓重点案例研究，供应市场分析，重点案例分析，万方国际公寓，位置：朝阳区望京广顺街与富通西街交叉口西北角，开发商：北京宋华房地产开发有限公司，物业顾问：北京万方鑫源物业管理有限公司，总建筑面积：8382.07平方米，总建筑面积：53400平方米，容积率：4.3绿化率：31.6%，总套数：224套，提供市场分析和产品信息。建筑形式：18层、12层、10层和8层的高层连体板楼。公寓面积为80平方米，约占总单元的10%，84-150平方米，约占50%，而137-225平方米，约占40%。主要公寓类型约为130平方米。约150平方米，层高2.9米，万

14、方国际公寓，供应市场分析，产品信息，装修标准：精装修2000元/平方米(含家用电器)电梯：六单元一梯两户，两梯三户，两梯四户使用率：78%-83%停车位：268(全地下)开放时间：2007年11月；入住时间：2009年3月1日；业务：面积约50，000平方米，整租或整售，万方国际公寓，供应市场分析，销售价格和客户信息，销售价格：开盘价15，700元/平方米，一套小公寓起价20，000元/平方米。销售进展：已售出约30台。付款折扣：全价的98%。客户来源：主要是望京地区的地理客户，以及一定比例的韩国人。置业的目的：投资和自住的比例大致相等。万方国际公寓位于望京核心区，区位优势明显，交通便利，商业

15、设施完善，项目氛围成熟。区域产品稀缺，户型配置相对丰富，但小户型的起价偏高，透支了未来升值空间。供应市场分析，重点案例分析，世界城市，地理位置：朝阳区东大桥路10号开发商：北京京辉房地产开发有限公司建筑设计：U-TOWN建筑事务有限公司景观设计：贝尔郜林物业顾问：第一太平戴维斯，总建筑面积：14344.5平方米，总建筑面积：120117.9平方米，容积率：5.5，总套数：719套，供应市场分析，产品信息，建筑形式：三栋高层板式建筑公寓面积：总统官邸C楼4F29F of套，单套面积363平方米；A栋和B栋4F29F共有671套服务式公寓，其中一套面积约55平方米，447套面积约86平方米，48套

16、高度分别为31层3.0米和28层3.1米。世界城市，供应市场分析，产品信息，世界城市，装饰标准：精装修(全套家具和家用电器)电梯：12户3梯，2户2梯。平均利用率：72%停车位：498(全地下)。价格：25万。物业费：7.9元/平方米。每月开放时间：2007年1月11日。入住时间：2009年6月。经营范围：面积：约3万平方米B1F3F。主要户型分析。特点：2、6平方米浴室，空间宽敞，浴室舒适；3.设立独立的步入式衣帽间，展示高端生活元素；4.整个高档厨柜、冰箱、干衣机，配有可视对讲机，家中自动感应光源，装饰齐全，可用于送货入住。供应市场分析，产品信息，世界城市，主要公寓类型分析，供应市场分析，产品信息，世界城市，特点：1。公寓式方正，布局极佳，6.6米大客厅、卧室、客厅、餐厅，独立隔断，动静分离；2.照明和三面风景，透明的生活空间，都面向南主卧室，南北；3.设立独立的步入式衣帽间，展示高端生活元素；4.整个高档厨柜、冰箱、干衣机，配有可视对讲机，家中自动感应光源，装饰齐全，可用于送货入住。供应市场分析，销售价格和客户信息，世界居者有其屋的目的：大型公寓主要由自己居住，而小型公寓基本上是投资需求。供应市场分析，重点案例分析，燕莎类，地点：李新元新东路14号，朝阳区投资者：华英置地集团有限公司开发商：北京太和