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文档简介
1、盐城房地产投资形势分析报告今年以来,盐城继续坚持房地产调控政策不动摇,政策效果明显,投资投机性需求被有效抑制,刚性需求逐步成为市场主力。受宏观调控政策和房价走势不明朗等因素的影响,盐城房地产开发投资增速回落,房地产销售低迷,但降幅收窄,房价的过快上涨已得到有效控制。一、盐城房地产市场特点(一)房地产投资增速回落,商业投资趋热111月份全市房地产完成投资207.95亿元,同比增19.4%,比1-10月回落5.5个百分点,比上年同期回落11.9个百分点。商业投资趋热。1-11月份全市商业营业用房完成投资19.09亿元,同比增长50.8%,占全部开发投资比重为17.5%,较上年同期提高3.6个百分点
2、。住宅投资成主导力量。1-11月份全市完成住宅投资156.18亿元,同比增长11.2%,占房地产开发投资比重超过七成,达75.1%。(二)商品房销售低迷受房地产市场调控政策影响,盐城房地产销售市场呈现买方市场格局,市场以观望为主,整体成交量较往年低迷。1-11月份全市房地产销售面积为404.94万平方米,同比下降11.3%,其中:住宅销售面积为354.18万平方米,同比下降9.7%,商品房销售额179.75亿元,同比下降12%。分区域看,市区商品房热销,而县(市)则持续低迷。今年以来,市区特别是城南和城西南的楼盘上市量较多,而且体量大,占市区的一半左右,竞争非常激烈。各大房企压力巨大、纷纷实施
3、以价换量的策略,以满足刚需,顺应市场和政策方向的发展模式,再加上今年以来国家金融政策微调,首套房贷利率回调,释放了部分住房需求。中南世纪城、绿地商务城、恒大名都销售雄居市区前11月份销售榜前列。锦盛豪庭采取买房送装修的优惠政策,开盘当天销售超300套,短时间内成为整个城南楼市的焦点。御景湾开盘以来一次性付款86折,按揭88折的优惠从未间断,销售取得非常好的业绩。在大盘的带动下,1-11月份市区商品房销售面积为155.5万平方米。相比市区的热销,县(市)的销售则比较冷淡。在当前房地产市场处于“胶着”状态下,由于没有采取更有吸引力的优惠政策,县(市)房地产销售遇冷。(三)商品房空置面积增加,社会资
4、源闲置当前盐城购房者处于观望气氛,商品房空置面积不断增加。1-11月份,全市商品房空置面积84.94万平方米,同比增长195.3%,其中住宅空置面积54.68万平方米,同比增长164.5%。较多的商品房积压,大量的土地、资金没有被社会所使用、发挥其应有的价值。(四)楼市调控成效明显,房价得到控制2009年3月份以来,盐城房地产市场持续走热,房价一路上涨,房源处于供不应求的状态,形成恐慌性买房,买房需要请人、甚至加价买房号还要捆绑车位,火热的房市一直延伸到2011年的上半年。随着国家房地产调整政策组合拳逐步实施到位,2011年下半年开始,盐城从之前“一房难买”的卖方市场转为“有房难卖”的买方市场
5、。为抢占市场,部分房地产企业采取特价或打折销售的方式促销。国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效,房价下行趋势显现,刚性需求已成为当前市场主流。(五)保障性工程进展顺利,快于序时进度年初,市政府着手制定保障性住房目标,即全年将通过新建、回购、自建、长期租赁社会房源等多种渠道,完成省政府下达的29160套保障性住房建设任务。1-9月份,全市新开工建设保障性住房28167套,占全年计划目标的96.6%,快序时进度21.6个百分点。1-9月份实际购买套数4550套,长期租赁套数1249套,发放租房货币补贴户数4438户,有力地解决了住房困难户的实际困难。二、当前房地产市场值得关
6、注的问题(一)销售持续低迷去年下半年以来,全市商品房销售持续低迷,今年1-11月份全市商品房销售面积下降12%,国家房地产调控政策目前不会放松,这对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生较大影响,并将影响后期房地产开发工程推进进度,导致房地产投资增速回落,商品房供应量减少,房地产税收增幅减缓。(二)房价总体偏高近几年来,盐城商品房销售价格基本处于不断上扬态势,虽然涨幅出现过回落,但房价总体仍然偏高。世界银行认为发展中国家房价收入比在46倍之间比较适宜。以市区为例,2011年盐城市区城市居民人均可支配收入22851元,按户均2.84人计算,户均可支配收入约64897元,同期市区商品住宅销售均价为4
7、723元/平方米,单套住房建筑面积按100平方米计算,则每套房47.23万元,2011年市区房价收入比达到了7.3倍,高于房价收入正常区间。较高房价使很多有购房愿望者缺乏相应的购房能力,只能望房兴叹。三、对策建议房地产业是国民经济的先导产业,一头连着投资,一头连着消费,产业关联度大,房地产业能否保持平稳健康运行,直接关系50多个相关行业的稳定和发展,直接影响经济发展速度和质量。(一)继续加强保障性住房建设,解决低收入群体的住房需求解决低收入人群的住房问题,不仅关系到百姓的生存问题,也关系到国家经济的发展和社会稳定。政府要从财政上加大对保障性住房的投资建设力度,优先保证保障性住房用地,同时进一步
8、加强对保障性住房建设的相关监管,解决低收入家庭的住房问题,以促进经济、社会的协调发展。加强保障性住房小区的配套建设,以方便居民生活、出行。(二)巩固房地产市场调控成果,建立健康可持续的房地产市场应继续按照国家相关政策要求,严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。促进开发企业积极应对市场,采取以价换量的策略,回归到售价与合理的利润相匹配,更好地适应市场。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度,促进开发企业实现产品结构的调整,多建一些适销对路的普通商品住房。(三)加强宣传,营
9、造正面、积极的舆论导向政府和新闻媒体应加强正面引导,大力宣传国家房地产市场调控政策和盐城市保障性住房建设成果,引导居民理性的住房消费观,形成有利于盐城市房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。合理引导购房者树立风险意识,打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的,抑制投资和投机行为,使住房逐步回归到居住的基本属性。四、全年房地产发展走势及展望自房地产调控政策实施以来,盐城房地产市场经历了“量跌价滞”、“降价换量”的过程,投资投机性需求逐步退出市场,刚性需求得到有效释放。今年的中央政府工作报告提出,坚持房地产调控政策不动摇,继续做好房地产市场调控,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归,房价“稳中有降”仍是基调。另一方面,信贷政策松动、房贷利率优惠的重新启动等利好政策信息,将影响楼市,影响购房者心理,促使房地产市场成交量的增长。毕竟无论是出于“稳增长”之需,还是楼市自身运行规
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