万科西华府商业、写字楼调研报告

1、1,京投万科西华府写字楼、商业市场调研报告,2013-06,2,项目概况,项目位于西南四环外，郭公庄车辆段上盖。,本案,3,项目概况,位于北京市丰台区花乡地铁9号线郭公庄车辆段用地范围内，丰葆路以东，郭公庄路以西，距南四环约两公里左右； 建设用地面积：约23万平方米； 容积率：2.7； 总建筑面积：约75万平方米（含地下12万平方米）； 其中商品住宅16.7万平方米，散售办公4.4万平方米，回购办公3万平方米，总商业面积2.72万平方米，公租房24.6万平方米。,4,项目概况,商业资源分为住宅底商（二期住宅裙房，1F-2F）及办公裙房商业（四期，B2-3F）两类 总建筑面积：约2.72万平方米

2、，其中住宅底商0.8万平方米，办公裙房商业1.92万平方米 交付时间：首期住宅交付时间为15年12月，住宅底商为2015年12月，裙房商业为2015年12月,5,项目概况,办公裙房商业 B2为地铁层，连通地下商业；3F与盖上住宅平台联通 B2，3600平米；B1，3600平米；1F-3F，1.2万平米 B2、B1不具备餐饮条件，1F-3F可选择性做餐饮 住宅底商 1F，4000平米，全部为街铺 2F，4000平米，与办公裙房商业联通 不具备餐饮条件,6,商业部分,商业市场调研汇报,7,8,区域选定,本案,研究范围： 北至南四环 南到铁路线 西至丰葆路 东至樊羊路,南四环路,科技大道丰葆路,铁路

3、线,樊羊路,9,区域深度调研,区域人口特征 | 交通环境分析,10,区域特征：居住、办公人口规模及结构,居住人群近2.5万户、7万人口 老项目：富锦嘉园、北京国际花园、加来庄园约50万m2 新项目：中海系列、万科蓝、北京方向、本案约120万m2 潜在入市：郭公庄一期、郭公庄三期约60万m2 办公人群 丰台科技园一至三期建筑面积近700万m2 全部开发完成后进驻人群约1520万 以上数据中，居住人群约1万户、3万人，办公约58万人为未来3至5年可能导入的新增区域人口。,11,区域特征：区域用地规划,办公、商业用地 供地以丰台科技园东区三期为主 居住用地 本案周边近期供地以郭公庄一期、三期地块供应

4、为主,12,交通环境：道路交通,区域路网发达，轨道交通便捷,地面交通 现有环路、丰葆路路网，加之建设中的万寿路南延，使区域路网日趋完善。 轨道交通 本案所在的郭公庄站是9号线与房山线的换乘站，是北京西南城区重要的交通枢纽之一。,13,交通环境：对项目辐射范围影响,项目北侧道路为商业主要动线，连接西南四环。加之轨道交通网的日渐发达，本案所辐射影响范围将覆盖整个丰台科技园及西南四环沿线。,本案,9号线,科技大道,万寿路南延,六圈南路,四环路,14,区域商业市场格局研究,区域商业格局 | 各业态发展水平,15,商业格局：商圈布局,存量商业 以社区周边商业为主 规划商业 有较完整的整体规划，体量在15

5、0万平米以上。,16,商业格局：主要商业项目运营情况,存量：世界公园商业街,17,商业格局：主要商业项目运营情况,存量：富锦嘉园商业,18,商业格局：主要商业项目运营情况,存量：亿城天筑商业,19,商业格局：未来入市项目分析,海航Mall 体量：商业约30万m2 定位：休闲、购物中心 预计开业时间：由于产权交割问题，时间待定,20,商业格局：未来入市项目分析,丰台科技园东区三期 体量：商业约80万m2 预计开业时间：未来12年部分陆续启动营业,21,商业格局：商圈商业格局对本案影响,周边商业暂未形成整体商业氛围； 区域内生活配套较缺乏，且距离本案较远； 档次多为中低端型生活配套； 本案具备成为

6、区域级商业条件，主要服务于郭公庄及辐射居住区。,2公里,22,竞争项目基本情况,未来面临的主要是郭公庄一期、三期、北京方向等项目底商的销售竞争； 郭公庄一期、三期规划方案待定； 北京方向地块东侧与本案相对位置规划为商业、写字楼，约10万平米。,万科蓝,北京 方向,京投万科 西华府,郭公庄 三期,郭公庄 一期,23,海航Mall,总体指标： 总用地面积：11.88万平米（其中建设用地7.86万，代征绿地4.02万） 总建设面积：56万平米（地上35万，地下21万） 容积率：4.45 平均楼面价：2300元/平米,24,海航Mall（原规划）,A区： 美式购物中心 拥有OUTLET广场、欢乐世界、

7、IT广场、生活主题馆、主题百货、酒店公寓六大主题馆,B区： 国际时尚中心 集商贸、会展、品牌推广为一体，同时为时装设计的研发预留空间,A区公寓： 共901套 其中以50-60平米产品为主,B区写字楼： 共3.5万平米，每层约2500平米,B区南侧面,A区南侧面,25,原定位方向,26,原定位方向,树立“区域精致生活商业街区”的形象，将项目地块与轨道交通，自身住宅、办公、商业相联系、融合，创造集居住、办公、购物、休闲、社交、娱乐等多功能的全新城市“街区”形象。,京西南“高品质生活消费”目的地,27,原商业功能定位,本案将聚焦于居住地周边重复性、功能性强的消费内容,28,原商业功能定位,2层,1层

8、,3层,-2层,-1层,写字楼底商定位方向,住宅底商定位方向,29,原商业功能定位,30,原商业功能定位,31,原商业功能定位,32,原商业功能定位,33,写字楼部分,写字楼补充市调内容,34,35,产业规划条件,丰台区及中关村科技园丰台远的产业定位及规划,36,产业规划：丰台区产业规划,根据丰台区“十二五规划” 丰台区十二五期间四大重点板块建设全面提速，功能区发展成效明显，成为聚集城市功能、吸引高端产业、承接重大项目的重要载体。全面提速丽泽金融商务区开发；围绕中关村国家自主创新示范区建设，加快推动丰台科技园区的“东进西扩”，保持和巩固在中关村一区多园中的领先地位；优化提升大红门时尚创意产业集

9、聚区功能；加快实施青龙湖-长辛店会展旅游、生态休闲区建设。,37,产业规划：丰台科技园定位及规划,全面完成丰台科技园东区三期开发，充分发挥总部基地品牌效应，提升高新技术的研发与服务优势，打造中国民营总部经济集聚区。,38,产业规划：丰台科技园招商优惠政策,丰台科技园享受中关村国家自主创新示范区“1+6”政策 ： 一、“1”搭建首都创新资源平台 二、“6”支持在中关村深化实施先行先试改革的6条政策 （一）中央级事业单位科技成果处置和收益权改革试点政策 （二）税收优惠试点政策 （三）股权激励试点政策 （四）科研经费分配管理改革试点政策 （五）高新技术企业认定试点政策 （六）建设全国场外交易市场试点

10、政策 。,39,产业规划：入住企业,总部基地入住企业电力、电子、机械、贸易等行业占较大比重。,40,存量项目调研,区域周边及三环外9号线沿线存量写字楼项目情况,41,区域选定,根据区域划分及交通延伸，主要调研丰台科技园内及三环外轨道交通沿线项目。,42,九号线沿线写字楼,43,地铁沿线：奈伦大厦,项目目前暂未入住，公共区域正处于装修状态。从目前内部结构看，内部装修以石材为主，在周边属于相对高档的写字楼。,44,地铁沿线：蓝谷科技,蓝谷科技大厦（乙级）整体较为老旧，参考价值低。,45,地铁沿线：蓝谷科技,入住企业行业：电子产品、生物技术、网络技术、医药等 隔间面积：50170,46,区域内写字楼

11、,47,区域内写字楼,48,区域内：总部广场,产品设计时立足整个园区，作为园区内方向性高层建筑，视野及外观做的充满现代感，每层一户，私密度好，但是入户大堂、电梯、卫生间、等内部配置，拉低产品档次。,49,区域内：北京诺德中心,一期产品产品设计简单实用，入户大堂面积较小单装修上具有档次感，产品设计上主动将产品切割，满足不同客户需求，电梯5部，足够支撑客户需求；二期产品以诺德中心200高层为核心，入户大堂2000平米，层高4.5米，总计39层，由17部梯支撑客户需求。,50,区域内：汉威国际广场,楼层及同层各户间私密性好，仅电梯间为公共区域，客户对归属区域内充分掌控，区域内绿化包装为项目加分项，但电梯数量少。,51,区域内：财富时代中心,52,区域内：昌宁大厦,53,区域内：工商联大厦,54,办公定位方向,京西最大规模的写字楼集群区域，位于中关村产业园的前