房地产估计师考试相关知识笔记整理

1、推荐：房地产估计师考试相关知识笔记整理第一章 房地产市场和投资知识 市场=人口+购买能力+购买动机 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 市场是：商品交换的任何场所；使商品交易双方接触的任何安排；商品交换关系的总和；连接商品生产者的桥梁；指某一特定商品的现有目标客户群。 市场包括：有形市场和无形市场。 房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 房地产的

2、特性：不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性（外部影响性）；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。 房地产市场的主要特点：交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；是一个地区性市场；容易出现垄断和投机；较多地受到法规政策的影响和限制；一般人非经常性参与；交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；广泛的房地产经纪人服务。 房地产市场分类：1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房

3、地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产*市场（为房屋再次交易市场）； 7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。 房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。 房地产市场竞争有：卖方与买方之间的竞争；卖方与卖方之间的竞争；买方与买方之间的竞争。 根据买卖双方在市

4、场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。 房地产市场：买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权； 卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。 房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。 完全竞争市场必须具备以下几个条件：所买卖的商品具有同质性，不存在差别；有相当多的买者和卖者，每个人的买或卖在市场上只占微小的份额；市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；买者和卖者都可以自由进出市场； 买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。 垄断竞争

5、市场必须具备以下几个条件：买者和卖者都比较多；产品存在差异；市场信息完备。 完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。 卖方垄断市场必须具有以下几个特点：只有一个卖者，而买者很多；产品无相近的替代品；新生产者不能进入。 造成卖方垄断的原因：资源控制政府许可限制专利和规模经济等。 房地产市场周期：上升期：租金、售价同步上涨，二手房价格上涨；高峰期：售价增长大于租金增长，新建房交易量大；衰退期：旧房交易量大，新房销售困难，空置率上升，售价比租金下降快；低谷期：市场极为萧条；交易量很小；开发项目开工率低租金下降；消费需求依市场惯性降低，租金下降。 房地产中，最容易出现泡沫的，第一是土地，二是期房（

6、楼花），三是新建成的商品房。 在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。 房地产“泡沫”的形成原因主要有：群体的非理性预期；过度的投机炒作。 房地产需求种类：消费性需求；投资性需求；投机性需求；盲目性需求。 地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对地区经济的发展不利，体现在：会 降低外来投资的吸引力；会降低本地区产业的市场竞争力；会使现有的投资者外迁。 以下本章复习重点 弹性的一个变量发生1的变化，将会引起另一个变量的变化。 形成有效需求的条件：消费者愿意购买；消费者有能力购买（潜在需求的条件）。 影响房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；相关房地产的价格水平；消

7、费者的偏好；消费者对未来的预期。 一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少，价格下降，对其需求就会增加。但有比较重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。 替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。如经济适用性住房与普通住宅之间。 互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。 形成供给的条件：开发商或拥有者愿意供给；开发商或拥有者有能力供给。 影响房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；开发商对未来的预期。 房地产的供求状况分为：全国房地产总的供求状况；本地区房地产的供求状况

8、全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。 房地产需求弹性有：房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉弹性。 在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。 房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比 房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比 房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比 房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1所引起的其需求量的百分比变化。 房地产供给弹性有：房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。

9、房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比 房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比 一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。 弹性系数：弹性数值大于1，富有弹性；弹性数值小于1，缺乏弹性；弹性数值等于1，单一弹性；弹性数值无穷大，完全弹性；弹性数值等于0，完全无弹性。 开发周期长的房地产，供给弹性较小。 资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。 资金存在时间价值的主要原因：通货膨胀；承担风险；资金增值；机会成本。 资金的时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差。 利率是指单位时间内的利息

10、与本金的比率。即：利率=单位时间内的利息本金。 单利的计算：总利息的计算I=Pin 本利和 F=P(1+in) P表示本金 i表示利率 n 表示计息的周期数 I表示总利息 F表示计息末期的本利和 复利的计算： 复利的本利和的计算 F=P（1 + i ）n 复利的总利息计算 I=P（1i）n1 如果利率相同，则通常情况下单利计息的利息少，复利的计息利息多；如果要使单利计息的利息与复利的计息利息两不吃亏，单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。 资金的时间价值的换算： （一）资金时间价值换算的基本说明 1、资金时间价值换算中符号及其涵义 P表示现值 F表示将来值 I表示利率 N表示计息的周期数 A

11、表示等额年金 2、资金时间价值换算中的假设条件 （1）资金时间价值换算中采用的是复利。 （2）利率的时间单位与计息周期一致，为年。 （3）本年的年末为下一年的年初。 （4）现值P是在当前年度开始时发生的。 （5）将来值F是在当前以后的第N年年末发生的。 （6）年金A是在每年年末发生的。 （7）第一个等差额G和增长率S是第二年年末发生的。 3、资金时间价值换算中的基本关系 （1）现值+复利利息=将来值 （2）将来值复利利息=现值 （3）将来值现值=复利利息 （二）资金时间价值换算的各种公式 1、将现值转换为将来值公式 F=P（1+i）n （ 1 + i）n 称为“一次支付终值系数”。 通常用F/

12、P,i,n来表示。 （一次性还贷款用此公式计算） 2、将将来值转换为现值的公式 P=F.1/（1+i）n 1/（1 + i）n 称为“一次支付现值系数”。通常用P/F,i,n来表示。 （如：已知利率3，算3年后500万元相当于现在多少?用此公式计算） 3、将等额年金转换为将来值的公式 FA（i）n i （i ）n -in 称为“等额系列终值系数”。 通常用F/A,i,n来表示. （算某人每月存款100元，年利率8，20年好的累计金额是多少？用此公式计算） 4、将将来值转换为等额年金的公式 i（i）n i（i）n - 称为“偿债基金系数”。通常用A/F,i,n来表示 5、将等额年金转换为现值的公

13、式 （i）n1/i(1+i)n （i）n1/(1i) 称为“等额系列现值系数”。通常用P/A,i,n来表示 6、将现值转换为等额年金的公式 A=PI（1+）/（1+）1 （1+）/（1+）1称为“资金回收系数”通常用A/P,i,n来表示 （算月等额还贷款本息用此公式） 投资前经过的三个阶段：投资机会寻找；投资机会评价（投资前最重要的环节）；投资机会选择。 任何一项投资都包含收益和风险两个基本因素,这两个基本因素可归纳为3个方面:预期收益的大小；预期收益的持续时间；预期收益获取的可靠性。 根据风险偏好可将投资者分为：投机型的投资者；保守型的投资者普通投资者。 投资较重视长期的时间介入，且强调理性

14、的分析和与评估.。 投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析和与评估.。 不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法不同，但其基本原理是相同的，包括3个步骤：估计相关的现金流量；计算有关的评价指标；将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评估结论。 现金流量分为：现金流入量、现金流出量和净现金流量。 净现金流量现金流入量现金流出量 现金流量图的习惯表示方法是： 1、用一条线表示时间，将该水平线发分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，它可以是年、半年、季、月，通常为年； 2、前一个计息周期的终点同时也是最后一个计息周期的起点； 3、现金流量越大，垂直线越长。 净现值用NPV表示；内部收益率

15、用IRR表示。 判断项目可行性的标准：净现值大于零；投资回收期短于基准投资回收期；内部收益率大于基准收益率。 净现值的计算方法；1、算出净现金流量（现金流入量-现金流出量=净现金流量）； 2、算出净现值； 例：净现值=-60-500/（1+10）+100/（1=10）2+600/（1+10）3 3、判断NPV是否可行。标准如下。 判断NPV是否可行的标准：1、NPV0，可以接受；2、NPV0，不可以接受，应被淘汰；3、NPV0，两可。 求出动态投资回收期后，判断项目是否可以接受的标准： 1、认为投资回收期越短越好；2、投资回收期短于寿命项目期既可接受；3、投资回收 期短于基准投资回收期既可接受

16、。 求出动态投资回收期后Pt后，将其与项目投资回收期Pc相比较，判断项目是否行的标准：1、PtPc,可以接受；2、PtPc,不可以接受，应被淘汰。 内部收益率存在问题：1、该方法本身所固有的再投资假设；2、多重根的问题。 第二章 房地产的价格和估价知识 房地产之所以有价格，需要具备3个条件：有用性；稀缺性；有效需求。 房地产价格的特征主要有：房地产价格受区位的影响很大；房地产价格实质是房地产权益的价格；房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的价格；房地产价格是在长期考虑下形成的；房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。 某宗房地产的区位是指该宗房地产的与其他房地产或事物在空间

17、方位和距离上的关系。除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产周围环境、景观。 最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。 以下为2003年第二章重点复习内容。 在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值。 使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用。 交换价值，是指该种商品同其它商品相互交换的量的关系或比例；通常用货币来衡量；（即：交换价值表现为一定数量的货币或其他商品） 没有使用价值肯定就没有交换价值，但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价

18、值。 某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。 市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。 市场价值是客观的、非个人的价值。市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。 大于或等于该房地产的市场价值，是投资者投资行为或交易能够实现的基本条件。 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。成交价格可分为：正常成交价格和非正常成交价格。 在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。 市场价格是指某种房地产在市场上

19、的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。市场价格是短期均衡价格。 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。理论价格是长期均衡价格。 原始价值，也称原值、原价、历史成本、原始购置成本。是一项资产在当初购置时的价格或发生的支 出。原始价值是始终不变的。 帐面价值又称帐面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已计提会计折旧后的余额。帐面价值是随着时间的推移而减少的。 从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有：1、市场调节价；2、政府指导价；3、政府定价。 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。（如：商品房出

20、售价） 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。（如：经济适用房出售价。经济适用房的利润控制在3以下。） 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。（如：出售公房标准价格、成本价）。 政府对房地产价格的干预有：最高限价；最低限价；规定成本构成或利润率。 经济适用房的成本包括：征地和拆迁补偿费；勘察设计和前期工程费；建筑安装工程费；住宅小区基础设施建设费；管理费；贷款利息；税金。 基准地价、标定地价和房屋重置价格是中华人民共和国城市房地产管理法提到的三种价格。 总价格间称总价，是指某一宗

21、或某一地域范围内的房地产整体的价格。 单位价格间称单价，是指一个计量单位的价格。 10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。 楼面地价又称单位建筑面积地价：是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价=土地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系。 即：楼面地价=土地单价/容积率 中国大陆目前的房租有：市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的

22、价格。 在实际交易中的几种付款方式：1、要求在成交日期是一次付清；2、如果在成交日期时一次付清，则给予折扣；3、从成交日期时起分期付清；4、约定在未来某个日期一次付清；5、以抵押方式支付。 房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。 房地产期货价格是指以未来状况的房地产交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房价格通常低于现房价格。 期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿。 现货交易，现在交货，现在一次付清，此为典型的现货交易。 现货交易，未来交货，未来一次付清，此为典型的期货交易。 起价、标价、成交价和均价是商品房销售中

23、出现的一组价格。 保留价、起拍价、应价、成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。 起价是指所销售的商品房的最低价格。起价不能反映所售商品房的真实价格水平。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。 标价是指商品房出售者在其价目表上表注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 均价是所销售商品房的平均价格。它一般可以反映所销售商品房的价格。 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即是指该块土地的价格； 土地的“生熟”程度主要有下列5种：（1）未征用补偿的农地。（2）已征用补偿但未做 “三通一平”或以上开发的土地（3）已做“三通一平”或以上开发的土地，（4）在现有城区内有待拆迁建筑物的土

24、地。（5）已做拆迁补偿安置的城市空地。 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 补地价指需要补交给政府的一笔地价。 需要补地价的情形主要有4种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产；（4）出让的土地使用权期满后续期。 影响房地产价格的因素有以下8类：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；心理因素；国际因素。 直接关系到房地产价格高低的自身因素有：建筑物的新旧、质量、功能、平面布置、外观形象等。 影响房地产价格的环境因素主要有：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉

25、环境和卫生环境。 影响房地产价格的因素有：日照、风向、降水量、地势和天然周期性灾害等。 影响房地产价格的人口因素有：人口数量、人口素质和家庭人口规模。 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，物价、建筑人工费，居民收入。 影响房地产价格的社会因素主要有：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化。 房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列3种情况：房地产价格上涨；房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。 影响房地产价格的行政因素主要有：房地产制度（房地产制度对房地产价格的影响也许最大）、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略，

26、城市规划及土地利用规划、税收政策、交通管制。 影响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码。 影响房地产价格的国际因素主要有：世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况。 房地产估价的基本方法：比较法（重点复习）、收益法、成本法。 比较法适用的对象是具有交易性的房地产。即：房地产开发用地、住宅、写字楼、商场和标准工业厂房等。 比较法适用的条件：同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。 先取可比实例应符合以下要求：1、是估价对象的类似房地产；2、成交日期与估价时点接近；3、成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 建立价格可

27、比基础包括：1、统一付款方式；2、统一采用单位；3、统一币种和货币单位；4、统一面积内涵；5、统一面积单位。 房地产状况影响修正分为区位状况影响修正、权益状况影响修正和实体状况影响修正。 区位状况影响修正包括：繁华程度、交通便捷程度环境景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等。 再可比实例的成交日期至估价时点期间，房地产价格可能发生变化的三种情况：1、上涨；2、平稳；3、下跌。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法适用的对象：1、无收益且很少发生交易的房地产；（如：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府大楼、厂矿、

28、码头、机场等）2、市场不完善或狭小市场无法选用比较法估价的房地产。 价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，而且需要具备两个条件：一是自由竞争；二是该种商品可以大量生产。 运用成本法估价一般分为以下四个步骤：1、收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；2、估算重新购建价格；3、估算折旧；4、求取积算价格。 房地产价格通常由下列7项组成：1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、投资利息5、销售费用6、销售税费7、开发利润。 成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格-折旧 在实际估价中建筑物折旧包括：物质折旧、功能折旧和经济折旧。 求取建筑物折旧的方法有：年限法、实际观察法、成新折扣

29、法。 从收益法的观点看，房地产价值是其未来净收益的现值之和。其高低取决于3个因素：1、可获收益的大小；2、可获收益的长短；3、获得该净收益的可靠性。 收益法适用的对象：有收益或潜在收益的房地产。（如：商店、写字楼、住宅、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院等） 收益法最简单的公式：V=a/r (v表示收益价格；a表示净收益；r表示资本化率或折现率)。 房地产的收益可分为：实际收益和客观收益。 求取资本化率有：1、市场提取法2、累加法两种。 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似的价格，净收益等资料，选用相应的收益法公式，求取资本化率。 收益乘数有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘

30、数。 收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。 毛租金乘数法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估价。第三章城市和城市规划 市与镇的差别主要反映在人口集聚规模和经济实力两个方面。 城市规模包括人口规模和用地规模。 按城市规模分类：100万人以上为特大城市；大城市：50万人以上人； 中等城市：20万-50万人； 小城市：小于20万人。 按行政级别可分为：1、直辖市2、地级市、3、县级市4、建制镇。 按城市地理条件，城市分为：平原城市，高原城市，山地城市、丘陵城市、河谷城市。 按城市地理位置，可将城市分为：南方城市和北方城市 ， 沿海城市和内陆城市 ，边境城市和内地

31、城市。 按城市平面几何形状，可将城市分为：块状城市，带状城市，星状城市 。 城市行政区可分为市区和郊区。 城市规划区城市建成区城市行政区。 城市的地域范围：城市行政区、建城区、城市规划区。 城市用地的功能组织，是城市土地利用和布局的基本内容。 城市功能区：中心商务区（大城市中的金融、贸易、信息和办公高度集中，并附有购物、文娱服务等的综合经济活动的核心地区）、商业区（市级或区级商业集中的地区）、居住区、文教区、工业区、仓储区、风景区、卫星城、开发区。 在西方，城市土地利用分为1、商业土地；2、工业土地；3、政府机关用地；4、住宅用地；5、休憩用地和绿化地带；6、交通用地和其他公用事业用地；7、农

32、业用地和水面。 在中国，城市土地利用分为：居住用地R（包括：住宅、公共服务设施、道路、绿地等）；公用设施用地C（包括：行政、经济、文化、教育、科研及设计等用地）；工业用地M（包括：生产车间、库房及附属设施用地 ；专用铁路、道路用地）；仓储用地W；对外交通用地T；道路广场用地S；市政公用设施用地U；绿地G；特殊用地D；水域和其他用地E；保留地。 在中国，居住用地分为四类： 一类居住用地，以低层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完整，环境良好。 二类居住用地，以多、中、高层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完整，环境较好。 三类居住用地，住宅与工业等用地交叉，市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般

33、。 四类居住用地，是指以简陋住宅为主的用地。 城市人口分析包括：人口数量、人口结构、人口分布、人口密度及其变化等。 反映城市人口自然增减速度的指标主要是城市人口自然增长率。 人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小等的一个基本因数。 城市人口增长有： 人口净增长、 人口零增长、 人口负增长。 城市人口增长率=本年城市人口增长绝对数/年平均城市总人数1000 城市人口机械长率=本年城市人口迁入数-本年城市迁出数/年平均城市总人数1000 城市人口自然增长率=本年城市人口出生数-本年城市人口死亡数/年平均城市总人数1000 城市人口增长分为：自然增长和机械增长。 本章重点 城市化表现为乡村人口向城市

34、人口转化和城市不断发展和完善的过程。 从城市中心考察，城市化有向心型城市化和离心型城市化2个阶段。 在城市离心发展过程中有郊区化和逆城市化两种不同类型和阶段。 向心型城市化导致了城市人口过密、交通拥挤、环境恶化等城市病。 近代，西方发达国家的城市中心向郊外发展的浪潮中，第一次浪潮为（人口外迁），第二次浪潮为（工业外迁），第三次浪潮为（零售业外迁），第四次浪潮为（城市郊区化）。 城市进化过程：绝对集中相对集中相对分散绝对分散。 城市进化理论认为，从工业化社会到后工业社会，城市发展的第二个阶段为相对集中时期。 中国的城市化进程仍属于（向心型社会）阶段。 城市化的类型：1、向心型城市化和离心型城市化

35、；2、外延型城市化与飞地型城市化。 城市用地的适宜性评价将建设用地的适宜性分为：适宜建设用地 、基本适宜建设用地、不适宜建设用地。 不适宜建设用地的主要类型：1、承载力小于60kpa和厚度在2m2以上的泥炭层或流沙层的土地；2、坡度在20的坡地；3、经常被水淹没，且淹没深度超过1.5m2的土地；4、受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段；5、基本农田、矿区、军事用地、历史文化等类保护区。 影响城市土地区位的主要因素有：商业繁华度、交通通达度、基础设施和公共服务设施的完备度 、环境质量的优劣。 地下水按其成因和埋藏条件，分为上层滞水、潜水和承压水。承压水是比较理想的水源。 地基承载力以牵牛/平

36、方米（kn/m2）为计算单位。 地震震级分为9级,5级以上的地震会造成破坏； 地震烈度分为12级，地震烈度在在7度以上的地区都必须抗震设防，9度以上不宜用作城市用地。 工程地质病害包括：地震、地下溶洞、滑坡与塌方、冲沟。 从宏观的角度分析，可将地貌分为：高原、山地、丘陵、盆地、平原五类。 地形坡度和坡向对城市各类用地和工程建设有很大影响。 铁路场站对坡度要求最严格，一般0.25%。其次，是机场、工业用地；居住用地受地形坡度的限制最小，最高限坡10；绿地不受地形坡度的影响。 对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧；居住区在其下风侧。 人们感到舒适的温度范围为18200C。 气温是指离

37、地面1.5米高位置上测得的空气温度。 日照时数是衡量日照效果的最常用指标。 城市水源选择的基本原则是： 在地下水源丰富的地区，应优先选择地下水； 地下水源不足时，可考虑地面水源补充，但要注意水源保护； 水库一旦成为城市水源，在规定的保护范围内不得建设对水体有污染的设施和进行旅游、房地产开发。 住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑物间距的主要依据。 城市规划常用术语和指标：用地性质、用地面积、用地红线、容积率（=总建筑面积/建筑用地面积）、建筑控制高度（1、平顶房屋按女儿墙高度计算2、坡顶按屋檐和屋脊的平均高度计算）、建筑密度（建筑基底总面积/建筑用地面积）、建筑后退红线、绿地率、交通出入

38、口方位、停车泊位、建筑间距、建筑间距系数、日照标准、道路红线（包括：1、机动车、非机动、人行交通所需的道路宽度；2、铺设地上地下管线和城市公用设使所需增加的宽度3、种植行道树所需的宽度）。 住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。 住宅分为：独立式、双联式、联排式、单元（梯间）式、内（外）廊式、跃廊式、跃层式、点式（集中）式、塔式住宅等。 城市规划的作用：国家宏观调控的手段；政策形成和实施的工具；是城市合理布局、有序发展的保障。 中国现行的城市规划编制体系由：城镇体系规划 、城市总体规划和城市详细规划组成。 城镇体系规划分为：全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域城镇体系规

39、划和县域城镇体系规划四个体系规划。 城市总体规划纲要是确定城市总体规划的重大原则的纲领性文件，是编制总体规划的依据。 城市总体规划编制分为纲要编制和规划编制阶段。 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 控制性详细规划指标有规定性指标和指导性指标。 属于规定性指标的有：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、容积率 、绿地率、交通出入口方向、停车泊位及其他需要配置的公共设施。 属于指导性指标的有：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格、要求；其他环境要求。 在城市中，居住建筑面积占各类建筑面积的50以上；居住用地一般占城市建设总用地的30 %左右。 在城市规划中通

40、常是用居住区、居住小区、居住组团为规划基本单元来组织居住区的。 居住区规模：人口规模一般以3万5万人，1万1.6万户为宜，用地规模一般在50100hm2（公顷）左右。 规划结构：以居住小区为基本单位（人口规模1万1.5万人，3千5千户，用地规模1735hm2（公顷）；以居住组团为基本单位（300800户，10003000人）；以居住组团和居住小区为基本单位。 住宅有：卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。 绿地指标： 1、绿地率，新区不低于30%，旧区改造不低于25%； 2、绿地面积指标，组团0.5?O/人，小区级1?O/人，居住区级1.5?O/人。 居住区用地的选择要考虑良好的环境条件

41、、齐全的服务设施 、地价、上下班的距离。 居住区道路路面宽20-30米、小区（级）路路面宽6-9米、居住组团路面宽3-5米、宅间小路路面宽2.5-3米。第四章 建筑知识 本章重点 建筑物包括：房屋及构筑物（如：桥梁、隧道、水坝、水塔、水井、道路、烟囱等）。 房屋由基础、墙、顶、门、窗等组成：。 对建筑物的基本要求是：1、安全，防水，隔声；2、保温隔热、采光，功能齐全；3、空间格局合理；4、美观，经济。 建筑物按其使用性质可分为：1、居住建筑（包括：普通住宅、高档公寓、别墅、集体宿舍）、2、公共建筑（包括：办公楼、商店、旅馆、医院、影剧院、体育馆、展览馆等）、3、工业建筑（包括：工业厂房、仓库）

42、、4、农业建筑（包括：种子站、拖拉机站、饲养生畜用房）。 建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。 建筑结构分为：砖木结构、砖混结构、钢砼结构、钢结构、其他结构。 根据建筑物的层数或总高度，建筑物分为：低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。 住宅通常是按照建筑层数来划分的：1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层。公共建筑和综合性建筑总高度超过24米的为高层。超过100米的为超高层。 建筑结构指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。 按建筑结构划分：砖木结构、砖混结构、钢筋混泥土结构、钢结构、其他结

43、构。 钢砼结构房屋结构主要有：框架结构框架剪力墙结构剪力墙结构筒体结构框架筒体结构筒中筒结构： 根据施工方法的不同，可将建筑物分为3类：1、现浇、现砌式建筑；2、预制、装配式建筑；3、部分现浇现砌、部分装配式建筑。 建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。建筑物的耐火等级分为：一级、二级、*、四级，其中一级的耐火性能最好，四级最差。 耐火极限的单位为小时（h）,指从受到火的作用时起，到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火一面的温度升高到220时止的时间。 建筑物的耐久等级是根据建筑物耐久年限来划分的，建筑耐久年限是以建筑物的主体结构来确定的。 影响建筑耐久年限的因素有设计、

44、施工质量、管理水平。 建筑物的耐久等级分为四级：一级，100年以上，用于重要建筑和高层建筑； 二级，50-100年，用于一般建筑； *，25-50年，用于次要建筑； 四级，15年以下，用于临时建筑。 房屋完损建筑物耐久等级是根据房屋的结构、装修、设备的完好，损坏程序来划分的。 房屋完损等级分类及成新率的判定标准为：1、完好房屋，十、九、八成 ；2、基本完好房屋，七、六成 ；3、一般损坏房屋，五、 四成 ；4、严重损坏房屋及危险房屋， 三成以下。 建筑物由基础、墙体或柱、楼地层或梁、楼梯、屋顶、门窗六大部分组成。 基础按受力性能不同分刚性基础和柔性基础。 基础按构造形式分：条形基础、独立基础、筏

45、板基础、箱形基础、桩基础（端承桩、磨擦桩）。 筏板基础是具备防水、防潮、调整地基土石均匀沉降、适用地基土承载力较低的基础。 箱形基础具备抗震、能将上部结构荷载均匀传至地基的刚性构件。 地基不是建筑物的组成部分。分天然地基和人工地基。 地基应满足：有足够的承载力；有均匀的压缩量；有防止滑坡、倾斜方面的能力。 墙体在建筑物中的作用为：承重作用、围护作用、分隔作用、装饰作用。 墙体应满足具有足够的强度和稳定性、满足热工方面的性能、具有一定的隔声、防火的性能。 墙体按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。 按受力情况分为承重墙和非承重墙。 按在建筑物中的方向分为纵墙和横墙。按使用材料分为砖墙、石块墙、

46、小型砌块墙、钢筋混泥土墙。 墙体按构造方式，分为实体墙、空心墙、复合墙。 内墙的作用有：1、分隔空间 （主要作用） 2、隔声 3、防火 。 外墙的作用有：挡风、遮雨、保湿、隔热、隔声等。 柱是竖向构件，承担、传递梁和板传来的荷载。 地面按面层所用材料和施工方式不同，可分为整体类、块材类、卷材类 、涂料类地面。 楼板的基本构造层是：面层、结构层、顶棚。 梁和楼地面是分隔建筑空间的水平构件。 梁根据搭接情况分为：简支梁、连续梁、悬臂梁。 楼梯为竖向构件。楼梯有：楼梯段、休息平台、栏杆。 楼梯按位置的不同，可分为室内楼梯和室外楼梯。 楼梯按施工方法的不同可分为：现浇钢筋混泥土楼梯、预制装配式楼梯。

47、楼梯按结构形式可分为：板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯。 按使用性质不同分为：室内主楼梯辅助楼梯、室外安全楼梯。 按使用材料不同分为：钢筋混泥土楼梯、木楼梯、钢楼梯。 按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，分为：直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯和曲线式楼梯。 屋顶应满足防水、保温、隔热、隔声、防火要求。 屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层、顶棚组成。 窗的主要作用是（A、采光 B、通风 C、观望 ）。 窗按使用材料，分为：木窗、钢窗、塑钢窗、 合金窗。 按开取方式，窗分为：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗。 按所处位置，窗分为：侧窗、天窗。 门由门

48、框、门扇、五金等组成。 按使用材料，门分为：木门、钢门、塑钢门、 合金门。 按开取方式，门分为：平开门、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门、升降门。 按功能，门分为门分为：防火门、安全门、防盗门。 按所处位置，门分为：围墙门、如户门、内门等。 门的主要作用是（交通出入、分隔和联系建筑空间）。 建筑材料的基本性质有：物理性、力学性、耐久性。 建筑装饰材料按装饰建筑物的部位不同，可分为：外墙装饰材料；内墙装饰材料；地面装饰材料、顶棚装饰材料。 材料密度分：表面密度、堆积密度（散粒材料）。 建筑装饰材料使用效果评价：装饰效果；耐久性；经济性；环保性。 建筑物的装修分为（ 高级装修 、中级装

49、修 、普通装修 ）。 按供水用途，给水系统可分为生产、生活 、 消防系统三种。 给水系统的基本供水方式有（A、直接供水方式 B、设置水箱的供水方式 C、设置水泵和水箱的供水方式 D、分区分压供水方式）。 给水管道布置管线力求简短、经济、便于安装维修。分明装(民用和工业建筑)和暗装(宾馆、医院等)。 消防给水系统：消火栓系统、自动喷淋系统。 排水系统按排放性质分生活污水、生产废水、雨水。排水系统力求简短、安装正确牢固、不渗不漏。 建筑物常用的采暖方式有（A、集中采暖 B、局部采暖 C、区域供热）。 采暖系统的类型有：热水采暖系统（供水温度为95，回水温度一般为70）、蒸汽采暖系统。高层建筑宜采用

50、热水采暖系统。 室内配电用的电压，最普通的为220v/380v三相四线制，50hz交流电压。 防雷装置一般由避雷针、引下线、接地装置组成。 燃气可分为：天然气、人工煤气和液化气。 室内燃气供应系统由：室内燃气管道(由引入管、立管、和支管等组成)、燃气表和燃气用具（由燃气灶、燃气热水器、家庭燃气炉、燃气开水炉）等系统主成。 电梯按使用性质，可分为：客梯、货梯、消防、观光电梯。 电梯按运行速度，可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。消防电梯速度大于2.5米/秒，客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为1.5-2.5m/秒。低速电梯的速度在1.5m/秒之内。 一般一部电梯服务400人以上，服务面积为

51、450500?O。12层以上的高层建筑应设置两台以上的电梯。 设置电梯应符号的要求：1、7层以上（含7层）的住宅，或超过16米以上的住宅必须设置电梯；2、12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台；3、高层住宅电梯谊每层设站，不设站的层数不应超过两层。4、塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。5、单元式高层住宅每单元只设一部电梯时，宜采用联系廊联通。 建筑高度在30m以下的建筑，设备层一般设在地下室或顶层。设备层的层高一般在2.20米以下。 综合布线的硬件包括：传输介质、配电线、标准信息插座、适配器、光电转换设备、系统保护设备。 综合布线与传统的布线相比有下列优越性：兼容性、灵活性、

52、可靠性。 现代4c技术包括：现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术。 楼宇智能化主要由下列3个部分组成：通信自动化（CA）、办公自动化(OA)、楼宇智能化(BA). 楼宇智能化应具备的基本功能：1、保安监视功能；2、消防灭火报警控制功能；3、公用设施监视控制功能。 智能化住宅的基本要求：1、在卧室、客厅等房间设置电线插座；2、在卧室、书房、客厅等房间应设置信息插座；3、要设置门锁控制装置、染气报警装置、和呼叫求救按钮；4、设置水表、电表、燃气表、暖气的永传计量装置。 智能化居住区的基本要求：1、设置智能化居住区安全防范系统；2、设置智能化居住区信息服务系统；3、设置智能化

53、居住区物业管理系统。 一套完整的施工图，根据专业内容或作用不同分：图纸目录设计总说明建筑施工图（总平面图、平面图、立面图、剖面图、建筑详图）结构施工图设备施工图。 定位轴线：施工图中基础、墙体、柱、梁、屋架主要承重构件要画出轴线。 横向编号用阿拉伯数字从左到右编号；竖向编号用大写拉丁字母从下到上编号（不用I Z O）。 总平面图和标高用m标注，其他用mm标注。 标高有绝对标高和相对标高两种。 对建筑物施工图，总平面图表示建筑物的位置 ，平面图及剖面图表示建筑物的内部，立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，详图表示建筑物的细部。 建筑物平面图一般有：底层平面图；标准层平面图；顶层平面图；屋顶平面图

54、。 设备施工图包括：给排水施工图；采暖施工图；通风施工图、电气施工图 。 建筑安装工程费由（A、直接工程费 B、间接费 C、利润 D、税金 ）构成。 工程造价的构成：设备及工器具购置费用；建筑安装费；工程建设其他费用；预备费；建设期贷款利息；固定资产投资方向调节税(暂缓征收)。 基本预备费：是指初步设计及概算内难以预料的工程费用。 涨价预备费：是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。第五章 房地产测绘知识 测绘是测量和绘图的统称。 测绘工作的基本任务：是测定地面点的空间位置。 地面点的空间位置包括：平面位置和高程确定。 观测条件包括（A、观测者B、测量仪器 C、测量对象）。 测量误差分为（A、粗差 B、系统误差 C、偶然误差）。 地形图的主要内容有：水系、地貌、居民地、交通线、境界线和土质植被等要素。 阅读地形图应注意的几个方面：1、测绘日期 ；2、比例尺；3、地物符号、地貌符号及其含义。 地形图是描绘地物和地貌的正投影图。 地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。 地籍测量的核心是土地权属的确认和管理。 地籍图可分为基本地籍图和宗地图。 基本地籍图的比例尺，大中城市一般是1：500，郊区或镇一般为1：1000； 宗地图的比例尺一般是1：