物业管理招标与投标运作讲义课件(PPT 57页).ppt

1、项目二物业管理招标与投标运作,请大家谈谈对这两幅漫画的感想。,导入：物业管理招投标的概念,一、招投标的概念物业管理招标：-物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。,物业管理投标：-物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。,二、物业管理招投标在中国的发展,（一）试验阶

2、段（二）倡导推广阶段（三）以法制形式促进全面推广阶段,（一）试验阶段,1.1993年，深圳首次把招投标制度运用到物业管理上来，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。当时报名的仅有两家物业管理公司，其中万厦居业公司经评委评议后中标。一年多后，万厦居业公司管理的小区，以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。2.1996年，在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。,（二）倡导推广阶段,1.1999年5月，在第三次全国物业管理工作会议上，建设部领导明确提出：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。要求凡是10万平方米以上新建商品住宅

3、小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社会招标，没有经过招标确立物业管理公司的预售项目房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证。,2.1999年11月8日，当时全国最大的经济适用房项目北京回龙观文化居住区（一期）面向全国在北京举行了招投标活动。最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。第一次面向全国招标物业管理公司，打破了过去“重建设轻管理”、“谁开发谁管理”的旧模式，而将“开发建设”与“物业管理”分开，为全国物业管理招投标工作积累了经验，推进了全国物业管理市场化的进程。,3、2000年，南京龙江高教公寓物业管理项目进行公开

4、招标，各企业不仅需要策划服务管理方案，又增加了费用测算和报价。4、建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。确定了万科物业管理公司来管理，建设部每年支付物业管理费300多万元，平均每月每平方米价格仅为0.658元，与经济适用房物业管理费相当。,（三）以法制形式促进全面推广阶段,1.2000年元月l日起正式施行的招标投标法侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动，而对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限，推动作用也较小。2.2003年9月1日起施行的物业管理条例第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选

5、聘具有相应资质的物业管理公司；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理公司。,3、前期物业管理招标投标管理暂行办法于2003年9月1日起实行。其中规定，在业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投标的办法选聘物业管理公司实施前期物业管理。,案例1：一个物业公司经理的疑问,我公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出“中标通知书”，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，我公司发

6、现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，我公司要求依照投书收的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同。我们想请问该发展商的做法是否合法?,一个物业公司经理的疑问？,课堂讨论：该发展商的做法是否合法？为什么？,任务一如何组织与实施物业项目的投标,一、物业招标的类型1、按照物业的不同类型2、按照物业管理项目服务的内容和招标人的不同要求3、根据物业管理招标的主体4、根据物业管理服务的内容,1、所招标的项目符合城市规划要求；2、所招标的项目符合政府颁布的规模要求；3、所招标的项

7、目能够为物业服务企业开展工作提供一定数量的办公用房、商业用房；4、所招标的项目，按照政府规定的各类维修基金必须己经落实；5、招标所需符合的其他条件已经具备。,二、招标项目应具备的条件,三、招标的方式,1、公开招标是指招标人通过公共媒介发布公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。2、邀请招标也叫有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家（至少三家以上）有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。,请思考公开招标的优缺点？,优点：1、最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则。2、有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司

8、。缺点：1、增加了资格预审和评标的工作量，招标时间长2、招标成本较高因此，我国大型基础设施和公共物业管理一般都采用公开招标方式。,优点：可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉可靠。缺点：1、由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了。2、容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。,请思考邀请招标的优缺点？,请大家思考下如何避免邀请招标下的作弊和不合理竞争行为的出现呢？,3协商招标,又称为议标。是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务

9、企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。这实质上可以看作是更小范围的邀请招标。议标方式对招标人来要求很高，一般对于较大型的或较复杂的物业，或者是由缺乏经验的开发产和业主自行进行招标的情况，都不宜采用议标方式。招标投标法不将议标作为一种招标方式。,四、物业管理招标的内容,（一）早期介入阶段和前期物业管理阶段的招标内容（二）常规物业管理阶段的招标内容（三）物业管理招标中管理方式的确定1、全方位服务型管理方式2、顾问服务型管理方式3、合资合作型管理方式,物业管理在物业建设和使用中的时间顺序,房地产项目的立项阶段（项目可行性研究阶段）,规划设计阶段,建设阶段,竣工验收阶段,业主委员会成立,销

10、售阶段,早期介入,前期管理,视频物业管理是怎么怎样炼成的谈谈感想,案例2：如何有效进行早期介入该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重要工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层。该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对

11、落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平。,案例讨论,小品饰演（5分钟）,1、前期物业管理招标投标的原则2、选择招标方式3、资格预审、开标4、评标5、中标签订合同6、投标7、行政备案,五、物业管理招投标的程序,1、选择招标方式成立招标机构2、编制招标文件投标截止日期在15日内3、进行招标行政备案10日内4、发出招标信息5、提供招标文件6、资格预审7、组织现场考察8、召开标前会议9、收存标书10、开标,11、评标和定标12、发出中标通知13、进行定标行政备案确定中标人之日15日起14、签订物业服务合同自中标通知书发出之日30天内,1、成

12、立招标机构,一种是由招标方自行成立招标机构。另一种是由招标方委托专门的物业管理招标代理机构招标。,1）自行成立招标机构。,招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。,2）采用委托招标代理机构招标。,优点：招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。,（2）编制招标文件,招标人及招标项目简介物业管理服务内容及要求对投标人的要求要求投标人必须交纳投标保证金评标标

13、准和评标方法招标活动方案物业管理合同的签订说明其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容,六、物业管理招标文件的编制,（一）投标邀请书与招标公告的目的相同，可归为招标文件的一部分，也可以单独寄发。（二）技术规范及要求-技术标包括服务所应达到的内容和标准，物业说明书、设计施工图纸（三）投标人须知总则说明、招标文件说明、投标文件的编写、投标文件的递交、开标和评标、授予合同。(四)合同的一般条款（五）合同的特殊条款（六）附件,行业实操：广东理工职业学院宿舍楼9栋架空层超市经营权项目招标公示,任务二如何组织与实施物业项目的投标,一、物业管理项目投标的程序（一）投标前期工作（二）投标实施阶段（三）定标后的

14、工作,（一）投标前期工作,1、取得从业资格2、筹措资金3、收集招标物业相关资料4、进行投标可行性分析（1）对招标物业进行分析（2）对自身条件进行分析（3）对竞争者进行分析（4）风险分析,（二）招标实施阶段,1、购买、阅读招标文件2、参加标前会议及考察现场3、制定管理服务方法及工作量4、制定资金计划5、标价试算6、标价评估及调整7、办理投标保函8、编制标书9、封送标书、保函,（三）定标后的工作,1、中标后合同的签订与履行2、未中标的总结3、资料整理与归档,二、物业管理投标书的编写,（一）物业管理投标书的组成1、投标致函2、附件（二）物业管理投标书的主要内容1、介绍投标企业自身的概括和经历2、分析

15、投标物业的管理要点住宅小区；高层住宅；写字楼；商业大厦管理3、介绍本企业将提供的管理服务内容及功能,三、投标应注意的几个问题,1投标文件中的每一项都需填写，如有空缺，则被认为放弃，重要数据未填写，可能被作为废标处理。2递交的全部文件需每页签字，若填写中有错误，则应在修改处签字。3最好用打字方式或者用墨水笔正楷填写标书。4不得不改变标书的格式时（如原有格式不能表达投标意图时），可另行补充核对。,5投标文件应字迹清楚、整洁、纸张统一、装帧美观大方。6计算数字要准确无误，无论单价、分计、合计、总标价及其大写数均应仔细核对。7投标方应严格执行各项规定，不得行贿、营私舞弊，不得泄露自己的标价或串通其他投

16、标人哄抬标价，不得隐瞒事实真相，不得有损害他人利益的行为。,任务三如何确定投标策略及其技巧,一、物业管理投标的工作策略1、组织落实2、自我包装3、市场调查4、了解对手,二、投标的报价与报价技巧,（一）经营管理成本测算1、开办费2、设备能耗费3、人工费4、其他成本费,（二）经营管理利润的确定,物业行业的利润率通常是按实际发生的管理费用的5%15%计提。具体定位在哪里，这与企业的知名度、管理能力、管理成本和向委托方提供的信任度等因素有关。,（三）报价技巧,1、菜单式2、实报实销式3、定额承包式,三、现场答辩的技巧,1、选择由经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的人员参加，并在开标前对答辩人员进行模拟

17、演练。2、开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。3、正式开标时，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，重点要突出,四、投标书编制中应注意的工作要点,1、如实概括介绍自己的企业2、突出企业理念3、彰显管理特色4、学会换位思考5、做好服务承诺6、紧跟市场热点7、加强成本核算意识8、注重社区文化建设9、善于把有偿服务与义务服务相结合,作业,对一老年公寓物业管理的整理设想及策划1、总体管理服务目标2、管理服务理念3、保证体系4、服务承诺,专供老人集中居住的、符合老年体能心态特征的、采用居家养老与社区服务相结合模式的公寓式住宅。与敬老院、福利院不同，它不属于社会福利设施，而是

18、由社会投资并按市场化运作的商品住宅”。,案例1答案:一个物业公司经理的疑问,教师评析：根据我国合同法的规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。贵公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示，符合合同法规定的要约构成，属于有效要约。招标人给该物业公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺，因此，该公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同对该公司和该发展商均产生法律约束力。,一个物业公司经理的疑问,同理，该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同

19、只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。,一个物业公司经理的疑问,本案中还反映出第二个问题，“但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，”发展商的做法也违反了法律的规定。根据我国招投标法的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。当然，贵公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确

20、定是完全可以的。,案例2答案：（一）项目论证阶段的物业管理介入的效果,物业管理企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到了物业建设单位的采纳。1、考虑到整个工程项目的状况，第一期属经济适用房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，不应考虑降低物业管理成本。按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。2、对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。3、提出了人车

21、分流的概念，这在该地属于新的提法，也是以后项目销售的亮点。4、确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。,（二）规划设计阶段介入内容,在规划设计阶段，物业管理企业参加了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得以采纳，也受到了业主的好评。1、考虑到项目较大、分期开发的情况，建议在方案设计时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。2、对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能

22、的设置等提供了主导意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，深得建设单位和业主的好评。3、就物业管理的条件在规划设计时予以落实，不仅明确了办公用房，还落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。4、此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行了详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。,（三）建设阶段的介入内容,在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，召集或参与了多次专题讨论会，其中一次提出了18项整改意见，这些意见大部分都在建设中被采纳，典型的介入内容如下：1、对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗。2、楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报