江西抚州融旺国际公馆项目市场策略报告

“融旺国际公馆〞市场策略简报前言：操作商业工程须把握的几大关键点目录PART1市场分析PART2工程概况PART3工程SWOT分析PART4商业地产分类PART5商业工程操作模式PART6本案操作思路PART7视觉形象展示PART1市场分析RONGWANGINTERNATIONALMANSION1.1抚州商业地产市场宏观分析抚州整体商业地产开展疲软，截止目前，无一商业工程运作成功，整体宏观环境较为特殊，市中心繁华地段商业亦难开展。对本案而言，于此类市场中风险与机遇并存。抚州市区缺乏特色商业街，除服装业外其他各种业态开展混乱，零星分布、不成规模。洪客隆是目前抚州城区内唯一经营较好的大卖场，其余均不景气。但据调查，抚州居民消费力较强，故国际性大卖场的引入势在必行。PART1市场分析1.2抚州商业工程运营现状分析目前运营较好的工程：洪客隆百货、马家山广场。运营停滞的工程：丹亭步行街、抚州小商品城、田缘商贸广场、国光休闲服饰。竞争力较大工程：步步高百货、时代城市广场、均天广场、君临福泰。PART1市场分析赣

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道大公路环城南路本案丹亭步行街马家山洪客隆均天工程〔新步步高〕时代城市广场抚州新城区大型居住区大型居住区步步高购物公园序号项目数值1总占地面积17167.6㎡2地上建筑面积93131.63㎡其中住宅建筑面积82248.18㎡商业建筑面积10883.45㎡地下建筑面积42467.64㎡其中地下商场建筑面积22237.76㎡地下车库面积17099.9㎡3容积率5.424绿化率28％5住宅总户数702户6机动车总停车位349辆7建筑层数32层RONGWANGINTERNATIONALMANSION2.2工程经济指标PART2工程概况PART3工程SWOT分析RONGWANGINTERNATIONALMANSION3.1优势分析所处区域为老城区核心，周边人流车流较大，这是商业工程成功运作的前提和根本。周边沿街商业较为成熟，整体商业气氛浓厚。竞争压力相对较小：对本案商业局部而言，目前市场内直接竞争对手较少。构成一定竞争威胁的有对面君临福泰、南面均天广场、时代城市广场以及北面的洪客隆，但只要进行合理的差异化竞争，应能快速化解。产品设计合理：开间进深合理配比、步行街投入大量资金进行遮阳设施建设、步行街二三楼通道及上下电梯的配备等，这一切都将有利于商业局部的销售。PART3工程SWOT分析3.2劣势分析下沉式设计规划，不利于商业工程的操作。一是不利于聚客、二是容易倒灌雨水。商业局部体量较大：占总规模的近30％，不易消化。商业分布不合理：其地块性质决定了商业布局，整个工程沿赣东大道的商业体量较少，而内街体量大，有一定销售难度。抚州整体商业地产市场运作非常差，不成熟的市场环境对本案商业局部的运作造成很大困难。周边丹亭步行街运作的失败，对本案的操作将造成一定影响。PART3工程SWOT分析3.3时机分析PART3工程SWOT分析3.4威胁分析PART3工程SWOT分析PART4商业地产分类RONGWANGINTERNATIONALMANSION4.1商业地产分类一般商业工程按其性质可分为以下几类：1、购物中心〔市区、社区、街区购物中心〕

2、商业步行街〔商业街、步行街、专业街、特色街〕

3、批发市场〔服装、小商品、农贸、家居、建材、汽车等专业或综合性市场〕

4、复合型商业地产〔商办+商住+商务、酒店+商场+写字楼〕

5、社区商业〔社区购物中心、社区商业街〕

6、休闲娱乐商业〔旅游商业地产、购物公园〕PART4商业地产分类4.2本案商业性质★本案属于社区商业＋购物中心两种相结合的商业模式。★沿街商业受街道人流、车流、交通、配套以及周边商业气氛等因素影响较大；而社区商业更多的与社区规模、业主消费喜好、收入情况、消费习惯以及社区入住率等情况相关联。★本案这种较为复杂的商业特色必然决定了我们不能仅凭任何一种单一的销售模式来操盘，需要融入更多周边地域特色及元素，采取多重销售策略相配合的方式，方能照顾全面。PART4商业地产分类PART5商业运作模式RONGWANGINTERNATIONALMANSION5.1商业运作模式划分就目前的商业模式来看，主要可分为三种：

一是综合性商业模式二是主题性商业模式三是专业性商业模式PART5商业运作模式5.2综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住、行一条龙效劳。行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、娱乐等休闲活动，拉动商业群体消费。PART5商业运作模式特点：这种模式能够全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，是理想的商场模式，适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业

。

5.3主题性商业模式主题确实定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规那么，展开经营。比方女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。PART5商业运作模式特点：这种模式不局限于某一个行业，它的目标客户群是确定的，对于这些群体来说，主题商场能够满足他们的异质化和个性化心理诉求，针对性强。

5.4专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如南昌新大地电脑商场，就是借IT产品的市场风云之势，在南昌八一广场这个大的商圈背景下站稳了脚跟,它以IT产品市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买IT产品的消费者都不会转投到其他商场。PART5商业运作模式特点：这种模式针对性强，专业化程度高。某一行业的开展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。5.4本章小结综上三种商业操作模式的分析，再结合本案的特性。我司认为，本案宜采用综合商业模式＋主题商业模式相结合的操作方式。在业态上既能攘括消费者日常生活所需的衣食住行等需求，又能重点突出某一消费力较强的主题行业。详情见后续章节。PART5商业运作模式PART6本案商业操作思路RONGWANGINTERNATIONALMANSION6.2抚州商业工程存在的问题洪客隆的商业是目前抚州最成功的商业，但整体人流量仍不是很大，规划的五层商业实际也只用了四层；步步高目前离洪客隆太近，市场竞争力要小于洪客隆，目前一楼已租赁给国美电器，即将整体搬迁至钧天广场；马家山的规划不是很合理，夏天日照时间过长，霉雨季节到来后，雨水倒灌影响一楼的经营，冬天的人流要高于其他季节；PART6本案操作思路？抚州目前的商业工程存在什么问题6.1抚州商业工程存在的问题钧天广场的沿街店面进深太长，浪费空间太大，经营户得不偿失，不敢贸然进驻；小商品市场的失败原因主要缘于其在整体商业气氛不浓的情况下，在位置比较偏远的地段开发大体量的商业地产；综上，抚州目前在售和在经营的所有大中型商业工程都或多或少存在着产品规划、市场定位及销售模式上的问题，这更加剧了抚州商业地产市场存活及开展的难度。PART6本案操作思路？抚州目前的商业工程存在什么问题6.1抚州商业工程存在的问题PART6本案操作思路考虑到原定“融旺国际公馆〞案名更多倾注于住宅局部，与工程商业局部不太协调，故建议以原案名为中心，为商业局部设定推广案名，便于日后的筹划宣传。建议案名为：6.2商业推广案名融旺第一街PART6本案操作思路6.2商业推广案名第一：首个、最好之意。在此表达了四层含义：〔1〕从区域上：位于抚州的城市中心，政治经济金融中心，繁华时尚中心，所谓“得中心者得天下〞，那么得天下者数第一。〔2〕从商业开展上：说明在抚州这个商业地产存活艰难的特殊市场上，本案将成为抚州商业的龙头老大，并期待能带动整个抚州商业经济的快速开展，起表率作用，承接着历史的巨任，成为时代的楷模。〔3〕从物业形态上：抚州的第一高层工程，站在城市的最高度，掌控整个城市开展命脉。〔4〕从政治背景上：工程位于原市政府地块，是尊崇、荣耀、权贵的象征。PART6本案操作思路6.2商业推广案名我们的目的是给客户一个概念：抢购第一街，抢占命运至高点。融旺第一街购物休闲第一街文化时尚第一街财富增值第一街以本案为中心，赣东大道以北，中低档品牌集中，赣东大道以南，中高档品牌集中，结合本案处于“阴阳街〞的“阴〞优势，将本案打造成中高档品牌的集中营，符合抚州的消费水平。凭借赣东大道的地理优势和老市府的行政优势，力争将本案打造成抚州高端购物休闲中心。在运作模式上，我们可以“统一业态〞防止恶性竞争，并通过规划的巧妙、硬件设施的加强，削减将必须下电梯的劣势〔可参考南昌紫金城工程〕。比方在地下商铺，设置一些可供休闲的设施或场所，有效引导人群下电梯并促进消费。PART6本案操作思路？我们的市场定位是什么6.3我们的市场定位我们的市场定位：PART6本案操作思路城市CPU·财智街区CPU：〔1〕在此寓意城市的心脏，掌握着整个城市的开展命脉，城市的核心也是经济开展的最前沿，预示工程前景无可限量，成功势在必得。〔2〕运用高科技打造抚州最尖端的建筑品质，设计最为人性化且最时尚的建筑规划。财智：〔1〕第一街是抚州财富的至高点，其地块的稀缺性及资源的不可再生性决定了财富快速升值的必然性。〔2〕第一街代表着抚州上流阶层的高端形象，这局部群体是财富一族，更是睿智一族，故将其统称为“财智阶层〞。〔3〕“财富＋智慧〞的结晶方是人生的最高境界。6.3我们的市场定位我们的主题推广是：PART6本案操作思路地王：〔1〕城市的最中心，钻石之地，王者归属。〔2〕任何一个城市的市政府所在地都是政治经济的中心，是权贵荣耀的中心，是快速开展的中心，是城市中真正唯一至上的“地王〞。〔3〕比喻成“帝王〞，高贵、上层的象征，展示了工程的高端定位。淘金：抢占财富的最高点，成为命运的主宰者。地王淘金记：是我们整个系列推广的开端，是睿智阶层迈入成功的第一步，也是工程的形象统领，接下来将为大家呈现的是更为精彩的人生掘金之旅的故事。6.4我们的SLOGAN融旺第一街·地王淘金记PART6本案操作思路？我们采取什么商业模式6.5我们采取的商业模式6.3我们采取的商业模式1家超级主力店：国际性大卖场如沃尔玛、麦德隆。可在一定程度上提升工程形象，亦可与对面的君临福泰、北面的洪客隆、南面的步步高及时代城市广场形成市场定位的差异化，错位竞争。PART6本案操作思路6.5我们采取的商业模式6.3我们采取的商业模式2家品牌连锁店：苏宁电器(五星电器)、新大地电脑城、协亨连锁等。这类次主力店必须是全国连锁的品牌，方能与国际大卖场及本案的中高端形象相符。据我司调研，目前抚州尚无较大的专业IT市场、家电市场和市场，而此类行业需求量均较大，易聚人气。PART6本案操作思路6.5我们采取的商业模式散户经营统一业态：除主力店之外的店铺为散户经营，在业态上尽量做到统一规划。建议业态以服装为主，配合饮食娱乐等配套。服装行业须作出特色，以示区别，与周边商业形成差异竞争，如规划为独具特色的“韩国城〞、“女人街〞等，品牌以中偏高端为主。〔据我司调研，抚州市场尚无专业的韩国服饰卖场，而此类需求却较大，有一定市场空间。〕PART6本案操作思路6.5我们采取的商业模式6.5我们采取的商业模式PART7视觉形象展示RONGWANGINTERNATIONALMANSION风格一风格二风格三在针对抚州商业市场作出大量的调研后，我们为工程制定出了新的推广案名、市场定位、主题推广、筹划思路、业态定位及操作模式。从案名上：第一街带着一种与生俱来的霸气入市便直接说明了我们的姿态，要做抚州最好最高端最前沿的商业。从市场定位：“城市CPU〞是城市的最中央，他的区域优势无可替代也不可再生，具备唯一性。先天的优势注定了“第一街〞与生俱来的高贵气质。“财智街区〞，当财富与智慧邂逅，成就便站在了命运的至高点。从主题推广：“地王淘金记〞中“地王〞的尊贵气质令人敬仰，是众多成功人士顶礼膜拜、毕生追求的目标，地王的升值潜力无可限量，选择了地王就等于掌控了城市开展的命脉、掌握了成就人生的前进之旅。总结从操作模式上：引进全球500强主力店，就等于强强联合、无敌天下。再通过引进IT、、服装、美食等全国连锁店作为次主力店，那么“第一街〞的开展前景将非常乐观。我们所作的这一切关于工程的工作，都围绕着“第一街〞这个极具霸气的定位展开。同时也自然的与我们的对手形成错位竞争，“洪客隆百货〞独霸一方的局面将被改变。同在赣东大道上的“新步步高〞、“时代城市广场〞所针对的大多为中端客群，本案的三“高〞〔高定位、高宣传、高调入市〕将是其无法比较、望尘莫及的。“先天优势＋后天努力〞便形成了第一街强势的综合竞争力。总结“融旺国际公馆〞营销筹划简报PART-1商业怎么卖PART-2住宅怎么卖PART-3主导策略PART-4广告表现PART-5

团队成员1、详实市调的思考

2、我们的商业是什么样子

3、商业怎么卖

PART-1商业怎么卖

考虑到商业局部是本工程的重中之重，亦是难点所在，而基于屡次详实市调的三个思考，将带出我们工程商业局部的大致棱角；一、关于抚州商业大环境的思考二、关于丹庭与购物公园的思考三、关于终端消费者的思考关于抚州商业大环境的思考关键点：1、没有一家操作成功的商业工程；2、没有一般城市的各大商圈的概念；3、缺乏特色商业，除服装业外其他各种业态开展混乱，零星分布、不成规模；4、商业环境凌乱、缺乏专业的运营管理；5、缺乏站在商业经营高度上的专业的建筑规划，多数商业工程为住宅底商，不利于交通动线的串联，更不利于经营；需注意：1、商业气氛的营造；2、业态规划，交通动线和标示导示系统给予消费者的心理暗示。关于丹亭与购物公园的思考我们走访了抚州市内80%的市场、商业街，但通过对离我工程位置最为接近的丹亭与购物广场的调研，发现如下问题，这些问题对于我们的工程而言，也同时存在，一定要引起注意，尽量躲避。关键点：1、销售、招商、管理三权别离，无法实施统一运营；2、临街铺面高价，街后无价；3、业态单一，街面80%为服饰业，而且档次、品牌悬殊较大；4、开发商急功近利，无任何自持商业，不能引导商家良好的经营和合理的竞争；5、交通动线设置完全不合理，不适合消费者的走街习惯；需注意：1、业态的多样化；2、专业的运营管理；3、交通动线要便捷，符合抚州人走街习惯。关于终端消费者的思考我们取样调研了10组不同的消费者，他们表示购物时最为关注的前四条是：关键点：1、商业气氛；2、商品的品牌和质量；3、方便程度，也就是抚州人的走街习惯；4、业态种类需注意：1、对商家的管理，营造商业气氛；2、引进商品的质量和品牌；3、业态分布科学合理。这样一来，我们的工程有了借鉴和参考的范本，已经初具雏形。我们的商业工程，到底是什么样子？1、详实市调的思考

2、我们的商业是什么样子

3、商业怎么卖

PART-1商业怎么卖

1、豪宅下的高端商业〔一定要重视以本小区为核心连接的一大片居住带，以及这些居民的优质的高消费力〕；2、业态设置合理，20%的社区商业，30%的自持商业，50%的时尚商业〔解释说明这个比例的来源〕；3、交通动线设置合理，需要站在商业经营的高度去修改商业街局部建筑〔修改举例，增加自动扶梯；利用坡度，变成双首层，增加商业价值〕；4、商业气氛一定要营造〔举例时下流行的模拟入驻标牌装饰，砖石外墙面的装饰，建筑小品的设置等〕；5、标准经营，注重后期运营管理〔开发商自持局部商业主导，对商家的运营管理，不能任其自由散漫、放纵经营〕。业态规划方案一业态规划方案二1、详实市调的思考

2、我们的商业是什么样子

3、商业怎么卖

PART-1商业怎么卖

方案一方案二方案三关键点：常规销售，使用权和产权完全别离，由市场自行调整。好处：1、省事省心，不涉及招商的实质性工作，由市场自发调节；2、大块切分销售，不需要做铺位划分、银行担保等多项复杂的工作；害处：1、业态不经过实质的统一规划，商业街很难存活；2、没有后期商业物业公司的运营和管理，商业气氛很难有所保障；3、销售不均衡，往往是临街商铺抢光，楼上及地下根本没有任何价值。PART-2住宅怎么卖

1、我们的住宅是什么样子

2、来自市场的警惕

3、住宅怎么卖

PART-2住宅怎么卖

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道大公路环城南路本案丹亭步行街马家山洪客隆均天工程〔新步步高〕时代城市广场抚州新城区大型居住区大型居住区步步高购物公园○产品核心特质特质一：城市繁华中心本案位于商业主轴——赣东大道中心地段，是老城区的核心区域。周边人口居住密度大，商业开展成熟、人气较旺。特质二：南北通透，上风上水本案属于整个抚州地区的最高点，上顿渡，上风上水，笼具城市贵气，气质天成。特质三：稀有的电梯小高层高层建筑，在抚州已属罕见，而本案是由4栋32层的低密度国际公馆，1栋27层一户一梯的绝版楼王，4万平米的复合式多元商业街共同构成。

市场空白分析我司经屡次深入调研，纵览抚州房地产市场，多属中等档次工程，抚州急需一个引领整个房地产行业的标杆工程，不仅拉动购房需求增长，还将刺激抚州地产的整体水平。而在抚州的富人阶层〔外地经商、本地政企〕也迫切需要这样一个“人以群分〞的居住领地。市场缺失什么，我们就要做什么！我们要将本案打造成抚州的恒贸！因此，豪宅诞生！

高档品质城市中心豪宅产品总体定位上风上水精致户型市场空白中心地段住宅定位1、我们的住宅是什么样子

2、来自市场的警惕

3、住宅怎么卖

PART-2住宅怎么卖

豪宅，不仅意味着品质，也意味着高价，但面对全国地产行业的消退和疲软，如何才能找到稳妥的名利双收之道？我们，作为贵方负责的、务实的合作伙伴，先清看看各地的详实数据，再请贵方综合考衡以下三点：〔四〕深圳深圳国土房产局的数据显示，2007年9月份深圳的新房成交均价为1.65万元/㎡，10月份的上半月，深圳新房均价为1.49万元/㎡。11月，深圳新房的成交价格又恢复到每1.6万元/㎡左右。12月份深圳楼市低迷状况进一步加剧——12月深圳在推盘量高达80余万㎡的情况下，仅成交约17万㎡，局部新推工程均价明显下调，但销售情况比10月、11月还要差很多。深圳全市销售均价从11月的15931元/㎡下降至15000元/㎡。〔五〕武汉武汉市房地产市场信息网显示，楼市在经历了2007年10月、11月、12月，3个月的缩量上涨后，房价开始出现回落迹象。统计显示，2021年1月1日—7日主城区商品房成交均价为5714.89元/㎡，与上周相比跌幅为0.68%。同期，全市在售楼盘虽增加到440个，但一共只销售了1027套，较上周减少518套，日均销量仅147套。〔六〕南昌从2007年10月29日到11月2日，南昌新商品房的交易数量为360套，而新政实施前的一周，这个数据为816套，下滑幅度比较大。南昌市房地产交易量萎缩了，但南昌的房价仍然在上涨。9月份南昌房价同比上涨6.9%，涨幅较8月有所提高，但呈现放缓的迹象。截至9月底，南昌市房屋销售价格同比上涨6.9%，在8月的根底上提高了0.8%。而8月同比上涨6.8%，比7月上扬1.4%，可以看出房价逐月上涨的步伐放慢。利润的最大化加大6号楼王的利润资金快速回笼低开高走，先销售1，2，3，5号楼转型首战名扬抚州建造了抚州首席豪宅最终，我们帮助你实现1、我们的住宅是什么样子

2、来自市场的警惕

3、住宅怎么卖

PART-2住宅怎么卖

我们将竭尽全力尝试各种营销手法，最大可能的实现我们的销售目标。这种豪宅的暴力营销，没有所谓的“杀手锏〞，只有“天龙八部〞需要我们一步步到达目标。营销模式——复合轰炸式营销诉求集中渠道集中时间集中轰炸营销推广渠道营销坐销&行销结合通路营销客户短期内急速引爆挤压式促使成交暴力营销开盘售楼处&商业街双重直观体验尊荣体验营销卖场VIP卡销售锁定客户炒卡加速预热蓄卡营销售卡五位一体，复合轰炸发动一场豪宅营销革命！PART-3主导策略

工程核心策略工程核心策略解析整合营销硬资源引导市场包装展示住宅局部，

尽早将“融旺工程〞住宅的整体规划及品质感呈现市场；拉升塑造6号楼王价值，通过“1，2，3，5号楼〞的销售推广，塑造6号楼的尊贵，进而拉升利润；进而支撑商业局部，

完成具有核心地段