青山区城市综合体5星级酒店项目可行性分析

..第四章市“十二五”规划及高铁经济第五章五星级酒店及发展趋势第七章经营思路的分析第八章开发节奏的控制第九章2010年同业态商业、酒店、写字楼销售情况.星级酒店、餐饮，中型商业广场，商务办公楼于一体的城市综合体开...的重要站点，以火车站为主体，建设服务中部、面向全国的一流综合交通枢纽，功能完善、充满活力的华中陆港。高效、现代的铁路运输发展规划，在不久的未来，站将打造成绿水交融、特色鲜明的生态站.号线仅一公里之遥，距兴建的华侨城大型生态旅游度假里。距天兴洲长江大桥、三环线不到一公里。而人流如此密集昔日灰蒙蒙的天空，晦暗的老式住宅楼，曾是这个重工业区的大型超市、各种品牌店纷纷落户，加上绿化率高的优势，青山区成为顷，由总部经济区、办公居住区、工业文化创意区、科技研发区、中投资者进驻青山区，带动经济发展。青山过去无高级写字楼，无电影院，无四星级以上的宾馆，无大商场，无体育休闲中心的状况即将改场、五星级酒店、餐饮、商务办公于一体的大型城市综合体的建设方.三、规划建设四新、鲁巷、春湖三个城市副中心.第四章市“十二五”规划及高铁经济沿江商务区、汉正街商贸旅游区、武昌滨江商务区、后官湖生态宜居.轨道交通对城市面貌的改变以及对房地产市场的影响是显而易.工建设外，已有常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、湖站、循务东路、珠江路、商务西路及泛海路形成的地块中，规划下沉式广场下方，为地下两层站台，其中地下一层是下沉式广场。王家墩中心站...动作用不可小视。物流、旅游、制造业以及房地产业，将从高铁开通发展。同时沿海因土地、劳动力等成本上升，一些劳动密集型产业正向地迁移。高速铁路的开通，有助于两地制造业的互动。目前，广深人到游览，人到三峡游玩都相当普遍。与两地旅游局还约定，每年互.结构、产业结构方面有着相似性。目前，中部各省之间的合作越武高铁的开通，变成了长三角与珠三角的联结点，左右逢源。相信随第五章五星级酒店的现状及发展趋势.城市名人大酒店洪广建国大酒店.雄楚国际融商圈、武昌中南-洪山广场商圈、武昌徐东路商圈等几大商圈。几括：万豪国际酒店集团公司旗下的万豪、万丽；最佳西方酒店管理集.渐增强，从最初的住宿变成了集旅游、商务、会展于一体的“多功能五星级酒店数量相比一线城市差距较大，例如上海目前挂牌五星级酒店在全国同类城市中只是中等水平，还远没有达到饱和状牌，而像希尔顿，喜达屋旗下的喜来登、威斯汀，温德姆旗下的温德.客房结构88----客房结构客房结构---.新华诺富特的套房比例均在5%以下，而明珠豪生、华美达光谷的套上述11家五星级酒店配套设施基本反映出五星级酒店对配套服※※※※※※※※※※※※※※※※.16161111917235211226---1-----3535---446.1611141126-1---2583-----581----225限，可分为高、低两种接待能力，随着酒店档次的提高，会议设各酒店均配备了大、中、小三种不同类型的会议室，会议室总量.-------这些酒店的平均房价相差较大，其中香格里拉酒店的平酒店的管理品牌及地理位置对酒店的房价影响较大，酒店的管理部分酒店房价虽高，但出租率仍有保障，如香格里拉、光明万丽和华.美达光谷等酒店，说明市有一定的高端酒店客房需求；同时，位于商市是重要的制造业基地，已形成了以钢铁、汽车子和食品物流业为主的产业结构，五星级酒店的商务客源所占比重酒店的旅游客源主要靠各旅行社推介，海外客源多选择在国际品居民餐饮消费虽讲究排场但又非常理性，大多倾向于消费价格适中而环境较好的场所，婚宴等重大喜庆活动一般企事业单位商务活动的日趋频繁使餐饮宴请消费同步上升，商务近年来，各级政府均比较重视招商引资工作，为体现招商工作诚.会议客源的餐饮宴请消费是五星级酒店餐饮境外客源主要来自美国、法国、日本、德国、英国、意大利、新加坡和马来西亚等国家；同时，由于香港、与地紧密的经济联系，在.1234567894.88万4万6层---据有关消息，美国温德姆酒店集团旗下白金五星品牌“温德姆”大背景下，市经济更加开放，开始走向国际化、专业化，商务活动日.华美达、明珠豪生等莫不如此。而新建五星级酒店，已经不再国际博览中心、王家墩商务区中心项目、瑞安汉口天地、世贸次。北京到的高铁有望今年建成通车，且将迎来辛亥革命100周年.4111478285529540.市相比略显偏低。国一线城市中的北京、上海、等地表现出更快速发高星级酒店客房数呈现非直线的增长趋势，2009-2010年由于全球围爆发的金融危机严重影响了投资增长速.根据市旅游局提供的数据，对市高星级酒店实际经营情况分析如2005年高星级酒店数量相对较少，其客房出租率略高于2006年家旅游局发布的全国高星级酒店平均出租率数据进行处理，见表3-4.根据以上四年市高星级酒店的客房出租率，结合当年高星级酒店【测算系数=（当年高星级酒店客房数*当年平均出租率*365）/比例增加，旅游者对高星级酒店的选择自由度增强，因此，入住高星行预测。通过四种曲线模型的预测结果与历年实际旅游人次进行对.从经营角度出发，对未来旅游人次的增长速度应适当采取保守的.存在一定的障碍。因此，当客房需求发生变化时，酒店的客房供给短整期，将淘汰一部分经营历史长、硬件设施落后的酒店；在高星级酒.该投资成本估算参考国际博览中心洲际酒店（超五星）投资估算1㎡㎡2㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡3㎡㎡.活，符合现代商业及酒店空间的要求，建筑造型现代时尚布置，设置了八层裙房，商业，酒店等各种物业形态相互促进，形成.本项目外立面设计运用了现代而经典的设计风格，赋予了五星级和谐的节奏和韵律。裙房采用大面积轻质玻璃幕墙，通透明快，优美一致，并体现了强烈的艺术感及时代感，构成一道靓丽的风景线。建筑顶部透明玻璃体造型，精雕细琢，瑞丽晶莹，诠释了本项目尊贵的城市地位。本项目的造型，色调高雅，空间层次丰富有序，充分考虑了不同方位的视觉效果，既尊重了城市环境又体现了建筑在的魅力，...的气势，通过简单连贯的购物流线，将所有的商务空间联接起来，起动扶梯设有共享长廊，丰富了购物环境，为顾客增加购物趣味。各间店铺的径深及购物流线均只有一跨的深度，极大的提升了商铺的价..饮，名品店，大型宴会厅，可开启屋面的恒温游泳池以及健身理疗等休闲娱乐会所等。裙房屋面设有屋顶花园，提供休闲绿化空间，提升..人服务设施。本项目竖向交通依据办公，酒店，购物等不同人流来进行分区布置。通过合理的空间组合，形成互不干扰，快捷有序的功能.空间，大柱网布置形式，可根据需要灵活布置，体现现代办公楼高效.从投资和管理的运营角度，目前国外投资和管理五星级酒店主要入全球网络预定系统，通过网络，提高酒店对外的影响，给酒店带来顾客的需求，从网络上带来的顾客，回头的可能几乎没有，酒店的影.务，这些服务包括帮助业主选址、提供可行性分析、为建（1）签订特许经营协议后，投资者获得的每一项支持和服务，都加入预定网络，要提供专项咨询，费用另算。如果酒店本身经营管理.投资者在与酒店管理公司签订管理合同的同时出售部分酒店股.诞生一个标志性的综合型项目，填补该区域的商业空白是势在必行..大，业态功能多，容积率高，单体量大，建筑高度较大，地下室复杂等几个方面。总投资成本高，如何能有效控制开发节奏，使项目投资报率是至关重要的。项目开发进程太快，增大了项目初期投资、销售4、正确理解现行规划条文和规程、设计规，使设计方案在最为商业裙楼赢得时间的同时，也为室外交通流线的尽快形成创造条.金的同时，也为融资创造了条件。在本阶段工作中，应合理组织各专树立购买客户信心，持续、稳健、有力推进项目资金回款，决定项目.第九章2010年同业态商业、酒店、写字楼销售情况1浦发银行大厦汉口新华路2龙安港汇城96003经开万达广场沌口东风大道80004光谷时代广场98005海山金谷6洪福添美城市广场雄楚大道与民族大道交汇处7汉阳钟家村8青山冶金大道83009沿江大道兰陵路口23000光谷芯中心武大科技园GEOOFFICE武大科技园4300新时代商务中心武珞路中南路口9000亚贸广场.123456曼哈顿商业中心水岸国际沿江一号MALL经开万达广场江汉区花楼街沿河大道建设大道香港路口光谷时间广场沌口东风大道上楼层均价200006-11层，租金60~23026000~68000，正招商..地下20816.00m2地上100922.00m2号 3.13.23.33.43.53.63.73.83.93.002.831.200.502.008.000.602.501.002.402.001.8555.25.35.45.55.65.75.85.96.10.00121.74年.m2m2号13.13.23.33.43.53.63.73.83.93.002.831.200.502.008.000.602.501.002.402.001.856.年..123456789计入项目营销净利润润79592.0042156.003750.0048193.053958.7549745m2*16000元/m235130m2*12000元/m2（毛坯）16047m2*12000元/m2暂按总数的30%销售，250个*单价15万元/个剔除销售收入的14%税金营销净收入—建设成本单方收入—单方成本建筑面积：12.17万m21项目开发总成本76295.742项目实际投入20000.00开发成本×35%3项目营销净收入4项目净利润48193.055投资回报率.17%6销售利润率38.71%7年投资回报率54.39%8年销售利润率.一项目开发成本76295.74二项目开发面积m2三项目营销收入四项目盈亏平衡测算1按项目营销均价100%测算营销收入/开发面积2项目最低销售面积74609.86m2开发成本/营销均价3项目最低营销面积比率61.29%最低营销面积/开发面积49745m2*月租金*12月*8年面积*单价写字楼、地下车位销售收入的14%税金扣除税、运营费用(5)/总建筑面积项目净收入—建设成本单方收入—单方成本1酒店自营收入酒店自营收入51300.00万元456795679项目收入合计项目收入合计酒店运营费用-17955.00万元项目净收入合计项目单方净收入8287.12元/m2项目净利润5176.75万元项目单方净利润425.24元/m2.95708.952项目实际投入20000.004项目净利润5176.755投资回报率5.13%8年销售利润率0.49%一项目开发成本2项目最低销售面积3项目最低营销面积比率95708.958287.1294.87%项目收入/开发面积开发成本/营销均价最低营销面积/开发面积m2m2.49745m2*月租金*12月*349745m2*月租金*12月*3年万元万元万元万元元/m2万元元/m217908.2056208.0011286.0019256.403750.001234567912345679元/m2元/m2套房间元/m2元/车位商业裙楼租赁收入酒店营销收入酒店自营收入办公楼营销收入停车位营销收入项目收入合计酒店返租费用酒店运营费用项目净收入合计项目单方净收入项目净利润项目单方净利润面积*单价108408.60-3220.90-8993.28-3220.90-8993.28-3950.1092244.327577.282094.20扣除税、运营费用、返租费用(5)/总建筑面积项目净收入—建设成本单方收入—单方成本1项目开发总成本90150.122项目实际投入20000.003项目营销净收入92244.324项目净利润2094.205投资回报率6销售利润率2.27%7年投资回报率8年销售利润率0.41%.一项目开发成本90150.12二项目开发面积121738.00m2三项目营销收入92244.32四项目盈亏平衡测算1按项目营销均价100%测算7577.28元/m2营销收入/开发面积2项目最低销售面积118974.21m2开发成本/营销均价3项目最低营销面积比率97.73%最低营销面积/开发面积1商业裙楼营销收入元/m279592.0049745m2*单价3酒店自营收入套房间5130.004办公楼营销收入元/m219256.40面积*单价5停车位营销收入元/车位3750.006项目收入合计107728.407-14363.78商业裙楼、写字楼、地下车位销售收入的14%税金酒店运营费用-1795.50项目净收入合计91569.12扣除税、运营费用、返租费用项目单方净收入7521.82元/m2(5)/总建筑面积项目净利润项目净收入—建设成本项目单方净利润元/m2单方收入—单方成本.....1项目开发总成本90133.122项目实际投入20000.003项目营销净收入91569.124项目净利润5投资回报率6销售利润率7年投资回报率22.58%投资周期4.5年8年销售利润率0.35%投资周期4.5年一项目开发成本90133.12二项目开发面积121738.00m2三项目营销收入91569.12四项目盈亏平衡测算1按项目营销均价100%测算7521.82元/m2营销收入/开发面积2项目最低销售面积119828.88m2开发成本/营销均价3项目最低营销面积比率98.43%最低营销面积/开发面积.12345单位：万元4第4年-23211.32-86233.11-23211.32.9项目现金流量表（C）单位：万元123456712345678-33384.90-6932.49-2257.1549043.78-2692.29-1682.750.000.00-33384.90-40317.39-42574.546469.243776.952094.202094.20-33384.900.000.00-403