《房地产供给侧改革现状分析》2400字

房地产供给侧改革现状分析综述（一）改革前房地产行业状况房地产也是一大支柱行业，是中国国家的基础性产业，对经济、金融、就业等影响重大。2000年至2010年时，是中国地产行业发展的最高峰，但随着中国城市化进程的加速，我国房地产市场出现了大量的社会需求，房地产市场火爆出人意料：房价飞涨，地价飞涨，房地产企业也飞涨。2012年后，需求减弱，仓库过剩，甚至出现了实际供需矛盾。许多开发商因库存过多而降价，整个房地产行业停滞不前，损失惨重。2012年以来房地产利润下滑是一系列现实问题的结果。资金流紧张或者有债务风险不再是个别公司的问题，而是大多数房地产公司或行业的问题。一方面，中国城镇化进程的逐步推进，使房地产需求疲软，房地产行业供需不平衡；另一方面，企业和金融资本在获取高额利润的同时，也在迅速扩张。房地产行业带起了“炒房”的不良风气。（二）房地产供给侧改革由于大规模总人口往首都圈城市群与地区中心城市群的大量流入，利用“人地挂钩”与市场资金的稳定性达到了供需均衡，房价调整是市场供求关系的必然结果，从而促进了地产业持续稳定健康的发展，这也是中国房地产业供需侧结构化变革的核心要义。实施地产业供需侧结构化变革，治本之策要以地区中国城市群发展策略、人地相关、资金稳定性和地产税为核心内容，加速建立地产业有效管理机制，促进供需均衡和发展。严格遵守总人口往首都圈城市群区域转移的基础发展规则，以常驻总人口增长为核心内容改造工程建设土地供应区位格局，利用“人地挂钩”与市场资金稳定性达到供需均衡。过去二十多年的楼市调整政策重遏制需求而轻扩大供应、重政府措施而轻市场措施，短期内调整并不能缓解市场长时间供求不均衡的根本矛盾，而当前的限购、限贷、限售等政策没有跳出过去使用政府措施遏制市场供求的基本框架。过去数十年，在中国国土规划与空间规划之间长期存在着二大派争。长期以来，在限制大城市人数、发展中小城市和小乡镇、地区均衡的新小镇学派思维误导下，中国大量人口向首都圈城市群和区域副中心城市集聚，但同时土地供给也向三四线大中城市倾斜，与人数城市化和用地城镇化方向明显背离。这也是中国一二线城市高房价、三四线城市库存高的主要成因。所以房地产行业是改革的先行者，在我国实施了供给侧结构性改革政策后。2015年，中央提出解决房地产行业面临的主要问题：库存积压。以此房市“去库存”成为2016年经济五项重点工作之一。到2020年，经历了四年的“去库存”政策。表3-12015-2020年全国商品房销售情况年份商品房销售面积（亿平方米）商品房销售金额（万亿元）商品房待售面积（亿平方米）201512.858.737.19201615.711.86.95201716.9413.375.89201817.215.05.2201917.1615.975.0202017.6117.365.0数据来源：据保利地产2015-2020年年报整理得出图3-12015-2020年全国商品房销售情况2016年全国商品房销售面积达到15.7亿平方米，同比增长22.5%，全国商品房销售金额为11.8万亿，同比增长35%，年末商品房库存为6.95亿平方米，较2015年下降3.2%，是近几年库存首次下降，“去库存”起到了积极的作用；2017年，在“因城施策、分类调控”的总体思路指导下，市场持续上升趋势，全国商品房销售金额13.37万亿元，同比增长13.7%，商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，年末商品房待售面积下降至5.89亿平方米，同比下降15.3%。2018年，全国商品房销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速降低1.5%，商品房销售面积17.2亿平方米，同比增长1.3%，增速降低6.4%，商品房待售面积5.2亿平方米，较2017年降低11%。2019年，销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，商品房销售面积17.16亿平方米，同比减少0.1%，商品房待售面积5.0亿平方米，较2018年下降4.9%，库存下降趋势减缓；2020年，新冠肺炎疫情对中国经济及房地产行业造成一定的冲击，行业政策、流动性等经历了从宽松扶持到定向收紧的转换，全年市场总体表现出较强的韧性2020年销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%，增速较2019年同期增长2.2%；商品房销售面积17.61亿平方米，同比增长2.6%，增速较2019年同期增长2.7%，商品房待售面积5.0亿平方米，较2019年微增0.1%。在“去库存”措施的实施下，2016-2020年全国商品房销售面积和金额大幅度增长，2017年库存下降的影响尤为强烈，降幅最大。2018年以后的降幅减小，到2020年微增0.1%，销售面积的下降趋势或多或少可见。房地产行业是高杠杆、资本密集型行业。城市化导致房地产需求旺盛，反过来又需要更多的资金，这意味着更多的开发商借款，增加房地产公司的债务。在推进供给侧改革的过程中，2017年房地产行业“去杠杆”启动。2018年，政府继续强调不要“炒房”，收紧信托贷款融资、银行贷款等，以及对发行债券融资的公司监管更严格。对于房地产行业来说，近年来的快速扩张，加上房地产企业的增多，造成了库存积压。由于近年来新房销售数据普遍大幅下滑，三、四线城市的供应明显高于需求，导致这些城市的产能过剩。房地产开发是服务业，生产力体现在人数和企业数量上。因此，房地产行业的“去产能”主要体现在从业人员减少、大中房地产公司减少子公司、而中小公司退出等方面。并且随着深入推进供给侧改革，低效资金能力被淘汰，产品质量提升，产业集中度加大。房地产公司成本高、风险大，土地和建筑材料的价格、劳动力成本和税收都有所上涨。这导致了房地产行业的运营成本上升、利润下降和遇到发展瓶颈。政府近年来还通过调控地价、升级基础设施、重组各类税费等手段，缓解房地产企业开发费用的上升趋势。房地产行业的“降成本”主要基于两个因素：稳定的地价和较低的税收。房地产企业也通过内部成本管理和“降成本”政策加强了开发成本的控制。2016-2020年，地价上涨速度放缓，地价趋于稳定。图3-2全国土地市场成交情况数据来源：据保利地产2020年年报整理得出房地产行业的“补短板”重点关注三个方面：第一，提高房子质量和注重创新。房地产企业认为不仅可以通过使用创新原材料和住宅结构来创新，还可以通过适度合理控制消费的创新商业模