设施设备维护与保养管理制度

资料来源于网络整理，更多高质量文档请联系。设施设备维护与保养管理制度01总则1.

目的：为确保物业设施设备正常运行，延长使用寿命，提高物业服务质量，为业主创造舒适、便捷、安全的居住和工作环境，特制定本管理制度。2.

适用范围：本物业公司所管理的各类住宅小区、商业写字楼等项目内的所有设施设备，包括但不限于供配电系统、给排水系统、电梯系统、消防系统、暖通空调系统、智能化安防系统以及公共照明、游乐设施等。3.

基本原则：遵循“预防为主、维护与计划检修相结合”的方针，实行专业维护与日常巡检相结合，确保设施设备始终处于良好运行状态。02管理职责分工1.

项目经理：全面负责设施设备维护保养工作的统筹与协调，审核年度维护保养计划与预算，监督制度执行情况，处理重大设备故障及突发事件决策。2.

工程主管：具体制定设施设备维护保养计划、操作规程，组织实施维修保养任务，调配技术人员，建立设备档案，定期对设备运行状况进行评估分析，提出改进建议。3.

维修人员：严格按照操作规程与维护保养计划，负责设施设备的日常巡检、定期维护、故障抢修等具体作业，如实填写维修保养记录，及时反馈设备异常情况。4.

客服人员：收集业主对设施设备使用的反馈意见，及时报修并跟进处理进度，向业主公示设备维护保养信息，做好沟通解释工作，提升业主满意度。03设施设备档案管理1.

建立设施设备台账：详细记录设备名称、型号、规格、生产厂家、购置日期、安装位置、使用年限、资产编号等基础信息，为每台设备建立独立档案。2.

归档资料：包括设备采购合同、出厂合格证、安装调试报告、使用说明书、维修手册、验收记录、维修保养记录、改造更新记录等，确保资料完整、可追溯。3.

档案更新：设备运行过程中的任何变动，如维修、更换零部件、技术改造等，维修人员需在一周内将相关信息记录到档案中，由工程主管审核，保证档案与设备实际状态同步。04日常巡检制度1.

巡检安排：维修人员根据不同设施设备类型制定日巡检、周巡检计划，明确巡检路线、时间、内容与标准，每日上班后半小时内启动巡检工作。2.

巡检内容：(1)供配电系统：检查配电柜运行参数（电压、电流、功率因数等）、开关状态、线缆接头有无发热、异味，变压器油温、声音是否正常。(2)给排水系统：查看水泵运行是否平稳、有无异常振动与噪声，阀门开闭状态，水池水位、水质，管网有无渗漏。(3)电梯系统：观察轿厢运行是否顺畅、有无卡顿，平层精度，轿厢内照明、通风、通讯设备是否正常，机房温度、湿度及曳引机运行状况。(4)消防系统：对火灾报警器、消火栓、喷淋头、防排烟风机等进行外观检查，确保无损坏、遮挡，消防控制柜信号正常。(5)其他设备：如公共照明灯具亮灯率、游乐设施安全性、智能化安防系统摄像头清晰度、门禁系统响应等。3.

巡检记录：维修人员随身携带巡检记录表，现场如实填写巡检结果，发现问题立即标记，能当场处理的当场解决；无法当场处理的，详细记录故障现象、初步判断原因，报告工程主管并启动维修流程。05定期维护与保养计划1.

制定年度计划：工程主管每年12月结合设施设备运行时间、状况、厂家建议等，制定下一年度详细维护保养计划，明确每月、每季度、每半年、每年的保养项目、时间安排、责任人及所需物资预算，提交项目经理审批后执行。2.

保养级别分类：(1)日常保养：由维修人员每日或每周进行，如设备清洁、润滑、紧固松动部件、调整运行参数等简单操作，确保设备基础运行条件良好。(2)一级保养：以维修人员为主，每季度开展，在日常保养基础上，进行部分解体检查、更换易损件、校准仪表、测试运行性能，保证设备达到正常运行标准。(3)二级保养：由专业技术人员或委托外部专业维保单位每年进行1-2次，对设备全面解体维修、更换磨损严重零部件、修复机械电气性能、进行整机调试，恢复设备出厂性能。3.

保养实施：维修人员按照保养计划提前准备工具、材料，严格执行保养操作规程，完成后填写保养记录，会同工程主管验收，确保保养质量达标。06维修管理流程1.

报修受理：客服人员接到业主报修或维修人员巡检发现故障后，立即在维修管理系统中登记报修信息，包括设备名称、位置、故障现象、报修时间、业主联系方式（如有），生成维修工单并派单至工程主管。2.

维修响应：工程主管接单后15分钟内安排维修人员前往现场，紧急故障（如电梯困人、停电、爆管等）维修人员需在5分钟内到达，途中与报修人取得联系了解情况。3.

故障诊断与维修：维修人员到达现场后迅速判断故障原因，制定维修方案，在确保安全前提下开展维修作业，维修过程尽量缩短时间，减少对业主影响；如需更换零部件，优先选用库存合格品，无库存及时采购，确保质量与原配件匹配。4.

维修验收：维修完成后，维修人员清理现场，通知报修人（或工程主管、客服人员协同）进行验收，试运行设备，确认故障排除、运行正常后，报修人在维修工单上签字确认，维修人员将维修详情录入系统，归档维修记录。07物资与备件管理1.

建立库存清单：工程主管根据设施设备种类、数量、易损件更换频率等，建立备件与维修物资库存清单，明确库存数量、安全库存线、存放位置、采购周期。2.

采购管理：仓库管理员定期盘点库存，当物资低于安全库存时，及时填写采购申请单，经工程主管、项目经理审批后由采购部门按流程采购，确保物资供应及时性。3.

入库与领用：采购物资到货后，仓库管理员严格验收，核对规格、型号、数量、质量等无误后办理入库手续；维修人员领用物资需填写领用单，注明用途、数量，经工程主管签字批准，领用后妥善保管，剩余物资及时退回仓库。08应急处置预案1.

针对电梯困人、火灾、供配电故障、给排水爆管等常见突发事件，分别制定详细应急处置预案，明确应急组织架构、各成员职责、处置流程、救援设备配备与存放位置。2.

定期演练：项目经理组织全体员工每年至少进行4次综合应急演练，维修人员每季度进行专项设备应急操作演练，演练后总结评估，对应急预案不断优化完善，确保关键时刻迅速响应、有效处置。09培训与考核1.

培训计划：工程主管每年初制定设施设备维护保养技能培训计划，针对新入职员工、在职维修人员开展不同层次培训，内容涵盖设备原理、操作规程、维修技术、安全知识等，通过内部培训、外部专家授课、厂家培训等多种方式提升员工专业水平。2.

考核机制：建立维修人员技能考核档案，每月对维修任务完成情况、巡检记录质量、保养达标率、业主满意度等指标进行量化考核，考核结果与绩效奖金挂钩；对连续多次考核不合格员工进行再培训或调整岗位，激励员工提升工作质量。10监督与检查1.

内部自查：工程主管每周对设施设备维护保养工作进行自查，检查巡检记录、保养执行、维修工单处理等情况，发现问题及时整改，每月形成自查报告提交项目经理。2.

外部监督：项目经理邀请专业技术顾问或第三方检测机构每半年对设施设备运行状况、维护保养质量进行评估，根据评估意见改进管理工作，向业主公示设施设备运行年度报告，接受业主监督。11附则1.

本制