北京市土地开发项目编制相关技术要求

《北京市土地开发

整理项目前期规范

化研究》成果之二

北京市土地开发整理项目编制相关技术要求

•《土地开发整理项目可行性研究报告》编制要求

•《土地开发整理项目规划设计报告》编制要求

•《土地开发整理项目预算书》编制要求

•土地开发整理项目制图要求

北京市国土济源局

北京市土地整理储备中心

北京国地土地整理规划设讨研究院

二。。六年十二月

《北京市土地开发整理项目立项管理暂行规定》之附录三

《土地开发整理项目可行性研究报告》

编制要求

二。。六年十二月

北京市XX区（县）XX乡（镇）XX村XX项目

可行性研究报告

（项目编号：XXXXXXXXXXX）

北京市国土资源局XX分局

二Oxx年xx月

北京市XX区（县）XX乡（镇.）XX村XX项目

可行性研究报告

项目申报单位：

项目负责人：

联系方式：

单位地址：

项目承担单位：

项目负责人：

联系方式：

单位地址：

可研编制单位：

项目负责人：

审查：

校核:

编制一.

联系方式：

单位地址：

北京市XX区（县）XX乡（镇）XX村XX项目

可行性研究报告摘要

项目名称北京市XX区（县）XX乡（镇）XX村XX项目

可行性研究报告编制单位XXXXXXXX单位资质XX

项目所在区（县）北京市XX区（县）

项目区所涉及行政村、乡（镇）XX乡（镇）XX村

项目区四至

项目区坐标地理坐标及北京54坐标系

（市级投资、区县投资、社会投资）+（土地整理项目、土地

项目申报类型开发项目、土地复垦项目、基本农田建设项目和改善农业生

产条件的土地开发项目）

项目区地貌类型XX

项目建设规模XXXX公顷（XXXX亩）

预计新增耕地（园地）面积XXXX公顷（XXXX亩）

项目建设工期（年）XX年（工程年）

项目投资估算XXXX万元

时间工程内容工程投资

项

20xx年X月~20xx年XX月土地平整工程XXXX万元

目

工20xx年X月~20xx年XX月农田水利工程XXXX万元

程

20xx年x月~20xx年XX月田间道路工程XXXX万元

进

度20xx年x月~20xx年xx月生态景观工程XXXX万元

计

20xx年X月〜20xx年XX月农村居民点用地整理工程XXXX万元

划

20xx年X月~20xx年XX月其他工程XXXX万元

项

目

区描述项目区现状土地利用中各地类的组成，耕地灌排系统配套情况，道路系统的情况等

土要描述清楚每一地类（特别是新增耕地来源）对应的图斑号

地要描述清楚土地权属情况

利

用

现

状

项

目

区

土

地描述项目区土地利用规划，简要介绍新增耕地来源

利

用

规

划

经

济

效

益

生

态

效

环

益

境

分

效

析

益

社

会

效

益

主要结论：

要建议：

结

论

和

建

议

目录

1项目概要..................................................1

1.1项目背景与意义.................................................1

L2项目简介.......................................................1

L3项目可行性研究报告编制依据....................................2

2项目现状..................................................2

2.1自然条件......................................................3

2.2基础设施状况.................................................5

2.3社会经济状况.................................................7

2.4农村居民点建设发展现状.......................................7

2.5土地利用现状.................................................7

3项目分析..................................................8

3.1项目合法性....................................................8

3.2土地利用限制因素分析.........................................9

3.3水土资源平衡分析............................................10

3.4新增耕地潜力分析............................................11

3.5项目建设条件................................................12

4项目规划.................................................14

4.1工程规划....................................................14

4.2土地利用结构调整............................................18

4.3作物种植结构调整............................................19

4.4土地权属调整................................................19

5项目投资与效益分析......................................20

5.1投资估算....................................................20

5.2效益分析....................................................22

6项目组织实施与管理......................................25

6.1工程建设管理.................................................25

6.2项目施工组织................................................26

6.3项目建成后的运行管理........................................27

7主要结论和建议.................................................27

7.1主要结论....................................................27

7.2建议........................................................27

8附表...........................................................28

9附图...........................................................34

10附件..........................................................34

附录..............................................................35

1项目概要

1.1项目背景与意义

在本节中先介绍项目是在什么背景形式下由哪一机构提出来的，并明确项目的

名称：“北京市XX区（县）XX乡（镇）XX村XX项目”，当项目涉及两个或两个以上乡

镇时，项目名称中只纳入面积最大的乡镇的名称，不再罗列项目所涉及到的所有乡

镇的名称，而是在面积最大的乡镇名字后面加“等X个乡（镇）”；涉及多个村庄时，

参照上述乡镇的处理方法。为了避免项目名称的重复，特殊项目的名称也可以按项

目的特点来确定。

从不同角度或层次（项目区所在乡镇、区县、北京市等不同角度）简要阐明项

目建设的必要性和意义。

1.2项目简介

1.2.1项目位置与规模

介绍项目的地理位置、范围以及建设规模。其中项目位置（项目建设地点）包

括地理位置描述、项目四至、地理坐标以及北京54坐标、项目区内以及项目周边的

标志性地物等；项目规模是指建设规模，为项目区界所围总面积扣除不参加此次土

地开发整理项目的土地的面积之外的所有土地面积，所以在说明项目建设规模时，

应该先介绍项目区界所围总面积，然后再介绍界内各种不参加此次整理的土地的面

积与位置；假如某个土地开发整理项目涉及多个片区或多个行政村，在说明项目总

的建设规模的基础上，还应该分别说明每个项目片区或每个行政村的建设规模。如

果项目同时存在整理、开发、复垦、基本农田整理、改善农业生产条件中的两种或

两种以上土地开发整理类型时，应该分别介绍各土地开发整理类型的规模与范围，

并描述各土地开发整理类型地块的相互连接情况。

122项目类型

（1）按项目性质可分为土地整理项目、土地开发项目、土地复垦项目、基本农

田建设项目和改善农业生产条件的土地开发项目五种，如项目中涉及多种性质以面

积较大的作为项目性质。

1

(2)按项目资金来源可分为市级投资、区县投资和社会投资三种。

1.3项目可行性研究报告编制依据

阐明土地开发整理项目可行性研究报告编写的主要依据，将所有依据分成以下

三项分别列出：

(1)国家法律法规

列出项目涉及到的国家有关土地开发整理项目方面的法律法规，这是项目实施

的基本法律依据，如：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法

实施条例》、《基本农田保护条例》、《水土保持条例》、《土地开发整理标准》等。

(2)有关规程与文件

介绍与土地开发整理有关的规程或文件，比如：《土地开发整理规划编制规程》

(TD/T1011-2000),《土地开发整理项目规划设计规范》(TD/T1012-2000)、《北

京市宅基地房屋拆迁补偿规则》等相关行业标准与文件。

(3)地方文件、规划、资料以及相关参数与指标

列出项目所在地有关土地开发整理方面的地方性文件、整体规划、专项规划、

以及相关的基础资料与图件，比如：项目区的土地利用现状图；项目区近年有关人

口、经济、气候、土壤、水文与地质等方面的统计资料文献；国家公布的用于土地

开发整理项目评价的有关参数与指标等。

2项目现状

在本章中先从自然条件、现有的基础设施建设状况、居民点建设发展状况以及

土地利用状况这四个方面阐述项目区整理前的实际状况，这是对项目区进行合理规

划整理的基础，也能给项目的可行性提供参考；可以根据项目区内的土地利用现状

以及自然条件规划项目区整理后的土地利用方向，调整土地利用结构，同时也能反

映项目施工的条件，比如项目区冻土层较深，则管道的埋设也应相应加深；项目区

内原有的基础设施状况，比如水利设施，交通设施、电力设施等，是对项目区进行

基础设施的改善与新建的基础，如果项目区原有的基础设施比较健全(比如灌排系

2

统比较发达，区内道路畅通并且标准较高，项目区高压线路分布较密等），则项目在

基础设施建设方面投入比较少，相反，如果项目区内原有的基础设施比较差，则需

通过此次土地开发整理项目，大大改上基础设施条件，达到生产生活的要求。

同时，为了使项目能够顺利的建设实施，使项目建设在规定的时间内达到预期

结果，使项目建成后的效益能达到预期的效果，从工程施工建设难易程度、施工建

设的成本、施工给项目区周边环境带来的影响以及建成后的产品销售等方面阐述项

目区外围的各种条件，并分析项目区外围的这些条件对工程建设的影响；假设项目

区与外围的交通条件较差，这给项目建设时的大型机械、工程车辆的运行造成困难;

假设项目区的通讯条件较差，无通讯信号，这也会给施工造成一定的负面影响；假

如项目区离建设材料供应地比较远，或建材市场不发达、材料不齐全，这会给项目

建设的资金投入带来影响；假设项目区附近的农贸市场比较落后，或当地的消费水

平比较低，则项目建成后大批高质量农产品的销售将是一个很严重的问题；假设当

地公众参与意识不强，这给项目的施工也会带来居多的不便。以上的这些项目建设

条件都可为项目建设的可行性提供一定的参考依据。

2.1自然条件

在本节中，先分别从地形地貌、土壤、气候、水文与地质、生物资源这五方面

来描述项目区的自然条件，在此基础上，结合实际，阐述项目区内所遭受到的主要

自然灾害，并分析灾害发生的原因。

2.1.1地形地貌

说明项目区的地形地貌和海拔高程范围。地形地貌是对项目区最表观、最直接

的认识，是进行田块与道路的整体布局、确定农田灌排方式以及确定机井位置的地

理基础，比如：可根据地面坡度大概确定田块的宽度、长度、高度以及土地的利用

类型（一般情况下，当地面坡度在3。以下时，基本上没有水土侵蚀，可以整理成较

好的耕地，田块面积可以较大；当地面坡度为3。-6。时，可发生轻微土壤侵蚀，可整

理成农地或耕地，15。为耕地的适宜坡度；当地面坡度为15。-25。时，水土流失比较

普遍，耕地应该采取相应的水土保持措施，25。为坡地开垦的限制坡度；25。-35。适宜

于林业或草叶；35。以上难以利用。土地开发项目坡度在25。以下，要符合湿地保护、

3

生态保护等有关法律法规和政策规定）;根据项目区的整体地势大概确定道路的整体

布局以及灌溉排水的大致水流方向等。地形地貌包括海拔高度、地势分布、地面坡

度、坡向特征、局部地貌、特殊地物等基本特征，详细描述项目区的地形地貌，能

够让没有亲临项目区的读者在看完描述之后对项目区的地形、地貌等基本特征有一

比较清楚的了解，形成对项目区的基本轮廓。

2.1.2土壤

土壤是项目区内各项工程得以顺利实施的物质基础，是农田作物正常生长所需

营养元素、水分的储存器。在本节中应该详细介绍项目区土壤尤其是耕作层土壤的

物理化学性质，这是规划布置项目区作物种植结构、设计作物灌溉制度、确定农作

物耕作方式等农业措施的基本依据，主要包括：土层厚度、土壤肥力状况（土壤中

各种养分的含量）、土壤质地（砂土、壤土或粘土）及其保水保肥特性（饱和含水量、

田间持水量、饱和导水率等）、土壤的酸碱性、透气性等。这些土壤资料可以指导灌

溉、排水以及改造项目区内的中、低产田，控制适宜的土壤水分和地下水位，帮助

确定项目区土壤所适宜种植的作物种类，促进农业高产、优质、高效。

2.1.3气候

说明项目区的气候条件及其主要特征。气候对农作物种类和品种的分布、耕作

方式、栽培措施以及作物的生长、产量、品质等都有极其重要的影响。介绍项目区

的气候特点，包括降水量及其时空分布特征、年最低与最高气温、年平均气温、年

积温、无霜期、日照强度、日照时数、太阳总辐射、作物耗水规律、潜在蒸腾强度、

土面蒸发强度等基本资料，这些气候资料可帮助确定适合项目区特定条件下的作物

种类、制定项目区内农作物的灌溉制度与经营管理方式。

2.1.4水文与地质

先对项目区内的地质条件比如地质形成过程以及各地质类型的分布等进行简明

扼要的说明，提出岩土物理力学性质参数和基础处理措施。然后再详细阐述项目区

内所涉及到的河流、水库、地下水等的基本情况。对于河流主要描述其流域面积、

长度、走向、发源地、年径流量、最高洪水位、最低枯水位、正常水位、最高洪水

4

流量、最低枯水流量、平均流量、洪水季节、枯水季节、洪水季节与枯水季节分别

持续的时间、河流沿岸的开发利用现状以及规划前景、水质等情况；对于水库以及

其它蓄水工程，应该详细描述的是：水库的位置、控制流域面积、水库的总库容、

死库容、调节库容、最高水位、死水位、正常水位、水库的用途、开发利用程度、

地下水位、水质等；地下水资源方面需要详细阐述的是：地下水位、分布、含水层

厚度、含水层岩性、矿化度、硬度、地下水开采现状与规划，假如项目区内已有机

井，则进一步阐述已有机井的数量、单井流量、井深、水质、取水后是否存在工程

问题（比如：地面沉降、塌陷等）。

2.1.5生物资源

简单介绍项目区内的生物资源，概述项目区主要动物和植物种类及其分布情况。

2.1.6自然灾害

介绍项目区内主要的自然灾害及其发生的频率与强度、危害程度、发生灾害的

原因，说明自然灾害对农业生产的以影响以及已采取的防护措施，从而为自然灾害

的防御提供依据。

2.2基础设施状况

基础设施主要包括项目区内的水利、交通、电力、生态等基础设施，这是土地

开发整理项目建设的基础条件，在本节中应该对项目区内现有基础设施的建设标准、

规格、规模、生产时间、购买时间、修建时间、废弃设施、已报废设施报废的原因

以及现有设施的使用情况等资料进行说明。同时，还应该介绍国家或其它部门已经

提出的与项目区有一定关联的相关规划，对这些规划应该进行单独考虑，比如：交

通部门已经规划的一条高速公路将穿越项目区，那么，在制定项目区土地开发整理

规划方案时应该与该规划方案结合起来考虑，将高速公路的规划用地预留出来，避

免重复建设。

2.2.1农田水利设施

在本节中分别从灌溉与排水这两方面分别阐述项目区内已有的水利设施状况。

5

(1)灌溉设施

描述项目区内现有的灌溉系统，阐述其优点与缺点，包括水源工程、水源供水

能力、水工建筑物配置、灌溉系统的布局与设计标准、机井或泵站的数量、灌溉方

式、灌溉频率、灌溉保证率、设施老化程度、可再度利用程度、现有灌溉系统的经

营管理方式、现有灌溉系统的局限性及其迫切需要解决的问题，重点介绍骨干灌溉

设施现状。同时，还应该介绍与项目区有关的其它灌溉工程规划。

(2)排水设施

讲述项目区现有排水系统的优点与缺点，包括排水方向、防洪标准、设施老化

程度与可再度利用的程度、现有排水系统的局限性及其迫切需要解决的问题，重点

介绍骨干排水设施现状。同时，还应该介绍与项目区有关的其它排水工程规划。

2.2.2交通设施

阐述项目区内现有交通道路系统的整体布局、道路的名称、级别、破坏程度、

可再度利用的程度、与项目区周边交通系统的连接状况等。同时，还应该介绍与项

目区有关的其它道路工程规划。

2.2.3电力设施

说明项目相关变电站位置、规模和容量，查明项目区内用电设备数量、容量、

分布及运行方式；查明项目区内输配电线路的路径。

阐述项目区内现有电网的发达程度，如：项目区高压电线离项目区的距离、现

有变压器的功率及其使用情况、线路的老化程度、安全级别等。同时，还应该介绍

与项目区有关的其它电力工程规划。

2.2.4生态设施

阐述项目区内生态环境建设状况，包括治沙、盐碱地治理以、水土保持和农田

防护林等各项工程设施的状况，如：林网类型、林网密度、林带结构、林带长度与

宽度、树种、防风固沙效果、建筑物的生态景观效应、生态设施带来的经济效益等。

同时，还应该介绍与项目区有关的其它生态工程规划。

6

2.3社会经济状况

说明项目所在乡镇和项目涉及行政村的社会经济现状，说明项目区农作物种植

情况及农业生产方式（农业种植制度、机械化耕作程度、科学技术推广情况等）。按

表x编制社会经济情况统计表。

表X社会经济情况统计表

耕地面积人均耕地面积人均年纯收入

名称总人口（人）劳动力（人）

（公顷）（公顷）（元）

XX乡（镇）XX村

...

合计

2.4农村居民点建设发展现状

本节主要是针对具有农村居民点用地整理的土地开发整理项目而言的，如果项

目不涉及到农村居民点用地整理，此节内容可简可略。

2.4.1农村居民点的地位和作用

说明待整理农村居民点的人口规模、用地面积、经济发展状况、历史文化特点,

根据土地利用总体规划、城市规划和村镇总体规划等说明农村居民点在聚落体系的

空间结构、职能结构和等级规模结构中的地位和作用。

2.4.2农村居民点用地结构

说明农村居民点用地总面积和各类用地面积和比例结构。

2.4.3农村居民点建筑情况

说明农村居民点建筑用地使用强度和建筑用地经济性等。

2.5土地利用现状

在本节中，先描述项目区的土地利用结构、作物种植结构以及土地权属状况，

然后再结合实际情况，分析项目区土地利用过程中出现的问题，并提出相应的解决

措施。

7

2.5.1土地利用结构现状

根据最新的土地利用现状资料变更调查数据，土地分类应按照国土资发

[2001]255号文的规定执行，土地利用现状应该和最新地籍资料相一致。编制项目区

土地利用现状表。正文应附“分村土地利用现状表”，并在正文后附按图斑统计的项

目区土地利用现状表，见附表1。项目区的土地利用现状应该根据图斑号分别进行

统计。

2.5.2作物种植结构现状

介绍项目区内现有的作物种植结构（主要的农作物与经济作物）,包括各种作物

种植面积、各种作物的生长期、各种作物的实际平均产量与质量以及轮作方式等资

料。

2.5.3土地权属现状

为了使土地开发整理项目顺利进行，避免土地开发整理后发生纠纷，更有利于

整理后的土地权属调整，在整理前必须明确项目区土地的权属现状，涉及各地块的

编号、面积、类型、等级、所有权（落实到最小权属单位）、使用权等内容，尽量对

土地原状进行必要影像留存，并阐述土地权属现状中存在的问题。对于农田等级，

应该综合考虑农田的土壤肥力、位置、农田水利条件、交通条件等多项因素，对于

已经进行农用地分等定级的地区可以参考此定级结果。

3项目分析

3.1项目合法性

3.1.1法律法规

分析项目与有关法律法规的一致性。

3.1.2土地利用总体规划和土地开发整理规划

分析项目与土地利用总体规划和土地开发整理规划的一致性。

8

3.1.3其他规划

说明项目与农田水利规划、农业规划、生态、环境保护规划和水土流失治理等

相关规划的一致性。

3.2土地利用限制因素分析

分析项目区土地利用现状；确定土地利用主要限制因素；提出针对土地利用限

制因素的改善措施。

根据项目区光热条件下的各种作物潜在单位产量以及产品质量，与实际单位产

量与产品质量进行对比分析，寻找土地开发整理前项目区作物产量或质量低下的主

要限制因素，重点分析那些可以通过工程措施加以改善的限制因素，比如：

(1)旱：主要指项目区抗旱能力低，主要原因可能是项目区内的灌溉条件差或

者是灌溉标准(即灌溉保证率、灌溉定额等)低，解决的途径主要可以有如下几种:

开发水源，包括开采地下水、地表水；兴建引水工程、蓄水工程；推广节水灌溉工

程；提高水资源管理水平，提高居民节水意识等。

(2)涝：主要是由于项目区地势低洼或者排水能力低下而造成的。改善措施主

要有如下几种：布置合理的排水系统，农田四周以及道路一侧或两侧布设排水沟；

河流、湖泊沿岸兴建堤防工程：根据洪涝灾害的时间特点以及严重程度调整作物种

植结构。

(3)水土流失：水土流失是土壤物质由于水力加上重力作用而搬运移走的侵蚀

过程。可采取的改善措施主要有：丘陵坡地梯田化，横坡耕地，带状种植，田坎采

用石堰；实行带状、块状和穴状间隔造林，构筑生物篱，并辅以鱼磷坑、高填等田

间工程；在田坎、道路边坡、排水沟边坡与底部以及其它无法种植作物的陡峭区域

种植护坡草皮；排水沟陡坡处设置跌水或砌石护坡。

(4)土壤贫瘠：可采取的主要措施有：进行土壤改良，提高土壤肥力、增加土

层厚度等。

(5)风害与沙尘暴：可采取的措施主要是兴建农田防护林。

9

(6)土壤盐渍化：土壤中可溶性盐类随水向土壤表层运移累积，从而达到影响

一般植物的正常生长的含量(超过0.1%)的过程，称为土壤发生了盐渍化，或增强

了原土壤的盐化程度，或已经改良好的盐渍化的土壤再次发生盐渍化，称为次生盐

渍化。预防土壤盐碱化的措施主要有：

I.排水体系是防止土壤次生盐渍化的基本设施，在排水体系中排水沟是防止土壤

次生盐渍化极为重要而不可代替的保证措施。排水沟不但可以排除灌溉退水、降雨

所产生的地表径流，而且还可以排除灌溉渗漏水、淋盐入渗水和部分地下水。在排

水的同时，也排走了溶解于水中的大量盐分。

n.合理灌溉也是防止土壤次生盐渍化的重要保证，因此，地面灌溉要避免大水

漫灌，确定合理的灌溉定额，以免大量水分渗漏抬高地下水位，造成土壤积盐或返

盐。因作物制宜地采用节水农业措施，提高节水灌溉技术，如小麦宜用畦灌，棉花、

玉米等作物可采用沟灌或隔垄沟灌，做到既高产又节水，减少对地下水的补给.

in.在地面水引水不便的地区，可以利用浅井水灌溉。抽取地下浅层水还可以降

低水位，有助于防止土壤返盐。干旱、半干旱地区河流在雨季、旱季、涝年、旱年

流量变化很大，而作物需水量大的季节，往往正是河道枯水时期，水源供应不足。

因此，实行井渠结合，互补余缺，可以解决抗旱与除涝防盐的矛盾。但是，使用地

下水灌溉，要注意地下水的矿化度，避免用高矿化度的地下水灌溉.

IV.土地不平整是形成盐斑地的重要原因之一，在微地貌上，盐斑出现在平原地

形突起部位，这里暴露面大，蒸发强烈，土壤水分散失快，在毛管上升水流和毛管

侧向水流的补给下，导致盐分的局部聚积。平整土地，消除盐分富集的微地形条件,

使土壤在降雨和灌溉时受水均匀，蒸发也趋于一致，也是防止土壤次生渍化的重要

田间措施。

3.3水土资源平衡分析

3.3.1灌溉水源

分析可以利用的灌溉水源，计算不同水平年、不同保证率情况下的工程可供水

量，提出不同水平年、不同保证率情况下的可供水量及其时间分布。根据灌溉水源,

确定灌溉范围，选定灌溉方式。

10

3.3.2灌溉设计标准

基本确定设计水平年、灌溉设计标准及农村人畜饮水供水设计保证率。

3.3.3需水量预测

根据地区经济社会发展要求和水资源情况，通过技术经济比较确定灌溉面积，

合理拟定农林牧业生产结构、作物组成、轮作制度和耕地复种指数。

分析不同水平年的作物耗水量，拟定不同水平年的灌溉制度，基本选定灌溉水

利用系数，计算灌溉需水量及其时间分布；计算农村人畜饮水量。

334水土资源平衡分析

根据以上计算结果判断项目区水资源供需是否平衡，可能会出现如下两种情形:

（A）农业供水总量大于需水总量，并且年内各时期的供水量也大于年内对应

各时期的需水量或基本持平。这说明项目区水资源条件能够满足或基本满足项目区

灌溉保证率条件下农业用水的需求.

（B）农业供水总量大于或小于需水总量，但年内有些时期的供水量小于年内

对应各时期的需水量。这说明项目区水资源条件不能完全满足项目区灌溉保证率条

件下农业用水的需求，可根据情况采取相应的措施：适当的降低灌溉设计保证率、

调整作物种植结构、减少灌溉面积“量水定地”，尽量让用水高峰期错开，减少用水

量较大作物的种植面积、跨区域调水等，直到满足或基本满足情形（A）为止。

3.4新增耕地潜力分析

目前，土地开发整理的主要目的在于增加耕地面积、提高耕地质量，以补充各

种建设（比如城市扩展、交通扩建等）对土地的占用，促进耕地生产力总量动态平

衡目标的实现。所以，应该对土地开发整理项目的新增耕地面积与耕地质量的提高

进行分析，确定新增耕地来源（介绍新增耕地对应的图斑）。

对于土地复垦项目和土地开发项目，进行新增耕地潜力分析之前，要进行土地

适宜性分析。土地适宜性分析可按下列要求进行：

it

a.根据项目性质，选择适当的评价因子。

b.选择适当的适宜性评价方法，列出计算过程。

c.说明土地适宜性评价结果，列出各适宜地类面积及分布。

3.5项目建设条件

(1)水利条件

分析土地开发整理项目的施工与建成是否影响项目区或周边地区的水利条件以

及影响程度，比如：土地开发整理项目是否会影响项目区及周边地区的水资源数量

与质量、是否会造成项目区或周边地区用水紧张、是否加大水资源的需求量及其程

度、是否会影响项目区或周边地区的防洪防涝与抗旱工作的顺利开展，从而导致需

要重建或改建或拆除一些水利设施、是否需要由于土地开发整理项目的实施而改变

原有河道的位置甚至原有河网的布局等；同时也需要分析项目区附近的水利条件是

否满足土地开发整理项目施工以及项目建成后正常的运行管理对水利条件的要求。

(2)交通条件

分析土地开发整理项目的施工与建成是否对项目区及其周边地区的交通构成影

响，比如：是否会导致交通堵塞、是否会破坏路面、是否会由于土地开发整理项目

的实施需要改变原有道路的布局等；分析项目区附近的交通条件是否满足土地开发

整理项目施工及项目建成后正常的经营管理对交通的要求，比如：道路的宽度是否

满足大型机械的通行、施工车辆运行是否能够畅通等。

(3)电力条件

分析现有的电力条件是否可以满足土地开发整理项目施工与建成后的正常经营

管理对电力条件的要求，比如：是否会由于项目施工用电与建成后的正常用电造成

电压不稳或断电，从而影响项目区及周边居民以及工矿企业正常生活与生产。

(4)生态条件

分析土地开发整理项目的施工与建成后的经营管理是否会影响到周边的生态环

境，比如：土地开发整理项目的施工与建成后的经营管理是否将破坏项目区周边的

生物多样性、是否会污染周边环境、是否将破坏生态设施、是否将造成生物的迁移

等；另外，还需要分析项目周边的生态条件是否满足土地开发整理项目的施工与建

成后的经营管理，比如：项目周边地区工矿企业所排放的污水或灰尘是否会影响到

土地开发整理项目的施工以及建成后的经营管理等。

(5)建材与施工条件

先详细介绍项目建设所需各主要材料(比如：水泥、钢材、管材与管件、土石

方等)的供应状况，比如：建筑材料市场的种类、发达程度、价格水平、材料质量、

离项目区的距离等；如果需要客土或石方，则需要说明客土与石方的来源、质量、

平均运距、价格等。然后介绍项目的施工条件以及建设项目的能力，比如：是否有

项目建设所需的大型机械以及机械的租赁情况、是否有符合资质要求的施工队、是

否有现场加工工程建设中一些大的构建，比如桥梁等、对于一些特殊的构建或元件,

是否有加工的能力等。

(6)经济条件

分析土地开发整理项目施工以及建成后的经营管理所需要的机械化程度、劳动

力数量与素质、技术水平、通信条件、管理水平等是否达到要求。

(7)市场条件

详细介绍项目区所在区(县)、乡(镇)、村、周边其它乡镇以及国内外的市场

条件，尤其是农贸市场的种类、发达程度、以及各主要农场品的供需平衡关系、价

格水平、销售经营环境等，这对项目建成后项目区内种植结构的调整、经济效益、

产品销售等有很大的影响。

(8)公众参与意识

项目区及周边地区的群众是土地开发整理项目得以顺利进行的重要保障，同时

也是各项工程施工的劳动力主体。阐述当地群众对土地开发整理的认识程度与积极

性。如果群众积极性不高，应该做好有关土地开发整理方面的思想动员工作，加大

宣传力度，提高他们对土地开发整理工作的认识程度，增强他们的积极性，以得到

更广大群众的配合与支持，使土地开发整理项目得以顺利的实施。

13

4项目规划

根据项目区的实际状况，对项目区进行合理科学的规划调整。主要包括项目区

的土地利用规划以及各项工程规划，其中工程规划又包括土地平整工程规划、农田

水利工程规划、田间道路工程规划、生态景观工程规划、其它工程规划，各种规划

方案是否可行，需要得到有关部门的认同。在保证各单项工程充分发挥效率的基础

上，要确保各单项工程相互协调，避免重复建设和用地冲突。

4.1工程规划

4.1.1总体工程布局与规划方案

从项目区整体出发，描述项目建成后项目区内的各项工程布局与相互关系，阐

述建成后项目区内的各项工程与项目区外围边界各项工程的相互关系与相互配套。

4.1.2土地平整工程

土地平整工程是土地开发整理项目主要的工程之一，是进行农业机械化生产和

农田水利、道路等工程建设实施的基础，其目的是要提高土地利用率、提高机械化

耕作的效率与质量、使灌水更加方便更加均匀、排水更加畅通，从而减少水土流失,

满足作物高产稳产对水分及土质的需要。在本节中主要阐述土地平整工程的规划方

案、工程建设内容等。

(1)工程规划方案

因地制宜的土地平整方案，应该建立在对项目区现有地形、地貌、道路布局、

行政边界以及该地区的总体规划等基本情况进行综合考虑与平衡的基础之上，既要

有利于提高农作物产量、方便农业生产、注重项目区整体美观，同时也要尽可能的

减少工程量、节省投资，不要盲目的追求大平大整以及整齐划一的布局，所以，应

该根据实际情况进行具体分析，对各种可能的方案进行对比分析，选择最经济、最

合理、最有效的方案。对于平原地区，由于地势平坦，经济与交通都比较发达，对

机械化耕作的要求较高，可以根据实际情况适当的加大田块的规模，考虑采用大平

大整的方案；对于丘陵或山区，地形、地貌比较复杂，一般可以考虑采取局部平整

的方案，可修筑梯田，这样既能节省投入，方便生产，又能保持其独特的自然风貌。

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根据项目区的实际情况，参考有关标准，确定项目区土地开发整理地块的主要

参数。主要包括地块规模、长度、宽度、形状、方向、地块平整度、耕作层厚度以

及梯田的基本参数，比如梯田的高度、长度、宽度、坡度以及田埃的高度、宽度、

坡度等。对于需要客土回填的，需要明确客土的要求、回填厚度等；对于要剥离表

土的，应该明确剥离厚度。

(2)工程建设内容

根据项目区的土地平整方案、田块规模以及地形、地貌等因素估算土地平整工

程土方量。对于需要客士回填的，需要初步明确客土来源及土方量等；对于需要剥

离表土的，需要初步明确表土堆放地点及剥离土方量。

4.1.3农田水利工程

农田水利工程包括水源工程、蓄水工程、输配水工程、灌溉工程、排水工程、

电力工程等内容，是提高农作物产量与项目区经济效益的基本保障，其基本任务是

通过各种工程技术措施，调节和改变农田水分状况及其有关的地区水利条件，以促

进农业生产的发展、满足项目区对水资源的需求。在本节中主要阐述农田水利工程

的规划方案、工程建设内容等。

(1)工程规划方案

根据项目区的具体情况制定并阐述项目区农田水利工程的规划方案，包括水源、

提水方式、蓄水方式、灌水方式以及各项工程的布局。灌溉工程规划方案主要依据

3.3.2节“灌溉设计标准”中确定的灌溉设计保证率来确定。排水工程规划方案应该依

据项目区的特定情况进行确定，最终就是要及时排除地面上的多余的有害的积水，

使地下水位降到一定的深度，并使耕作层土壤的含水量达到作物生长所要求的范围。

对于有特殊防洪任务的项目区，防洪建筑物要依据防洪标准来进行规划建设。

在对项目区进行农田水利工程规划时应该着重注意以下几点：

A)根据项目区的种植结构、气候条件、土壤属性等确定项目区合理的灌溉制

度，即灌水定额与灌溉定额。这是对项目区进行农田水利工程规划及管理的重要依

据。

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B)要尽可能的利用原有的水利设施，对完全报废的设施进行清理，对已部分老

化的水利设施进行改造以便再度利用。对于灌溉引水、输水、蓄水工程应该布置在

较高地带，以便控制较大的灌溉面积；对于排水工程应该布置在较低地带，以便能

够顺畅将水排走。引水渠、排水沟、输水管道等的线路要尽可能的短直，并与其它

各项工程相结合，比如应该与农田防护林、道路防护林等相结合。

C)选择既经济又适合项目区特定环境的节水灌溉方式，如：渠道防渗、低压管

道输水、喷灌、滴灌、微灌等，这需要根据水源、水质、地形地貌、经济条件、管

理水平、种植结构等综合考虑。

D)制定项目区合理的排灌系统，做到山、水、田、林、路的综合治理，既便

于灌排和控制地下水位，又适应机耕。

E)电力是项目区维持正常的农业生产与机械化耕作的主要能量来源，根据项目

区周边现有的电网以及项目区的用电需求来布置电力线。项目区电网的布置要尽量

与田块布局、道路布局相结合，应该规范化、标准化。

(2)工程建设内容

根据农田水利工程规划方案以及原有的水利设施确定新建农田水利工程的数量

以及规格，比如：根据项目区作物的需水量要求、排洪要求以及原有水利设施确定

项目区需新建机井、扬水站、渠道、输水管、蓄水池以及排水沟等的数量、规模以

及位置。对农田水利工程的工程量进行估算.

4.1.4田间道路工程

田间道路是连接居民区与项目区以及项目区内部各田块间的交通枢纽，田间道

路工程主要是指直接为农业生产服务的田间道和生产路的建设。在本节中主要阐述

田间道路的规划方案、工程建设内容等。

(1)工程规划方案

阐述项目区各级道路的规划布局。田间道路的建设要综合考虑项目区及周边现

有道路系统以及项目区所在村镇的总体规划，充分考虑长远发展的需要，在此基础

上规划整修与新修田间路以及生产路，道路布局要尽量与农田水利工程的沟渠系统

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以及田块布局相结合，沿沟渠布置，尽量避免穿插田块，并且要与项目区外的道路

相连接，尽量缩短道路的修筑长度。田间路要能控制整个项目区，生产路应该密布

与各田块间，方便农田耕作，尽量与防护林工程相结合。

提供主要道路的规格、参数及必要的说明。项目区内的道路一般分为两级。一

级称为田间道(单车道)，主要供各种专业农业机械车辆通行，路基宽度为4.5~6.5

米，路面宽度为3.5米左右，路面高出地面0.3~0.5米，路面结构可为碎石、砾石、

碎砖、石灰、沥青、水泥或其它材料。二级称为生产路，可供农民从事日常的农业

生产，也可通过小型农机具。

(2)工程建设内容

统计各级道路的长度等。

4.1.5生态景观工程

生态景观工程就是要根据当地实际情况采取切实可行的措施来改善项目区的生

态景观环境，达到既能治沙、治风、治坡、防洪又能美化项目区景观的效果，在本

节中主要阐述生态景观工程的规划方案、工程建设内容等。

(1)工程规划方案

阐述适合项目区特定环境与特定条件的生态景观工程规划方案。

生态景观工程主要包括农田防护林工程、水土保持工程，这两者之间是相互关

联的。

其中农田防护林工程一般可考虑在田间路与生产路的单侧或两侧、项目区周边

以及陡坡处种植树木，也可在引水渠、排水沟两侧及沟底种植花草。对于树种、花

草种类的选择，首先应该适合当地特定的地理条件、气候条件，同时也可考虑种植

一些特殊的经济林木，比如枣树、柿子树以及药材等，这样既可以美化环境、放风

固沙、防止水土流失、调节农田小气候，也能给农民带来一定的经济收入。

对于水土保持工程，主要可以考虑是否应该修建截流沟、鱼鳞坑等，如果项目

区修建了梯田，则应该考虑是否需要修筑地堰。

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(2)工程建设内容

根据项目区生态景观工程的规划方案，估算项目区的工程量，比如：林木与花

草的品种、密度、总量、以及截流沟、鱼鳞坑、地堰的数量等。

4.1.6农村居民点用地整理工程

根据农村居民点用地整理工程规划情况，分别说明居民点住宅建设、公共建设、

生产和仓储建设、对外交通和道路广场建设、市政公用设施建设、绿化景观及生态

环境建设、防灾工程建设和拆迁平整等工程的建设内容和工程量。

4.1.7其他工程

土地开发整理过程中可能涉及到其它的一些工程，应该具体情况具体分析，最

终妥善解决，对其进行合理规划。如项目涉及拆迁工程，可按如下论述。

根据土地利用规划，确定拆迁工程范围，调查拆迁工程现状，提出项目拆迁工

程数量。

拆迁工程是指为了使土地开发整理项目顺利实施、对一部分已经老化或影响项

目整体布局的建筑物或地上物进行拆除或拆迁，同时也包括对影响项目正常施工的

作物进行毁坏等。

(1)工程规划方案

拆迁工程主要包括拆迁居民房屋、工矿用地、坟墓、重要地物、农作物苗木毁

坏等。应该先对需要拆迁的对象实地考察，并做详细登记，遵循自愿的原则，积极

做好各业主的思想工作，然后再根据相关规定与标准对其进行补偿。确定工程拆迁

方案，比如：拆迁的先后顺序、拆迁的方式、转移的地点、补偿的方式等。

(2)工程建设内容，估算拆迁的工程量。

对于未涉及到的其他工程，根据其特性进行安排.

4.2土地利用结构调整

土地利用结构调整就是要确定项目区土地的具体用途及其空间分布，调整方案

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的制定要与当地土地开发整理总体规划、社会与经济的发展需要、以及项目区的特

定条件相适宜。分别根据项目区图斑以及项目区总土地利用类型编制项目区土地利

用调整表，此表集中反映了各类土地的调整情况和调整前后的平衡关系，表的格式

参照附表2和附表3。还要在正文中附“项目区土地利用规划前后结构对照表

4.3作物种植结构调整

根据项目区的客观条件以及项目区的具体要求对项目区内作物的种植结构进行

合理调整，说明调整的依据或原因。介绍调整后项目区内的作物种植结构(主要农

作物与经济作物)，包括各种作物种植面积、各种作物的生长期、轮作方式等资料，

并预测项目区光热条件下各主要作物各生育期的潜在需水量要求与潜在产量。

4.4土地权属调整

土地权属调整应依据国土资发【2003】287号文件执行。

(1)土地权属调整的原则与依据。阐述项目区土地权属调整的原则与依据，即

有关权属调整的法规政策和赔偿标准，比如：依法、公正、公平，要便于土地经营

管理和维护农民的合法权益，充分保障广大农民的利益；充分尊重农民的意愿；坚

持各村集体土地总面积整理前后保持不变；集中连片，界线清晰；便于机械化、规

模化经营等原则与依据，不同的项目区对于土地权属调整可能有不同的原则与依据,

应该分别阐述。

(2)土地权属调整方案。土地权属调整方案应包涵以下内容：项目区土地权属

状况，权属调整的范围，开发整理人与土地权利人达成的土地权属调整意向。在分

配土地权益时，应保证项目区范围内原有土地权利人权益不减少，尽量根据农地分

等定级成果，以土地价值为标准来对土地权属进行调整。详细阐述土地权属调整方

案及调整结果，并将土地权属调整方案、调整结果进行公示。土地权属调整方案应

征得三分之二以上土地权利人的同意。

《土地权属调整意向书》主要是解决项目区土地权属的真实性、合法性和权属

调整的原则性以及因此而来的项目立项的民主性，应包括以下内容：项目土地利用

现状，土地利用和工程布局情况，土地权属调整的范围、目的、原则、内容、程序

19

等。每村签订一份《土地权属调整意向书》，有三分之二以上村民代表或村民会议三

分之二以上成员签字。

5项目投资与效益分析

5.1投资估算

投资估算是土地开发整理可行性研究的重要组成部分，也是项目实施过程中控

制项目成本的重要依据，是指对从项目前期准备工作开始到项目全部建成过程中的

各项内容进行投资估算。

5.1.1投资估算的依据

列出投资估算的主要依据，然后将依据分成以下两类：

（1）国家相关定额、规定与办法。如：《土地开发整理标准》TD/T

1011〜1013—2000、《土地开发整理项目预算定额标准》（财建[2005]169号）、《土地

开发整理项目施工机械台班费定额》（财建[2005]169号）、《土地开发整理项目预算

编制暂行规定》（财建[2005]169号）等.

（2）地方相关定额、规定与办法。如：《北京市土地开发整理项目管理暂行办

法》（京国土耕[2005]828号）、《关于切实做好2005年土地开发整理项目立项申报工

作有关问题的通知》（京国土耕[2005]390号）、《北京市土地开发整理项目建设标准》

（待颁发）、《北京市土地开发整理项目预算定额标准》（待颁发）等。

5.1.2投资估算的费用构成

土地开发整理项目投资费用由工程施工费、设备费、其它费用和不可预见费四

项组成。

在土地开发整理项目可行性研究阶段，要对各项费用进行估算：先根据项目的

规划方案对各项工程的工程量进行合理估算，然后再根据相关的定额标准，估算工

程施工费以及设备费，在此基础上，按一定的比例估算其它费用和不可预见费，最

后，计算土地开发整理项目的各项投资占总投资的百分比，各项投资的计算方法为：

20

1.工程施工费估算

工程施工费包括直接费、间接费、利润和税金四项。

(1)直接费

直接费包含直接工程费和措施费两项。

(A)直接工程费由人工费、材料费和机械使用费组成。

(B)措施费由临时设施费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费和施工辅助费

等构成。说明其具体费率及依据。

措施费=直接工程费(或人工费)x措施费率

(2)间接费

包括企业管理费和财务费用，说明其具体费率及依据。

间接费=直接费(或人工费)x间接费率

(3)利润

利润是指按规定应计入工程造价的利润。说明其具体费率及依据。

利润=(直接费+间接费)x利率

(4)税金

税金指按国家规定应计入造价内的营业税、城市维护建设税和教育附加费。说

明其具体费率及依据。

税金=(直接费+间接费+利润)x税率

2.设备费估算

设备费主要由设备原价、运杂费、运输保险费、采购及保管费等组成。

3.其它费用估算

其它费用包括前期工作费、工程监理费、竣工验收费和业主管理费等。

(1)前期工作费

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前期工作费包括土地清查费、项目可行性研究费、项目勘测费、项目设计与预

算编制费、项目招标费等；说明其费用的费率依据。

(2)工程监理费

说明工程监理费的费率依据。

工程监理费=工程施工费X费率

(3)竣工验收费

包括项目工程验收费、项目决算的编制与审计费，整理后土地的重估与登记费、

基本农田补划与标记设定费。说明费率依据。

(4)业主管理费

包括项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务

招待费等。说明费用的费率依据。

业主管理费=(工程施工费+前期工作费+工程监理费+竣工验收费)x费率

(5)拆迁补偿费

拆迁补偿费中拆迁工程量应本着实事求是的原则，根据实际情况如实计算。

4.不可预见费估算

指在施工过程中因自然灾害、人工、材料、设备、工程量等的变化而增加的费

用。说明该项费用的费率依据。

不可预见费=(工程施工费+设备费+其他费用)x费率

5.1.3项目总投资估算

项目总投资为工程施费、设备费、其它费用及不可预见费之和。

5.2效益分析

5.2.1经济效益分析

土地开发整理最直接的目的就是要增加耕地面积、提高耕地质量、增强土地资

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源的生产潜力，最终带来经济收益。因此，对土地开发整理项目进行经济效益分析

应该从投入与产出和投资回收期几方面结合起来进行分析。其中投入力度主要采用

单位投资额来衡量，通常可用单位面积投资来表示；对于产出，可用投资利润率来

衡量。

（1）单位面积投资

根据项目投资估算与项目规模计算单位面积投资。将单位面积投资与同行业平

均单位面积投资进行对比，判断项目的难易程度以及资金投入力度。对于综合整理

项目，分别估算各种土地开发整理类型（整理、开发、复垦）的单位面积投资。

（2）投资利润率

投资利润率是指项目区在正常生产期内的年利润总额（或年平均利润总额）与

项目总投资之比，它是考察单位投资盈利能力的静态指标。将项目投资利润率与同

行业平均投资利润率进行对比，判断项目的盈利能力和水平。

投资利润率=（年利润总额/项目总投资）xlOO%

在计算项目投资利润率之前，需要分别对销售收入与成本费用进行估算。在估

算过程中，需要预测各种农产品的价格以及生产成本，由于未来价格的变化很难预

测，为简化起见，取当地各种相应产品前三年价格的平均值。

（2）投资回收期

静态回收期=项目总投资/年利润总额

计算静态回收期时要注意达产前的回收期限的计算方法。

（A）农产品销售额估算

农产品销售额是指销售项目区生产的农产品所获得的收入，先分别对土地开发

整理前后项目区的农产品销售额进行估算，在此基础上再计算销售增加额，销售增

加额等于土地开发整理后项目区农产品销售额与整理前项目区的农产品销售额之

差，也就是由于新增耕地或提高耕地质量而增加的产量所带来的销售额。如果项目

区生产多种农产品，应该对各种产品分别进行估算，如果某种产品不便进行估算，

可先将其折算成标准农产品，然后再估算。

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(B)生产成本费用估算

分别估算土地开发整理前后生产成本费用，生产成本是指项目区正常生产运营

所支出的费用，分为生产资料成本与年运营成本两项。其中生产资料成本包括：种

子、化肥、农药、农机磨损、机械耗