销售管理与财务会计分析核算

第五章其他销售税金及其会计核算第一节

城市建设维护税及其会计核算一、城市维护建设税的含义是对缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人以其实际缴纳的“三税”税额为计税依据，专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设而征收的一种税。是一种附加税。二、城建税的纳税义务人指负有“三税”缴纳义务的单位和个人。但是进口货物的单位不是城市维护建设税的纳税人

三、城建税的计税依据1.城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的“三税”税额，不包括非税款项。2.纳税人违反“三税‘有关规定，被查补的”三税“和被处以罚款时，同时查补城建税和罚款。3.纳税人违反“三税”的有关规定而加收的滞纳金和罚款不作为城建税的计税依据。4.“三税”得到减征或者免征的税收优惠政策，城建税同时享受。5.出口产品退还增值税和消费税时，不退还已缴纳的城建税；进口产品缴纳增值税和消费税不征收城建税。四、城建税的税率1、纳税人所在地为市区的，税率为7%；2、纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；3、纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。一般情况下，城建税的适用税率应该按纳税人所在地规定的税率缴纳城建税，但是下列情况例外：1.由受托方代收代缴“三税”的，其适用税率按受托方所在地规定的税率执行。2.流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，在经营地缴纳“三税”的，其城建税按经营地的适用税率执行。五、城建税应纳税额计算：应纳税额=（增值税税额+消费税税额、营业税税额）×适用税率城建税减免1.城建税的减免随“三税”的减免而减免2.对“三税”因减免退库的，同时也对城建税退库。3.对个别缴纳城建税确实有困难的企业和个人，由可由县级政府审批，酌情给予减免税照顾。【例题】

位于市区的某自营业出口生产企业，2012年6月增值税应纳税额为-280万元，出口货物的“免抵退”税额为400万元；企业将其自行研发的动力节约技术转让给一家科技开发公司，获得转让收入80万元。下列各项中，符合税法相关规定的有（）

A.该企业应缴纳的营业税4万元

B.应退该企业增值税税额为280万元

C.该企业应缴纳的教育费附加为8.52万元

D.该企业应缴纳的城市维护建设税为8.4万元

【答案】BD

【解析】城建税=（400-280）×7%=8.4（万元）某县城一生产企业为增值税一般纳税人。本期进口原材料一批，向海关缴纳进口环节增值税10万元；本期在国内销售甲产品缴纳增值税22万元、消费税50万元，由于缴纳消费税时超过纳税期限10天，被罚滞纳金1万元；本期出口乙产品一批，按规定免抵增值税8万元，退回增值税5万元。该企业本期应缴纳城市维护建设税（）万元。A.4.55 B.4C.4.25 D.5.6【答案】B【解析】代征进口环节增值税不随之代征城建税；出口退还增值税但不退还城建税，免抵的增值税应计算城建税。纳税人拖欠消费税收取滞纳金，城建税也应加罚滞纳金，但本题只要求计算应缴纳的城建税，未要求计算城建税的滞纳金，所以，应排除多余的条件，只计算城建税额：（22+8+50）×5%=4（万元）。六、城建税的申报与缴纳1.纳税环节：2.纳税期限：3.纳税地点：七、城市维护建设税的会计核算计算城建税时，借记“营业税金及附加”或“固定资产清理”，贷记“应交税费--城市维护建设税”。按期上缴城建税时，借记“应交税费——城市维护建设税”，贷记“银行存款”。第二节

教育费附加及会计核算一、教育费附加的基本内容1、教育费附加是对缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人，就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而征收的一种附加费。教育费附加是为加快地方教育事业，扩大地方教育经费的资金而征收的一种专用基金。1986年4月28日颁布暂行规定，同年7月1日开始征收。2、教育费附加的缴纳义务人3、教育费附加的附加率为3％。1986年费率为1%1990年费率为2%1994年费率为3%应缴纳的教育费附加＝(增值税税额十消费税税额十营业税税额)×附加率二、教育费附加的会计核算教育费附加不是税收，通过“应交税费”核算，下设的“应交教育费附加”明细账,核算其应交、已交和欠交情况。计算应交教育费附加时，借记“营业税金及附加”（或“固定资产清理”），贷记“应交税费”；上交教育费附加时，借记“应交税费”，贷记“银行存款”。第三节

资源税及其会计核算一、资源税的基本内容是对在我国境内开采应税矿产品和生产盐的单位和个人征收的一种税。资源税的纳税人和扣缴义务人1.纳税人：包括外商投资企业和外国企业以及外籍个人。但是对于中外合作开采石油、天然气，则按规定征收矿区使用费。2.扣缴义务人：收购未税矿产品的独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位。二、征税范围和税率1．原油指开采的天然原油，不包括人造石油。2．天然气指专门开采或与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿生产的天然气。3．煤炭指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。4．其他非金属矿原矿指原油、天然气、煤炭和井矿盐以外的非金属矿原矿。5．黑色金属矿原矿6．有色金属矿原矿7．盐包括固体盐、液体盐。固体盐，是指海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐。

资源税税目税率表一、原油 销售额的5%-10%二、天然气 销售额的5%-10%三、煤炭焦煤 每吨8-20元其他煤炭 每吨0.3-5元四、其他非金属矿原矿普通非金属矿原矿 每吨或者每立方米0.5-20元贵重非金属矿原矿 每千克或者每克拉0.5-20元五、黑色金属矿原矿 每吨2-30元六、有色金属矿原矿稀土矿 每吨0.4-60元其他有色金属矿原矿 每吨0.4-30元七、盐固体盐 每吨10-60元液体盐 每吨2-10元纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或者销售数量；未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用税率。三、课税数量资源税实行从量定额征收，课税数量成为计税的关键。1、确定资源税课税数量的基本办法（1）纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。（2）纳税人开采或生产应税产品自用的，以自用数量为课税数量。注意掌握开采或生产应税产品自产自用的，以自用数量为计税依据。实行从价定率征收：销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。但是，下列项目不包括在销售额内：（1）同时符合以下条件的代垫运输费用：①承运部门的运输费用发票开具给购买方的；

②纳税人将该项发票转交给购买方的。（2）同时符合以下条件，代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

②收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

③所收款项全额上缴财政。2、特殊情况课税数量的确定实际生产经营活动中，有些情况是比较特殊的，因此，有些具体情况的课税数量采取如下办法：（1）纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量。（2）原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的，一律按原油的数量课税。（3）对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销售量和加工产品自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。（4）金属和非金属矿产品原矿，因无法准备掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量。选矿比=精矿数量÷耗用原矿数量（5）纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体的已纳税额准予抵扣。四、资源税的计算资源税税额计算公式：从量定额征收：应纳税额=课税数量×单位税额代扣代缴应纳税额=收购未税矿产品的数量×适用的单位税额从价定率征收：应纳税额=销售额×适用税率链接12五、资源税的会计核算纳税人应该设置“营业税金及附加”科目。纳税人销售应税资源产品时，应该借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”；纳税人自用资源产品时，借记“生产成本”（或制造费用、管理费用），贷记“应交税费”；纳税人缴纳资源税时，借记“应交税费”，贷记“银行存款”。第四节土地增值税一、土地增值税的基本内容土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。（一）土地增值税纳税义务人（二）土地增值税征税范围土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。（三）土地增值税的征税对象土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。用公式表示为：土地增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额1、转让房地产的收入：是指转让房地产的全部价款及相关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。2、土地增值税扣除项目及金额确定（1）取得土地使用权所支付的金额土地使用权取得费，是指开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁、和安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目具体到每个项目不尽相同，因城市建设、土地位置、环境条件等各种因素有所不同。一般应该包括：（1）土地出让金；（2）契税（耕地占用税）；（3）耕地开垦费；（4）地价评估费；（5）土地补偿费；（6）地上物补偿费；（7）坟墓迁移费；（8）房屋拆迁安置补偿费；（9）劳动力安置补偿费；（10)征地超转人员生活补偿费（统筹金）（11）房屋拆迁管理费；（12)房屋拆迁服务费；（13）新菜地开发建设基金；（14）农田水利设施补偿费；（15）征地事务管理费；（16）土地使用权注册登记发证费；（17）防洪工程建设维护管理费；（18）场地清理费。（2）房地产开发成本（新建房及配套设施的成本、费用）它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括:1、土地的征用及拆迁补偿费(包括耕地占用税)2、前期工程费3、建筑安装费4、基础设施费5、公共配套设施费6、开发间接费用等。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

房地产开发前期工程费，是指为建设项目需要服务的规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘查、测绘、“三通一平”、环境评估、临时水电路、场地平整费等指出的各项费用，具体到每个建设项目的前期工程费，因城市建设、土地位置、环境条件等各种因素有所不同而不同。一般可列入前期工程费的项目有：（1）建设项目前期工作咨询费；（2）勘察费；（3）设计费；（4）招投标交易服务费；（5）招投标代理服务费；（6）定桩放线费；（7）环境评估费；（8）临时场地、水、电、路平整费；（9）交通影响评价费；（10）节能专篇报告费；（11）项目申请报告（项目建议书、可研报告）编写费“三通一平”是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。水通（专指给水）电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称“三通一平”

在房地产开发项目中，建筑安装工程费是指房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用，具体到每个建设项目，因城市建设、土地位置、环境条件等各种因素有所不同而不同，一般可列入建筑安装工程的项目应包括：（1）建安工程费；（2）临时占路执照费；（3)临时用地和临时建设工程费；（4）建筑节能与发展新型墙体材料专项基金；（5）工程建设监理费；（6）建设工程质量监督费；（7）施工噪音扰民费。“城市基础设施配套费”，是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金，由政府向建设单位收取的一项费用。它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。基础设施配套费，一般按新建，扩建，改建的面积作为征收基数,每平方的价格各地不同。同时,一般规定可以减免的建设项目，有些项目能否减免不明确，可以提出申请经过审批可能减免。基础设施配套项目所包含的内容各地又有很大差别,有些没有包含的项目会另外收取。

“公共配套设施”主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。在房地产开发项目中，公共配套设施建设费是指为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。对可计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预决算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。公用设施，包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。公共设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。

房地产开发间接费，是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。房地产开发间接费按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。（3）房地产开发费用：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，房地产开发费用=利息＋(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条规定，（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。对上述规定，纳税人应特别注意财务费用中只有提供了金融机构证明的不含逾期利息和罚息的利息支出，才允许土地增值税前扣除。对房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号文件和《企业会计准则第17号借款费用》规定，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入财务费用。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出部分已经在“开发土地和新建房及配套设施的成本”中；因此，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的属于资本化的利息支出，不能在开发成本扣除，而是调整至财务费用中计算扣除。同时，还应注意利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益要冲减利息支出。

掌握利息支出时应当重点注意以下问题：（1）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（2）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（4）与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税(按产权转移书据0.5‰贴花，如果是房地产开发企业，其印花税已经计入管理费用，不得再扣除)、教育费附加。（5）财政部规定的其它扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按规定，加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本)×20%（6）存量房地产的转让与扣除存量房地产的扣除项目包括：房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。转让环节缴纳的税金。（四）土地增值税的税率增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过1005～

200%（含200%）50%15%4超过200%以上60%35%（五）土地增值税应纳税额计算应纳税额的计算公式：应纳税额=∑(各级距土地增值额×适用税率)也可以采用速算扣除率这种简易办法，即：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数税会超链接5-1土地增值税费用分配示意图

已售面积

甲项目土地金额

未售面积

乙项目开发成本

丙项目开发费用(依据甲项目的土地支付金额与开发成本合计确定)附加费用(依据甲项目的土地支付金额与开发成本合计确定)税金(营业税、城市维护建设税及附加、印花税等)土地增值税例题（六）土地增值税优惠政策1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的（含20%）应以增值额全额计税。2.个人因工作调动或改善居住条件二转让原自有住房，对居住满5年或5年以上的，免税；居住满3年未满5年的，减半征税；居住未满3年的，按规定征税。从1999年8月起，对居民个人拥有普通住宅在其转让时暂免征收土地增值税。二、土地增值税的会计核算纳税义务人计算与上缴土地增值税均应通过“应交税费—应交土地增值税”账户核算。但对不同的纳税人而言，土地增值税税金的开支项目有所不同。1.主营房地产业务企业主营房地产业务的企业（如房地产开发企业）应交纳的土地增值税应计入“营业税金及附加”账户。企业计算结转当期营业收入应负担的土地增值税额时，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户；企业交纳（或预交）土地增值税时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。项目全部竣工，办理结算后进行税款的清算，多退少补。2.兼营房地产业务的企业兼营房地产业务的企业（如工业、农业、商品流通、施工、交通等企业）应交纳的土