邹城刚领国际汽配五金机电商贸城提案

刚领国际汽配五金机电商贸城提案前言本报告是为汽配五金机电商贸城所作的工程营销筹划方案，由于工程在定位、规划等方面已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为根底并结合我们对市场及工程的初步认知下做出的。本报告仅仅是表达了我司对于贵工程在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有缺乏和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。市场篇项目分析篇营销推广篇定位建议篇市场篇宏观分析邹城城市概况邹城商业现状住宅市场分析邹城商圈分析工程分析篇定位建议篇商业定位住宅定位商业建议住宅建议总体定位报告思路区域现状工程解读工程客群分析营销推广篇营销策略、推盘方案及销售目标。。。市场篇宏观分析邹城城市概况邹城商业现状住宅市场分析邹城商圈分析分析宏观楼市解读2021年全国楼市态势：1-3月份，受国家新政影响，消费者观望情绪明显，局部城市出现房价小幅下挫，4月份中旬，国家房地产新政出台，交易量大幅下跌，但房价上12%。已经过去的11个月份，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升，伴随着成交面积增长，价格亦一路飙升，楼市再次陷入，“调控反弹，调控反弹〞的怪圈。购房者开发商政府痛恨开发商的房价，谋求低房价不得不从开发商手中购房依赖购房者的消费来生存谋求最高房价、对大利润寄托希望取信于民又爱又恨又爱又怕三方对于当前楼市表现的心理：愤怒和失望的购房者，几个月的观望，到头来可能是竹篮子打水一场空；不安的政府，如果楼市再度疯狂，政府公信力会进一步下降，民怨沸腾；喜出望外的开发商，苦守几个月的观望，或许迎来又一个春天；宏观楼市解读4123商业地产开展的新契机，其前景如下：前几住宅市场快速开展，住宅市场的快速提升是商业地产开展的根底。只要是住宅开展快的地方，商业地产也会随之快速增长。“商住倒挂〞现象减轻，热钱开始流向商业地产。宏观楼市解读邹城城市概况〖城市区位〗邹城市区距济南机场180公里，距济宁机场70公里。京沪铁路纵贯南北，新日铁路横穿东西，104国道、京福高速公路等10余条公路干线遍布全境，通车里程达600多公里。水运可由白马河经南四湖、大运河直达宁、沪、浙一带。铁路、公路、水路纵横交错，交通网络可谓四通八达。2021年，全市公路货运量1581万吨，货运周转量25491万吨公里；公路客运量406万人，客运周转量9234万人公里；内河航运货运量460万吨，货运周转量315521万吨公里。——邹城市2021年统计数据建设新104国道：结合曲阜总体规划，将邹城东环路北延，与曲阜连接，成为曲邹东部通道，作为国道走线，原有国道作为旅游景观大道；拓宽改造兖邹路，改善兖州和邹城之间的交通联系；建设东部片区、西部片区长途客运站。

——邹城市十一五规划邹城城市概况〖行政区划〗邹城现辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发区，892个行政村〔居〕。总面积1613平方公里，城市建成区面积32平方公里。2021年末全市户籍总户数34.14万户，总人口114.77万人。其中，男性人口59.34万人,女性人口55.42万人，全市常住人口为113.7万人。邹城市区划合理，人口众多，为房地产业的开展奠定了根底全国百强县，城市开展条件良好排名城市排名城市排名城市排名城市1江阴市9宜兴市17福清市25胶南市2昆山市10荣成市18乐清市26丹阳市3张家港市11余姚市19增城市27即墨市4常熟市12义乌市20瑞安市28富阳市5晋江市13太仓市21海宁市29寿光市6吴江市14诸暨市22邹城市30胶州市7慈溪市15温岭市23龙口市31滕州市8绍兴县16文登市24桐乡市32南安市邹城市作为兖矿集团总部所在地，是济宁市组群结构大城市的经济中心，2021年实现生产总值480亿元。城市百强县排名由2003年第51名上升至2006年第22名，省内仅次于荣成市和文登市。年份20052006200720082009GDP（亿元）268.02316.46371426.65480邹城城市概况〖城市开展〗邹城城市概况〖经济状况〗2009年邹城市经济发展水平主要指标类项指标增长率GDP480.88亿元12.2%城镇居民人均可支配收入17285元8.1%城镇居民人均消费支出9747元10.8％农民人均纯收入7153元9.3%农民人均生活消费支出3512元8.3%全市在岗职工平均工资39880元/社会消费品零售总额129.68亿元20.8%批发零售贸易业104.26亿元18.5%规模以上固定资产投资183.9亿元44.8%建筑业总产值36.2亿元11%房屋建筑施工面积226.2万㎡6.9％区域经济的开展水平，居民生活消费水平等因素都将直接影响到工程的定位及其商圈范围的划分。从邹城市目前的经济开展水平来看，在社会经济持续稳定开展的前提下，居民对生活质量提高存在迫切的需求，直接促进了城市消费市场的繁荣。市场规律显示，邹城房地产市场即将迈入快速开展阶段3000美元8000美元初级起步阶段快速成长阶段成熟稳定阶段邹城城市概况〖经济状况〗消费结构不断升级，享受型消费成为新方向按照国际惯例，在人均GDP迈上1000美元后，必然引起消费结构升级。居民消费向开展型、享受型开展，消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高。2004年开始，邹城市居民消费结构升级明显，房地产等享受性物业消费能力和需求大幅上升。恩格尔系数，指消费支出中食品支出的比例，是衡量居民生活水平上下的国际通用指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。恩格尔系数低于50％即开始进入小康生活，30％至40％生活富裕，低于30％为最富裕。邹城城市恩格尔系数已低于40%，居民生活已达较高水平。邹城城市概况〖消费状况〗120001300020062007202120212005800011000100009000区域名称总面积（平方公里）人口总量（万人）人口密度（万人/平方公里）济宁市市中区354211858任城区869.564.2733微山县1591.369.5431鱼台县62845.3719金乡县79060.9769嘉祥县1008.279.2778汶上县762.373.4962泗水县107059.7557梁山县963.971.7742曲阜市889.463.7720兖州市69060.5873邹城市1387.3112807合计11000802.3748百万人口意味着庞大的市场需求2004年底，邹城市总人口112万人，是济宁市人口最多的县市。可观的人口基数意味着庞大的居住市场需求和消费能力，这为城市房地产开发提供了强有力的支持。邹城城市概况〖人口状况〗城市开展目标文化名城山水家园经济强市由孔孟之乡走向文化名城：把儒家文化作为邹城市的核心竞争力和城市特色培育，注重历史文化遗产的保护，继承和发扬“诚信〞的优良传统，培育兼收并蓄的优秀文化。由工矿城市走向山水家园：以生态环境保护为前提，禁止矿产掠夺式开发，注重可持续开展；做好城市大环境绿化，突出山水特色，提高城区绿化覆盖率，建设生态城市。由能源基地走向经济强市：尽快培育地方产业集群，改变产业结构单一、创新能力缺乏的局面，提高经济外向度；以产业转型为龙头，全面提高城市综合竞争力。指标单位2004年现状2010年目标2020年目标国内生产总值亿元233.3400700人均国内生产总值美元252442007000城镇居民人均可支配收入万元0.851.43总人口万人112115122城市人口万人30.54055城市建设用地面积km231.545.861.3城区绿地率%152535邹城城市概况〖城市规划〗“一心两轴四片〞将成为城市新的空间布局结构一心

优先培育壮大中心城，使其作为市域增长极，提高辐射带动能力两轴指区域开展两条十字型主轴线：沿104国道开展轴、沿岚济路开展轴四片

中心商业文化区、东部行政综合区、西部兖矿工业区、北部文教休闲区策略建设新区，疏解老区；根底先行，用地控制；改善环境，树立品牌邹城城市概况〖城市规划〗邹城商业现状〖特点〗目前，邹城市商品供给充足，市场繁荣活泼，各类市场主体竞相开展。个体、民营商业开展迅速，综合性与专业性批发市场、大型商业网点相继出现，多元化、多层次的流通格局已逐步形成。义乌商贸城香港街百货大楼邹城商业现状〖存在问题〗缺乏有辐射力的区域级商业中心；商业种类齐全但结构不合理，特色不明显，经营档次参差不齐网点布局缺乏合理规划，商业体系不明确。由于历史原因，邹城城区商业过于集中，形成了老城区比较繁荣，城市新区建设明显缺乏。商业街特色街较少且业态比较凌乱，需要进行整合与品牌化管理；社区商业中心欠发育，商业网点覆盖率较低，需进一步开展完善；商业经营方式落后，经营规模小,市场经营环境和社会效劳体系不完善;专业市场档次较低，需进一步提升；商业业态的开展不够合理、新型业态比重不高；注：认识到与工程有关的问题，在工程的规划中加以解决邹城商业现状〖未来规划〗1、商圈布局方面，建设东城、铁西和北城商业中心，改造南城商业中心，使城市的商业布局由老城商业中心一枝独秀的局面开展成为百花竞放的新格局；2、商业功能分区，强化主要功能，增强竞争力；3、提升商业开展水平，通过引进大型商业公司，学习其先进的管理经营理念，提升邹城整体商业的层次，效劳于民，例如贵和购物中心的进入；邹城商业现状〖大型商超〔含在建〕〗单位名称零售业态地址营业面积（平方米）邹城贵和购物中心购物中心太平西路60000时代超市中型超市岗山路、平阳路交汇处16000太平洋购物中心购物中心峄山路、平阳路交汇处25000东方世纪豪庭购物中心岗山路中段（百货大楼南）30000文汇购物广场大型百货店太平路中段（城中城北首）15000万家乐超市大型超市凫山南路与矿建路交汇处20000新兴峄商贸中心百货店峄山南路/百货大楼大型百货店岗山路中段18000华联商厦百货店岗山路中段8000东城购物中心购物中心东城区南片商业中心30000现代家电大型专业店城中城街5000九龙家电大型专业店太平西路中段8000序号名称地址特色长度（米）店面个数1香港街岗山路东服装10008002城中城街百货大楼西侧服装7002203铁山南路电动车一条街铁山南路电动车/234峄山南路汽车汽配一条街峄山南路中段汽车、汽配1500345北兴路特色小吃一条街岗山路与北兴路笨鸡20002006连青山路电子信息科技一条街连青山路电子信息科技800507铁山北路美食一条街铁山北路美食、休闲娱乐600/8亚圣路文化一条街亚圣路文化用品、古玩、字画500259货场路特色小吃一条街货场路特色小吃6005010东城步行街东城商业中心的步行商业区服装15001000邹城商业现状〖特色商街〗序号市场名称地址主营商品营业面积（平方米）1千泉装饰建材城峄山路南守路东装饰建材1340002义乌商贸城城前西路189号服装、鞋帽、日用品700003东方圣都副食商城城前西路1189号蔬菜、副食品600004邹城蔬菜批发市场城前西路蔬菜/5邹城水果批发市场城前西路水果/6废旧物资贸易市场城前西路废旧物资/7邹城市副食百货批发市场峄山南路烟酒糖等副食品/8昌平农贸市场设计院路服装、鞋帽、日用品/9旧货交易市场峄山南路废旧物资/10木材市场峄山南路木材/专业市场的特点专业市场具有极强的区域性，在交通条件及商业气氛方面的要求非常之高；市场需求形成时间长，但是市场“跟风〞现象快。一个市场的成熟要三到五年；口碑作用强，保持顾客较高的“回头率〞在很多时候成为商家成功经营的保障；品牌建立难度大，经得起时间的考验是市场经营者和商家必须共同面对的难关；客户忠诚度低，尤其是散客的对于市场的兴趣会随着新市场的兴起而转变；邹城商业现状〖特色商街〗缺乏专业汽配五金机电市场老城中心商圈南城商圈东城商圈铁西商圈北城商圈邹城商圈分析〖分布图〗邹城商圈分析〖商圈分析〗老城中心商圈南城商圈商圈范围北至东滩路，东至凤凰山路，西至龙山南路，南至平阳西路大沙河以南，峄山南路、城前路、岗山南路两侧区域代表百货大楼、华联商厦、贵和购物、香港街、城中城街义乌商贸城亚圣杏花村商贸城水果批发市场蔬菜批发市场定位以购物、餐饮、休闲娱乐为主的“一站式”商业中心专业批发市场商贸物流优势区位优势和文化优势，是城市文化和传统的载体，具有独特的人情味和魅力。大量专业市场的存在，人群集聚能力强1、邹城的商业圈层，以老城中心商圈和南城商圈商业气氛最为成熟，影响力最大。〔如左表格所示〕2、东城商圈诞生于“邹城北进、东扩的开展战略〞，未来定位是市级商业中心，目前处于开展初期；3、北城商圈结合中华文化标志城的规划建设，未来定位是集旅游、餐饮、休闲娱乐为一体的现代化区域性商业中心；4、铁西商圈的定位类似于北城商圈，未来的定位也是效劳区域居民的购物、餐饮、休闲娱乐商业圈；崇义路沿街汽配五金机电汽车站沿街汽配五金机电峄山南路沿街汽配五金机电西外环沿街汽配五金机电岚济路沿街汽配五金机电邹城商圈分析〖汽配五金机电〗相关物业分布区业态模式商铺规划经营方式租金价格崇义路沿街汽配、汽车装饰、汽修、一家4s店20多家，其中一层6家，其余为二层，面积20—150平米1家自营，其余全部为租赁有产权靠近峄山路附近租金价约0.8元/平米/天,马庄商贸城以东租金价格约0.6/元/平米/天汽车站沿街汽配、五金、机电（批发、零售）大约15家左右，其中1层5家，其余2层。面积100平米左右自营2家，其余为租赁有产权租金价格约0.7元/平米/天峄山南路沿街汽配、五金、机电、4s店大约40家左右，大部分为2层，面积20—600平米不等大部分为租赁，极少部分自营有产权租金价格平均约0.7元/平米/天岚济路沿街汽配、五金、机电等大约20家左右大部分为2层，面积60—200平米不等租赁为主部分无产权租金价格平均约0.5元/平米/天西外环沿街汽配、五金、机电、4s店等大约30家左右面积60—600平米不等自营约8家，其余为租赁租金价格平均约0.5元/平米/天其他零散分布汽配、五金、机电、4s店等。。。。。。。。。。。。邹城商圈分析〖汽配五金机电〗邹城商圈分析〖汽配五金机电〗汽车服务业现状〔1〕、分散化而又相对集聚的分布特征：整车销售店和中小型汽车配件和用品店散布在市区各街道，相对集中分布在峄山南路，各类汽车经销商和零配件供给商以分散经营为主，量多面广，力量薄弱，如此小的规模不能表达汽车市场专业化、规模化和综合化的优势；〔2〕、相对落后的业态特征：现有市场大多分布在外环路及峄山南路、开发区段，开展空间狭窄，比较分散，形不成专业化市场规模。〔3〕、多样化的销售模式：目前邹城市形成了由汽车专营模式，汽配批零售模式，五金机电批零售形式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式；〔4〕、多主体的竞争格局：:现有汽车销售市场的经营主体主要以个体民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。邹城市汽配五金机电效劳行业各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要表达在：缺乏市场规划；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。如此的市场环境为汽配城的建设提供了市场保证。邹城商圈分析〖典型案例〗项目名称义乌商贸城城项目地址邹城市岚济路189号所属片区南城区开发商邹城市义乌商贸城有限公司占地面积约200亩建筑面积17.3余万平米建筑形态3层连体商铺分期情况2007年开业，经过3年运营，市场经营已经初步成熟。现今出售、出租二期现房。市场分为专业街区和集中市场贸易区，可容纳3000余个经营商铺。经营范围包括服装、饰品、五金、皮具箱包、文具、电器、日用品等。该市场定位为鲁西南最大的小商品批发市场。项目目前售价4000-5000元/平米，三年返租，返租后售价为3100-3700元/平米。目前项目租售率在75%以上，经营运营比较成功主推户型商铺规划面积范围120—300平米销售价格当前对外报价4000-5000元，但当地居民认可返租后报价3100-3700元邹城商圈分析〖典型案例〗济宁金宇汽配城建筑为三层，一层门面，二、三层办公、居住或者作为仓库济宁市目前最大的汽配城，口碑好，经营效益佳商铺出租率达90%南区二期工程目前已经启动，主要为汽车销售，4s店邹城住宅市场分析〖总体概况〗价格方面：1、城市房价偏高，区间在3000—4700/㎡，与周边县市相比，比临近的曲阜、兖州等高出近30%；2、房价分布区域，以二手房为例，由于兖矿职工的自身炒作，铁西的房子达3500元/㎡，老城中心次之，东城第三，南城相对较低；3、房价偏高，从一定程度说明，邹城的城市经济开展水平比较高。产品方面：产品的整体品质档次不高，缺乏高品质标杆工程；工程建成后的物业配套落后，缺乏先进的工程后期运营管理理念。开发商方面：以当地开发商为主，有规模、有实力的房地产开发商太少。2009—2010年邹城土地市场供应状况占地面积（㎡）性质容积率位置使用年限73905居住地上1.7-2.0；地下≤0.8牙山路以西，规划成功路以南70年36818居住地上1.7-2.0；地下≤0.8牙山路以西，规划成功路以北70年47360居住地上1.7-2.0；地下≤0.8峄山路北首路东70年9243居住、商业地上1.5-1.8；地下≤0.6龙山路路东，海鲁公司北居住70年，商业40年56803居住地上1.5-1.8；地下≤0.8北环路以北，104国道以西70年112.59商业现状岗山路西（原自行车厂对过）40年52337居住2.0-2.5平阳东路路南，金山大道东70年149791居住2.0-2.5平阳东路路南，金山大道东70年107794商业（旅馆业用地）≤2.0岗山路北段路东40年57393办公、居住办公：地上1.5-1.9；地下≤0.8；居住：地上2.0-2.5；地下≤0.8平阳东路路南，金山大道东办公40年；居住70年5296商业地上2.5-4.0地下≤1.5东滩路路北阳春路路西40年邹城住宅市场分析〖市场供给〗邹城住宅市场分析〖市场供给〗项目名称建筑面积要求备注富东花园项目17.1万平方米东付、中付、西付、迎河、龙山五村合村并点可入住村民4000户，1.2万余人钢山花园项目43万平方米下、红新、李官、汪庄四村合村并点可入住村民2916户，1.1万余人护驾山新型社区项目34.6万平方米施小胡村、小张庄和大屈村三村合村并点可入住村民2300户，6800余人杜庄新型社区项目25.2万平方米——可入住村民1932户，6700余人前八、朱山新型社区项25.36万平方米前八村和朱山村两村合村并点可入住村民2022户，6100余人龙泉花园项目28万平方米大西苇、张沟、程沟三村合村并点可入住村民2000户，7000余人。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。以上6个城中村改造工程的总建筑面积大173.26万平方米，2021年邹城市申报的城中村改造工程多达30个。根据土地拍卖的情况和城中村改造工程可以预计今明两年的上市量保守估计约在在300万平方米左右，目前市场供给量缺乏的情况将会得到改善甚至是饱和，销售难度预计会加大。邹城住宅市场分析〖典型个案〗项目名称万佳阳光城项目地址太平东路东端以北（东外环以西）所属片区新城区开发商山东万佳置业有限公司占地面积约21万平米建筑面积30余万平米建筑形态多层︳花园洋房︳小高层分期情况2006年年中开始运作，一、二期为多层（6F）及花园洋房（5F）特别节点说明，共32栋，开盘均价1400元︳平米左右。当前一二期少许多层6楼2600元︳平米，花园洋房顶层复式3350-3590元︳平米。2010.5开始启动三期（33-35#楼），6栋8+1小高层，排金卡、银卡蓄客主推户型121-125平套三户型；90-100套二户型，139套三户型销售价格三期当前对外报均价3400元/平米左右邹城住宅市场分析〖典型个案〗项目名称名鉴田园项目地址邹城市海外产业园东500米路南所属片区新城区开发商邹城市名鉴房地产开发有限公司占地面积约180母建筑面积18余万平米建筑形态多层︳小高层/叠加别墅分期情况2008年开始运作，一、二期为多层（6F）及叠加别墅（4F）特别节点说明，共32栋，开盘均价2400元︳平米左右。目前销售均价3160元/平米，叠加别墅价格均价4000元/平米主推户型88-93平套二户型；93-120套三户型，246-235平叠加别墅销售价格当前对外报均价3160元/平米左右邹城住宅市场分析〖典型个案〗项目名称鑫源国际城项目地址太平东路东端以北（东外环以西）所属片区老城区开发商邹城市发展投资控股有限公司占地面积约400亩建筑面积38余万平米建筑形态高层分期情况2009年中开始运作，由11栋现代高层组成的邹城第一城。特别节点说明，总建筑面积38万平米，1947户，周边配套完善2010年12月14日前收取诚意金10万元，然后进行选房，价格给予优惠。主推户型96—166平米尊贵居住空间销售价格2010年12月18日开盘，目前均价4700元/平米工程篇区域现状工程解读工程客群分析工程分析〖区域现状〗亚圣杏花村商贸城义乌商贸城东方圣都商城水果批发市场蔬菜批发市场钢材竹器市场废旧市场南沙河南坛街南开街峄山南路水上公园城前西路城前东路孟庙广场副食百货批发市场岗山南路铁路汽配五金机电一条街刚领国际汽配机电五金商贸城工程分析〖区域现状〗工程主体完工，准现房销售。工程分析〖整体规划〗工程分析〖整体规划〗编号用地分类面积（㎡）占居住总用地面积的比例1汽配用地7060074.60%2市政配套设施用地6980.74%3道路用地1303613.78%4绿地公共绿地1030010.88%其它绿地

总用地94634100%汽配城Ⅰ期楼号总建筑面积(㎡)基底面积(㎡)储藏室面积（㎡）阁楼面积（㎡）层数（层）高度(m)Q1

1350Q2

2，3

10.9，16.35Q36577.2939.6

725.6Q45637.6939.6

5，6，718.9，22.1，25.6Q5-1,2,32291.85789.39

311.5Q6-1,2,32291.85789.39

311.5Q7-1,2,32291.85789.39

311.5Q8-1,2,32291.85789.39

311.5Q91863621

316.35Q101863621

316.35Q111863621

316.35Q12

28Q13

311.5Q14

311.5Q151863621

316.35Q161863621

316.35Q171863621

316.35Q181863621

316.35合计5275815698.88

工程分析〖整体规划〗住宅开发工程编号用地分类面积（㎡）占居住总用地面积的比例1住宅用地2700067.57%2公建用地

3道路用地740018.52%4绿地公共绿地556013.91%其它绿地

居住总用地39960100%楼号总建筑面积(㎡)基底面积(㎡)储藏室面积（㎡）阁楼面积（㎡）层数（层）高度(m)单元数(个)户数（户）户型(组合＋面积)室内车库（间）Z13306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z33306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z43306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z53306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z63306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z73306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z83306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z93306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z103306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z113306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z123306.56528.33264.1796.26619.13224

12Z133538.12583.88291.9495.24619.13336

12Z143538.12583.88291.9495.24619.13336

12Z153538.12583.88291.9495.24619.13336

12合计46986.527563.273781.691344.58

31372

168工程分析〖工程解读〗关于本工程的几个关键词南城性质专业南城：工程所处的区域位置专业：统一规划、经营、管理性质：住宅加商业的用地性质案名：国际汽配五金机电的总体定位景观：工程可挖掘的外部资源交通：交通便利性面积：商铺规划面积大约150—340三层景观交通面积案名工程分析〖工程解读〗性质——“大、专、细〞市场模式引领汽配市场升级。专业“大〞是指专业市场容量和大； “专〞是指市场的专业性强； “细〞是指在产品种类齐全的根底上细分市场。交通——便利性利于人流和货物的集散交通峄山南路、岚济路城市主干道，强化了该区域的物流区域通达性，为该区域商业的开展奠定了条件。性质——国际汽配五金机电商贸城的总定位案名汽配五金机电商贸城，决定了其产品物业种类的单一性，其市场前景存在不确定性因素；专业性市场，充分整合原有类产业业种，形成规模化、专业化、一站式的市场；本商贸城目前在邹城的唯一性、稀缺性；工程分析〖工程解读〗目前本工程的整体规划设计和业态布局在本地市场还是独树一帜的，具有较强的前瞻性，有利于对市场的把握，吸引汽车销售和配套效劳行业较高层次的经营户进驻。工程分析〖工程解读〗性质——商铺与住宅面积的大小，规划合理程度面积住宅户型，3室2厅约120平米住宅户型，2室2厅约90平米三层商铺约170平米三层商铺约340平米对于商业工程来说，存在一个经营问题。作为一个商业工程，如果无法让商户在购置商铺后经营盈利，那就意味着工程的失败。而对于住宅，重点关注的居住环境的满意度；必须顾及到专业市场的经营气氛、住宅局部的居住品质以及两者之间相互依托、互不干扰注：在工程的定位篇中，通过精确的定位，保证商户经营的盈利性，以及满足社区的居住要求性质——商业加住宅的综合用地性质工程分析〖工程解读〗性质工程客群分析消费能力分析邹城市是孟子故里，既是历史文化名城，又是新兴的能源工业城市，拥有兖州煤矿、邹城电厂、里能集团等数家大型能源企业。这些企业效益好，员工收入高，一线职工的工资平均在5000元以上，有的甚至高达近万元来自邹城的消费者，又主要集中在当地几家大型能源企业。特别是夫妇双方都在这些企业工作的双职工家庭消费能力更强。数据2021年上半年，邹城市居民消费水平持续提高，1至6月份，实现社会消费品零售总额65.5亿元，同比增长19.6%。其中，批发业累计实现零售额7.2亿元，同比增长17.9％；零售业累计实现零售额48.6亿元，同比增长16％。消费水平邹城市消费能力在济宁地区位居首位，远远高于其他县市甚至济宁市区，人均月消费在1000—1500元之间。工程客群分析租金价格0.5元以下元元0.8元商铺规划工程客群分析商业〖相关物业分析〗由于受业态模式影响，相关物业大都分布于城区周边，其租金相比城市中心较低，集中在0.5—0.7元/平米/天商铺的规划大局部为单间工程客群分析商业〖相关物业分析〗经营业主类别铺面结构

BY铺面面积单层结构的面积那么集中在30～80㎡，二层复式的面积在80～100㎡，三层结构面积在100～200㎡，框架结构的面积在200㎡以上。经营业主以租赁经营为主，并且业主大局部为邹城市市区居民。其主要经营方式为批零兼营。工程客群分析商业〖心里分析〗购租意向加盟商贸城的形式有超过85%的被调查业主对到商贸城购置和租赁都选择了“很可能去〞或“不确定〞，这反映出了经营业主们的观望心理。被调查经营业主加盟商贸城的形式为租赁经营，占比达85.5%。工程客群分析商业〖心里分析〗通过数据可以看出，受访者对店铺的选择主要考虑经营集中，成行成市和人流量大等因素，其中集中经营和人流量两大因素各占了29%和26%，由此可见，经营者在选择商铺时，对商铺周边的经营环境极为重视。通过数据可以看出，超过六成的受访者目前经营的商铺营业使用面积主要集中在40㎡以下，而对于面积在150㎡以上的商铺所占份额最少，由此可见，40㎡以下的使用面积最为符合经营者的实际经营需求，其中集中在20-40㎡之间。单位售价的承受力单位租金价格0.5元以下元元0.8元3500元以下3500--4000元4000--4500元4500元以上对售价的承受力，被调查业主当然希望价格越低越好，这就造成了调查结果偏差，调查当中大局部业主反映本商铺价格不可高于义乌商贸城价格，集中在3300-3500元之间。这个数据可以做为以后定价的参考依据。有近90%的经营业主选择的单位租金价格为0.5～0.7元/㎡·天之间。工程客群分析商业〖心里分析〗工程客群分析商业〖心里分析〗通过数据可以看出，受访者绝大多数都认为首层是经营的首选，占了78%，经营者并不会因为楼层高一层而价钱减一半就选择高一层的楼层，由此可见，客户始终认为铺位位置是经营的首选。通过数据可以看出，受访者对硬件配套的选择是比较广泛的，其中首选银行，占了20%，其次是停车场，占到了19%，由此可见，本工程在配套方面应该力求完善，以满足商家的经营要求。通过数据可以看出，选择一般的占了62%，看好的占了28%，不太看好的仅为10%。说明受访者对其开展前景较为模糊，以后本工程应该加强这方面的宣传，以增加市民对本工程的认识。购房付款方式大局部的的被调查业主愿意购房时分期付款或按揭贷款，约占80%分期付款按揭贷款工程客群分析商业〖心里分析〗工程客群分析住宅区域性居住特征明显自住比例较高置业购房时均首选现居住地周边区域，较少出现跨区域购房情况潜在客户数量可观突出放大居住功能住宅市场需求明显被调查消费者中74%现住房面积在100㎡以下，其中70-100㎡区间人数最多，排除局部新购房人群，有购房意向的消费者比例依然较高。4成消费者对现有住房满意度较高，但超过半数的被访者对住房区位、环境、配套有较高要求，对现有住房满意度一般，该类客户可定为潜在消费群。消费者购房较为理性，心理价位与市场现状相差不大市场对工程的认可度随区域的不同而逐步变化，南部区域对工程认可度极高，中部市场反响一般，西部认可度最低，67%认为工程位置一般的人群中有相当比例具备可引导性。购房者接受的房价集中在2700-3000元/㎡之间，近6成的消费者认为该价位能够接受，另有28%的消费者可接受超过3000元/㎡的价位。考虑消费者实际心理价位将因品质、配套及后期宣传等因素提升200-300元/㎡，这一价位需求与目前住宅市场价格水平根本吻合，消费者购房较为理性。2700以下2700-29002900-31003100以上工程客群分析住宅工程客群分析住宅客户细分：因为面积的差异，总价也产生了很大的不同，这就会造成在楼盘去化过程中，将面对几种不同特点的客群，必须对客群进行细分。根据不同的总价范围、客源的价格承受度以及房型特点等因素的分析，可将客源划分为A、B、C三种不同的类型。客源类型主要购买房型总价范围面积范围A型以二房为主25万70~90m2B型二房及小三房30万90~120m2C型以三房为主35万120m2以上本小区户型及面积主要为2种类型：2室2厅，90平米，其对应客户为A类型；3室2厅，120平米，其对应客户介于B、C之间。工程客群分析住宅住宅户型，2室2厅约90平米B类客户特征：年龄层分析：年龄36-45岁，经济根底相对较好，青睐面积90-120m2、总价32万左右的二房及小三房户型。教育背景分析：B类客源教育程度较高，多属专业技能人士。家庭规模分析：B类客源三口之家的比重相当大，但子女较小，大局部在上小学或中学。新婚的客源有所减少，单身、三代同堂的几乎没有。C类客户特征：年龄层分析：年龄35-55岁的中年人士，事业有成，两代或三代同堂，主要选择面积110-130m2、总价36万左右的三房户型。教育背景分析：C类客源多受过较高学历教育，具备较强专业技能。家庭规模分析：C类客源多为三代同堂的事业成功人士，同自己的长辈与子女共同居住。工程客群分析住宅住宅户型，3室2厅约120平米定位篇商业定位住宅定位商业建议住宅建议总体定位交通可达性较好，岚济路、峄山路皆为交通主干道，快捷连接周边乡镇、县市；工程地段优势，周边街道已形成比较成熟的集约化的专业经营气氛；品牌优势，刚领集团良好的口碑；未来规划配套逐渐完善，义乌商贸城使得本区域受认知度提高；产业优势，市场的唯一性规模大，可操作性较强。商业气氛劣势，区域吸引力缺乏；配套劣势，周边相关配套资源匮乏；如：银行、医院、餐饮、娱乐、酒店等；租金水平劣势，周边街道相关行业，租金普遍不高；商铺规划劣势，商铺为全3层商铺，并且面积根据调研结果，相对较大，市场接受度不高；SWOT分析工程总体定位〖SWOT分析〗工程总体定位工程新体系市场形象定位邹城市首座一站式汽配五金机电生活新天地财富--------中国·山东·邹城--------生活城将原来零散杂乱的汽配五金机电业种业态进行整合，与休闲、娱乐、住宅等多元化商业物业聚合，品牌升级、业态整塑、功能强化、效劳提档……以先进新兴的商业模式成为邹城市大型商业市场开展的强力引擎和新鲜动力。首屈一指、超大规模、唯一具有综合性专业性消费功能的专业汽配五金机电商贸城商业定位刚领国际汽配五金机电城城市新引擎-----------------财富源动力以汽配五金机电为核心包含“汽车维修、美容养护、配件专售、五金机电、车饰博览〞等业种涵盖“效劳中心、旧车拍卖、汽车俱乐部〞等软性搭建为支撑并配套“休闲娱乐、餐饮办公、商务办公、住宅〞等，形成一个集“硬件、软件〞齐全的一站式汽配五金机电新体系核心客户：相关产业从业人员来源区域：邹城市在营沿街本产业集中区游离客户：周边乡镇相关产业从业人员来源区域：周边乡镇商业定位〖商业目标客群〗60%30%10%商业定位〖商业目标客群〗三大主导客源——如何有序导入，互相联动，促进价格增长——客源导入顺序——引入品牌商家吸纳租赁客户率先圈住原有经营户商业定位〖价格定位〗商业价格建议定价策略——不是完全专业市场类比定价，而是充分结合区位价值定价

做到同类专业市场能截流，区域间能分流价格测算方法——1、同期静态类似工程比较法2、租金收益法结合以上两种方法，根据邹城本年度的经济开展趋势及经验对本工程未来开售做出价格校对。价格测算参照指标内容——根据本工程的特征，特选择目前其他可比性工程：义务商贸城与本工程进行类比分析。其中评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出。商业定位〖价格定位〗参考因素本项目义乌商贸城平均价格（元/㎡）4500（均价）位置201618交通1089周边环境1089人流量151214建筑设计布局1099物业管理1099营销策划151414产品形态1089总分1008491一期均价建议——同期静态类似工程比较法参照义乌商贸城，本项商铺对应均价为售价=4500/91*84=4153元/平米商业定位〖价格定位〗价格修正——邹城目前专业汽车大市场的租金回报年限一般为15年，目前本工程区域内租金15-21元/平米/月，考虑到后期租金上涨，以21元/平米/月计算：售价=月租金*12个月*回报年限=21*12*15=3780元/平米与以上通过市场方法计算相差约373元/平米，所以取平均价3780+4130/2=3955元/平米取整数，故定为4000元/平米。商业定位建议〔4S〕汽车专卖中心信息提供效劳零部件销售整车销售效劳中心按揭窗口牌照窗口税务窗口车管所窗口汽车俱乐部新车发布车友沙龙轻/重型汽配中心新车加油站办公商务中心旧车拍卖中心汽车美容养护中心汽车维修美容养护效劳中心酒店、餐饮物业管理租赁中心物业租赁中心汽配五金机电城商务集成平台五金机电专卖中心住宅定位住宅案名建议

住宅客源针对自住客户，以区域初步改善及初次置业为主唐臣逸品住宅定位〖价格定位〗项目本项目万佳阳光城名鉴田园平均价格（元/㎡）34003160权重—40%60%位置15121311交通10777周边环境10887规划设计10798户型面积10798景观10799各项配套5777产品类型15111314开发商品牌10978营销策划5443总分100798682住宅定位〖价格定位〗1、参照万佳阳光城，本工程住宅局部对应均价为售价=3400/86*79=3123元/平米2、参照名鉴田园，本工程住宅局部对应均价为售价=3160/82*79=3044元/平米3、类比所得均价分别乘以各工程参照权重本工程售价=3123*40%+3044*60%=3076元/平米4、考虑到区域未来开展，住宅目前为准现房，以半年为入市期限，以价格年增长率为10%计算本工程售价=3076*1.05=3220元/平米取整建议本工程售价为3200元/平米，加上市场自然增幅和后期运营，建议整体均价目标为3500元/平米.营销篇销售招商策略营销攻击销售组织框架工程包装销售招商策略成功率高资金压力回报期长成功率低后包租恐惧回报风险成功率中售价想象低分割矛盾卖不卖持有出租租约销售售后包租租售方式选择成功率高推广活动\客户关系管理\租务管理\物业管理成功率低纯物业管理或