个人住房贷款管理办法

个人住房贷款管理办法第一章总则第一条目的和依据为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中国人民银行法》《贷款通则》和其他有关法律、法规，制定本办法。第二条适用范围个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。第三条基本原则个人住房贷款实行部分自筹、有效担保、专款专用和按期偿还的原则。第四条贷款管理主体中国人民银行负责制定和颁布个人住房贷款的规章、政策，监督、管理金融机构的个人住房贷款业务活动。商业银行和其他金融机构（以下统称贷款人）负责发放个人住房贷款。贷款人应按照本办法规定及中国人民银行的有关规章、政策，建立、健全内部的贷款管理制度，制定贷款操作规程，加强对贷款的审查、发放、收回等环节的管理，并承担贷款风险。借款人应根据国家有关规定，向贷款人提供真实、完整、有效的借款申请资料，承诺所提供资料的真实性、合法性和有效性，并按照借款合同约定按时足额偿还贷款本息。第二章贷款对象和条件第五条贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。第六条贷款条件借款人须同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口或有效居留身份；2.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；3.具有购买、建造、大修住房的合同或协议；4.不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；5.有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；6.贷款人规定的其他条件。第三章贷款程序第七条贷款申请借款人应向贷款人提供下列资料：1.身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；2.有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；3.符合规定的购买（建造、大修）住房合同意向书、协议或其他批准文件；4.抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；5.申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；6.贷款人要求提供的其他文件或资料。第八条贷款调查贷款人受理借款人申请后，应及时对借款人的借款资格、资信状况、偿还能力以及借款用途等进行调查核实，形成调查评价意见。第九条贷款审批贷款人应根据调查评价意见，按照审批制度和审批程序进行贷款审批。审批人员应依据有关法律、法规、规章和政策及贷款条件，对调查人员提供的调查资料的真实性、完整性、有效性以及调查评价意见的合理性、准确性进行全面审查，提出审批意见。贷款人应建立审批责任制，明确审批权限，按照"审贷分离、分级审批"的原则进行贷款审批。第十条签订合同贷款人对借款人的借款申请经审查同意后，应与借款人签订借款合同，并根据担保方式的不同，同时签订抵押合同、质押合同或保证合同。借款合同应包括以下主要内容：1.借款人和贷款人的姓名、地址、联系电话等；2.借款金额、用途、期限、利率、还款方式等；3.双方的权利、义务和违约责任；4.其他有关事项。抵押合同、质押合同或保证合同应包括以下主要内容：1.抵押人、出质人或保证人的姓名、地址、联系电话等；2.抵押物、质物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属；3.抵押担保、质押担保或保证担保的范围；4.担保的期限；5.双方的权利、义务和违约责任；6.其他有关事项。第十一条贷款发放贷款人应按照借款合同约定，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。贷款人应在贷款发放前，将贷款资金足额划转到借款人在贷款银行开立的存款账户，并监督借款人按照借款合同约定的用途使用贷款。第十二条贷款回收借款人应按照借款合同约定的还款计划和还款方式，按时足额偿还贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。借款人可以提前部分或全部偿还贷款本息，但应提前向贷款人提出申请，并经贷款人同意。借款人提前偿还贷款本息的，应按照借款合同约定的提前还款方式和提前还款金额，向贷款人支付提前还款违约金。第四章贷款期限与利率第十三条贷款期限个人住房贷款的期限最长不得超过30年。以住房置业担保公司提供担保的，其贷款期限放宽至15年。第十四条贷款利率个人住房贷款利率按照中国人民银行规定的同档次贷款利率执行，可根据贷款市场报价利率（LPR）进行加点或减点形成。个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。第五章担保方式第十五条抵押借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国民法典》第三编有关规定确定。抵押期内，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押解除后，应到原登记部门办理抵押注销手续。第十六条质押采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。以国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券作为质押的，应按有关规定办理出质登记手续。第十七条保证保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款账户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。第六章房屋保险第十八条保险要求以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。第十九条保险责任在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。第二十条保险赔偿处理如借款人在贷款到期时未能偿还贷款本息，而贷款银行对抵押物享有优先受偿权的，贷款银行有权从保险赔偿金中优先收回贷款本息。第七章借款合同的变更和终止第二十一条合同变更借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。第二十二条借款主体变更借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。第二十三条抵押物或质物变更抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。抵押物或质物在抵押或质押期间发生毁损、灭失的，抵押人或出质人应及时通知贷款银行，并提供新的担保。第二十四条提前还款借款人提前偿还贷款的，应按合同约定提前向贷款人提出申请，并经贷款人同意。提前偿还部分贷款的，剩余部分贷款的利率、期限等仍按原借款合同约定执行；提前偿还全部贷款的，借款合同终止。第二十五条合同终止借款人还清贷款本息后，借款合同终止。贷款人应将抵押物或质物返还抵押人或出质人，办理抵押或质押登记注销手续。第八章抵押物或质物的处分第二十六条处分情形借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的；借款人的保证人在保证期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行保证责任的；借款人在借款合同期内违反借款合同约定，不履行还款义务的；借款人在借款合同期内未经贷款人同意，擅自将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠的；借款人在借款合同期内，因意外事故或其他原因导致抵押物毁损、灭失，无法获得保险赔偿或保险赔偿不足以偿还贷款本息，又无其他财产可供代偿的。第二十七条处分方式处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息和费用的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。处分抵押物或质物的方式包括拍卖、变卖等。贷款人应按照法律规定和合同约定的程序进行处分，确保处分行为的合法性和公正性。处分抵押物或质物所得价款，应首先用于支付处分抵押物或质物的费用，然后按照以下顺序清偿贷款本息：1.支付与抵押物或质物相关的税款；2.偿还贷款本金、利息、罚息、复利等；3.偿还其他相关费用。如有剩余价款，应退还抵押人或出质人；如处分所得价款不足以清偿贷款本息和费用的，贷款人有权向借款人或保证人继续追偿。第九章罚则第二十八条借款人违约处理借款人有下列情形之一的，由贷款人对其部分或全部贷款加收利息；情节特别严重的，由贷款人停止支付借款人尚未使用的贷款，并提前收回部分或全部贷款：1.不按借款合同规定用途使用贷款的；2.用贷款进行股本权益性投资的；3.用贷款在有价证券、期货等方面从事投机经营的；4.未依法取得经营房地产资格的借款人用贷款经营房地产业务的；依法取得经营房地产资格的借款人，用贷款从事房地产投机的；5.不按借款合同规定清偿贷款本息的；6.套取贷款相互借贷牟取非法收入的。第二十九条贷款人违规处理贷款人有下列情形之一的，由中国人民银行责令改正；逾期不改正的，由中国人民银行处以5千元以上1万元以下的罚款：1.未按本办法规定办理个人住房贷款业务的；2.对借款人提供的资料审查不严，导致贷款风险增大的；3.未按本办法规定签订借款合同的；4.违反本办法规定发放贷款的；5.未按本办法规定进行贷款管理的；6.未按本办法规定对抵押物或质物进行管理的；7.未按本办法规定对保证人进行管理的；8.未按本办法规定对房屋保险进行管理的；9.未按本办法规定对借款合同进行变更和终止管理的；10.未按本办法规定对抵押物或质物进行处分的；11.未按本办法规定对借款人违约行为进行处理的；12.未按本办法规定对自身违规行为进行整