温州市物业专项维修资金管理办法

温州市物业专项维修资金管理办法第一章总则第一条目的与依据为了加强温州市物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条适用范围本办法适用于本市行政区域内各类住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条基本原则物业专项维修资金管理遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第四条管理部门职责市住房和城乡建设部门负责本市物业专项维修资金的指导和监督工作。各县（市、区）住房和城乡建设部门负责本辖区内物业专项维修资金的具体管理工作。财政部门负责对物业专项维修资金的财务收支情况进行监督。业主委员会或相关业主代表大会负责组织实施物业专项维修资金的使用、监督等工作，业主大会成立前，由社区居委会代为履行相关职责。第二章交存第五条交存主体（一）商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入专户。（二）出售公有住房的，售房单位应当按照规定交存物业专项维修资金。第六条交存标准（一）商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存金额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例。具体比例由市住房和城乡建设部门会同市财政部门根据本市实际情况适时调整并公布。（二）出售公有住房的，按照下列规定交存首期物业专项维修资金：1.业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为当地房改成本价的一定比例。具体比例由市住房和城乡建设部门会同市财政部门根据本市实际情况适时调整并公布。2.售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。第七条交存方式（一）业主交存物业专项维修资金，可以通过专用账户交存，也可以采用银行代收、业主大会自收等其他符合规定的方式交存。（二）售房单位交存物业专项维修资金，应当在办理公有住房出售手续前，将应交存的物业专项维修资金足额存入专户。第八条专户设立市住房和城乡建设部门应当委托商业银行，在银行设立物业专项维修资金专户。专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。第三章使用第九条使用范围物业专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第十条使用原则物业专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第十一条使用程序（一）提出使用建议1.物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。2.涉及尚未成立业主大会的住宅小区，社区居委会应当组织相关业主讨论决定，并形成书面决议。（二）制定使用方案使用建议经相关业主同意后，物业服务企业或者相关业主应当制定包括拟维修和更新、改造项目、费用预算、列支范围、施工单位选择等内容的使用方案，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。（三）列支范围内业主表决1.使用方案公示无异议或者异议不成立的，按照下列规定进行列支：商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2.涉及列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案的，方可列支物业专项维修资金。（四）组织实施维修物业服务企业或者相关业主组织实施维修和更新、改造项目，并按照有关规定办理工程建设相关手续。（五）竣工验收与结算维修和更新、改造项目竣工后，应当依法组织验收。验收合格的，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算和维修、更新、改造情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。公示无异议或者异议不成立的，按照规定进行结算。第十二条应急使用发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业或者相关业主提出应急处置方案，经社区居委会核实后，报县（市、区）住房和城乡建设部门备案。应急处置方案应当包括紧急情况说明、维修和更新、改造内容、费用预算等。（二）县（市、区）住房和城乡建设部门接到备案后，应当在24小时内进行现场查勘，并组织专家论证。符合应急使用条件的，应当立即通知专户管理银行先行拨付所需的物业专项维修资金。（三）应急维修工程竣工后，应当依法组织验收。验收合格的，按照规定进行工程决算和费用分摊，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。公示无异议或者异议不成立的，按照规定进行结算。前款所称紧急情况，主要包括：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（四）楼体外墙墙面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（六）消防设施损坏的；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。第四章管理第十三条专户管理银行职责专户管理银行应当按照国家有关规定和物业服务合同约定，为业主大会或者业主委员会办理物业专项维修资金账户设立、资金缴存、资金使用、资金结算、资金查询等相关业务，并接受市住房和城乡建设部门、财政部门的监督。专户管理银行应当定期向市住房和城乡建设部门、财政部门报送物业专项维修资金账户对账单等相关资料。第十四条资金管理物业专项维修资金应当存入专户管理银行专门账户，实行专款专用，不得挪作他用。物业专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他资金运作外，严禁挪作他用。第十五条信息公开市住房和城乡建设部门应当建立物业专项维修资金信息管理系统，及时记载物业专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存等情况，向业主公开，并接受社会监督。业主委员会应当定期公布物业专项维修资金的使用情况，接受业主监督。第十六条增值收益物业专项维修资金在保证正常使用的前提下，可以按照国家有关规定用于购买国债或者进行其他资金运作，所产生的增值收益应当转入物业专项维修资金滚存使用。增值收益的使用和管理办法由市住房和城乡建设部门会同市财政部门另行制定。第五章监督第十七条部门监督市住房和城乡建设部门、财政部门应当加强对物业专项维修资金交存、使用、管理情况的监督检查，依法查处违法违规行为。各县（市、区）住房和城乡建设部门应当每年对本辖区内物业专项维修资金的交存、使用、管理情况进行检查，并将检查结果报市住房和城乡建设部门。第十八条业主监督业主有权对物业专项维修资金的交存、使用、管理情况进行查询，业主委员会或者社区居委会应当及时给予答复。业主对物业专项维修资金的使用、管理情况有异议的，可以要求业主委员会或者社区居委会进行说明，也可以向市住房和城乡建设部门、财政部门投诉。第十九条审计监督市住房和城乡建设部门应当会同财政部门定期对物业专项维修资金的管理和使用情况进行审计，并向社会公布审计结果。第六章法律责任第二十条挪用处罚违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由市住房和城乡建设部门追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第二十一条其他违规处罚物业服务企业或者相关业主在物业专项维修资金的使用中，有下列行为之一的，由市住房和城乡建设部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未按照本办法规定编制、公示使用方案的；（二）未按照使用方案列支物业专项维修资金的；（三）未经业主同意，擅自改变维修和更新、改造项目内容的；（四）将物业专项维修资金用于非维修和更新、改造项目的；（五）其他违反本办法规定的行为。第二十二条管理部门及人员责任市住房和城乡建设部门、财政部门及其工作人员在物业专项维修资金管理工作中，有下列行为之一的，由上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未按照本办法规定