苏州工业园区城市规划管理技术规定x版

苏州工业园区城市规划管理技术规定x版一、总则1.目的与依据本规定旨在加强苏州工业园区城市规划管理，保障城市规划的有效实施，实现城市的科学发展、和谐发展与可持续发展。依据国家、省、市有关法律法规及相关规划编制标准，结合园区实际情况制定本规定。2.适用范围本规定适用于苏州工业园区范围内各类建设用地的规划管理，包括土地使用性质、建筑容量、建筑高度、建筑间距、绿地率等规划控制指标的确定与管理。3.基本原则遵循以人为本、生态优先、集约节约、统筹协调的原则，确保城市功能布局合理、空间形态优美、环境质量优良，促进经济、社会和环境的协调发展。二、建设用地规划管理1.土地使用性质分类与代码园区建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等大类，并进一步细分中类和小类，各有明确的代码标识，便于规划管理与统计。2.土地使用性质变更建设用地如需变更土地使用性质，应符合园区总体规划和相关专项规划要求。变更申请需提交详细的可行性研究报告、规划设计方案等材料，经规划主管部门组织论证、公示等程序后，按规定审批。3.混合用地规划鼓励发展混合用地，以提高土地利用效率和城市活力。混合用地应明确主导功能，并合理配置其他功能，确保不同功能之间相互协调、互不干扰。规划主管部门应在用地布局、交通组织、配套设施等方面进行统筹规划与引导。三、建筑容量规划管理1.建筑容积率（FAR）建筑容积率是指一定地块内总建筑面积与净用地面积的比值。不同土地使用性质的地块有相应的容积率上限规定，以保证土地开发强度的合理性。例如，居住用地容积率根据居住类型、配套设施等因素确定不同的控制范围；商业服务业设施用地容积率根据商业业态、区位等进行差异化控制。2.建筑密度建筑密度是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与净用地面积的比例。各类用地建筑密度的设定旨在控制建筑物的基底规模，保障公共空间和绿化用地。如工业用地建筑密度相对较高，以满足生产设施的布局需求；而居住用地建筑密度则需保持在合理范围内，以营造舒适的居住环境。3.计算规则建筑容量指标的计算应严格按照相关标准执行。总建筑面积计算应包括地上建筑面积和地下建筑面积（按规定计容部分）。净用地面积以土地出让合同或相关规划文件确定的面积为准。在计算过程中，应扣除代征道路用地、代征绿化用地等公共用地面积。四、建筑高度规划管理1.建筑高度控制根据园区不同区域的功能定位、空间形态和景观要求，对建筑高度进行分类控制。如在核心商务区、重要景观节点等区域，设置严格的建筑高度上限，以塑造标志性天际线；在居住区内，建筑高度应符合日照、通风等要求，保障居民的生活质量。2.计算方法建筑物高度计算应遵循规范要求。平屋顶建筑按建筑物室外地面至屋面面层的高度计算；坡屋顶建筑按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算；同一座建筑物有多种屋面形式时，分别计算后取最大值。局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房，其高度在一定标准内可不计入建筑高度。3.特殊情况处理对于一些特殊建筑，如塔、烟囱、水塔等，其高度计算和控制有特殊规定。同时，在满足安全、技术等要求的前提下，经规划主管部门批准，可根据建筑设计创新和城市景观需求，对建筑高度进行适当调整，但需进行详细的论证和公示。五、建筑间距规划管理1.居住建筑间距居住建筑间距应满足日照、通风、消防、卫生等要求。根据不同纬度地区和居住建筑类型，确定相应的日照标准和最小间距系数。例如，在冬至日，多层居住建筑的日照时数应不少于一定时长，相邻建筑之间应保持足够的间距，以保障居民的采光权益。2.非居住建筑间距非居住建筑之间的间距应根据建筑性质、规模、消防等要求确定。如工业建筑之间应满足生产安全和运输通道的要求；商业建筑之间应考虑人流疏散和空间关系，保持合理的间距。非居住建筑与居住建筑之间的间距，还应充分考虑对居住环境的影响，采取有效的防护措施。3.特殊情况间距调整当遇到地形复杂、现状建筑限制等特殊情况时，建筑间距可根据实际情况进行适当调整。但调整后的间距应通过日照分析、交通影响评价等技术手段进行评估，确保符合相关规范和要求，并保障周边居民的合法权益。调整方案需进行公示，征求利害关系人的意见。六、绿地率规划管理1.绿地率指标各类建设用地应按照规定的绿地率指标进行绿化建设。居住用地绿地率应达到一定比例，以提供良好的居住环境；公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地等也应配套建设相应规模的绿地，满足使用人群的休闲、景观等需求。2.绿地分类与计算绿地包括公共绿地、附属绿地、防护绿地等。公共绿地是指供公众使用的公园、游园等；附属绿地是指建筑物附属的庭院绿地、屋顶绿地等；防护绿地是指用于隔离、防护等功能的绿地。绿地率计算应按照相关标准，准确统计各类绿地面积，并扣除不符合绿地定义的用地。3.绿地建设要求绿地建设应注重植物多样性、生态功能和景观效果。合理配置乔、灌、草等植物，形成多层次的绿化空间。同时，应设置完善的绿地设施，如步道、休息亭等，方便居民使用。新建项目的绿地应与周边绿地系统相衔接，形成连续、完整的绿地网络。七、道路交通规划管理1.道路系统规划园区构建完善的道路系统，包括主干道、次干道、支路等不同等级道路。道路布局应符合城市功能分区和交通流量需求，保障交通顺畅。主干道应具备较强的交通疏导能力，次干道和支路则应优化区域交通微循环，提高道路通达性。2.停车设施规划根据不同用地性质和交通需求，合理规划停车设施。居住小区应配建足够数量的停车位，满足居民停车需求；商业中心、公共活动场所等应设置充足的公共停车位，并鼓励建设立体停车库等集约化停车设施。同时，加强对停车设施的管理，规范停车秩序。3.交通影响评价对于大型建设项目，应进行交通影响评价。评估项目建设对周边交通系统的影响程度，提出相应的交通改善措施和对策。交通影响评价报告需经专家评审和规划主管部门审查通过后，项目方可实施，以确保项目建设与周边交通环境相协调。八、配套设施规划管理1.公共服务设施配套按照不同居住人口规模和用地类型，配套建设相应的公共服务设施，如教育、医疗、文化、体育等设施。公共服务设施应布局合理、服务半径适宜，方便居民使用。新建居住区应严格按照规划要求，同步建设各类公共服务设施，并确保其按时投入使用。2.市政设施配套完善园区的市政设施配套，包括供水、排水、供电、供气、通信等设施。市政设施应与城市建设同步规划、同步建设，保障城市正常运行。规划主管部门应加强对市政设施建设的监督管理，确保设施建设质量和安全。3.社区服务设施注重社区服务设施建设，打造宜居社区。社区服务设施应涵盖社区管理、医疗卫生、文化娱乐、商业服务等多种功能，满足居民日常生活需求。鼓励利用社区闲置空间，整合资源，建设综合性社区服务中心，提高社区服务水平。九、城市设计引导1.城市风貌特色塑造园区独特的城市风貌特色，注重建筑风格、色彩、材质的协调统一。在不同功能区域，形成各具特色的城市形象，如现代商务区展现高端大气的商务氛围，历史文化街区保留传统风貌与现代元素相融合的韵味。2.公共空间设计优化城市公共空间设计，打造舒适、宜人的公共活动场所。加强公园、广场、街道等公共空间的景观设计和功能布局，增加公共艺术设施、休闲设施等，提升公共空间的品质和吸引力，促进市民的交流与互动。3.建筑设计导则制定建筑设计导则，对建筑的体量、形态、立面等方面进行引导。鼓励建筑设计创新，体现地域文化特色和时代精神。建筑设计应注重与周边环境相协调，尊重城市天际线和景观视线通廊，形成良好的城市空间形态。十、规划审批与监督管理1.规划审批程序建设项目规划审批遵循严格的程序，包括项目申请、受理、审查、公示、听证、审批等环节。建设单位需提交完整的规划设计方案等申请材料，规划主管部门按照规定进行审查，对涉及公共利益和利害关系人的项目进行公示和听证，充分听取意见后作出审批决定。2.批后监管加强对建设项目批后的监督管理，建立健全巡查制度。定期检查建设项目是否按照规划许可内容进行建设，如发现违规建设行为，及时责令整改。对整改不力的，依法进行处罚，确保规划的严肃性和权威性。3.违法建设查处严厉打击违法建设行为，对未