杭州市物业服务收费管理实施办法

杭州市物业服务收费管理实施办法一、总则（一）目的与依据为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省定价目录》等法律法规和相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于杭州市行政区域内物业服务收费及监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。3.物业服务企业可在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、前期物业服务收费管理（一）收费标准的确定1.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当约定服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的，应当在商品房销售合同中予以约定。2.新建普通住宅前期物业服务收费标准应当根据物业类型、服务等级等因素，按照价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价及其浮动幅度执行。3.建设单位在销售物业时，应当在销售场所醒目位置公示前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。（二）预收物业费的规定1.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。2.业主依照法律、法规以及管理规约的规定，接受物业服务企业提供的服务，应当按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。3.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。4.实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。5.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。（三）前期物业服务合同的解除与终止1.业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并自合同签订之日起15日内，将合同副本报送当地房地产行政主管部门和价格主管部门备案。2.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。3.前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料及时移交给业主委员会。在办理交接手续时，应当向业主委员会移交以下资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。4.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将预收的物业服务费用按照合同约定进行结算。业主应当按照合同约定的结算方式和时间支付物业服务费用。五、业主大会成立后的物业服务收费管理（一）收费标准的确定1.业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并在合同中约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。2.实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主大会与物业服务企业根据物业服务成本、服务质量、市场供求状况等因素协商确定，并在物业服务合同中约定。3.业主委员会应当将物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在物业管理区域内的显著位置进行公示。（二）物业服务费用的调整1.物业服务合同履行期间，物业服务企业要求调整物业服务收费标准的，应当在物业管理区域内的显著位置就调价理由、调价幅度、调价方式等内容进行公示，并书面征求业主意见。2.业主大会决定调整物业服务收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.物业服务收费标准调整后，业主委员会应当将调整情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，并书面告知当地价格主管部门和房地产行政主管部门。（三）物业服务费用的交纳1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。（四）物业服务合同的变更与终止1.物业服务合同履行期间，经业主大会与物业服务企业协商一致，可以变更或者解除物业服务合同。2.物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为不定期。3.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料及时移交给业主委员会。在办理交接手续时，应当向业主委员会移交以下资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。4.物业服务企业应当在物业服务合同终止时，将预收的物业服务费用按照合同约定进行结算。业主应当按照合同约定的结算方式和时间支付物业服务费用。六、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门的职责1.价格主管部门负责制定和调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.价格主管部门应当建立健全物业服务收费明码标价制度，加强对物业服务企业明码标价情况的监督检查，督促物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。3.价格主管部门应当受理对物业服务收费的投诉和举报，及时依法处理。（二）房地产行政主管部门的职责1.房地产行政主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同的约定提供服务。2.房地产行政主管部门应当建立健全物业服务企业信用档案制度，加强对物业服务企业信用信息的采集、整理、公示和使用，促进物业服务企业提高服务质量。3.房地产行政主管部门应当指导和监督业主大会、业主委员会的成立和运作，协调处理业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。（三）其他部门的职责其他有关部门应当按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。（四）业主和业主委员会的权利与义务1.业主有权对物业服务企业的服务质量、收费标准等进行监督，有权要求物业服务企业公开服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。2.业主委员会应当代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业按照合同约定提供服务，监督物业服务企业的服务质量和收费标准。3.业主委员会应当定期听取业主对物业服务的意见和建议，及时向物业服务企业反馈业主的意见和建议，督促物业服务企业改进服务。4.业主委员会应当协助价格主管部门和房地产行政主管部门做好物业服务收费管理的相关工作，配合价格主管部门和房地产行政主管部门对物业服务企业的服务质量和收费标准进行监督检查。七、法律责任（一）对物业服务企业的处罚1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规的规定予以处罚：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；不按照规定明码标价的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；强制或者变相强制服务并收费的。2.物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同的约定提供服务的，由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》等法律法规的规定予以处罚。（二）对业主的处罚业主违反本办法规定，未按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。（三）对其他单位和个人的处罚其他单位和个人违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门或者其他有关部门依照相关法律法规的规定予以处罚：1.业主大会、业主委员会违反本办法规定，擅自决定调整物业服务收费标准的；2.业主大会、业主委员会违反本办法规定，未按照规定将物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容进行公示的；3.业主大会、业主委员会违反