济南市物业服务收费管理实施办法

济南市物业服务收费管理实施办法一、总则1.目的为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《山东省物业服务收费管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。2.适用范围本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。3.基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费标准1.普通住宅物业服务收费（1）普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，具体标准由市、县（市）价格主管部门会同房地产主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务等级标准按照国家和省有关规定执行，一般分为一级、二级、三级、四级、五级，不同等级的服务对应不同的收费标准。（2）建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定前期物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。（3）业主大会成立之前，普通住宅物业服务收费按照政府指导价执行；业主大会成立之后，物业服务收费标准由业主大会与业主大会选聘的物业服务企业在政府指导价范围内协商确定，并报价格主管部门备案。2.非普通住宅物业服务收费非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。3.车位（库）物业服务收费（1）物业管理区域内规划用于停放汽车的车位（库），其物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。（2）利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。业主大会成立前，其停车服务收费标准在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定。三、物业服务收费的计费方式1.包干制物业服务费用实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行服务义务，提供服务；业主按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。2.酬金制物业服务费用实行酬金制的，物业服务支出为所交纳的业主所有，由物业服务企业代管，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。四、物业服务收费的构成1.物业服务成本物业服务成本包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。2.法定税费物业服务企业按照国家规定缴纳的税费。3.物业服务企业利润物业服务企业在履行服务合同后应获得的合理利润。五、物业服务收费的收取与缴纳1.收取时间物业服务企业应当按照物业服务合同约定的时间和方式收取物业服务费用。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.缴纳方式业主可以通过现金、银行转账、电子支付等方式缴纳物业服务费用。物业服务企业应当按照规定为业主提供方便快捷的缴费渠道，并向业主出具合法有效的收费票据。3.空置房收费已办理交付但业主或物业使用人未入住或未使用的空置房，物业服务费用按不高于前期物业服务合同约定标准的80%交纳。纳入物业管理公共服务费单价成本中的共用设施设备运行能耗（水、电、气、热、通讯、有线电视等），应按照价格主管部门有关规定，根据实际发生费用合理分摊，由全体业主共同负担，不得因部分业主或物业使用人使用量少而减少其分摊额度。六、物业服务收费的调整1.前期物业服务收费调整物业服务企业应当在前期物业服务合同期限届满3个月前，将物业服务费用标准调整意见书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示拟调整的服务内容、服务标准、收费标准等相关信息，征求业主意见。业主对调整意见有异议的，物业服务企业应当与业主进行沟通协商，并将协商结果书面告知业主。经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务企业可以按照调整后的标准收取物业服务费用。2.物业服务收费标准调整业主大会成立后，物业服务收费标准需要调整的，物业服务企业应当在物业服务合同期限届满3个月前，向业主委员会提出调整意见，并在物业管理区域内显著位置公示拟调整的服务内容、服务标准、收费标准等相关信息，征求业主意见。业主大会决定调整物业服务收费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业应当按照业主大会决定的收费标准收取物业服务费用，并将调整后的收费标准报价格主管部门备案。七、物业服务收费的监督管理1.价格主管部门职责市、县（市）价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务企业的收费行为进行检查，查处价格违法行为。价格主管部门应当建立健全物业服务收费明码标价制度，加强对物业服务企业明码标价情况的监督检查，督促物业服务企业在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费依据以及12358价格举报电话等信息，接受业主和社会的监督。2.房地产主管部门职责市、县（市）房地产主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，督促物业服务企业按照物业服务合同约定履行服务义务，提高服务质量。房地产主管部门应当加强对物业服务企业资质管理，规范物业服务企业经营行为，促进物业服务市场健康发展。3.其他部门职责其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费监督管理的相关工作。4.投诉举报处理业主、物业使用人以及其他组织和个人对物业服务企业的收费行为有异议的，可以向价格主管部门或者房地产主管部门投诉、举报。价格主管部门、房地产主管部门应当及时受理投诉、举报，并依法进行调查处理。八、法律责任1.物业服务企业违法责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：（1）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（2）低于服务等级标准规定的服务内容和服务标准提供服务并收费的；（3）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（4）强制或者变相强制服务并收费的；（5）不按照规定实行明码标价的；（6）其他价格违法行为。物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同约定履行服务义务的，由房地产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，按照有关规定予以处罚。2.业主违法责任业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应当承担违约责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无