从一起商品房预售合同纠纷案谈购房定购单的性质

从一起商品房预售合同纠纷案谈购房定购单的性质摘要：本文通过对一起商品房预售合同纠纷案例的深入剖析，探讨购房定购单的性质。阐述了定购单在购房交易中的重要作用，分析了定购单与商品房预售合同之间的关系，以及在司法实践中对定购单性质认定的影响因素。通过案例研究和理论分析，旨在为准确把握购房定购单性质、维护购房交易双方合法权益提供有益参考。

一、引言在房地产交易中，购房定购单是一种常见的书面文件。它在房屋买卖过程中扮演着重要角色，然而其性质在实践中却存在一定争议。正确认定购房定购单的性质，对于明确交易双方的权利义务、解决纠纷具有关键意义。一起商品房预售合同纠纷案件引发了我们对购房定购单性质的深入思考。

二、案例介绍（一）案件基本情况原告李某与被告某房地产开发公司签订了一份购房定购单。定购单约定李某以一定价格预定被告开发的某商品房，李某需在一定期限内支付定金，并约定了房屋的基本信息、面积等。之后，李某按照定购单约定支付了定金。但在准备签订正式商品房预售合同时，双方就房屋交付时间、配套设施等条款产生分歧，未能达成一致，最终未能签订正式合同。李某遂诉至法院，要求被告双倍返还定金，理由是被告拒绝签订正式合同构成违约。

（二）双方争议焦点1.购房定购单是否具有合同性质被告认为购房定购单只是一种预约，并非正式合同，其本身不具有完整的合同条款，不能直接作为要求双倍返还定金的依据。原告则主张购房定购单已经具备了合同的主要条款，应认定为正式合同，被告拒绝签订正式合同的行为构成违约，应双倍返还定金。2.被告是否存在违约行为被告称未能签订正式合同是因为双方在一些细节条款上存在合理分歧，并非故意拒绝签订，不构成违约。原告认为被告提出的分歧不合理，且被告以这些理由拒绝签订正式合同，属于违约行为。

三、购房定购单性质的理论分析（一）预约合同的概念与特征预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同。其特征在于：一是预约合同的标的是订立本约的行为，而非本约合同的履行行为；二是预约合同当事人负有按照约定订立本约合同的义务；三是预约合同具有相对独立性，不以本约合同的成立为生效要件。购房定购单如果被认定为预约合同，那么它主要是为了锁定双方将来订立商品房预售合同的机会，确定了双方有在一定条件下签订正式合同的意向。

（二）本约合同的概念与特征本约合同是指已经成立并生效的合同，即最终履行的合同。在商品房买卖中，商品房预售合同就是本约合同。它详细规定了买卖双方的权利义务，包括房屋的具体状况、价格、交付时间、付款方式、违约责任等实质性条款。本约合同是双方实际履行房屋买卖交易的依据。

（三）购房定购单与预约合同、本约合同的关系1.若购房定购单被认定为预约合同，它与本约合同存在先后顺序。定购单是双方为未来签订正式商品房预售合同所做的约定，是一种初步的意向性协议。定购单生效后，双方应按照约定的条件和程序进一步协商签订本约合同。在签订本约合同之前，定购单具有独立的法律效力，双方需受其约束。2.若购房定购单被认定为本约合同，那么它就直接成为双方履行房屋买卖交易的依据，无需再另行签订商品房预售合同。定购单中约定的条款即构成双方的权利义务内容，双方应按照定购单的规定履行各自的义务。

四、案例中购房定购单性质的认定及依据（一）法院的认定结果法院经审理认为，该购房定购单属于预约合同，而非本约合同。被告不存在违约行为，判决驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。

（二）认定依据分析1.从条款完整性来看购房定购单虽然约定了房屋的基本信息、价格、定金等主要内容，但对于房屋交付时间、质量标准、违约责任等重要条款并未详细约定。相比正式的商品房预售合同，定购单的条款不够完备，缺乏本约合同应具备的全面性和确定性。这表明定购单更倾向于为双方提供一个订立正式合同的框架，而不是直接作为一份完整的房屋买卖合同来履行。2.从双方签订定购单的目的来看双方签订定购单时，主要目的是确定李某有购买该房屋的意向，并支付定金锁定购买机会。此时，双方并未就房屋买卖的所有细节达成一致，只是为进一步协商签订正式合同奠定基础。如果将定购单认定为本约合同，不符合双方签订定购单时的真实意思表示，也不利于双方在后续交易中根据实际情况进行充分协商和调整。3.从交易习惯来看在房地产交易中，通常会先签订定购单，再签订正式的商品房预售合同。定购单作为一种初步的意向性文件，起到了预约双方签订正式合同的作用。这是一种普遍被认可的交易习惯，与本案中定购单的签订情况相符，进一步证明了定购单应被认定为预约合同。

五、购房定购单性质认定对类似案件的启示（一）准确把握定购单条款对性质认定的影响1.条款详细程度定购单中条款的详细程度是判断其性质的重要因素。如果条款较为简略，仅包含房屋基本信息、价格和定金等关键要素，而对其他重要条款未作明确约定，那么更有可能被认定为预约合同。相反，如果条款涵盖了房屋买卖的主要方面，具备了本约合同的基本要素，就有较大可能被认定为本约合同。2.明确性和确定性条款的明确性和确定性也至关重要。定购单中的条款应避免模糊不清或存在歧义，否则在性质认定时可能会倾向于认定为预约合同。例如，对于交付时间、质量标准等重要条款，应尽可能明确具体，以便能够确定双方的权利义务关系，符合本约合同的要求。

（二）重视双方真实意思表示的审查1.考察签订背景在判断购房定购单性质时，要全面考察双方签订定购单的背景情况。了解双方在签订时的沟通交流、交易目的等因素，有助于准确把握双方的真实意思表示。如果双方在签订定购单时明确表示只是为了锁定购买意向，后续还需进一步协商签订正式合同，那么定购单更符合预约合同的性质。2.分析签订目的深入分析双方签订定购单的目的是确定其性质的关键。若签订定购单的目的是为了立即确定房屋买卖的所有权利义务关系，直接进入履行阶段，那么定购单可能被认定为本约合同；若只是为了达成初步意向，为未来签订正式合同创造条件，定购单则更倾向于预约合同。

（三）遵循交易习惯和行业规范1.房地产行业交易习惯房地产行业存在一些普遍认可的交易习惯，如先签订定购单再签订正式合同等。在认定购房定购单性质时，应充分考虑这些交易习惯。遵循行业交易习惯有助于维护房地产市场交易秩序的稳定，也能使法院的裁判结果更符合行业实际情况。2.相关法律法规和政策规定同时，要严格依据相关法律法规和政策规定来认定定购单性质。例如，关于商品房买卖合同的法律法规对合同的形式、内容等有明确要求，在判断定购单是否符合本约合同的标准时，应参照这些规定进行分析。

六、结论通过对这起商品房预售合同纠纷案的分析，我们明确了购房定购单性质认定的重要性及相关依据。购房定购单性质的准确认定对于保障购房交易双方的合法权益、规范房地产市场交易秩序具有重要意义。在实践中，要综合考虑定购单条款的完整性、双方真实意思表示以及交易习惯和行业规范等因素，准确判