房地产企业的成本管理制度

房地产企业的成本管理制度一、总则1.目的为加强房地产企业成本管理，规范成本核算与控制流程，提高企业经济效益，结合本企业实际情况，特制定本成本管理制度。2.适用范围本制度适用于公司所有房地产项目的成本管理活动，包括项目前期规划、设计、施工、销售及售后等各个阶段。3.成本管理原则成本效益原则：以最小的成本投入获取最大的经济效益，确保成本管理活动与企业整体战略目标相一致。全过程控制原则：对房地产项目从投资决策到交付使用的全过程进行成本控制，实现成本的动态管理。全员参与原则：成本管理涉及公司各个部门和全体员工，应充分调动员工积极性，共同参与成本管理工作。目标管理原则：明确成本管理目标，并将其分解到各个部门和项目阶段，通过对目标的跟踪、分析和考核，确保成本管理目标的实现。

二、成本管理组织架构及职责1.成本管理委员会成立以公司总经理为主任，财务总监、工程总监等相关部门负责人为成员的成本管理委员会。职责：负责制定公司成本管理战略、方针和政策；审批成本预算、成本控制方案及重大成本调整事项；协调各部门在成本管理工作中的关系；对成本管理工作进行监督和考核。2.成本管理部门设立专门的成本管理部门，配备专业的成本管理人员。职责：负责制定和完善成本管理制度、流程和标准；编制项目成本预算、成本控制计划和成本分析报告；对项目成本进行动态监控和核算；参与项目招标、合同谈判、工程变更等成本管理关键环节；协调各部门做好成本管理工作；对项目成本管理工作进行总结和评价。3.其他部门工程部门：负责项目工程进度、质量控制，合理安排施工顺序，减少工程变更，控制工程成本；提供工程相关资料，配合成本管理部门进行成本核算和分析。设计部门：负责项目设计方案的优化，控制设计成本，确保设计成果满足成本控制要求；配合成本管理部门进行设计阶段的成本估算和分析。采购部门：负责项目物资采购的成本控制，选择优质供应商，签订合理的采购合同，降低采购成本；提供采购相关资料，配合成本管理部门进行采购成本核算和分析。销售部门：负责项目销售策划和销售执行，合理控制销售费用，确保销售收入最大化；提供销售相关资料，配合成本管理部门进行销售成本核算和分析。财务部门：负责项目成本核算的账务处理，提供准确的成本数据；对成本管理工作进行财务监督和审计；参与成本预算编制和成本分析，为成本决策提供财务支持。

三、成本核算1.成本核算对象以房地产开发项目为成本核算对象，同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近且由同一施工单位施工的若干个单位工程可合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的单位工程，可按工程部位划分成本核算对象。2.成本项目及核算内容土地成本：包括土地出让金、契税、土地开发费、土地拆迁补偿费等。前期工程费：包括项目规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、"三通一平"等费用。建筑安装工程费：包括建筑工程费、安装工程费等，具体核算内容按照国家和地方有关规定执行。基础设施费：包括小区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等费用。公共配套设施费：包括教育、医疗、文化、体育、商业、社区服务等公共配套设施的建设费用。开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销等。3.成本核算方法采用制造成本法进行成本核算，即房地产开发项目的开发成本只包括与开发产品有关的直接费用和间接费用，不包括销售费用、管理费用和财务费用。成本核算应遵循权责发生制原则、配比原则和一贯性原则，确保成本核算的准确性和及时性。4.成本核算流程项目启动阶段，成本管理部门会同相关部门根据项目规划和预算，确定成本核算对象和成本项目，编制成本核算框架。项目实施过程中，各部门按照成本核算要求及时收集、整理成本发生的原始凭证和相关资料，并定期提交给成本管理部门。成本管理部门对收集到的资料进行审核、分类和汇总，按照成本核算方法进行成本核算，编制成本核算报表。每月末，成本管理部门将成本核算结果与预算进行对比分析，找出成本差异原因，提出成本控制措施和建议。项目竣工后，成本管理部门对项目成本进行结算，编制项目成本决算报告，全面反映项目实际成本情况。

四、成本预算1.预算编制原则科学性原则：预算编制应依据项目规划、市场行情、历史数据等进行科学合理的预测和分析，确保预算的准确性和可靠性。完整性原则：预算应涵盖项目全过程的各项成本支出，不得遗漏重要成本项目。严肃性原则：预算一经批准，必须严格执行，不得随意调整。如因特殊情况需要调整，应按照规定的程序进行审批。2.预算编制依据项目可行性研究报告、项目规划设计方案等相关资料。国家和地方有关法律法规、政策文件以及行业标准。市场价格信息和历史成本数据。3.预算编制流程成本管理部门在项目启动阶段，根据项目特点和要求，制定成本预算编制计划，明确预算编制的时间、范围、方法和要求等。各部门按照成本预算编制计划，结合本部门职责和工作安排，收集、整理相关资料，编制本部门的成本预算草案，并提交给成本管理部门。成本管理部门对各部门提交的预算草案进行汇总、审核和平衡，结合项目总体目标和成本控制要求，编制项目成本预算初稿。成本预算初稿经成本管理委员会审批后，形成正式的项目成本预算，并下达给各部门执行。4.预算分解与控制成本管理部门将项目成本预算按照成本项目和时间进度进行分解，明确各部门和各阶段的成本控制目标，并下达给相关部门。各部门应根据分解后的成本控制目标，制定具体的成本控制措施和计划，并定期对成本执行情况进行检查和分析，及时发现和解决成本偏差问题。成本管理部门对项目成本预算执行情况进行动态监控，定期对成本偏差进行分析和预警，及时采取措施进行调整和纠正，确保成本预算目标的实现。

五、成本控制1.设计阶段成本控制设计部门应在满足项目功能和质量要求的前提下，进行多方案比选，优化设计方案，降低设计成本。成本管理部门应参与设计方案的评审，从成本角度提出意见和建议，对设计概算进行审核，确保设计成本控制在合理范围内。建立设计变更管理制度，严格控制设计变更。因设计变更导致成本增加的，应按照规定的程序进行审批，同时对变更后的成本进行评估和控制。2.招标采购阶段成本控制采购部门应建立健全供应商管理制度，通过招标、询价、谈判等方式选择优质供应商，确保采购物资的质量和价格合理。成本管理部门应参与招标采购文件的编制和审核，对采购合同进行审查，确保合同条款符合成本控制要求。加强对采购过程的监督和管理，严格控制采购成本，杜绝采购过程中的腐败行为。3.工程施工阶段成本控制工程部门应加强施工管理，合理安排施工进度，确保工程质量，减少工程返工和浪费，降低工程成本。严格控制工程变更，工程变更必须按照规定的程序进行审批，成本管理部门应对变更后的成本进行评估和控制，确保变更不导致成本大幅增加。加强对施工现场的成本监控，定期对工程成本进行核算和分析，及时发现和解决成本偏差问题。4.销售阶段成本控制销售部门应制定合理的销售策略，控制销售费用，确保销售收入最大化。成本管理部门应参与销售费用预算的编制和审核，对销售费用的支出进行监控和分析，确保销售费用控制在预算范围内。5.成本控制措施建立成本控制目标责任制，将成本控制目标分解到各个部门和岗位，明确各部门和岗位的成本控制职责，并进行考核和奖惩。加强成本信息管理，建立成本管理信息系统，及时收集、整理、分析成本数据，为成本控制决策提供依据。开展成本分析和成本预测工作，定期对成本控制情况进行分析和总结，找出成本控制中的薄弱环节，采取针对性措施进行改进。同时，根据项目进展情况和市场变化趋势，对未来成本进行预测，提前做好成本控制准备工作。

六、成本分析与考核1.成本分析定期进行成本分析，每月末成本管理部门应编制成本分析报告，对项目成本预算执行情况、成本差异原因等进行分析。成本分析方法可采用比较分析法、因素分析法、比率分析法等，通过对成本数据的对比和分析，找出成本控制的关键点和存在的问题。根据成本分析结果，提出改进措施和建议，为成本控制决策提供依据。成本分析报告应报送公司领导、各部门负责人，以便及时了解项目成本情况，采取措施加强成本管理。2.成本考核建立成本考核制度，对各部门和项目成本管理工作进行考核评价。成本考核指标应包括成本预算完成率、成本降低率、成本控制措施执行情况等。成本管理部门定期对各部门成本管理工作进行检查