博瑞置业成都羊西线项目总体策略

港亨房产羊西线工程总体策略博瑞置业目录区域及市场土地价值认知产品定位建议经济收益概算市场出路合作效劳区域及市场城西成都自古西为贵高新西区餐饮发达区居住服务区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区成都第一生活大道第一创业大道第一人居大道第一旅游大道第一上风上水之地羊西线区域优势如此明显，房地产开展明显缺乏力度区域属性城西最繁华，国际元素众多区域优势如此明显，房地产开展明显缺乏力度房地产格局光华片区开发热点区域，居住气氛优越，知性色彩浓郁；热点逐渐外移，区域宜居因素较多，区域功能单一；2007年典型工程：博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园…。营门口片区后来居上区域，断层开展，金房路和交大社区曾经领导居住理念；热点转向化成社区、生资市场〔沙西线〕和国宾版块；2007年典型工程：华宇锦城名都、万科西岭、熙城国际、加州国际。羊西线房地产开展逐渐没有声音，三环外逐渐有所开展,尤其金牛高科技园区逐渐转形。典型楼盘——区域标杆中海国际社区1811亩规模，三大产品序列国际化工程规划和合作平台自我完善型社区配套工程持续建设中，城西标杆大盘目前售价：洋房5500元/㎡小高层4600元/㎡别墅10000元/㎡典型楼盘——区域标杆新里派克公馆375亩规模，洋房和叠拼别墅产品为主低调的奢华主义工程持续建设中，城西品质领先楼盘目前3批次销售价格为4500元/㎡典型楼盘白鸽岛尚依托白鸽岛内部环境打造原生态高层电梯公寓社区户型以80㎡、120㎡、140㎡舒适度较高的产品为主目前售价4700元/㎡典型楼盘青房尚瑞天韵67亩规模，高层电梯公寓86～130㎡户型20万㎡建筑体量价格预判：5000元/㎡典型楼盘翡翠港湾已建成工程，尾房销售全舒适型户型2006年开盘价4200元/㎡2007年准现房4700元/㎡典型楼盘泰基花语廊在建已售完工程2006年销售最高价4300元/㎡2007年次新房流动价4600元/㎡典型商业——餐饮为主的消费主流区域一品天下——城西大型特色餐饮步行街区西沿线——潮皇阁、红杏、大蓉和、味道江湖、周大妈欧尚——大型百货超市典型商务写庭阁酒店、泰逸酒店等房源数：120～260个房价：128～228元/间/天开房率：85％???以上市场时机三环内，吃住行娱购便捷齐备三环外，高新西区，纯工业园区＋办公楼＋汽车4S店工程所在地1公里直径范围内商务断层，效劳型产品较为稀缺市场时机复合型商务产品消费者构成土地价值认知地块属性办公、商业用地公寓、商业用地指标情况：建筑密度不超过40％，绿化和容积率不限，目前限高60米，可建18层－有望增加至24层。SWOT分析S：优势

城西成熟区域区域配套完善消费者认知度高产品精细化后总价优势，投资置业两相宜周边产业园区的客户需求可大量引导，成为主力客群W：劣势

交通流量太大，无重要路口引导地块较小，不利于规模发展地块出入口具有交通瓶颈临路（含防洪渠）的噪声环境影响项目附加值提升空间有限土地属性导致的使用年限有一定销售抗性O：机会

精致型产品公建化立面商务地标短平快运作服务型定位T：威胁

工业园配套，代价较低???商务酒店外延综合社区配套逐渐完善带来的潜在竞争地块分析项目地块北公寓楼紫坪铺调度中心商务楼三和汽车4S店住宅小区工程属性公寓商务用地——商务复合体，更容易找到市场出路办公商业用地——单纯的商务楼或者酒店项目定位复合型精品商务公寓地块产出测算复合型精品商务公寓〔24F〕效劳式公寓〔18层〕——28800㎡，可销售底层商业〔2层〕——3200㎡，可售可存商务酒店〔3层〕——4800㎡，可售可存茶餐厅·会所〔1层〕——1600㎡，可售可存地块净用地面积4001㎡建筑密度≤40％——基底面积为1600㎡建筑高度：存在一定可调空间复合型精品商务公寓〔18F〕效劳式公寓〔15层〕——24000㎡，可销售底层商业〔2层〕——3200㎡，可销售茶餐厅·会所〔1层〕——1600㎡，可售可存产品定位建议规划建议结论：独栋建筑体时尚风格浓郁筒状外置观光电梯产品组合建议户型50㎡左右〔45～60〕1室套间小2房大堂产品组合建议立面产品组合建议公建化，新典雅主义产品组合建议科技元素新风系统空气循环红外智能空调经济收益概算18层建筑高度背景下经济产出复合型精品商务公寓〔18F〕效劳式公寓〔15层〕——24000㎡，可销售底层商业〔2层〕〔除大厅〕——2400㎡，可售可存茶餐厅·会所〔1层〕——1600㎡，可售可存4500元均价〔保守值〕，1.08亿元；5000元均价〔正常值〕，1.2亿元；5500元均价〔乐观值〕，1.32亿元；8000元均价〔保守值〕，0.19亿元；6000元均价〔保守值〕，0.1亿元；总产值1.6亿元左右24层建筑高度背景下经济产出复合型精品商务公寓〔24F〕效劳式公寓〔18层〕——28800㎡，可销售底层商业〔2层〕〔除大厅〕——2400㎡，可售可存商务酒店〔3层〕——4800㎡，可售可存茶餐厅·会所〔1层〕——1600㎡，可售可存4500元均价〔保守值〕，1.3亿元；5000元均价〔正常值〕，1.44亿元；5500元均价〔乐观值〕，1.58亿元；8000元均价〔保守值〕，0.19亿元；总产值2亿元左右6000元均价〔保守值〕，0.28亿元；6000元均价〔保守值〕，0.1亿元；市场出路预判区域内住宅产品价格增幅：5～10％本工程4500元均价为低限〔使用年限、工程规模、居住舒适度均有影响，销售价格有一定障碍〕市场横向比较市场纵向比较羊西线土地增值幅度：20～40％本工程入市价格判断现住宅整体均价上浮：5～10％品质保障体系建筑材质景观创新营销创新商业先行推广调性西格玛国际商寓——和谐、友爱、礼尚昆仕澜星际寓所——国际化效劳标准波希米亚国际青年公寓——时尚、休闲、开放溢价幅度10～20％假设解除交通瓶颈〔地铁、日月大道、IT大道、老成灌、内光华大道、2.5环的打通〕，溢价幅度将大幅提升后续执行及效劳性工作工作复合商务市场可行性论证报告工程定位筹划报告工程设计跟进方案及效劳工程商业可行性论证及招商策略工程营销策略报告工程附加值可行性专题报告工程推广策略报告工程媒体执行专项报告工程销售执行体系报告工程全程监控及效果评估月度报告……合作效劳成都博瑞置业参谋博瑞置业双管齐下市场调研策略制订营销督导销售执行客户管理团队管理专业体系设置产品核心价值产品附加价值产品创新价值产品延展价值从市场寻找规律从市场学习经验从市场追求差异从市场发现机会客户购买心理客户消费习惯客户潜在需求客户期待愿景市场产品客户工程营销理念团队资源客户资源公关资源媒体资源社会资源优势资源公司执行优势博瑞传媒核心优势，上市公司公信力各种类型企业活动筹划组织实施，执行力强各行业、各产业客户资源原尺度、世家资历的策略精英，爱岗敬业的置业参谋多年媒体执行积累的社会网络整合优势执行管理客户需求根据项目难点和客户任务，发现需求。调动资源库体系，匹配适合资源，制订执行计划。落实执行细节，核准执行步骤，强调执行目的，团队组织执行。公司资源管理效劳体系全案筹划全程营销广告推广物业效劳效劳团队团队总控－郝晓玲〔博瑞置业董事长〕工程总监－董中原〔博瑞置业副总经理〕营销督导－杨斯淇〔博瑞置业市场研究〕文案筹划－逯宇〔博瑞置业筹划经理〕媒体执行－万琼〔博瑞置业广告主管〕推广执行－曹凡〔博瑞置业广告助理〕商业运营－吴强〔博瑞置业招商经理〕销售经理－阎平〔博瑞置业销售经理〕销售主管－许志军〔博瑞置业销售主管〕销售秘书－梁文〔博瑞置业销售助理〕置业参谋－假设干名〔根据工程推进调配〕媒体执行－万琼〔博瑞置业广告主管〕效劳方式全案筹划－收取全案筹划费，按工作方案进度支付。全程营销－1、按工程总销售额2％收取代理佣金，