现代都市高端复合型社区住宅建筑方案

融创·昆明学院1号地块项目方案设计RUNAC

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PROJECT

DESIGN2021.04目录CONTENTS1456PRE-ANALYSIS前期分析DESIGN

STRATEGY设计策略23PLANNING

PRODUCTS规划分析7DESIGN

VISION设计愿景OUR

TEAM团队介绍OVERALL

PLAN规划方案FAÇADE

INTENTION立面选型一带一路机遇下高速发展正在上演一个国家级战略中心的崛起机遇&挑战各大房企先后入滇，陆续刷新豪融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN1前

期

分

析P

RE-

ANALYS

IS01.区位分析02.交通分析03.用地现状04.周边配套05.竞品分析06.用地条件07.用地解读08.项目难点09.核心诉求昆明云南KUNMINGY

U

N

N

A

NDISTRICT

ANALYSIS区位分析区位优越项目位于昆明市五华区人民西路与红菱路交界处，处于一环二环之间的市区核心位置。距离昆明长水国际机场25KM，距昆明火车站5KM。位置优越，属于城市稀缺用地。三环路昆明长水国际机场INTERNATIONALAIRPORT昆明北站二环路TRAIN

STATIONSITE市中心CITY

CENTER昆明火车站TRAIN

STATION滇池DIANCHI昆明南站TRAIN

STATION融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNTRAFFIC

ANALYSIS交通分析交通便利项目位于昆明市城市主干道人民西路北侧，东侧距昆明市环城西路200米，南侧设有轨交3号线体育馆站地铁口，周边环绕多个公交站点。路网发达，交通便捷。昆华路SITE高速路城市主干道城市次干道城市支路地铁三号线云山路公交线路及站点融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNLANDUSE

STATUS用地现状1北侧现状用地现状项目用地较平整，周边建筑较密集。12西北侧现状23SITE76453北侧现状5东侧现状6东南侧现状7东侧现状4西南侧现状用地南侧为新住宅及办公楼，西侧为烂尾楼，其余多为老旧住宅，城市界融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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STATUS用地现状东侧及北侧形成开敞的城市界面1一期住宅用地南侧及西侧为高层住宅及办公楼，东侧北侧为底层配套及老旧住宅形成开阔的视线界面12示范区23SITE47653壹号广场居住用地商业商办用地体育用地文化设施用地教育用地城市绿地5东侧现状7北侧现状民房4云投及保利中心6东北侧体育馆融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNDISTRICT

ANALYSIS周边配套基础配套完善昆明安琪儿妇产医院昆明龙翔小学教育医疗体育优越爱可贝幼儿园教育配套云南农业职业技术学院项目周边800米范围内有多家幼儿园、小学、中学等教育机构。其中春城小学位于一期住宅南侧，距离名校昆明市第一中学仅500米云南农业职业技术学院昆明健星肿瘤医院云南现代妇产科医院百姓缘药房昆明第一中学红联小学菱角塘幼儿园昆明学院医疗配套昆明体育馆昆华路壹号广场幼儿园周边医疗配套完善周边800米范围内有多家医院春城小学SITE昆明体育场昆明医学康复医院体育设施尚苑幼儿园昆明皮肤病专科医院项目毗邻昆明体育馆与体育场，昆明体育场可容纳2万名观众，同时也是昆明体育中心的所在地。体育设施完善，优势明显昆医大第一附院昆明书林二小云山路云南省民族中等专科学校教育配套医疗配套体育设施昆师范附中大观幼儿园融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNDISTRICT

ANALYSIS周边配套商办配套周边氛围较差异；商业策略可与周边形成互补商业配套项目用地紧邻壹号广场及悦云天地两个大型商业综合体；壹号广场烂尾，悦云天地商业氛围尚可;其他均为规模不大的配套商业。城市绿地中环金界城市绿地办公设施昆华路SITE百汇商业广场项目附近办公建筑多样，有保利六合天城、云投大厦这种高层办公楼，也有医大广场的loft公寓。周边办公设施多样。壹号广场（已烂尾）云投商务大厦保利六合天城悦云天地景观资源中昆·医大广场项目用地北侧为城市绿地，现为项目示范区，无其他景观。云山路商业配套办公配套景观资源宏银大厦丹霞科普公园篆塘法制公园融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNCOMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS竞品分析周边公寓产品存量较大万科城碧桂园·龙腾世家：类型：住宅招商雍和府：类型：住宅德润香山府融创春风十里容积率：6.35容积率：3.20售价：1.82万/㎡主力户型：二居、三居面积段：87-133㎡售价：1.40万/㎡主力户型：三居、四居面积段：98-138㎡保利大家碧桂园·龙腾世家旅泰荷樾金泰国际名门招商雍和府绿城·诚园：类型：住宅俊发·逸天峰：类型：住宅、容积率：3.10容积率：4.76售价：1.80万/㎡主力户型：三居、四居面积段：89-143㎡售价：2.0万/㎡主力户型：三居、四居面积段：130-430㎡绿城·诚园昆明环球时代SITE2KM5KM佳兆业城市广场金地商置昆悦俊发·逸天峰北大资源博泰城佳兆业城市广场：类型：住宅、公寓容积率：5.80售价：1.65万/㎡主力户型：二居、三居面积段：78-118㎡海伦堡中心广场：类型：商业、办公、容积率：4.16售价：1.2万/㎡主力户型：二居、三居面积段：42-125㎡南屏茂海伦堡中心广场悦境昆明润府碧鸡名城雅居乐滇池一英里昆明隆盛府金地商置昆悦：类型：住宅、公寓容积率：4.61售价：1.60万/㎡主力户型：三居、四居面积段：90-130㎡金地九樾：昆明融创文旅城金地云海一号类型：住宅、商业、容积率：6.50售价：3.0万/㎡主力户型：一居、三居面积段：43-144㎡金地九樾中铁山海春风融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNCOMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS竞品分析招商雍和府碧桂园·龙腾世家类型：住宅、商业类型：住宅容积率：3.20容积率：6.35单价：1.40W

/㎡主力户型：三居、四居面积段：98-138㎡开盘时间：2020年单价：1.82W

/㎡主力户型：二居、三居面积段：87-133（住宅）开盘时间：2020年绿城·诚园俊发·逸天峰类型：住宅、商业类型：住宅、公寓容积率：3.10容积率：4.76单价：1.80W

/㎡主力户型：三居、四居面积段：89-143㎡开盘时间：2020年2.0W

/㎡单价：主力户型：三居、四居面积段：130-430㎡开盘时间：2019年周边新开盘不多且多以刚需或刚改为主，豪宅产品较少，有一定市场需求融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNCOMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS竞品分析佳兆业城市广场海伦堡中央广场类型：住宅、公寓类型：商业、公寓容积率：5.80容积率：4.16单价：1.65W

/㎡主力户型：二居、三居面积段：78-118㎡开盘时间：2019年单价：1.20W

/㎡主力户型：一居、三居面积段：42-52（公寓）90-125（住宅）开盘时间：2019年金地商置昆悦金地九樾类型：住宅、公寓、商业类型：住宅、商业、公寓容积率：4.61容积率：6.50单价：1.60W

/㎡主力户型：三居、四居面积段：92-130㎡开盘时间：2019年3.0W

/㎡单价：主力户型：一居、三居面积段：43-55㎡（公寓）98-144㎡（住宅）开盘时间：2018年周边楼盘多以公寓+住宅模式为主，住宅去化块，公寓存量去化需要5年。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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PRODUCT

ANALYSIS竞品分析海伦堡中央广场保利六合类型：公寓类型：公寓单价：1.36W/㎡主力户型面积段：42—52㎡楼盘情况：在售单价：1.60W/㎡主力户型面积段：42—72㎡楼盘情况：在售开盘时间：2018年开盘时间：2018年户型面积：42㎡配置：两室一厅一厨一卫户型面积：52㎡配置：两室一厅一厨一卫户型面积：42.4㎡配置：一室一厅一厨一卫户型面积：62㎡配置：两室一厅一厨一卫产品多以40-55㎡的1面宽或者60-70㎡的双面宽为主融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN现状总结基地处于昆明市中心，交通方便，配套齐全，但周边现状建筑较复杂区域存在大量公寓存量；设计需综合考虑周边环境影响、提升公寓产品竞争力融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNSITE

CONDITIONS用地条件规划条件地块名称：KCWH2019-12号地块A1用地面积：52661.69㎡用地性质：R2/B2一二类居住用地兼容商业用地容积率：≤6.2建筑密度：≤55%河

道

控

制

线绿地率：≥18.1%(其中南侧绿地面积：4255㎡，东北角绿地及沟渠面积：1382㎡，合计5637

㎡）昆

华

路SITE用

地

红

线建

筑

控

制

线绿

地

控

制

线特殊条件梳理1.配建12班小学，满足教室及教师办公，面积计入容积率2.4000㎡的还迁房3.南侧绿地可人形，不可车行开口4.住宅计容占比不大于23%用地红线建筑控制线绿地控制线河道控制线融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNLAND

USE

INTERPRETATION用地解读菱角塘路人流聚集人流聚集昆明一中人流SITESITE人流聚集人流聚集周边人流分析交通人流居住人流人流聚集点周边车流分析车行路线机动车出入口车行开口范围基地西侧一期住宅区成熟，东侧临近体育场馆，东南侧近地铁3号线体育馆站，拥有良好的步行可达性。基地周边四条道路中，南侧人民南路不能开口，其余三条路都能设置机动车开口，基地周边车流主要来自人民南路、红菱路、菱角塘路。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNLAND

USE

INTERPRETATION用地解读现

状

住

宅居住区人流现

状

住

宅规划住宅用地规划住宅用地城

市公

园城

市公

园二环路方向人流体育用地体育用地现状小学现状小学..2现状住宅现状住宅现

状

住

宅现

状

住

宅市区方向人流地铁站人流现

状

办

公现

状

办

公现

状

住

宅现

状

住

宅现

状

办

公现

状

办

公商业价值分析住宅价值分析高低高低根据分析，用地的商业价值以南侧、西南侧价值较高，北侧价值较低。根据分析，用地的住宅价值在中间和中部偏北部分价值较高，南侧与西南侧价值较低。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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INTERPRETATION用地解读根据日照分析，周边地块住宅有四个日照不利点，在设计中要考虑新建建筑对其日照影响。SITE建筑高度限制区域用地红线日照不利点周边建筑融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNLAND

USE

INTERPRETATION用地解读小学用地面积计算根据《昆明市城乡规划管理技术规定(2016版)》规定，小学生均用地基本合格标准为12.7㎡/人。如果按照12班小学用地单独计算，用地面积为12*45*12.7=6858㎡。如果与西边用地小学共同计算，用地面积为36*45*12.7-13333=7241㎡。本次规划小学用地面积按较小值为6858㎡。小学建筑面积计算根据《181123昆明城乡规划管理技术规定（2016版）解析》规定，小学生均建筑面积为5.6㎡/人。如果按照12班小学单独计算，建筑面积为5.6*12*45=3024㎡如果与春城小学共用计算，小学建筑面积为5.6*36*45-5421.7=3650.3㎡本规划小学建筑面积按较小值为3024㎡。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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INTERPRETATION用地解读4255㎡1382㎡规划面积指标需求梳理表6858㎡住宅商业用地小学用地性质建筑面积52661.6940166.696858单位㎡备注用地面积40167㎡南侧绿地住宅商业用地小学用地㎡东北角绿地㎡12.7㎡/人城市绿地其中其中南侧绿地4255㎡东北角绿地容积率1382㎡绿地、沟渠不大于6.2用地面积梳理表6.2计容建筑面积326502㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%商品房回迁房商业710964000住宅75096不大于23%不大于3万㎡根据规划调节5.6㎡/人3024㎡300003000商墅75096㎡30000㎡住宅商业商墅公寓学校公寓215383302412班小学215383㎡建筑密度55不大于55%占地面积绿地率28963.9318.1㎡%3000㎡不小于18.1%绿地面积9531.77㎡计容建筑面积梳理表融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN项目难点123高密度复合项目,容积率高，业态多公寓的设计和去化是难点总计容约32.6W方；住宅占比23%，约7.5W方；公寓约22W方周边现状复杂，日照条件差核心述求1.合理进行用地划分，平衡各种业态的关系2.打造风情商业，通过IP打造及运营激活地块的活力3.挖掘公寓产品的竞争力，提升溢价和去化速度4.以生态、美学、艺术、品牌为向心力，呈现融创标杆产品力豪2设

计

愿

景DES

IGN

VIS

ION01.设计愿景DESIGN

VISION设计愿景愿景VISION打造中心区时尚新地标

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IGNDESIGN

VISION设计愿景生态复合型社区

城市中心地标41

23标杆性

核心向心力打造城市中心新地标；以美学时尚、品牌文化、高端服务为核心向心力，营造标杆项目功能复合昆明市中心集居住、酒店、商业、公寓、休闲于一体的生态复合型社区体验式

趣味生活营造体验式商业街区，植入网红IP、街拍酷玩、泛娱乐性运动、格调餐饮等生态化

立体生态酒店式公区集服务、顶配加持及竞争力产品，综合提高公寓溢价城市多样性融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN3规

划

方

案OVE

R

ALL

P

LAN01.人流车流分析02.场地价值分析03.规划过程04.方案比选05.总平面图06.效果展示PLANNINGPROCESS规划过程如何对主要功能业态进行合理布局？推荐布局三：公寓及商业布置在用地南部较为合理住宅公寓商业一期住宅布局一布局二布局三示范区示范区示范区一期住宅一期住宅一期住宅住宅位于用地的南部（不推荐）1.南侧毗邻主干道人民西路，噪音大；且与一期住宅和示范区距离较远2.南侧为高层，视线较差住宅位于用地的东侧（不推荐）1.南侧户型位置较差，东侧界面陈旧2.不能形成独立组团，不利于品质打造3.商业流线较长，不利于招商和运营住宅位于用地的北侧（推荐）1.能形成独立组团，专属大花园2.享有北侧绿地景观（现示范区）3.与一期住宅形成联动开发，紧邻示范区利于3.商业及办公远离城市展示面及地铁站，运营风险大销售及物业管理。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNPLANNINGPROCESS规划过程高层公寓的落位方案一：高层公寓布置在用地中间（日照无遮挡）方案一技术经济总指标一览表项

目规划总用地面积计容建筑面积住宅设计数值

单位备注52661.69326795.0075095.00219280.0027000.002100.003024.006.20㎡㎡㎡

占比23%公寓㎡㎡㎡㎡其中商业商墅小学容积率住宅公寓商业商墅小学融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNPLANNINGPROCESS规划过程高层公寓的落位方案二：西侧形成商业街方案（对东、北侧日照有少量遮挡）方案二技术经济总指标一览表项

目规划总用地面积计容建筑面积住宅设计数值

单位备注52661.69326653.3075084.00219923.7928881.472661.693024.006.20㎡㎡㎡

占比23%公寓㎡㎡㎡㎡其中商业商墅小学容积率住宅公寓商业商墅小学融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNPLANNINGPROCESS规划过程高层公寓的落位方案三：中间形成商业街方案（对东侧住宅有4户遮挡）方案三技术经济总指标一览表项

目规划总用地面积计容建筑面积住宅设计数值

单位备注52661.69326795.0075095.00214400.0030160.004648.003024.006.20㎡㎡㎡

占比23%公寓㎡㎡㎡㎡其中商业商墅小学容积率住宅公寓商业商墅小学融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNSCHEME

COMPARISON方案比选高层公寓的落位推荐方案三：高层公寓沿东西侧道路布置方案一方案二方案三公寓高层布置在用地中间（不推荐）特点：1.

对现状日照无恶化2.西侧形成商业内街东侧公寓邻道路布置（不推荐）特点：1.对东侧现状有几户恶化2.西侧形成商业内街高层公寓沿东西侧道路布置（推荐）特点：1.高层沿道路布置，U型沿街商铺2.中央风情商业主街打造

立体生态绿谷缺点：1.中央高层较密集对住宅视线形成遮挡缺点：商业较分散，不利于经营和管理3.按街区组织商业流线融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNSCHEME

COMPARISON方案比选住宅与学校的落位分析推荐方案三-A：学校用地放东北角，利用绿地和现状沟渠；用地资源向住宅倾斜方案三-A：学校规划在用地的东北角

(推荐）方案三-B：学校规划在用地的西北角（不推荐）特点：学校用地利用沟渠及绿地，土地资源给住宅特点：离春城小学近，占用土地较大；住宅用地较小融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNSCHEME

COMPARISON方案比选住宅布局分析推荐方案一：朝向更优，全南北向布局；能打造楼王产品方案一：U型围合（不推荐）特点：3栋T4，2栋T2产品1栋T4为东西朝向方案二：南北向围合（推荐）特点：2栋T4，3栋T2产品大面积段产品放在北侧，大面积段产品放在南侧享用南侧组团景观及北侧绿地资源融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNNGENERAL

PLAN总平面图建设工程技术经济总指标一览表项

目规划总用地面积容积率设计数值52661.696.20单位㎡备注总建筑面积424398.76326455.2697943.5075104.3316802.0016802.0010159.9430264.0074.03㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人%%辆辆辆地上建筑面积（计容）地下建筑面积1、住宅其中1#（32F）2#（32F）3#（32F）4#（40F)社区卫生服务社区用房物业管理公共卫生间养老用房其中148.06222.0840.00222.08生鲜超市370.143、商业29509.5227312.552196.97215745.1833445.9613388.9013388.9058152.5435810.3161558.573072.233024.0097943.5081737.705805.42商业（1-3F)住宅配套商业(1F)其中4、公寓1#（31F）2#(16F)3#(16F)4#(41F)5#(31F)6#(43F)其中5、商墅(3-4F)6、小学（3F）6、地下车库及其他用房地下机动车库其中

地下商业非机动车库（住宅夹层）

10400.38总计容建筑面积总占地面积总绿地面积（不含区内道路）住宅户数326455.2619274.1311094.30466居住人口建筑密度绿地率停车位3550236.6021.0721590.00每户3.2人密度不大于40%绿地率不小于18.1%住宅按1机动车位/100㎡地上建筑面积，商业按0.8机动车位/100㎡地上建筑面积其中室外地下停车位2159住宅车位按1辆/100㎡，商业车位按2辆/100㎡非机动车停车位5778辆融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNGE空NER间AL形PLA态-打造区域生态立体复合的地标形象N效果图高层公寓沿二侧道路布置，拉高拍低降低对住宅的视线影响；空中连通的出挑平台与中央立体生态的商业街形融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNGENERAL

PLAN效果图空间形态

—沿人民西路透视东侧为主要城市展示界面，高层通过避难层的错位连接打造话题性的城市界面，形成区域的地标融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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PLAN天际线空间形态

—东侧城市门户天际线东侧为主要城市展示界面，高层通过避难层的错位连接形成话题性的城市界面，形成区域的地标融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNGENERAL

PLAN效果图空间形态

—沿人民西路入口透视南侧及西侧是较好的城市展示面，入口采用

Parkroyal打造生态开放的城市界面；层层叠叠的处理手法弱化边界感融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNGENERAL

PLAN效果图空间形态

—南侧主入口空间透视打开中央的视觉通廊，远处的标杆豪宅形成对景融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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PLAN效果图空间形态

—风情商业街内景透视融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN4设

计

策

略S

T

R

A

T

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Y01.商业策略02.公寓策略03.住宅策略商业策略差异化商业模式MORE

DIVERSITY

SERVICE

TYPE联动业态合作运营灵活转换垂直森林愿景VISION打造一个多元复合的立体城市街区24H活力潮流圈愿景VISION新一代的都市生活舞台网红IP大都汇联动业态合作运营垂直森林四大策略差异化商业模式灵活转换策略一

联动业态

产品丰富

相互带动COMMERCIAL

SPECIAL商业专篇合理的产品落位不同产品根据其特点需求合理落位，让项目每个各个维度的价值充分挖掘提升。STEP1：沿城市界面布置零售商业街

强展示性强体验性STEP3：沿外圈布置高层公寓强形象性STEP2：沿内部布置风情商业街区融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNCOMMERCIAL

SPECIAL商业专篇丰富的产品组合公寓面积189707㎡，酒店式公寓26038㎡，商业29510㎡，商墅3072㎡。30722951026038公寓公寓销售面积：58153㎡酒店式公寓商业189707130m商墅（类住宅）公寓销售面积：35810㎡100m150m酒店式公寓沿街商业销售面积：26038㎡54m销售面积：2197㎡公寓54m商墅（类住宅）销售面积：35520㎡100m销售面积：3072㎡公寓商业街区销售面积：26778㎡销售面积：27313㎡公寓销售面积：33446㎡融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGNCOMMERCIAL

SPECIAL商业专篇“一心一环两轴多节点”的网络结构体系商业动线：南侧毗邻地铁口、西侧毗邻壹号广场住宅，形成一条商业主动线；东南为较好的城市展示面，与主动线连接形成一条次动线。“一心一环两轴多节点”的网络结构体系。一心——风情商业中心，一环——商业活力环，两轴——南北向主轴及连接西南入口的次轴，多节点——三个广场串联多元化活动。休闲广场住宅与商业之间休闲广场规划一个休闲广场将住宅与商业分隔商业商业中心活力环V爱情广场网红广场打卡地引领生活圈时尚风潮潮玩广场爱情广场潮玩广场时尚潮流入口大尺度广场空间吸纳聚集人流融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇功能景观联动

共享中央花园打造绿色弹性界面，自然形成中心下沉广场、地面共享广场、口袋公园、屋顶花园、空中露台、休闲PARK等多维景观空间。品质豪宅公寓街区商业融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN商业中心广场COMMERCIAL

SPECIAL商业专篇垂直方向的功能联动垂直向各业态之间高效联动，公寓可通过垂直交通方便到达各商业街区，水平方向各街区之间也相互环通。退高端住宅花园商墅菁英公寓空中街区商业街区融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN策略二

灵活转换

商业公寓根据市场灵COMMERCIAL

SPECIAL商业专篇商业功能业态配比主力店2F业态分布图餐饮产业精品潮牌生活服务其他40003000200010000负1层1层2层1F业态分布图-1F-2F业态商业配比10%

12%18%32%-1F业态分布图28%商业业态配比融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇商业功能业态配比文化创意30F业态分布图商墅（类住宅）爱情广场40003000200010000婚庆广场29F业态分布图14F业态分布图13F业态分布图4F业态分布图3层3层4层4层13层

14层

28层

29层13层

14层

28层

29层3F-29F商业业态配比25%30%20%25%3F业态分布图商业业态配比融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇婚庆产业链婚纱摄影工作室/婚庆花艺/婚车租赁/婚庆公司等多层次的商业溢价临近楼层根据市场接受度定产品业态，商业好卖就卖商业，不好卖就做公寓。网红打卡点巧克力工坊/时光邮箱网红产业链直播设备售卖及出租/工作室专职管家/空中直播服务/定制直播场景28-29婚庆及网红直播广场潮牌产业链25-28层公寓可租可售26-27网红打卡沿空中环道外侧设置潮牌展示、临时秀场、产品发布；借用拍摄场景及专业工作室包装拍照、打版制衣、现场定制等12-15层公寓可租可售3-5F层公寓可租可售13-14F婚恋广场3-4F业态可变商墅3-4F潮牌展示及婚庆产业1-2F休闲商业融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇相互独立的流线管理公寓大堂从外侧一层入户，商业大堂从二层内侧入户，垂直分流。电梯厅分区策略：将9部电梯排布为T型电梯厅，可分可合；提供业态布局更多的可能性和灵活性商业商业商业公寓大堂酒店大堂商业大堂酒店式公寓大堂商业大堂吧商业大堂及流线公寓大堂及流线酒店式公寓大堂及流线大堂吧公寓流线商业流线酒店流线商业平台融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇地下一层去化思路地下1层卖点——南侧通道与地铁连通，引入人流；采用竞买方式出租40年使用权云南特色小吃+公共广场万有市集万有市集特色小吃街交通核融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇一层去化思路1层沿街商业卖点——沿街展示面好，面积进深合理，可以分小铺出售。文体+VR沉浸式体验馆美妆+时尚潮牌聚集地住宅配套商业商铺

主题商业主力店酒店大堂餐饮公寓大堂交通核商业大堂融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇二层去化思路2层沿街商业卖点——沿街展示面较好，通过退台降低面积增加露台赠送，可以分小铺出售儿童教育及托管网红茶饮+腔调小店手工定制+文创小街住宅配套商业主力店商铺餐饮主题商业交通核融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇三层去化思路3层商业卖点——上部产业引入，共享大平台，主打社交空间，目的型消费业态商墅（功能可变）婚庆产业链潮牌展示产业链商墅产业聚集地交通核融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇三层去化思路共享大平台——爱情跑道：携手走过365米爱情步道，路过8个打卡区，仪式化的完成对彼此得承诺8112327634756458商墅产业聚集地交通核融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇商墅去化思路——业态灵活可变内部商墅卖点——可商可住，可独栋大单销售，灵活去化，风情的街区空间。类住宅民宿特色餐饮美体养生融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇商墅去化思路内部商墅卖点——可商可住，可独栋大单销售，灵活去化，风情的街区空间。平层商墅联排商墅-内廊1联排商墅-内廊2联排商墅-单廊商墅商墅商业商业层高：5.4m层高：5.4m层高：5.4m层高：5.4m单户面积：144㎡最大附加值：144㎡露台面积：84㎡单户面积：72㎡最大附加值：72㎡露台面积：42㎡单户面积：36㎡最大附加值：36㎡露台面积：21㎡单户面积：48㎡最大附加值：48㎡露台面积：28㎡类住宅产品多种组合形式，可拆可合。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇商墅溢价分析1.采用LOFT产品，充分挖掘产品的挑空溢价2.设置大面积露台提升赠送溢价超大面积观景露台，打造生态化产品，提升产品的调性商墅露台商墅露台露台商业商业商业商业LOFT剖面示意露台剖面示意景观露台示意LOFT空间示意融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇深圳首创龙华中心类型：商墅+商业+办公公寓单价：5.00W/㎡万科臻山海类型：住宅+商业+商墅住宅单价：15.0W/㎡商墅单价：6.00W/㎡商墅面积段：350—700㎡楼盘情况：在售商墅单价：13.0W/㎡商墅面积段：206—263㎡楼盘情况：售罄开盘时间：2019年开盘时间：2020年商墅一层平面商墅二层平面商墅一层平面商墅二层平面由于高赠送和溢价，商墅产品单价高于公寓但低于住宅，且去化快；COMMERCIAL

SPECIAL商业专篇商业溢价分析1多首层的商业流线设置多层次的大面积露台赠送35.4M层高—保留商业改造成LOFT的空间立体化的生态商业体系为商业打造更多可能COMMERCIAL

SPECIAL商业专篇商业溢价——潮流街区“绿魔方”魔方立体错动组合，打造绿色弹性界面，自然形成中心下沉广场、地面共享广场、口袋公园、屋顶花园、空中露台、休闲PARK等多维景观空间。口袋公园中央下沉广场风情走廊The

commons

的网红大台阶空中露台屋顶花园新天地的沿街外摆休闲PARK太和汇的”1+N”创变空间融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN策略三

合作运营

多元IP植入

潮流打卡COMMERCIAL

SPECIAL商业专篇生长型垂直商业模式——情景化垂直商业街立体流线分析图28-29F：网红直播高空打卡点13-14F：1314爱情主题广场29-30F：网红直网红直播聚集地各种免费打卡场景云顶婚庆广场婚恋场地/高端婚礼365米爱情步道商业屋顶可设置运动步道各种VR运动体验商业天地精品潮牌/格调餐饮/腔调小店/网红美食立体交通环线连廊公区漫屋顶花园融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇水平向网络平台体系——交通连接，产品丰富，相互带动，有机统一互联立体交通连接，人流通过廊桥相互导入，创建多层次的步行游览路线，实现半开放购物中心与24H商业街的融合共生。3F爱情跑道到达三层2F商业平台进入公寓到达二层1F商业广场融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇网红商业功能落位设置网拍架空层、高空婚宴聚会地；通过连廊和交通，打造立体主街；在3-4层，

13-14层，29-30层打通三条横向贯通主动线。业态垂直复合，竖向拉动。婚恋定制服务区（29-30F）婚纱摄影

礼服定制高空婚宴

中西婚礼云顶婚庆广场（29-30F）空中婚宴

云顶婚礼高端餐饮

潮流网拍1314爱情广场（13-14F）恋爱打卡

约会圣地主题景点

相亲平台潮牌时尚展示街（3-4F）原创潮牌

室外秀场时尚展览

运动娱乐云顶婚庆广场高空打卡点1314爱情广场融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇情景化网红IP——商业天地精品潮牌/

腔调小店/创意工坊/格调餐饮/网红美食生活广场Living

Plaza下沉广场SunkenPlaza商业活力轴VitalityBusiness

Axis城市节日广场MainEntrance

Plaza融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇情景化网红IP——365米爱情步道屋顶可设置运动步道等各种VR运动体验VR体验馆爱情跑道运动驿站COMMERCIAL

SPECIAL商业专篇情景化网红IP——1314爱情主题广场爱情博物馆/恋爱打卡点融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇情景化网红IP——云顶婚恋广场空中网红云顶/高空婚宴融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇情景化网红IP——云顶婚恋广场网红咖啡厅/恋爱长廊恋爱打卡点樱花咖啡厅融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN策略四

垂直森林

层叠的都市绿魔方COMMERCIAL

SPECIAL商业专篇极致的生态体验将传统的二维绿化空间拓展到三维，在高容积率的情况下实现高品质的空间体验。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇多维度花园体验结合不同高度的空间需求，设置功能型和体验型的花园空间，让使用者时时刻刻被绿意包裹。高区酒店hotel花园网拍基地Onlineauction公寓中区花园apartment主题广场Theme

square公寓apartment低区花园退台花园Retreatgarden融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇低区花园“绿魔方”魔方立体错动组合，打造绿色弹性界面，自然形成中心下沉广场、地面共享广场、口袋公园、屋顶花园、空中露台、休闲PARK等多维景观空间。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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SPECIAL商业专篇高区花园“云顶绿岛”屋顶的绿岛为高区的私属高级客户定制，高端隐私，提升整个项目的品质调性。融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN亮点总结好玩好用好卖多元沉浸的时尚秀场网红潮流的打卡圣地公园中的城市“商业”合理的产品面积组合立体便捷的交通系统共享舒适的景观体系独立的大堂管理系统垂直生长的商业模式灵活转换的产品设计高附加值的平台赠送强展示性的城市界面层层叠叠的空间体验公寓策略多产品

服务型MORE

PRODUCTS

SERVICE

TYPE多面积段可变户型服务型公寓多种选择灵活机动合作运营GENERAL

PLAN公寓专篇公寓优势分析1.毗邻地铁口，交通便利2.配套情景商业街

，生活方便3.商业的立体打造生成层次丰富的生活化场景，给公寓提供大量休闲及运动交流场所传统底商配套VS空中商业空中商业体验式立体生态街区商业空中商业空中商业地铁口情景商业街APARTMENTSPECIAL公寓专篇布局策略1.高层公寓沿道路布置，昭示性和可达性强，便于出租与运营2.商业配套完善，在竖向及垂直空间形成了多环动线，便捷可达。地铁站APARTMENTSPECIAL公寓专篇超高层竖向策略利用高区避难层打造婚庆产业及网红直播产业，低区设置公寓配套等提升调性和挖掘溢价公寓电梯公共电梯服务电梯消防电梯酒店式公寓电梯49.8m49.8m49.5m酒店式公寓避难及转换层产业及配套商业销售型公寓APARTMENTSPECIAL公寓专篇公寓运营策略策略一：引入知名酒店品牌及公寓管理品牌共同运营、多类型公寓垂直并存，打造高端产品形象辉盛公寓配套（餐厅、康体）酒店式公寓配套配套（餐饮、会所、娱乐）辉盛公寓客房避难层公共景观辉盛酒店式公寓客房（50-70㎡）辉盛公寓客房婚庆及网红直播避难层公共景观销售型公寓（45-110㎡）辉盛酒店式公寓客房（35-45㎡）避难层公共景观办公用房空中景观、公寓配套避难层公共景观办公用房销售型公寓（35-45㎡）产业商业及生态步行系统风情商业配套辉盛大堂及配套超高层业态分布建议成都保利高层业态分区APARTMENTSPECIAL公寓专篇公寓运营策略策略二：主题公区打造及配套加持情景化的空中酒店大堂及公区打造提升产品的调性定制化的配套加持打造现代人居生活（健身/阅读/共享客厅/共享餐厅等）APARTMENTSPECIAL公寓专篇产品策略减小面积段，控制总价，增加可变性，适应性更广20-30㎡阳光体验居30-40㎡简致时尚居50-65㎡舒适生APARTMENTSPECIAL公寓专篇37㎡户型分布图A27㎡27㎡BBA4号楼BUILDINGNO.43号楼BUILDINGNO.337㎡23㎡33㎡33㎡2号楼BUILDINGNO.25号楼BUILDINGNO.5CF32㎡32㎡1号楼BUILDINGNO.1H6号楼BUILDINGNO.6D44㎡44㎡44㎡37㎡37㎡公寓户型配比44㎡DH面积（㎡）

套数（户）套数比

总面积（㎡）27㎡米墅公寓37㎡米墅公寓27.4537.0510462467233611234102601.8%10.6%28552311937㎡37㎡23㎡平层公寓32㎡平层公寓33㎡平层公寓37㎡平层公寓44㎡平层公寓57㎡平层公寓合计23.3232.4933.4537.1644.3257.2511.4%5.7%1.9%57.9%4.4%6.3%100%156711091737461267311152321183215745G370588855㎡APARTMENTSPECIAL公寓专篇产品策略一设置9m的柱网，以3m开间和4.5米开间作为模数，产生多种组合，创造产品多样化+

+

+且可实现业态多样化公寓平面组合业态多样3m3m9m3m4.5m4.5m6m3m4.5m4.5m9m9m9m9m酒店办公APARTMENTSPECIAL公寓专篇产品解析——米墅产品米墅户型（

37㎡公寓）米墅户型（27㎡公寓）建筑面积：27.45㎡赠送面积：17.22㎡得房率：65.17％实得面积：38.30㎡建筑面积：37.05㎡赠送面积：16.5㎡得房率：65.17％实得面积：53.22㎡APARTMENTSPECIAL公寓专篇产品解析——平层产品平层户型（23㎡公寓）平层户型（

37㎡公寓）平层户型（

32㎡公寓）平层户型（

57㎡公寓）建筑面积：22.32㎡赠送面积：2.4㎡得房率：66.53％实得面积：24.72㎡建筑面积：37.16㎡赠送面积：2.4㎡得房率：66.53％实得面积：39.56㎡建筑面积：32.49㎡赠送面积：2.56㎡得房率：66.53％实得面积：35.05㎡建筑面积：57.25㎡赠送面积：3.6㎡得房率：66.53％实得面积：60.85㎡APARTMENTSPECIAL公寓专篇标准层平面——1#/5#楼标准层平面图北侧布置小户型公寓产品，由于进深小，标准层不易出量；因此选择了非对称的平面布局，增加了产品的差异性23㎡33㎡33㎡1#、5#楼标准层公共每层三种公寓户型：卫生间32㎡疏散楼梯32㎡C户型面积：平层23㎡，每层12户D户型面积：平层37㎡，每层12户E户型面积：平层32㎡，每层6户F户型面积：平层33㎡，每层2户H户型面积：平层44㎡，每层2户入户电梯疏散楼梯44㎡44㎡37㎡APARTMENTSPECIAL公寓专篇标准层平面——4#/6#楼标准层平面图37㎡44㎡44㎡疏散楼梯公共疏散楼梯4#、6#楼标准层卫生间37㎡每层2种公寓户型：37㎡D户型面积：平层37㎡，每层23户H户型面积：平层44㎡，每层2户G户型面积：平层55㎡，每层10户入户电梯37㎡APARTMENTSPECIAL公寓专篇产品策略二设置9m的柱网，以3m开间作为基本单元，但在立面组合上采用不同组合方式，产生米墅与错层公寓两种产品米墅立面组合错层公寓立面组合AA3m3m3m6mAPARTMENTSPECIAL公寓专篇产品解析——米墅产品米墅户型（

37㎡公寓）米墅户型（27㎡公寓）建筑面积：27.50㎡赠送面积：17.22㎡得房率：65.17％实得面积：38.35㎡建筑面积：37.29㎡赠送面积：16.5㎡得房率：65.17％实得面积：53.79㎡APARTMENTSPECIAL公寓专篇标准层平面——2#/3#楼标准层平面图37㎡2#楼、3#楼标准层每层两种平层公寓户型：疏散楼梯入户电梯27㎡A户型面积：米墅37㎡，每层24户B户型面积：米墅27㎡，每层4户27㎡疏散楼梯37㎡住宅策略轻奢

豪宅MORE

PRODUCTS

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TYPE中央花园户型定制管家式服务连廊入户配套齐全精英生活城市轻奢豪宅融创·学院壹号稀缺的地段资源高度的社会资源整合品牌认知交通方便配套齐全大尺度视距顶级配套设置中心花园景观管家式服务极强的个人领域及私密公建化立面定制化户型精致典雅景观大尺度视距造型公建化立面配套强配套支撑户型定制化户型“传承经典享受尊荣”物管管家式服务GENERAL

PLAN住宅设计住宅总平面图N住宅地块经济技术指标占比不大于计容建筑面积

75104.39㎡23%其中

1#楼

16802.002#楼

16802.00㎡㎡㎡㎡㎡3#楼

10160.004#楼

30264.00配套1076.394#计入总商业面积3#商业2196.97㎡2#1#融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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ANALYSIS住宅设计功能分析图沿西侧道路设置小区入口社区大堂，通过风雨连廊直接入户西侧及南侧价值高的位置布置底层商铺，与公建地块形成互动产品分析图195户型产品位于北侧中央景观视野最佳位置住宅户型配比表住宅130㎡户型145㎡户型165㎡

户型195㎡户型户型面积（㎡）

户数（户）面积（㎡）15872户数比

面积比入口大堂配套128143164194合计1241246215646626.6%26.6%13.3%33.5%100%21.4%24.0%13.7%40.9%100%17732101603026474028商业风雨连廊GENERAL

PLAN住宅设计超大尺度中央花园远离商业，景观资源最优处布置楼王楼王口袋公园中心园林景观规划大尺度的中心园林景观空间景观资源均好性较好远离商业，景观资源最优处布置楼王建筑围绕中心园林布置融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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PLAN住宅设计共享生活场景营造,

让邻里生活不再单调丈夫下班回来在阳台休息家长下午五点接孩子放学早晨六点老人在社区公园遛狗周末儿童天地举办亲子主题活动假期朋友相约在社区大堂见面文学爱好者每月组织古文读书会主妇下午四点去美容SPA朋友们下班后去商业街区聚餐融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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ANALYSIS住宅设计回迁房落位在公寓北侧视线存在遮挡的住宅低区布置回迁房2#楼二层至八层为回迁房4000㎡GENERAL

PLAN住宅设计多级配套加持，

打造超高层楼王产品春城精英社区，私人订制生活楼王多级会所配置定制生活·管家服务酒店配套地面会所架空配套避难层配套无边泳池+空中健身会所交友+会客+读书儿童天地+健康+SPA私享会客+私享健身融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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PLAN住宅设计流线分析归家动线打造一条体验性的归家路线人行出入口车行主入口住宅车行流线中心绿化A.地铁站小学出入口B.风情商业街C.社区入口大堂D.底层架空E.中心公园绿化F.入户大堂人行流线车行流线商业人流融创·昆明学院1号地块项目方案设计S

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IGN回家路过人民西路，感受风情商业的时尚、热情。通过低调、精致、充满仪式感的社区大堂，进入小区，一眼看见小区宽阔的中心庭院，经过景观连廊时，友邻正在架空的健身会所里挥洒汗水，楼下的孩子在底层架空游乐区愉快的玩耍，进入我的专享庭院，私属电梯直接入户，步入宽敞的玄关，温馨的室内环境丝毫没有压抑的感觉，卸下一天的疲累，躺在客厅沙发中，优美的中央景观和昆明夜景尽收眼底。风情商业回家路过人民西路，感受风情商业的时尚、热情。通过低调、精致、充满仪式感的社区大堂，一眼看见小区宽阔的中心庭院，经过景观连廊时，友邻正在架空的健身会所里挥洒汗水，楼下的孩子在底层架空游乐区愉快的玩耍，进入我的专享庭院，私属电梯直接入户，步入宽敞的玄关，温馨的室内环境丝毫没有压抑的感觉，卸下一天的疲累，躺在客厅沙发中，优美的中央景观和昆明夜景尽收眼底。社区大堂回家路过人民西路，感受风情商业的时尚、热情。通过低调、精致、充满仪式感的社区大堂，进入小区，一中心景观区宽阔的中心庭院，经过景观连廊时，友邻正在架空的健身会所里挥洒汗水，楼下的孩子在底层架空游乐区愉快的玩耍，进入我的专享庭院，私属电梯直接入户，步入宽敞的玄关，温馨的室内环境丝毫没有压抑的感觉，卸下一天的疲累，躺在客厅沙发中，优美的中央景观和昆明夜