2025年初土地“狭义库存”发展趋势-克而瑞研究中心

2025年初土地“狭义库存”发展趋势——在售土地结构性优化驱动筑底新周期新房市场的狭义库存，即待售的新房规模，知之者甚蕃，也是各类报告、政策制定的重要研究指标。但对于土地市场的“狭义库存”，即在售土地的相关信息梳理，业内各类报告中提及甚少。相比受统计分段时长影响较大的供求数据而言，在售土地规模的每日变化，也能更加准确地反映短30与行业的规模缩量一致，自2021年以来，待入市幅数、建面和底价这三个指标的平均值总体2021455202428338%2024年平均建筑面积、平均底价更是均较2021年下降六成左右。至于2025年初的动向，考虑到年内在售土地规模变化较大，还是要与往年同期进行对比更为准确。图：2021年以来30个重点城市在售土地规模说明：在售土地即已经发布土地出让公告，但还未达到截止出让日期的地块数据来源：CRIC年初动向：典型城市供地信心恢复，在售总底价达2022年以来新高20258.7%创下新高，北京、上海、杭州、深圳等地屡屡拍出高溢价地块。重点城市的供地意愿明显恢复，202530900右，为2022年以来的最高值。图：2025年初30个重点城市在售土地底价与往年对比（亿元）数据来源：CRIC城市能级：一线、三线供地节奏同比加快，二线仍稳中有降2192025年初在售总提升的主要动力，2%。这也与研究中心2024年末判断一致：得益于充沛的外来人口，以及长期低位的人均住房面积，一线城市在供地提质增量方面仍有较大的调整空间，如上海2025年1月即在招拍挂市场投放了140亿的宅地，且不乏浦东新杨思（楼板底价5万+）、虹口四川北路（楼板底价8万+）等优质宅地。20242025二线城市则是稳中有降，这主要还是由于基数数值较高，且面临着较为迫切的去库存压力，典2025115以下。图：2025年初在售总价提升主因一线、三线城市供地增加（亿元）数据来源：CRIC容积率：低密地块成为主流，平均容积率降至2.02025年初，在售宅地平均容积率持续维持在2.0以下，而2022-2024年均在2.1左右。2024年以来，重点城市土地供应政策持续优化，通过降低平均容积率（2.0）及严图：2025年初在售地块平均容积率与往年对比CRIC2.0202481.5202529464%。12460.21.01。图：各类容积率在售地块的占地面积——2025年初与往年对比（万㎡）数据来源：CRIC起拍价：“小而美”地块占比上升，超五成总价来自15亿元以下地块从待售地块的底价来看，20252020222024152025年初达到了53%，较2024年初上升了21个百分点。2024202515（亿元）按起拍总价分段，计算各类在售地块总底价数据来源：CRIC综上2025年初，重点城市土地市场呈现显著的结构性优化：在售土地总价创2022年以来新高，增量主要源于中小规模宅地占比提升；同时，平均容积率降至2.0的历史低位，政策端通过低密导向严控低质用地，推动行业向“品质化开发”转型。这一变化既契合当前房企风险管控需求，也为高舒适度产品供给提供空间，反映出市场供需双向理性适配的积极信号。展望未来，随着核心城市供地