合同法（第四版）课件：租赁合同

合同法（第四版）租赁合同

合同法（第四版）租赁合同引例：张某建一砖窑，出租给周某。约定：租期1年，每年1万元，同时每年交砖4万块。第一年周某付了租金，但砖未给。张某要求第二年第一季度前给，如还不给，将解除合同。周某主张租金有效，砖的交付无效。问题：

1.砖应否交付？为什么？

2.张某是否有权解除合同？为什么？ 3.如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？ 4.如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？

合同法（第四版）租赁合同引例分析：

（1）砖应当交付。因为本案的“砖”，实际上是租金的特殊表现。（2）张某有权解除合同，他已经履行了催告程序。（3）周某并无优先购买权，因为只有房屋的承租人才有优先购买权。砖窑并非房屋。（4）如果周某擅自转租，出租人张某可以通知周某解除租赁合同，也可以主张转租合同无效。

合同法（第四版）租赁合同

本章学习目标

通过学习本章，你应该能够：1.理解租赁合同的概念；2.理解租赁合同的法律特征；3.了解租赁合同当事人的权利和义务；4.了解租赁合同的特殊效力。租赁合同第三节租赁合同的特殊效力第二节租赁合同当事人的权利义务第一节租赁合同概述练习题

合同法（第四版）第一节

租赁合同概述一、租赁合同的概念和特征：

（一）租赁合同的概念“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”（《合同法》第212条）。

合同法（第四版）第一节租赁合同概述学生提问：承租人转租的，是用益租赁吗？——转租涉及两个合同，甲把房屋出租给乙，乙经过甲的同意，转租给丙。甲、乙之间是用益租赁，因为乙可以收取租金（法定孳息之一种）。丙不得转租，只能自己使用，乙、丙之间是使用租赁。

合同法（第四版）第一节租赁合同概述（二）租赁合同的法律特征

1.租赁合同是转移使用权、收益权的合同

2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同二、租赁合同的种类和形式根据租赁是否确定日期以及6个月以上的租赁是否采用了书面形式，可以分为定期租赁和不定期租赁。

合同法（第四版）第一节租赁合同概述学生提问：有的当事人在租赁合同中约定：“租期为20年，到期自动续展20年。”此约定是否有效？——约定“自动续展20年”，是规避法律的行为，租赁合同的期限等于约定了40年。自动续展的约定无效。

合同法（第四版）第二节租赁合同当事人的权利义务一、出租人的权利义务：

（一）收取租金及请求返还原物的权利（二）租赁物的交付及保持义务（三）维修义务

参考案例13—1

合同法（第四版）第二节租赁合同当事人的权利义务——不能请求出租人支付，只能减少一个月的租金或者延长一个月的租期。双方当事人没有约定维修义务，而出租人又拒绝维修。为保证安全，承租人出资维修，在维修的一个月中，承租人住旅店花去3000元，能否要求出租人支付？

（四）权利瑕疵担保义务参考案例13-2

合同法（第四版）第二节租赁合同当事人的权利义务

3月1日，张甲把房屋一间租给李乙，租期为一年，李乙刚住了一段时间，王丙起诉张甲，人民法院通过拍卖公司将该房屋拍卖给赵丁。赵丁将李乙“赶”出了这间出租房，李乙刚好住了半年。原来，张甲从王丙处借了40万元人民币，将房屋抵押给了王丙，在同年2月1日（早于租赁）办理了抵押登记。张甲并没有把抵押的事实告诉李乙。

合同法（第四版）第二节租赁合同当事人的权利义务

——张甲应当承担权利瑕疵担保责任。我国《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案属于“租赁不破抵押”的情况，因为是在房屋抵押登记后才出租的，不能对抗抵押权人。李乙有权只支付一半的租金，有其他损失的，还可以请求赔偿。

合同法（第四版）第二节租赁合同当事人的权利义务二、承租人的权利义务：

（一）按约定使用与按性质使用参考案例13-3甲出租给乙一套房屋，在出租前，该套房屋一直作为生活用房，甲、乙在租赁合同中未约定用途，按《合同法》第61条也不能确定。——乙只能按租赁物的性质使用，即只能用于生活居住，不能用于经营（作为商店门脸、工厂车间、货物仓库等）。

合同法（第四版）第二节租赁合同当事人的权利义务（二）妥善保管的义务（三）不任意改善、增设的义务（四）租金支付义务（五）返还租赁物义务（六）收益权

参考案例13-4

合同法（第四版）第二节租赁合同当事人的权利义务张三把一头耕牛租给李四，用于耕地。这头牛生了一头小牛，小牛应该归属与张三。

——因为租牛是用于耕地的不是用来繁殖的，即为使用租赁，不为用益租赁，因此小牛（天然孳息）追随原物，归出租人张三所有。

合同法（第四版）第三节租赁合同的特殊效力一、转租的规则：

（一）转租的含义（二）转租的条件

合同法（第四版）第三节租赁合同的特殊效力

甲将一座仓库房出租给乙，租金为年30万元。乙将租赁物交给下级单位丙（法人）有偿使用达三年之久。丙分两次将20万元直接交给甲，甲照单全收，而且与丙签订了“防火协议”。后甲向丙催要10万元租金，丙又以自己名义写了欠款10万元的“欠条”。请分析本案的法律关系。

参考案例13-5

合同法（第四版）第三节租赁合同的特殊效力

——（1）乙与丙是转租关系，甲方已经默示地同意，这组合同有效。本案不是承租权的转让，因为甲没有使乙从债的关系中解脱的意思，乙也没有脱离债的关系的意思。转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；转让是承租人退出租赁关系，由出租人与第三人发出租赁关系。（2）丙直接把租金交给甲，属于《合同法》第65条规定的“由第三人履行”。如果丙不交，则应当由乙向甲承担责任。丙以自己的名义给甲写了欠条，属于并存的债务承担。丙与乙就10万元向甲承担连带责任。（3）甲与丙之间的“防火协议”，是关于附随义务的约定，因此不影响本案转租的事实，不能以此认定是承租权的转让。

合同法（第四版）第三节租赁合同的特殊效力（三）转租产生的损失（四）出租人的选择权二、所有权变动不破租赁的规则三、房屋共同居住人的继续承租权四、房屋承租人的优先购买权参考试题（2002年司法试卷三多项选择第32题）

合同法（第四版）第三节租赁合同的特殊效力某甲将私房2间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房2间的买卖合同。下列论述中正确的是：A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意

B.某甲应当提前3个月通知某乙房屋将要出售C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋D.如果某丙购得了房屋，则其有权决定原甲、乙之间的房屋租赁合同是否继续执行——应当选择BC

合同法（第四版）第三节租赁合同的特殊效力

（1）《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应当提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”故选择B，排除A。（2）依据《合同法》第230条选择C。（3）根据所有权变动不破租赁的规则，排除D。

一、名词解释

租赁合同

（房屋承租人）优先购买权二、思考题

1.出租人的主要义务是什么？2.承租人的主要权利有哪些？3.试述所有权变动不破租赁的规则。

合同法（第四版）练习题

合同法（第四版）练习题三、案例分析

2008年1月，甲租给乙房屋3间，双方在签订的租赁合同中，没有约定维修义务。租期为25年。2009年4月，由于自然原因，屋顶发生毁坏，维修了3个月。其间，乙另觅房屋搬出居住，3个月后搬回。

合同法（第四版）练习题