上海高层+洋房+叠墅+保障房+租赁住宅设计方案

THEINTERNATIONALCOMMUNITYINZHOUPU

上海浦发周浦国际社区上海浦发周浦国际社区仁恒置地一个话题性的、网红的开放街区一个微距式、时尚感的商业街区一个具有交流性、活跃性的开放社区一个静谧、生态的宜居高端住区1CATALOG前期分析地处林海公路旁，距外环路5KM左右，距中环路5KM左右，距离基地2KM规划为地铁18号线周浦站。LOCATIONANALYSIS区位分析

SITE1KM3KM5KM周浦站

S20外环高速林海公路S32申嘉湖高速S20外环高速中环路浦星公路6号线11号线2号线8号线11号线18号线沪南公路基地周边道路尚未完善，距离地铁站距离较远，公交设施较完备。周浦站天台星城SITE

世茂云图苑阳光城丽景湾公路主干路次干路公交、地铁站在建社区TRAFFICANALYSIS交通分析PUBLIC

TRANSPORT上位规划解读河流绿地社区级公共设施用地居住用地净食超市社区卫生服务中心综合健身馆SITESITE

容积率较高，受50m限高影响较大。IMPORTDEDESIGNCONDITION设计条件导入用地面积：28884㎡容积率：2.0建筑高度：≤50m土地用途：租赁租房绿地率：不小于35%（集中绿地率：不小于10%）套型要求：租赁住房地块房屋套型应以中小套型为主，中小套型建筑面积占住宅总建筑面积的比例不低于70%SITE（04-04）康泽路渡桥

路多层建筑退界线高层建筑退界线SITE

（02-06）康涵路浦三路上南路04-04用地面积：70025.7㎡容积率：1.7建筑高度：≤50m土地用途：居住用地绿地率：35%（集中绿地率：不小于10%）套型要求：本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总面积的60%，计67412.92㎡以上02-06百曲港基地现状ACTUALITYOFBASES1SITESITE基地南侧尚未开放道路，紧邻百曲港，可与基地内景观联通12西侧渡桥路为基地附近主干道，较为喧闹2基地现状ACTUALITYOFBASESSITESITE3基地中康涵路3ACTUALITYOFBASESSITESITE基地现状4基地北部上南路为主干道，较为喧闹，具有一定居住氛围。4ACTUALITYOFBASESSITESITE基地现状2CATALOG设计生成1人流主要从西侧、北侧住宅区与东侧地铁站方向来，适宜布置商业CONCEPTPLAN方案生成世茂云图苑阳光城丽景湾现状住宅现状住宅渡桥路康涵路浦

三路上南路中骏柏景湾沿商业价值和景观价值渗透方向形成轴线2CONCEPTPLAN方案生成渡桥路康涵路浦

三路上南路沿轴线布置五大公共空间，打造城市开放街区3CONCEPTPLAN方案生成文艺时间儿童乐园城市生活体育运动休闲园地渡桥路康涵路浦

三路上南路住宅组团动静分离，静谧宜居4CONCEPTPLAN方案生成租赁住宅点板结合，丰富空间形态5CONCEPTPLAN方案生成3CATALOG设计方案CONCEPTPLAN地块概念方案3F社区体育馆5F卫生服务中心2F净食超市4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F总平面图04-04地块

CONCEPTPLAN地块概念方案4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F04-04地块CONCEPTPLAN地块概念方案04-04地块经济技术指标04-04地块经济技术指标数值单位备注总用地面积66091㎡总建筑面积167403.39㎡地上建筑面积114545.49㎡地上计容建筑面积112945.49㎡112354.7其中商品房83193.41㎡82620.964层叠拼20634.37叠拼占比22.9%（商品房）6层洋房6584.28㎡8层洋房16200.96㎡高层住宅39773.8㎡中小套户型面积占比60%，高层最小面积39324.08保障房5634.08㎡总住宅面积5%以上，不小于5617.74㎡租赁住宅（改商品房）22473㎡总住宅面积20%，不小于22471㎡配套面积1645㎡640㎡居委会物业面积225㎡总建筑面积的0.2%居委会640㎡640㎡居委会配电所650㎡控制行指标60/千人门卫100㎡垃圾回收站30㎡地上不计容建筑面积1600㎡老年照料中心200㎡老年活动室200㎡社区学校1000㎡社区食堂200㎡地下建筑面积52857.9㎡单车位45㎡估算其中机动车停车1175辆保障房47.5辆公共租赁房0.5辆/户租赁住宅184辆租赁房0.8辆/户二类（90㎡≦每户均建筑面积<140㎡）706辆1.2辆/户一类（140㎡≦每户均建筑面积）186辆1.6辆/户配套52辆1.6辆/100㎡非机动车停车1001辆保障房105辆1.1辆/户租赁住宅253辆1.1辆/户二类（90㎡≦每户均建筑面积<140㎡）529辆0.9辆/户一类（140㎡≦每户均建筑面积）58辆0.5辆/户配套57辆1.75辆/100㎡容积率1.7绿地率35%集中绿地10%总户数1029建筑限高50mCONCEPTPLAN地块概念方案CONCEPTPLAN地块概念方案CONCEPTPLAN地块概念方案CONCEPTPLAN地块概念方案CONCEPTPLAN地块概念方案规划结构CONCEPTPLAN地块概念方案邻里高层区叠加别墅区花园洋房区邻里高层区邻里高层区花园洋房区花园洋房区叠加别墅区叠加别墅区十字轴六大组团CONCEPTPLAN打开视觉通廊多户共享空间地块概念方案规划空间210M268M35M36M15480㎡轴线空间共15480㎡，相当于2个足球场CONCEPTPLAN地块概念方案210M268M35M36M25M25M17M25M本案本案轴线尺度更宽，景观道路舒适度更佳，营造豪宅感受竞品：保利首创颂空间轴线CONCEPTPLAN地块概念方案摩登之轴城市客厅田园艺苑生态氧吧创意园地摩登之轴田园艺苑城市客厅生态氧吧创意园地五进空间CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线五进空间一进入口广场CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线五进空间二进田园艺苑CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线五进空间三进城市客厅CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线五进空间四进生态氧吧CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线五进空间五进创意园地空间轴线CONCEPTPLAN地块概念方案艺术之轴花漾年华城市客厅学院草坪艺术之轴花漾年华城市客厅学院草坪CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线花漾年华CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线城市客厅CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线学院草坪CONCEPTPLAN全覆盖式景观系统全面精细化景观系统遍布小区各个角落地块概念方案景观分析私属庭院景观河道中央景观轴入口广场中央景观轴城市客厅入口广场私属庭院30.5M30.5M30.5M30.5M30.5M30M30M30M30M28M28M18M18M18M17M17M15.5M22.1M18.8M15.9M22M18.7M15.5M15.5M15.5MCONCEPTPLAN地块概念方案间距分析少一份拥挤多一份开阔给生活一个恰当的距离30.5M28M22M（max）16M（min）CONCEPTPLAN地块概念方案25M竞品：保利首创颂本案本案楼间距更大，具有更好的采光及更开阔的景观绿地。30M14M功能分布保障房高层住宅叠墅住宅花园洋房CONCEPTPLAN地块概念方案5300平方米公共环境空间流线分析CONCEPTPLAN车库入口车行流线人行流线市政道路车行出入口人行出入口地块概念方案消防分析CONCEPTPLAN消防登高面消防通道地块概念方案CONCEPTPLAN地块概念方案回家流线1122345入口礼仪广场文化礼序中轴12中央景观广场3组团花园空间4景观入户大堂5CONCEPTPLAN地块概念方案回家流线入口礼仪广场文化礼序中轴12中央景观广场3组团花园空间45景观入户大堂CONCEPTPLAN地块概念方案回家流线入口礼仪广场文化礼序中轴12中央景观广场3组团花园空间45景观入户大堂CONCEPTPLAN地块概念方案回家流线入口礼仪广场1组团花园空间45文化礼序中轴2中央景观广场3景观入户大堂CONCEPTPLAN地块概念方案回家流线入口礼仪广场15文化礼序中轴2中央景观广场3组团花园空间4景观入户大堂CONCEPTPLAN地块概念方案回家流线入口礼仪广场1文化礼序中轴2中央景观广场35组团花园空间4景观入户大堂示范区示范区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊水天一色礼仪花园组团花园123456789101234569111111781010样板间11样板间水天一色礼仪花园组团花园启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园1234567样板间礼仪花园组团花园891011水天一色艺术长廊启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园891011启动区流线CONCEPTPLAN地块概念方案迎宾广场停车场入口花园售楼处前广场售楼处后花园艺术长廊1234567样板间水天一色礼仪花园组团花园89101102-06/04-01地块

CONCEPTPLAN地块概念方案3F社区体育馆5F卫生服务中心2F净菜超市6F02-06地块04-01地块CONCEPTPLAN地块概念方案04-01地块经济技术指标04-01地块经济技术指标数值单位备注总用地面积3934.6㎡总建筑面积6634.6㎡地上建筑面积3934.6㎡其中农贸市场3844.6㎡公共厕所60㎡垃圾回收站30㎡地下建筑面积2700㎡单车位45㎡估算其中机动车停车60辆1.5辆/100㎡非机动车停车77辆内部：0.75辆/100㎡；外部：1.2辆/100㎡容积率1绿地率20%

建筑限高24m02-06地块经济技术指标2-6地块总经济技术指标项目数值单位备注用地面积28884.8㎡总建筑面积82569.6㎡容积率2.0计容建筑面积57069.6㎡57769.6租赁住宅52069.6㎡25户型18053.6㎡45户型13266㎡50户型20750㎡配套5000㎡计容商业配套3390㎡配套1610物业管理用房210总建筑面积的0.2%配电所650门卫50其中商业服务网点220㎡文化活动室100㎡健身设施300㎡垃圾压缩站80㎡地面停车数量145辆地下停车数量1200辆住宅0.8辆/每套

配套1辆/100㎡地下室面积25500㎡1层机械地库CONCEPTPLAN地块概念方案CONCEPTPLAN地块概念方案空间轴线开放空间轴线打造城市开放街区五大公共空间文艺时间儿童乐园城市生活体育运动休闲园地功能分布CONCEPTPLAN地块概念方案租赁住宅配套底商净菜超市流线分析CONCEPTPLAN车库入口车行流线人行流线市政道路车行出入口人行出入口地块概念方案消防分析CONCEPTPLAN消防登高面消防通道地块概念方案CONCEPTPLAN地块概念方案都市丽人美体SPA形象设计文创书吧文创书店咖啡吧宠物美容精品花店艺术生活美食集市百变中餐轻奢简餐健身娱乐KTV健身会馆便利生活干洗店生鲜超市净菜超市4CATALOG户型产品04-04地块

户型配比125㎡户型175㎡户型71㎡户型98㎡户型户型产品APARTMENTPRODICTS［户型分布］04-04地块04-04地块计容经济指标（高低配）户型类型标准层面积层数单栋面积栋数建筑面积面积比户数T4(98+98)高层393.8166300.816300.835.22%404商品房T4(98+98)高层393.8176694.6533473T2洋房（125+125）8层洋房253.1482025.12816200.9620.17%128T2洋房（125+125）6层洋房253.1471771.9846584.2856T2叠拼（175+175）4层叠拼711.532920634.3718.27%116合计4683193.4173.66%704租赁住宅（改商品房）租赁住宅(98)高层393.8166300.8212601.619.90%230租赁住宅(98)高层589.21710016.4110016.4合计16317.2322473保障房保障房(71)高层352.13165634.0815634.084.99%9598㎡户型——人有我优125㎡洋房——人无我有，打造爆款175㎡叠拼——城市级别墅，尊贵感强，舒适度高户型产品APARTMENTPRODICTS细分客群定制诉求赠送南北双庭院赠送超大地下室独立电梯入户4房2厅4卫

建筑面积：174.57㎡得房率：95.35%豪华主卧套房，三套房设计下叠端户8.2m舒适竖厅布置叠拼175平米4房2厅4卫户型产品APARTMENTPRODICTS细分客群定制诉求赠送南北双庭院赠送超大地下室独立电梯入户4+1房2厅3卫

建筑面积：170.48㎡得房率：96.17%豪华主卧套房，带书房下叠中间户南向三面宽叠拼170平米4+1房2厅3卫户型产品APARTMENTPRODICTS双车位尽显豪宅高级配置地下室平面图独立入户，尊崇价值无可匹敌4房2厅4卫建筑面积：174.57㎡得房率：95.35%户型A-下叠端户175㎡户型B-下叠中间户170㎡4+1房2厅3卫建筑面积：170.48㎡得房率：96.17%一梯一户尊贵感AB宽敞独立休闲厅，尽享私人娱乐空间户型产品APARTMENTPRODICTS一层平面图北庭院设置6.9m舒适横厅，享受充足阳光宽敞南向庭院，提供多种空能空间底层卧室设置AB4房2厅4卫建筑面积：174.57㎡得房率：95.35%户型A-下叠端户175㎡户型B-下叠中间户170㎡4+1房2厅3卫建筑面积：170.48㎡得房率：96.17%4房2厅4卫建筑面积：174.57㎡得房率：95.35%二层平面图南向三卧室，享受充足阳光独立阳台，提供生活温暖空间双南卧室设置三卫生间设置超级主卧套，尊崇价值无可匹敌书房设置方便办公户型A-下叠端户175㎡户型B-下叠中间户170㎡AB户型产品APARTMENTPRODICTS4+1房2厅3卫建筑面积：170.48㎡得房率：96.17%户型产品APARTMENTPRODICTS叠拼185平米4房2厅4卫细分客群定制诉求赠送空中花园和超大露台地下室私属双车位独立电梯入户4房2厅4卫

建筑面积：185.89㎡得房率：85.93%豪华主卧套房，三套房设计上叠端户6.9m舒适横厅布置户型产品APARTMENTPRODICTS叠拼180平米4+1房2厅4卫细分客群定制诉求赠送空中花园和超大露台地下室私属双车位独立电梯入户4+1房2厅3卫

建筑面积：180.61㎡得房率：83.46%上叠中间户南向三面宽，6.9m舒适横厅布置豪华主卧套房，带书房户型产品APARTMENTPRODICTS4房2厅4卫建筑面积：185.89㎡得房率：85.93%三层平面图4+1房2厅3卫建筑面积：180.61㎡得房率：83.46%南向三卧室，享受充足阳光独立阳台，提供生活温暖空间双南卧室设置三卫生间设置超级主卧套，尊崇价值无可匹敌书房设置方便办公户型C-上叠端户185㎡户型D-上叠中间户180㎡CD户型产品APARTMENTPRODICTS4房2厅4卫建筑面积：185.89㎡得房率：85.93%四层平面图6.9m舒适横厅，享受充足阳光南向宽景露台设置北面露台设置一梯一户尊贵感南向三面宽设置户型C-上叠端户185㎡户型D-上叠中间户180㎡CD4+1房2厅3卫建筑面积：180.61㎡得房率：83.46%户型产品APARTMENTPRODICTS4房2厅4卫建筑面积：185.89㎡得房率：85.93%顶层平面图超大露台设置，提供无限可能空间户型C-上叠端户185㎡户型D-上叠中间户180㎡CD4+1房2厅3卫建筑面积：180.61㎡得房率：83.46%户型产品APARTMENTPRODICTS地下室平面图一层平面图二层平面图ABABAB户型A-下叠端户175㎡户型B-下叠中间户170㎡

阳台面积：7.8㎡地下室面积：151.55㎡庭院面积：91.04㎡赠送：赠送面积：250.39㎡赠送率：147.2%

阳台面积：5.85㎡地下室面积：136.28㎡庭院面积：109.1㎡赠送：赠送面积：251.23㎡赠送率：143.5%户型产品APARTMENTPRODICTS地下室平面图三层平面图顶层平面图CD户型C-下叠端户185㎡户型D-下叠中间户180㎡四层平面图CDCDCD

阳台面积：3.9㎡

露台面积:75.25㎡地下室面积：73.38㎡赠送：赠送面积：152.53㎡赠送率：84.74%

阳台面积：3.38㎡

露台面积:80.68㎡地下室面积：61.99㎡赠送：赠送面积：146.05㎡赠送率：78.95%户型产品APARTMENTPRODICTS细分客群定制诉求超大方厅设计豪华主卧套房独立入户双动线南向3.5面宽3+1房2厅2卫

建筑面积：126.57㎡得房率：85.20%双南宽景阳台洋房126平米3+1房2厅2卫户型产品APARTMENTPRODICTS主套房升级独立入户双动线家政访客双动线，将家里最美的一面展示出来超大方厅设计仪式化轴线洄游空间，体现豪宅气度豪华主卧套房主卫四件套，提升主卧的豪华品质南向3.5面宽南向功能空间最大化，提升生活品质双南宽景阳台全景化宽景阳台，舒适享受生活户型产品APARTMENTPRODICTS一层平面图二层平面图竞品：保利周浦/130㎡叠拼3+1房2厅3卫本案/126㎡洋房3+1房2厅2卫南向宽厅功能设计主仆双动线餐客厅舒适宽敞KO点：同面积段，平层产品更为舒适！主卫四件套户型产品APARTMENTPRODICTS户型拼接平面1263.5房2厅2卫建筑面积：126.57㎡得房率：85.20%户型产品APARTMENTPRODICTS细分客群定制诉求跃级主卧套房独立入户系统客餐厨一体化三房配置南向三面宽3房2厅2卫

建筑面积：98.27㎡得房率：76.51%T4

98平米3房2厅2卫户型产品APARTMENTPRODICTS主套房升级独立入户系统大气玄关，轴线仪式感强餐客厨一体化LDK一体化大空间，尽显豪宅气度跃级主卧套房跃级豪华主卧套房，独立衣帽间三房配置三房配置，满足全家人的居住需求南向三面宽双南卧室，最大限度的接触阳光，提升住宅品质户型产品APARTMENTPRODICTS竞品：保利周浦/100㎡3房2厅2卫KO点：公摊小！餐厅空间独立完整！客餐厅舒适宽敞公共空间做到极致，公摊面积最小入户玄关感受提升本案/98㎡3房2厅2卫户型产品APARTMENTPRODICTS3房2厅2卫建筑面积：98.27㎡得房率：76.51%户型拼接平面T4-98户型产品APARTMENTPRODICTS3房2厅2卫建筑面积：98.24㎡得房率：74.97%户型拼接平面T3-98如何满足人的潜在需求好产品的标准是什么？需求所在，生活感之所在以本案126洋房户型为例户型产品APARTMENTPRODICTS将用户的潜在需求物化

以设计手法落地

形成六大场景板块户型产品APARTMENTPRODICTS仪式玄关户型产品APARTMENTPRODICTS1600对景玄关，入户仪式感强，尊贵体验感高玄关旁增加收纳柜，收纳功能强，空间利用率高户型产品APARTMENTPRODICTS社交客厅户型产品APARTMENTPRODICTS54007500一体化方厅，四功能分区开放书房可变空间仪式化轴线，体现豪宅气度户型产品APARTMENTPRODICTS

互动餐厨户型产品APARTMENTPRODICTS互动餐厨，不再寂寞的做饭“十二道锋味”可随时在家开启，全明餐厨空间，多导轨玻璃移门开启关闭，小吧台