资产评估师CPV建筑工程讲义

资产评估师CPV建筑工程讲义一、建筑工程概述（一）建筑工程的定义与分类建筑工程是指为新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施所进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程实体。

按工程性质可分为：1.工业建筑：如工厂厂房、仓库等，满足工业生产的需求。2.民用建筑：包括居住建筑（住宅、公寓等）和公共建筑（学校、医院、商场等）。3.农业建筑：像温室、畜禽饲养场等。

（二）建筑工程的基本组成1.基础：承担建筑物全部荷载并将其传给地基。2.墙体：起着承重、围护和分隔空间的作用。3.柱：主要承受轴向压力，传递梁或板传来的荷载。4.梁：承受楼板传来的荷载，并将其传递给柱或墙。5.楼板：承受楼面荷载并将其传递给梁或墙。6.屋顶：起到围护和承重作用，抵御风雨、保温隔热等。7.楼梯：供人们上下楼层和紧急疏散使用。8.门窗：门主要用于交通联系和围护，窗用于采光和通风。

二、建筑材料（一）结构材料1.钢材优点：强度高、塑性和韧性好、可焊性好、冷加工性能好等。缺点：易锈蚀，维护费用高。应用：广泛用于建筑结构中的梁、柱、桁架等。2.木材优点：质轻、强度较高、有较好的弹性和韧性、加工方便等。缺点：易燃、易腐朽、变形大。应用：常用于木屋架、木门窗、模板等。3.水泥通用水泥品种有硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥等。特性：如硅酸盐水泥早期强度高、水化热大；矿渣水泥后期强度增长快、水化热低等。应用：根据不同工程特点合理选用，如一般建筑工程常用普通硅酸盐水泥。

（二）墙体材料1.砖粘土砖：强度较高、保温隔热性能较好，但因大量占用耕地，逐渐被限制使用。页岩砖、煤矸石砖等：以页岩、煤矸石等为原料，环保节能，应用较广泛。2.砌块混凝土小型空心砌块：质量轻、生产能耗低、施工速度快等。加气混凝土砌块：保温隔热性能好、吸音性能优良、可加工性强。

（三）防水材料1.卷材防水沥青防水卷材：价格低、施工方便，但耐久性差。高聚物改性沥青防水卷材：性能优于沥青卷材，如SBS防水卷材。合成高分子防水卷材：强度高、延伸率大、耐老化等，如三元乙丙橡胶防水卷材。2.涂料防水防水涂料分为溶剂型、水乳型和反应型。特点：施工简单、能形成无接缝的防水膜。

（四）保温材料1.无机保温材料如岩棉、矿渣棉：导热系数低、防火性能好。膨胀珍珠岩：保温隔热、吸音性能好。2.有机保温材料聚苯乙烯泡沫塑料：导热系数小、质量轻、保温性能好。聚氨酯泡沫塑料：强度高、保温防水性能优良。

三、建筑结构（一）结构的分类1.砌体结构由块材和砂浆砌筑而成。优点：材料来源广泛、成本低、保温隔热性能好。缺点：自重大、强度低、整体性差。适用：一般用于层数较少的住宅、小型办公楼等。2.框架结构由梁和柱通过节点连接形成框架体系。优点：建筑平面布置灵活、可形成较大空间。缺点：侧向刚度较小。适用：多、高层建筑的办公楼、教学楼等。3.剪力墙结构利用建筑物的墙体作为承受竖向和水平荷载的结构。优点：侧向刚度大、水平荷载作用下侧移小。缺点：建筑平面布置不灵活。适用：高层住宅等对空间布局要求不高的建筑。4.框架剪力墙结构结合了框架结构和剪力墙结构的优点。具有较强的侧向刚度和建筑平面布置灵活性。适用于较高的办公楼、酒店等建筑。5.筒体结构包括框架筒体结构、筒中筒结构等。优点：空间受力性能好，适用于超高层建筑。缺点：结构设计和施工复杂。

（二）结构设计的基本原则1.安全性结构应能承受在正常施工和使用时可能出现的各种作用。满足在偶然事件发生时及发生后仍保持必需的整体稳定性。2.适用性结构在正常使用时应具有良好的工作性能，不发生过大的变形等。3.耐久性结构在规定的工作环境中，在预定的使用年限内，应满足正常维护下的使用要求。

（三）结构的受力分析1.静定结构如简支梁、悬臂梁等，其内力可通过静力平衡方程唯一确定。2.超静定结构如连续梁、框架等，其内力需考虑变形协调条件，通过力法、位移法等方法求解。

四、建筑工程施工技术（一）土方工程1.土方开挖机械开挖常用推土机、铲运机、挖掘机等。应根据工程规模、土质情况等选择合适的开挖方式和机械。2.土方填筑填方土料应符合设计要求，一般不能选用含有杂质过多的土。填筑时应分层铺土、分层压实，压实系数应符合规定。

（二）地基与基础工程1.地基处理换填法：将软弱土挖出，换填强度较高的材料。强夯法：通过强大的夯击能，提高地基承载力。水泥土搅拌法：用于加固软土地基。2.基础施工浅基础施工：如条形基础、独立基础等，施工时要保证基础的尺寸、标高和混凝土质量。深基础施工：如桩基础，包括预制桩和灌注桩。预制桩采用锤击、静压等方法沉入；灌注桩通过钻孔、挖孔等方式成孔，再灌注混凝土。

（三）混凝土结构工程1.模板工程模板的作用是保证混凝土成型后的形状、尺寸和位置准确。模板应具有足够的强度、刚度和稳定性，可采用木模板、钢模板、铝合金模板等。2.钢筋工程钢筋的加工包括调直、除锈、下料、弯曲等。钢筋的连接方式有绑扎连接、焊接连接和机械连接，应符合规范要求。3.混凝土工程混凝土的配合比设计应满足强度、耐久性等要求。混凝土的搅拌、运输、浇筑和振捣都有严格的工艺要求，以保证混凝土的质量。

（四）砌体工程1.砌筑材料准备对砖、砌块等进行质量检验，控制其含水率。2.砌筑工艺采用"三一"砌筑法（一铲灰、一块砖、一挤揉）或铺浆法砌筑。砌体的转角处和交接处应同时砌筑，不能同时砌筑时应留槎。

（五）防水工程1.屋面防水屋面防水等级分为Ⅰ～Ⅳ级，不同等级有不同的设防要求。施工时要做好基层处理，铺设防水层，注意卷材的铺贴方向、搭接宽度等。2.地下防水地下防水工程应根据工程特点和地下水情况选择合适的防水方案。常见的有卷材防水、涂料防水、防水混凝土等，施工时要保证防水层的完整性和密封性。

五、建筑工程造价（一）工程造价的构成1.设备及工器具购置费用包括设备原价、设备运杂费、工器具及生产家具购置费等。2.建筑安装工程费用直接费：由直接工程费（人工费、材料费、施工机械使用费）和措施费组成。间接费：包括规费和企业管理费。利润：按规定计取。税金：如营业税、城市维护建设税、教育费附加等。3.工程建设其他费用土地使用费、与项目建设有关的其他费用、与未来生产经营有关的其他费用等。4.预备费基本预备费和涨价预备费。5.建设期贷款利息

（二）工程造价的计价方法1.定额计价法按照国家或地方颁发的预算定额、单位估价表等进行计价。计算步骤包括工程量计算、套用定额单价、计算直接工程费、计取各项费用等。2.工程量清单计价法招标人提供工程量清单，投标人根据清单自主报价。计价包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金等。

（三）工程造价的控制1.决策阶段做好项目的可行性研究，合理确定建设规模、标准等，控制工程造价的源头。2.设计阶段推行限额设计，优化设计方案，降低工程成本。3.施工阶段加强工程计量与支付管理，控制工程变更，严格审查施工单位的索赔要求。4.竣工阶段做好工程结算审核，确保工程造价的准确性。

六、建筑工程质量验收（一）验收的基本要求1.建筑工程施工质量应符合工程勘察、设计文件的要求。2.参加工程施工质量验收的各方人员应具备规定的资格。3.工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。

（二）验收的程序和组织1.检验批和分项工程由监理工程师（建设单位项目技术负责人）组织施工单位项目专业质量（技术）负责人等进行验收。2.分部工程由总监理工程师（建设单位项目负责人）组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验收。3.单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告。建设单位收到工程验收报告后，应由建设单位（项目）负责人组织施工（含分包单位）、设计、监理等单位（项目）负责人进行单位（子单位）工程验收。

（三）验收的内容1.检验批验收主控项目和一般项目的质量经抽样检验合格。具有完整的施工操作依据、质量检查记录。2.分项工程验收分项工程所含检验批均应符合合格质量的规定。分项工程所含检验批的质量验收记录应完整。3.分部工程验收分部（子分部）工程所含分项工程全部完成并通过质量验收。质量控制资料应完整。地基与基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合有关规定。观感质量验收应符合要求。4.单位工程验收单位（子单位）工程所含分部（子分部）工程全部完成并通过质量验收。质量控制资料应完整。单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整。主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定。观感质量验收应符合要求。

七、建筑工程的评估方法（一）成本法1.基本原理成本法是通过估算被评估建筑工程在评估基准日的重置成本，然后扣减各种贬值来确定其价值。重置成本包括建筑安装工程费、前期及其他费用、资金成本等。2.计算公式评估价值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值3.应用步骤确定重置成本：可采用预决算调整法、重编预算法、价格指数调整法等。估算实体性贬值：根据建筑物的使用年限、实际使用状况等确定。估算功能性贬值：考虑建筑物在功能方面与现代建筑的差异。估算经济性贬值：根据外部经济环境等因素确定。

（二）市场法1.基本原理市场法是通过比较被评估建筑工程与近期已交易的类似建筑工程的异同，并对类似建筑工程的成交价格进行调整，从而确定被评估建筑工程价值。2.应用前提存在活跃的建筑市场。能找到与被评估建筑工程类似的可比实例。3.可比实例选择与被评估建筑工程的用途相同。建筑结构类型相同。所处地区相同或相近。成交日期与评估基准日接近。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。4.调整因素交易情况修正：考虑交易中的特殊因素对成交价格的影响。交易日期修正：根据建筑市场价格的变动情况调整可比实例价格。区域因素修正：比较被评估建筑工程与可比实例在区域条件上的差异。个别因素修正：考虑建筑物自身的特点，如面积、户型、装修等差异。

（三）收益法1.基本原理收益法是通过预测被评估建筑工程未来的净收益，并