擅自使用未竣工验收建设工程的认定及法律后果探析

擅自使用未竣工验收建设工程的认定及法律后果探析摘要：本文旨在深入探讨擅自使用未竣工验收建设工程的认定标准以及由此引发的法律后果。通过对相关法律法规和司法实践案例的分析，明确擅自使用行为的界定，阐述其在工程质量责任、工期责任、价款结算等方面所产生的法律影响，以期为建设工程领域各方主体正确认识和处理此类问题提供参考，促进建设工程活动的规范有序进行。

一、引言建设工程的竣工验收是确保工程质量符合要求、保障各方权益的重要环节。然而，在实际建设工程中，存在擅自使用未竣工验收建设工程的情况。这种行为不仅可能对工程质量埋下隐患，还会引发一系列复杂的法律问题。准确认定擅自使用行为，并明晰其法律后果，对于维护建设工程市场秩序、保障当事人合法权益具有重要意义。

二、擅自使用未竣工验收建设工程的认定

（一）擅自使用的界定擅自使用通常是指建设单位或其他使用人在建设工程未经竣工验收合格的情况下，自行占有、使用该建设工程。这种使用行为未经法定的验收程序，违背了建设工程质量管理的基本要求。例如，建设单位在工程未经验收时就将房屋交付给业主使用，业主进行装修并实际入住等情况，均属于擅自使用。

（二）认定的相关因素1.使用的开始时间：以实际开始使用建设工程的时间作为判断擅自使用的起始点。这一时间的确定对于后续法律责任的认定和计算具有关键作用。例如，建设单位在工程完工后，未组织验收就允许租户提前入驻办公，租户入驻之日即为擅自使用的开始时间。2.使用的实际行为表现：包括实际占有建设工程空间、对工程进行功能性使用等。如业主擅自使用未验收的房屋进行居住，利用房屋的各项居住功能，这是典型的擅自使用行为表现。3.是否存在规避验收的故意：如果建设单位或使用人通过故意拖延验收、隐瞒工程存在的问题等手段，意图在未经验收的情况下先行使用工程，这种主观故意性也是认定擅自使用的重要考量因素。

三、擅自使用未竣工验收建设工程的法律后果

（一）工程质量责任1.建设单位责任根据相关法律规定，建设单位擅自使用未竣工验收的建设工程，视为其认可该工程质量合格。这意味着建设单位不能再以工程未经验收为由，要求施工单位承担工程质量不符合约定的责任。例如，在某建设工程纠纷中，建设单位擅自使用未验收的厂房后，发现屋面存在渗漏问题，此时建设单位不能要求施工单位承担维修责任，因为其擅自使用行为已视为对工程质量的认可。但是，如果建设工程在合理使用寿命内出现地基基础工程和主体结构质量问题，建设单位仍有权要求施工单位承担责任。这是因为地基基础工程和主体结构质量问题关乎工程的安全性和耐久性，即使建设单位擅自使用，施工单位也不能免除对这部分关键质量问题的责任。比如，某高层住宅建设单位擅自使用后，发现地基出现不均匀沉降导致墙体开裂，建设单位可以要求施工单位对地基基础工程质量问题负责。2.施工单位责任施工单位对建设工程质量负有法定责任。虽然建设单位擅自使用视为认可工程质量合格，但施工单位仍需对因自身原因导致的工程质量问题承担责任。如果施工单位在施工过程中偷工减料、未按设计要求施工等，导致工程出现质量问题，即使建设单位擅自使用，施工单位也不能逃避责任。例如，施工单位在混凝土施工中未按配合比操作，导致混凝土强度不足，建设单位擅自使用后出现结构安全隐患，施工单位需承担相应的整改或赔偿责任。此外，对于地基基础工程和主体结构质量问题，施工单位承担的是无过错责任。无论是否存在建设单位擅自使用的情况，只要在合理使用寿命内出现此类质量问题，施工单位都要承担责任。

（二）工期责任1.对工期认定的影响：建设单位擅自使用未竣工验收的建设工程，可能会影响对工期的认定。在正常情况下，工程竣工验收合格后才能正式交付使用，工期也随之确定。但由于擅自使用行为提前介入，使得工期的计算和认定变得复杂。如果建设单位以工期延误为由要求施工单位承担违约责任，施工单位可以主张建设单位擅自使用行为导致工期的计算应以实际交付使用时间为准，而不是以原计划的竣工验收时间为准。例如，建设工程原计划竣工日期为10月1日，建设单位在8月1日擅自使用，施工单位可以主张工期应计算至8月1日，以此来反驳建设单位关于工期延误的主张。2.工期违约责任的承担：如果擅自使用行为导致工期延误的责任难以明确区分，法院可能会根据公平原则和双方过错程度来判定工期违约责任的承担。例如，如果建设单位擅自使用行为给施工单位的后续施工造成了干扰，影响了施工进度，同时施工单位自身在施工组织上也存在一定问题导致工期延误，法院可能会酌情判定双方分担工期违约责任。

（三）价款结算责任1.工程价款的确定：建设单位擅自使用未竣工验收的建设工程，在工程价款结算方面可能会引发争议。一般来说，建设单位擅自使用后，应按照合同约定支付工程价款。但如果合同对工程价款结算方式有特殊约定，如以竣工验收合格作为结算条件，此时建设单位擅自使用的行为可能会影响结算方式的适用。例如，合同约定工程竣工验收合格后支付至合同价款的95%，剩余5%作为质量保证金在质保期满后支付。建设单位擅自使用后，施工单位要求按照合同约定支付至95%，建设单位可能会以工程未经验收为由拒绝。在此情况下，法院可能会根据具体情况判断，若工程质量不存在明显问题，建设单位应按照合同约定支付相应价款。2.质量保证金的处理：关于质量保证金，即使建设单位擅自使用，施工单位仍需按照合同约定承担质量保修责任，质量保证金的扣除和返还也应按照合同约定执行。例如，合同约定质保期为两年，质量保证金为合同价款的5%，建设单位擅自使用后，在质保期内工程出现质量问题，施工单位应履行保修义务，若因施工单位原因未及时保修，建设单位可以扣除相应质量保证金用于维修费用。质保期满后，如工程无质量问题，建设单位应按照合同约定返还质量保证金。

（四）其他法律后果1.行政处罚：建设单位擅自使用未竣工验收建设工程的行为违反了建设工程质量管理相关法律法规，可能会面临行政处罚。例如，住房和城乡建设主管部门可以责令建设单位改正，并处以罚款等处罚措施。这旨在督促建设单位遵守建设工程法定程序，保障工程质量安全。2.合同效力及履行问题：擅自使用行为可能会对建设工程相关合同的效力及履行产生影响。如果建设工程施工合同中约定了以竣工验收合格作为合同生效条件或某些付款节点的条件，建设单位擅自使用可能会被视为满足了这些条件，从而影响合同效力的判断和双方的履行义务。例如，施工合同约定工程竣工验收合格后建设单位支付进度款，建设单位擅自使用后，施工单位可以主张合同约定的支付条件已成就，要求建设单位支付相应进度款。同时，对于与工程相关的其他合同，如材料采购合同、设备租赁合同等，擅自使用行为也可能会影响各方的权利义务关系。例如，设备租赁公司在工程未经验收时，建设单位擅自使用租赁设备，可能会导致租赁期限的认定及租金支付等问题变得复杂。

四、司法实践案例分析

（一）案例一1.案件基本情况：某商业楼建设工程，建设单位在工程未经验收的情况下，提前将部分楼层出租给商户使用。商户入驻后发现墙面出现裂缝等质量问题，遂向建设单位索赔。建设单位以工程未经验收为由，要求施工单位承担维修责任，施工单位则以建设单位擅自使用为由拒绝。2.法院判决及理由：法院经审理认为，建设单位擅自使用未竣工验收的商业楼，视为其认可该工程质量合格。但对于墙面裂缝等质量问题，经鉴定属于施工单位施工工艺问题导致，施工单位需承担维修责任。法院指出，虽然建设单位擅自使用，但施工单位不能免除因自身施工原因导致的质量问题责任。同时，对于地基基础工程和主体结构质量问题，如果在合理使用寿命内出现，施工单位仍需承担责任，本案中墙面裂缝不属于地基基础工程和主体结构质量问题，按照擅自使用后的责任认定原则处理。3.案例启示：此案例表明，建设单位擅自使用未竣工验收工程后，不能一概免除施工单位的质量责任，施工单位对自身施工导致的质量问题仍需负责。同时，明确了质量问题的责任区分标准，对于类似纠纷的处理具有参考价值。

（二）案例二1.案件基本情况：某住宅建设工程，合同约定工期为18个月，工程竣工验收合格后支付至合同价款的90%。建设单位在工程完工后15个月时，未经验收就将房屋交付给业主使用。工程实际竣工日期为18个月届满时，但建设单位以工程未按时竣工验收为由，拒绝支付至合同价款的90%。施工单位则主张建设单位擅自使用行为导致工期计算应以实际交付使用时间为准，建设单位应支付相应价款。2.法院判决及理由：法院认为，建设单位擅自使用未竣工验收的住宅，影响了工期的认定。根据实际情况，工期应计算至建设单位擅自使用时间。建设单位擅自使用后，应按照合同约定支付相应工程价款。法院支持了施工单位要求建设单位支付至合同价款90%的主张，同时指出建设单位擅自使用行为改变了工期的正常计算方式，其不能以原计划竣工验收时间来拒绝支付价款。3.案例启示：该案例体现了擅自使用行为对工期认定和价款结算的影响。在建设工程合同履行中，对于擅自使用行为导致的工期和价款争议，法院会根据实际情况进行合理判断，以平衡双方利益。

五、结论擅自使用未竣工验收建设工程是建设工程领域中较为常见且复杂的问题。准确认定擅自使用行为，明晰其在工程质量责任、工期责任、价款结算等方面的法律后果，