东湖山庄别墅策划

东湖山庄·熙园营销筹划报告有一群人，喜欢在自己的私家庄园，寻求最自然的养生之道，即是他们的人生真谛我们的做法，与传统的营销筹划公司有所不同……因为市场在变，游戏规那么在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提致业，在追索市场的需求中寻求制胜之道东湖山庄·熙园致业东湖山庄·熙园致业东湖山庄·熙园致业工程价值点寻找市场突破点找到工程定位支撑目标客群定位营销总攻略市场情况调查项目优劣势分析工程营销筹划思路东湖山庄Mountainvilla第一章，工程市场分析东湖山庄Mountainvilla1.1武汉别墅市场概况第一阶段:1993—1997年启蒙阶段武汉别墅市场的开展第二阶段:1998—2000年起步阶段第三阶段:2001年至今开展阶段武汉别墅仅两个工程地产步入上升期,武汉别墅悄然兴起武汉别墅市场蓬勃开展东湖山庄Mountainvilla

武汉别墅市场的现状经过近十年的开展，武汉市别墅开发已形成明显的区域性，即武汉别墅的板块趋向初现雏形。目前,初步形成6大板块:最具规模的别墅区——盘龙城板块度假休闲定位的别墅区——金银湖板块最具浪漫写意的别墅区——沌口板块最接近城区、起源较早的别墅区——南湖板块

低价策略的别墅区——汤逊湖板块高调热闹的中心区——城市别墅板块

东湖山庄Mountainvilla片区楼盘名称地址类型价格:元/平方）光谷汤逊湖畔宜家汤臣庄园1896江夏阳光大道特1号独栋、双联、叠拼8800美院cost一期庙山开发区江夏大道邬树村、汤逊湖畔独体、联排、叠加9600保利十二橡树庄园东湖开发区民族大道与中环线交汇处独栋12000盘龙城片巢NEST盘龙城开发区盘龙大道9号独栋、双联、联排7700F、天下盘龙城开发区刘宋路18号独栋11000沌口后观湖片人信·千年美丽汉阳区新区知音湖畔联排、独栋7000汉口金银湖片顺驰·泊林东西湖金银湖畔联排4700金银湖畔金银湖马池环湖路东联排7000武昌东湖片东湖天下武昌区东湖路189号联排12000武昌沙湖片水岸星城武昌区徐东二路2号联排10000武昌沙湖片南湖山庄半岛花园三期洪山区珞狮南路507号联排9000汉阳莲花湖片金桥·半山花园汉阳建桥街梅岩村联排10000

武汉各板块典型别墅分析由上图我们可以看到，武汉别墅均以湖景资源作为特色与卖点，开发类型均以联排别墅为主，价格均在10000元左右。其中，高调热闹的中心区武昌东湖、沙湖、南湖片价格较高，而远离城区的汤逊湖、后观湖、金银湖价格略有下降。东湖山庄Mountainvilla1.2东湖片区概况

宏观规划按照武汉市总体规划，武昌地区包括江南核心区，首义、东湖、中南、徐东、杨园5个中心区片，青山、关山、白沙洲、南湖4个综合组团，重点开展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能。规划常住总人口204万，其中核心区为4万，中心区片为80万，综合组团为120万。本案位于东湖东湖山庄Mountainvilla致业

人文规划东湖山庄Mountainvilla

交通环境分析东湖山庄Mountainvilla本工程处于武昌东湖鸟语林对面，与东湖路、徐东路等主干道接壤，道路交通兴旺便利。多辆公交车经过。东湖山庄Mountainvilla

生活配套分析本工程区生活配套成熟完善，大型综合商场有麦德龙超市、徐东平价、百安居、徐东销品茂；周边的教育、医疗等根底设施比较齐全，有中南医院、梨园医院、水果湖二小等；休闲、娱乐有东湖鸟语林、梨园公园、海洋世界等。随着东湖春树里区域商业配套工程的建设，该工程区的生活配套将更加完善，也将使得未来业主的生活更加惬意与舒心。海洋世界销品茂百安居梨园广场东湖山庄Mountainvilla工程周边其他配套设施东湖山庄Mountainvilla1.3工程市场分析1.3.1区域楼盘分布情况东湖山庄Mountainvilla1.3.2区域类比楼盘根本情况项目名称地理位置建筑类型主力户型面积段价格（元/平方米）东湖天下武昌区东湖路189号梨园广场联排别墅4*2*2189-197m212000南湖山庄洪山区珞狮南路507号联排别墅4*2*2、5*2*3174－180m214000东湖春树里武昌区徐东大街50号高层3*2*2150-180m27500东湖山庄一期武昌区东湖正门联排别墅3*2*2（二层）152-195m212000水岸星城一期武昌区长江南岸沙湖之滨(徐东二路2号)联排别墅5*2*3、5*3*2178－360m219500※所选楼盘均为片区高档楼盘、别墅，在定位、户型上与“东湖山庄〞具有可比性东湖山庄Mountainvilla1.3.3区域类比楼盘分析◆建筑类型分析由于“东湖山庄〞为别墅，所选楼盘在建筑类型均为别墅、高层，这几种建筑类型在市场上具有可替代性，我们需要更深层次的挖掘其特色，进行差异化的营销筹划；◆户型分析区域楼盘均以3*2*2、4*2*2、5*2*3为主力户型，借助于东湖较好的自然景观，开发商均以此作为其开发楼盘的特色与卖点；◆面积段分析楼盘的面积段根本在150-200m2之间；东湖山庄Mountainvilla◆价格分析片区拥有良好的人文环境、成熟的社区配套、通达的交通环境，具备了高档次物业的软、硬件。从下表来看，水岸星城一期的价格最高，到达19500元/平方米；其次为南湖山庄，到达了14000元/平方米；其余的东湖天下、东湖山庄均价都到达12000元/平方米；东湖春树里为高层物业，其价格与别墅之间有一定差距,因此在比照定价时应配以适当系数加以调整；由此可见，区域的高档住宅的均价在15000左右，随着国土资源部2006年?限制用地工程目录?和?禁止用地工程目录?的公布，别墅类房地产工程供地和相关用地手续办理一律被停止，东湖片区的别墅类住宅的价格将会有略微的上扬。东湖山庄Mountainvilla1.3.4区域市场综述◆目前区域市场的纯别墅工程稀缺，除本案“东湖山庄〞外，其余均为混合规划，包括多层洋房或小高层、高层其它物业形态；◆别墅概念混杂，联排、双拼、叠加等在国外属于TOWNHOUSE范畴的产品也包装为别墅；◆该区域属于武汉市武昌区，在主城区内，二环附近，周围配套成熟完善，因此价格较高；◆所选取的楼盘除东湖春树里属于在售阶段，其余均为售罄或尾盘，因此，该区域别墅的市场认可度较高；◆湖景资源，良好的人文、生态环境为区域楼盘的主要卖点；东湖山庄Mountainvilla第二章，工程定位东湖山庄Mountainvilla2.1工程概况东湖山庄别墅坐落于东湖畔、梨园广场旁；三面〔南、西、北〕绿荫环抱，东面以东湖为伴；她具有背山面湖、绿树成荫、鸟语花香的地理环境。东湖山庄Mountainvilla

效果图东湖山庄Mountainvilla一楼三楼二楼四楼

功能分布图东湖山庄Mountainvilla2.2工程SWOT分析

优势——Strength东湖山庄Mountainvilla劣势——WeaknessW1：工程内单体之间布局过于紧凑，单体空间较小，私密性较差；W2：工程为排式布局，与别墅点式布局之常规似有相悖；W3：工程规模小，自有休闲配套少，无法满足业主追求休闲的需求；W4：工程产权明晰度相对较差；W5：可改造性差；东湖山庄Mountainvilla时机——Opportunity东湖山庄Mountainvilla威胁——ThreatT1：区域内楼盘较多，供给量大；工程面临着大面积套式住宅的巨大挑战；T2：在交通高速开展及郊区化推动下，工程可替代产品较多；面临郊区别墅低价的挑战；T3：在降价风盛行下，持币观望的可能依然存在；东湖山庄Mountainvilla2.3工程景观分析家家有景：区内除建筑外根本为绿地覆盖，工程四周绿树成荫，放眼即可享受绿色海洋；小区紧邻东湖一角荷花塘，演绎历史文脉。东湖山庄Mountainvilla2.４工程价值提炼景观：工程三面绿树环荫，东面与东湖想望，东北角紧邻荷花塘，是城中难得一见的背山面水工程交通通达性区位：工程地处东湖路与沿湖大道之间，交通便捷景观稀缺性产品：工程由十九栋单体别墅构成，中心一字连开，外加Ｕ字型环绕，工程户型、朝向各异，单体之间独立而不隔离，使整个工程及周边环境浑然一体产品稀缺性东湖山庄Mountainvilla2.５价格定位

比较项目权重东湖山庄别墅区南湖山庄东湖天下东湖.春树里东湖山庄一期水岸星城一期因素项交通20%2021212119.521景观30%302928.5272929.5生活配套25%252625.52725.526.5项目品质25%252525262426合计100%10010110010198103注：项目品质含内部景观、产品创新、节能智能、布局类型等；各对比项目仅限于别墅部分。2.５.1比较工程因素评分表东湖山庄Mountainvilla2.５.2

价格修正结果(单位:元/平方)项目南湖山庄东湖天下东湖春树里东湖山庄一期水岸星城一期销售均价14000120007500(*1.8)1200019500时间修正1(1+10%)0.51(1+10%)1交易情况修正90/1001195/10090/100对比因素修正100/101100/100100/101100/98100/103比准价格1247512585133701279517040权重20%25%15%25%15%项目目标价格∑准价格*项目权重＝13400 东湖山庄Mountainvilla2.５.3

一户一价分布图东湖山庄Mountainvilla2.６消费者定位

在城市里，有一群人，－－我们描述为：看不见的隐形阶层我们用逆思维找寻他们。。。。。。

他们喜欢在自己的私家庄园，过着悠然的生活，眺望远山，聆听鸟语，亲近湖水，拥揽绿色。

东湖山庄Mountainvilla能够在这里把玩山水、修身养性的人，绝非一般普通群众和芸芸众生。金钱对于他们来说已不是生命中的绝对，依靠着雄厚的资金积累，对健康的追求而导致对养生的需求才是他们生活的真谛。东湖山庄Mountainvilla□在汉经商或已经定居武汉的富豪级人物〔别墅消费□港台及境外的商人或在内地有物业的成功人士〔别墅、TOWNHOUSE〕□国际级大企业驻汉人员或武汉外乡高级职业经理人〔TOWNHOUSE、退台式别墅〕□武汉周边其它市区的一些资金雄厚人士〔别墅、TOWNHOUSE、退台式别墅〕□其它一些不确定因素的人士对于消费者的具体形态，可以分为以下几个层次：东湖山庄Mountainvilla2.７形象及功能定位城市贵族的养生天堂作为社会的顶尖阶层，他们属于金字塔顶的塔尖，须仰视才见;他们需要养生，而养生那么离不开环境，由环境而带出一种心境的舒然。那么，本案的诉求主线已逐渐明晰。东湖山庄Mountainvilla我们认为，本案有两条主线贯穿始终：第一条主线：仰〔地位〕——养〔必须〕——氧〔条件〕第二条主线：静〔环境〕——净〔状态〕——境〔心胸〕东湖山庄Mountainvilla第三章，营销推广策略东湖山庄Mountainvilla３.1推广总体策略盛大开盘市场预热认购考虑到工程前期未做过任何推广，故在今后的推广中以前期推广为根底，循序渐进，直到开盘开始大量造势东湖山庄Mountainvilla看不见的隐形阶层+

城市氧主张让这群人在这里找到生活与自然的归依

３.1.1推广目的东湖山庄Mountainvilla３.1.２策略核心满足19位人士在东湖边上找寻到自己所属的人生真境界〔需修改〕东湖山庄Mountainvilla３.1.３阶段推广策略第一阶段：9月初至12月初——形象告知期告知策略：以东湖山庄别墅酒会拉开序幕，并结合秋季房交会全面切入市场舞台。

工程阶段推广策略第三阶段：2月2号至开盘——形象树立期说服策略：该阶段是推广策略中的重中之重，它将直接展开说服策略，拉动售卖态势的扩张。东湖山庄Mountainvilla３.1.4推广渠道SP活动营销表现报纸广告概念、产品表现户外广告概念、产品表现东湖山庄别墅DM发放产品、信息表现软新闻产品、实力表现梯间广告概念、产品表现核心渠道重要渠道辅助渠道东湖山庄Mountainvilla３.1.5媒体整合战略东湖山庄Mountainvilla３.2广告推广策略3.2.1推广统领主题城市养〔氧〕主张东湖山庄Mountainvilla3.2.2主导广告语城市养〔氧〕主张东湖山庄Mountainvilla3.2.3辅助延展广告语养眼

养生

养心情养心

养身

养自然

人生真境界

乐在东湖边东湖山庄Mountainvilla3.2.3表现策略※表现风格东湖山庄别墅坐落于东湖边上，山映着湖，湖含着绿，绿围着山，所有的这一切都是其独有的。林中月下，听鸟、听山、听水、听风，说她是诗、是画、是天堂的再生一点都不过分。隐于自然却又属于都市，安享宁静自在源于自我，这就是东湖山庄的个性魅力所在。由此，本案的表现风格就此展开：文化的深邃的厚重的+现代的灵动的音乐的

用史诗般的描述去勾勒这种只有传说中才有的桃源仙境，赋予一种浓厚的文化气息和城市富人的生活情调，同时，增加一种特有的高贵感。东湖山庄Mountainvilla楼书: