重庆现代风-生态城居住片区建筑中标方案

院景重庆照母山项目概念方案设计2018.08项目区位

LocationTransportation

区域交通项目用地位于重庆市两江新区人和街道大竹林组团，星光大道西侧，金州大道以南，照母山森林公园以北。区域周边路网丰富，用地东侧有星光大道连接主城各区，北部临近金州大道连接城市东西方向。基地距离轨道交通五号线和六号线站点最近距离为2公里，相对较远。本案地处照母山板块核心区域，距照母山直线距离约1公里，坐拥照母山森林公园良好的生态环境；南侧紧邻北区“光电园”核心居住区、且自星光大道向南直接连接“观-新-财”城市核心。工作/居住属性双高，地块优势明显。板块定位

OrientationMaster

Plan

上位规划照母山板块以科技办公产业楼宇为依托，推进金州商圈、金山商圈、科技创业孵化园、互联网产业园、软件产业园等项目建设，重点布局总部经济、金融服务、科技服务、软件及信息服务、文化创意、高端商贸商务、跨境电子商务等产业和业态，建设楼宇型总部经济集聚区和科技、金融商务中心。本案作为面向产业中心的中高端人群，具有很大的目标储备人群。照母山片区是集科技产业、商业、文化和居住生活为一体的城市综合服务区，生态环境好，配套设施完善，是城市中心区不可多得的宝贵居住片区，潜力巨大。工业用地农林用地商住混合用地居住用地体育用地农林用地工业用地居住用地居住用地医疗卫生用地商业用地商业用地文化设施用地居住用地居住用地居住用地居住用地中小学用地工业用地中小学用地居住用地居住用地居住用地农林用地城市轨道交通用地工业用地周边项目

ProjectAroundProjectAround

周边项目照母山板块规划打造为高品质住宅区和内陆开放型经济示范区，发展格局已初步成型，配套逐渐完善。区域供地平均容积率在2.3左右，聚集了众多知名房企，2018年1月龙湖再进照母山，楼面价11393/平方米，创下最高纪录。照母山居住片区逐渐成熟，邻近本案的楼盘东原和康田，高层为刚需房，整体品质不高，且容积率高于本案，楼层高度比本案高，其他楼盘如融创凡尔赛为法式风格，恒大为田园风格，整体区域风格混乱，且部分品质不佳。周边环境

EnvironmentAroundEnvironmentAround

周边环境项目用地长边朝向东南，具有非常好的朝向，东面北面分别受星光大道和金州大道两条主干道噪音干扰，用地内部景观视线有限，只有东南可以眺望湖面，南部角可以眺望长田沟水库，西北角可以眺望九曲河湿地公园，其他方向均被周边建筑阻挡。设计条件

ConditionSiteValue

地块价值本案用地包含大竹林组团G标准分区G8-1/05与G8-2/05两个R2-二类居住用地，合计占地62600㎡，总计容面积95700㎡，容积率1.53。在满足规划条件的情况下，我们对两个地块中间的市政道路进行了适当的调整；平衡了两个地块之间的面积；为下一步的规划设计提供了一个有利的条件。项目周边已有成熟的设区及配套，但社区品质较差，地块价值向内逐步递增；另外地块周边尚有20万方集中商业、东原配套商业待建，区域商业体量趋于饱和。总用地面积：62600㎡建筑面积：95700㎡容积率：1.5320万方集中商业（未建成）建筑密度：≤35%住宅建筑净密度：≤30%绿地率：>30%建筑限高：≤40MSITE2项目用地G8-2/05S=21450㎡（调整后为26522㎡）SITE1G8-1/05配套商业（未建成）社区底商S=41245㎡（调整后为36238㎡）社区底商调整后地块范围线高低住宅价值区域场地现状

SiteConditionVertical

场地竖向本案用地为东西走向狭长地块，场地内部条件较为复杂；可概况为两个台地；台地间最大高差约25米。本案用地内部高差较大，与城市道路关系较为复杂。在城市鼓励建设开敞车库的背景下，我们部分消减了场地西北侧台地以回填了场地东南侧的凹地，并将场地梳理为四个台地，自然形成开敞车库。目前场地是一片荒地；周边路网初步成型；南侧康田蔚蓝海、东原星樾住宅小区已建成，东侧医院和商业以及星光大道正在施工中。300286.5肖家沟二支路星光大道282300星光大道

296304291290298281300市政道路280市政道路肖家沟北路280肖家沟西支路肖家沟西支路场地1-1剖面示意图场地2-2剖面示意图300市政道路星光大道肖家沟二支路肖家沟北路肖家沟二支路肖家沟北路290300300285294302283290280

282280SITE2场地3-3剖面示意图场地4-4剖面示意图286.5298300305296280301SITE1286.5291280295.5305282285296290291282284.5280281281台地凹地场地交通

InternalTtransportationEntrance

Choose

开口设置地块周边路网目前尚未完全成型。可以经由肖家沟西支路间接接入星光大道和金州大道两条城市主干道。社区服务道路沿线是小区主入口、售楼部会所幼儿园等小区配套服务设施布置的主要适宜位置。结合周边地块属性，可以将周边道路分为城市主要道路、公共服务道路以及社区服务道路三种不同功能偏好的道路类型。医院集中商业体验馆选址售楼部、会所、幼儿园适宜区域SITE2SITE2SITE1社区停车场社区SITE1幼儿园选址文体主入口适宜区域主入口配套商业社区城市主要道路公共服务道路社区服务道路所具备的优势

需

问题1、地处市中心，居住用地稀缺，照母山居住片区仅有的豪宅宝地，潜力巨大1、外

景观资源有限2、用

周边城市形象3、道2、周边配套齐全、资源优质噪音干扰3、完善的道路体系，车行可达性高4、用地相对方正，土地利用效率高4、场

高差大总结

SummarySummary

总结地段价值周边景观配套完善品牌价值SATownscapeHousingLandscape城居住片区仅有的豪宅宝地之一。挡住了景观视野。校，配套资源优质、完善。保证。规划设计MASTERPLAN甲方诉求

DemandofProprietorDemandofProprietor

甲方诉求项目客群为北区从事高新技术产业的中高级改善客户，具备创新和适度超前的设计理念，引领都市居住体验。项目将成为万科在重庆区域面向未来，创新突破的新一代先锋改善型居住项目。强排预算

CapacityCalculationCapacityCalculation

强排预算洋房高层+叠拼强排测算指标表强排测算指标表规划用地（亩）总用地面积(㎡)总建筑面积

计容建筑面积

地上建筑面积

地下建筑面积

绿地率规划用地（亩）总用地面积(㎡)总建筑面积

计容建筑面积

地上建筑面积

地下建筑面积

绿地率指标类型容积率建筑密度(%)

车位数（个）≤35%

1.5~2.5个/户指标类型容积率建筑密度(%)

车位数（个）≤35%

1.5~2.5个/户(㎡)(㎡)9570095,698(㎡)(㎡)(%)(㎡)(㎡)9570095,528(㎡)(㎡)(%)政府规定值设计值1.531.53≥30%35%政府规定值设计值1.531.53≥30%35%9462,600产品9462,600产品132,17895,698栋数36,480层数24%销售单价（元）25,000960货值（万元）235,025131,55295,528栋数36,024层数26%销售单价（元）22,00028,000948占地面积

建筑面积

建筑面积占

标准层建筑面积占地面积

建筑面积

建筑面积占

标准层建筑面积比%产品类型户数476产品类型户数货值（万元）(㎡)(㎡)比%98.2%1.8%(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)住宅配套洋房14,7732,40094,0101,68839562534173住宅住宅配套高层叠拼7,04075,60018,2401,68879.1%4003806251624112537896166,32051,072幼儿园9,1202,40019.1%1.8%幼儿园3优势：1、户数最多，货值最大化劣势：优势：劣势：1、货值没有最大化1、建筑密度高、布局紧凑2、产品单一、与周边竞争性不高3、临道路户数多1、高低配，户型产品丰富性2、叠拼产品增加了溢价2、高层需要布置板式、布局较紧凑3、高低配布置在一个地块，规划难通过。强排预算

CapacityCalculationCapacityCalculation

强排预算高层总结①周边别墅产品存量高，去化慢，市场导向下，高低配不适宜，并且高低配品质不高，界面乱②在规划容积率1.53的情况下，扣除幼儿园，会所所占用地，高低配和洋房布局拥挤，公共花园小强排测算指标表规划用地（亩）总用地面积(㎡)总建筑面积

计容建筑面积

地上建筑面积

地下建筑面积

绿地率指标类型容积率建筑密度(%)

车位数（个）(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)(%)≥30%35%③政府规定值

1.53设计值

1.5395700≤35%14%1.5~2.5个/户9409462,600产品131,40895,68895,688栋数35,720层数全高层布置，视野开阔，具备更多的灵活性，产品创新可能性多、更多的溢价想象力占地面积

建筑面积

建筑面积占

标准层建筑面积销售单价（元）产品类型户数470货值（万元）206,800(㎡)8,8002,400(㎡)比%98.2%1.8%(㎡)住宅配套高层94,0001,68840062520112322,000幼儿园优势：劣势：1、规划用地宽裕，楼栋之间间距大2、可以打造大尺度的公共花园1、货值没有最大化2、高层局部噪音影响明显3、端户较多，户型组合货值溢价想象

3、容易形成对视空间大设计策略

StrategyStrategy

设计策略通过内向造园创造大尺度花园，塑规划概念

Concept

ofPlanConcept

ofPlan

规划概念1、强排布置全高层2、周边界面围合强，形象差，用地内部围合形成大花园。3、板点结合，增加总图布置的灵活性，创造流动的花园空间。4、错位布置，最大范围扩大每栋楼的景观视野。总平面图

SitePlanSitePlan

总平面图总体指标

Index鸟瞰图AerialView建设工程（方案）技术经济指标一览表项目规划条件62600设计数值62600474单位㎡备注建设用地面积居住户数户居住人口（注1）总建筑面积1517人133115.00

㎡95700.00

㎡地上建筑面积地下建筑面积1、居住（注2）其中37415㎡93559.72

㎡2140.28

㎡2、配套用房（注3）1）幼儿园1800120400.001001000520.280㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2）消防控制室3）物业管理用房4）社区服务用房按0.3%配置按每100户20平方米配置其中5）入口大堂6）会所3、公建（注4）1）商业0其中

2）办公3）公寓00㎡㎡㎡4、地下室374151）地下车库其中35649.16

㎡1765.84

㎡㎡2）设备用房5、架空层（注5）计入建筑面积，不计容6、超阳台面积㎡

计入计容率，不计建筑面积总计容建筑面积容积率9570095700.00

㎡不得大于1.53

1.53不得大于35

19.17%建筑密度绿地率%不得小于3030%10690%停车位辆辆辆①室外其中②室内1069建筑高度（层数）（注6）限高40米39.45m鸟瞰图产品设计ARCHITECTUREDESIGN甲方诉求

OverallStrategyProductOrientation

产品定位照母山板块住宅成交改善占比最高，但别墅的存量高，去化慢，根据市场改善客户的反应以及本案自身的高要求，本案定位主力户型为大平层。案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大面宽+小进深中海寰宇天下2016年面积段：套内100-230平方米优点：一、江北嘴得天独厚的景观资源二、平层户型设计、朝向好，视野开阔三、品质保证缺点：一、交通出行不便，周边配套不完善二、户型设计品质感较差案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大平层+大横厅龙湖舜山府2017年面积段：套内130-350平方米优点：一、邻近照母山，具有优秀的外部景观资源二、大平层户型的极致设计三、舒适度全面超越竞品四、品质保证+营销宣传缺点：一、交通出行不方便，生活配套不够完善二、总图布局楼间距小，对视严重，缺乏景观延展空间案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大平层+空中花园龙湖九里晴川揽境2018面积段：套内130-190平方米优点：一、灵动的总图设计二、户型的创新和再设计，注重居住体验三、空中院子的花园理念，熟谙市场需求四、品质保证+营销宣传缺点：一、地理位置较远、交通出行不方便二、空中庭院通高空间局促，客厅餐厅衔接较窄，客厅采光不佳，体验较差案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大平层+景观视野美国ONE57公寓2015年设计师：包赞巴克优点：一、优秀的外部景观资源二、产品户型的极致设计三、前卫的建筑设计带来溢价四、开敞的室内空间五、270°超大的景观视野案例分析

CaseStudyCaseStudy

案例研究大平层+居住体验LeedonResidence2017年设计师：SCDA

Achitects优点：一、产品丰富性，两卧、三卧、四卧、空中豪宅、以及花园豪宅二、270°超大的景观视野三、6米层高的客厅设计，空间开阔大气四、静谧、休闲风格的景观设计五、垂直空中花园设计发展趋势

DevelopmentTrendDevelopmentTrend

发展趋势2018年2016年2017年大平层大面宽+大平层++空中花园小进深大横厅中海寰宇天下龙湖舜山湖龙湖九里晴川揽境纽约

ONE

57NEXT?设计策略

StrategyStrategy

设计策略通过多层次景观引入创造多维度院景居住体验BRING

IN

MULTILEVEL

LANDSCAPE，CREATE

DIMENSIONAL

COURTYARD

LIVING

EXPERIENCE户型生成

Unit

GenerateUnit

Generate

户型生成1.传统单景观面平层2.多景观面为导向布局3.形成中心院落及景观阳台4.风车状布局形成更多景观面5.室内功能空间划分6.错位布置形成通高空中院落7.叠加形成住宅标准层8.底层和顶层形成局部跃层户型9.细化立面及入口空间10.引入垂直景观户型生成

Unit

GenerateUnit

Generate

户型生成公园里的生活，院景居住体验LIVE

IN

THE

PARK，EXPERIENCE

IN

THE

COURTYARD户型分布

Unit

DistributionUnit

Distribution

户型分布类型户型A户型B户数63576户数配比13.46%11.97%1.28%面积

面积配比15624

16.79%14022

15.07%户型C21902.35%2.58%底层可变户型61.28%2400户型D户型E合计16816846835.90%35.90%100%31920

34.31%26880

28.89%93036100%户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计＋＝户型设计

Unit

Plan户型AUnit

Design

户型设计建筑面积：248.00㎡套内面积：221.32㎡得房率：89.24%阳台面积（计半面积）：33.20㎡阳台面积（计全面积）：18.85㎡飘窗赠送面积：11.60㎡户型特点：飘窗室内270°景观客厅和主卧8.7*7.2m方厅41㎡豪华主卧套房21米超长景观阳台2层通高空中花园电梯独立入户阳台（全面积）阳台（半面积）户型设计

Unit

Plan户型BUnit

Design

户型设计建筑面积：246.00㎡套内面积：219.53㎡得房率：89.24%阳台面积（计半面积）：32.90㎡阳台面积（计全面积）：16.89㎡飘窗赠送面积：11.60㎡户型特点：飘窗270°景观客厅和主卧8.7*7.2m方厅室内41㎡豪华主卧套房21米超长景观阳台2层通高空中花园电梯独立入户阳台（全面积）阳台（半面积）户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计飘窗飘窗户型A户型B飘窗面积（㎡）[不计面积}11.6011.6023.20电梯厅面积（㎡）[不计销售面8.03房间轮廓线面积(㎡）阳台全面积（㎡）套内面积（㎡）套数（套）实得面积（㎡）建筑面积（㎡）公摊面积（㎡）阳台计面积所占套内面积比例其中阳台计全面积（㎡）阳台（半面积）阳台（全面积）阳台（半面积）套型本层得房率89.24%四室三厅三卫四室三厅三卫合计235.98237.92473.895632.933.266.1219.53221.32440.85112255.61257.55513.16246.00248.00494.0026.4726.6846.1314.99%15.00%16.8918.858.0316.06户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计户型设计

Unit

Plan户型CUnit

Design

户型设计建筑面积：365.40㎡套内面积：312.46㎡露台赠送面积：118.63㎡飘窗赠送面积：11.60㎡通高赠送面积：60.43㎡飘窗户型特点：露台（不计面积）室内270°景观客厅和主卧8.7*7.2m方厅室内61㎡豪华主卧套房21米超长景观阳台两个超大露台露台（不计面积）通高（赠送）空中泳池露台（不计面积）户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计＋＝户型设计

Unit

Plan户型DUnit

Design

户型设计建筑面积：188-194.52㎡（根据造型变化）套内面积：162.64㎡得房率：83.61%阳台面积（计半面积）：24.30㎡阳台面积（计全面积）：10.20-19.56㎡飘窗赠送面积：8.40㎡飘窗飘窗户型特点：270°景观客厅和主卧7.5*6m方厅室内室内39㎡豪华主卧套房18米超长景观阳台2层通高空中花园电梯独立入户阳台（全面积）阳台（全面积）阳台（全面积）阳台（半面积）阳台（半面积）户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计户型设计

Unit

Plan户型EUnit

Design

户型设计建筑面积：162.91㎡套内面积：136.21㎡得房率：83.61%阳台面积（计半面积）：20.40㎡阳台面积（计全面积）：5.72㎡飘窗赠送面积：10.56㎡户型特点：飘窗270°景观客厅和主卧7.5*6m方厅室内34㎡豪华主卧套房10米超长景观阳台2层通高空中花园电梯独立入户阳台（全面积）阳台（半面积）户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计飘窗飘窗户型E户型F飘窗面积（㎡）[不计面积}10.568.4018.96电梯厅面积（㎡）[不计销售面7.25房间轮廓线面积(㎡）阳台全面积（㎡）套内面积（㎡）套数（套）实得面积（㎡）建筑面积（㎡）公摊面积（㎡）阳台计面积所占套内面积比例其中阳台计全面积（㎡）阳台（全面积）本层得房率83.61%套型阳台（全面积）阳台（半面积）三室两厅两卫三室两厅两卫合计146.41174.79321.220.424.344.7136.21162.64298.85112164.22190.44354.66162.91194.52357.4326.7031.8846.1314.98%14.94%5.7219.56阳台（半面积）7.2514.50户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计飘窗面积（㎡）[不计面积}10.568.4018.96电梯厅面积（㎡）[不计销售面7.25房间轮廓线面积(㎡）阳台全面积（㎡）套内面积（㎡）套数（套）实得面积（㎡）建筑面积（㎡）公摊面积（㎡）阳台计面积所占套内面积比例其中阳台计全面积（㎡）套型本层得房率83.61%三室两厅两卫三室两厅两卫合计146.41174.79321.220.424.344.7136.21162.64298.85112164.22190.44354.66162.91194.52357.4326.7031.8846.1314.98%14.94%5.7219.567.2514.50户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计户型设计

Unit

Plan户型EUnit

Design

户型设计建筑面积：251.65㎡套内面积：219.95㎡得房率：87%挑空赠送面积：46㎡阳台面积（计半面积）：33.43㎡阳台面积（计全面积）：25.15㎡阳台（全面积）室内阳台（全面积）阳台（半面积）室内通高（不计面积）户型特点：270°景观客厅和主卧8.4*6.9m2层通高方厅39㎡豪华主卧套房23米超长景观阳台赠送面积多2层通高空中游泳池户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计户型设计

Unit

PlanUnit

Design

户型设计阳台（半面积）阳台（全面积）通高（不计面积）户型F3户型F2阳台（全面积）户型F4户型F1通高（不计面积）阳台（半面积）总平面图

SitePlanSitePlan