物业管理费包干制酬金制计算

物业管理费包干制酬金制计算一、引言物业管理费的计算方式对于业主和物业管理企业都至关重要。包干制和酬金制是目前常见的两种物业管理费计算模式，它们在费用构成、利润获取方式以及对双方的影响等方面存在明显差异。了解这两种计算方式，有助于业主清晰知晓费用去向，监督物业管理服务质量，也有助于物业管理企业合理规划运营成本，提供优质高效的服务。本文将详细阐述物业管理费包干制与酬金制的计算方法及相关要点。

二、物业管理费包干制（一）定义包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

（二）费用构成1.人员费用包括物业管理人员、维修人员、保洁人员、绿化人员、秩序维护人员等的工资、奖金、福利、社会保险等。例如，一名物业管理人员月工资为5000元，一个小型小区配备5名物业管理人员，仅人员工资这一项每月就支出25000元。还涵盖加班补贴、节日福利等费用。以春节为例，给每位员工发放1000元节日红包，若小区有50名员工，此项费用就需50000元。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用如电梯的日常维护保养费用，包括定期检查、更换零部件等。一部电梯每月的维护保养费用约为3000元，若小区有3部电梯，每月此项费用就是9000元。消防设施设备的维修检测费用，消防系统每季度检测一次，每次费用约5000元，一年就是20000元。小区道路、路灯等设施的维修费用。例如，小区某段道路出现破损，维修费用为10000元。3.绿化养护费用包括购买花草树木、肥料、农药等费用，以及绿化工人的养护费用。每月购买花草树木及相关用品费用为5000元，绿化工人工资每月10000元，那么绿化养护每月总费用就是15000元。4.清洁卫生费用清洁工具的购置费用，如扫帚、拖把、清洁剂等，每月约1000元。保洁人员工资，若有10名保洁人员，每人月工资3500元，工资支出为35000元，加上清洁用品费用，每月清洁卫生总费用约为36000元。5.秩序维护费用安保人员的工资、服装费用等。15名安保人员，每人月工资4000元，服装费用每人每年2000元（分摊到每月约250元/人），那么秩序维护每月费用为（4000+250）×15=63750元。监控设备、门禁系统等的电费，每月约5000元。6.办公费用办公用品的购置费用，如纸张、笔墨、电脑耗材等，每月约2000元。水电费，每月约3000元。通讯费，每月约1000元。办公费用每月总计6000元。7.固定资产折旧物业管理企业拥有的办公设备、交通工具等固定资产的折旧费用。一台办公电脑价值5000元，折旧年限为5年，每月折旧额约83元；一辆巡逻车价值150000元，折旧年限为10年，每月折旧额约1250元。若还有其他固定资产，按相应折旧方法计算，固定资产折旧每月总计约2000元。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用小区每年购买公众责任险费用为20000元，分摊到每月约1667元。9.利润物业管理企业根据自身运营目标和市场情况，确定合理的利润水平。一般来说，利润占总费用的一定比例，假设为10%。

（三）计算示例假设一个建筑面积为10万平方米的小区，经上述各项费用估算，每月费用总计为20万元。那么该小区的物业管理费标准为：200000÷100000=2元/平方米·月。

（四）特点1.对业主费用标准相对明确，业主能够清楚知晓每月需缴纳的物业管理费用金额。便于业主监督物业管理企业的成本支出，若费用过高或服务质量不达标，业主可依据合同条款进行维权。2.对物业管理企业企业自负盈亏，有动力控制成本、提高服务效率以获取更多利润。若成本控制得当，利润空间较大；但如果成本超支，可能导致企业亏损。

三、物业管理费酬金制（一）定义酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

（二）费用构成1.人员费用与包干制类似，包括物业各类人员的工资、福利、保险等费用，计算方式同包干制中的人员费用计算。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用涵盖的项目及计算方法也与包干制相同，如电梯维护保养、消防设施设备维修检测等费用的计算。3.绿化养护费用同包干制下绿化养护费用的构成及计算，包括花草树木购置、肥料农药费用以及绿化工人工资等。4.清洁卫生费用清洁工具购置、保洁人员工资等费用的计算与包干制一致。5.秩序维护费用安保人员工资、服装费用以及监控设备、门禁系统电费等的计算方法和包干制相同。6.办公费用办公用品购置、水电费、通讯费等的计算与包干制无异。7.固定资产折旧办公设备、交通工具等固定资产的折旧计算方式和包干制一样。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用费用计算同包干制。

（三）酬金计算1.固定酬金物业管理企业与业主约定按每月物业服务费用总额的一定比例提取酬金。例如，约定酬金比例为8%。若经核算每月物业服务成本为15万元，那么酬金为150000×8%=12000元。2.浮动酬金根据物业服务企业的服务绩效等因素进行调整。如约定以业主满意度调查结果为依据，若满意度达到90%及以上，酬金比例为10%；满意度在80%90%之间，酬金比例为8%；满意度低于80%，酬金比例为6%。假设某季度业主满意度为85%，当季物业服务成本平均每月18万元，那么该月酬金为180000×8%=14400元。

（四）计算示例同样以一个建筑面积为10万平方米的小区为例，每月物业服务成本经核算为18万元，约定酬金比例为8%。则每月预收物业服务资金为：180000÷(18%)≈195652元。物业管理费标准为：195652÷100000≈1.96元/平方米·月。

（五）特点1.对业主业主对费用的使用情况有知情权和监督权，能更清晰了解费用去向。由于结余归业主所有，若物业管理企业成本控制良好，业主可能受益。2.对物业管理企业酬金相对固定，企业收入较为稳定，风险相对较小。但需向业主详细披露费用收支情况，接受业主监督，对财务管理要求较高。

四、两种计算方式的比较（一）费用透明度1.包干制费用标准明确，但业主较难深入了解具体成本构成及利润情况，除非合同约定详细披露成本明细。2.酬金制业主对费用使用有清晰的知情权，物业管理企业需定期公布收支账目，费用透明度高。

（二）成本控制动力1.包干制物业管理企业自负盈亏，成本控制动力强，会努力降低成本以获取更多利润。2.酬金制企业利润相对固定，成本控制动力相对较弱，但也需合理控制成本以维持良好的服务质量形象。

（三）风险承担1.包干制物业管理企业承担全部经营风险，若成本超支或服务质量不佳导致业主不满，可能面临收入减少甚至亏损的风险。2.酬金制企业风险较小，主要风险由业主承担，如成本增加导致结余减少或出现亏损。

（四）适用场景1.包干制适用于业主对物业管理专业性了解较少、希望有明确固定费用标准的情况，如一些小型普通住宅小区。2.酬金制适用于业主对费用使用较为关注、对物业管理企业信任度较高且有较强监督能力的项目，如高端住宅、商业写字楼等。

五、结论物业管理费包干制和酬金制各有特点，在不