农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法一、总则（一）目的与依据为规范农村集体建设用地使用权流转行为，提高土地利用效率，促进农村经济社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。

（二）适用范围本办法适用于本行政区域内农村集体建设用地使用权的流转管理。农村集体建设用地包括农民集体所有的用于非农业建设的土地，如乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地、农村村民住宅用地等。

（三）基本原则1.依法、自愿、有偿原则农村集体建设用地使用权流转必须遵守法律法规，尊重农民意愿，按照市场机制进行有偿流转，保障土地所有者和使用者的合法权益。2.规划控制原则流转的农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划和城乡规划，不得擅自改变土地用途。3.用途管制原则严格控制农村集体建设用地流转后的用途，确保土地用于符合规定的非农业建设项目，严禁用于房地产开发等经营性项目。4.公开、公平、公正原则建立公开透明的流转交易平台，规范流转程序，保障流转过程中各参与方的公平竞争，防止暗箱操作。

二、流转主体与条件（一）流转主体1.农村集体经济组织作为农村集体建设用地的所有者，有权依法决定土地使用权的流转事宜，并代表集体行使相关权利。2.土地使用者已经依法取得农村集体建设用地使用权的单位或个人，在符合本办法规定的条件下，可以将土地使用权进行流转。

（二）流转条件1.权属清晰土地所有权和使用权证书齐全，不存在权属争议。2.符合规划流转的土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划确定的用途，且已依法办理相关审批手续。3.地上建筑物等产权明晰地上建筑物、构筑物及其附属设施的产权归属明确，不存在产权纠纷。4.具备开发建设条件土地已具备必要的通水、通电、通路等基础设施条件，能够满足项目开发建设需求。

三、流转形式（一）出让农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付土地出让金的行为。出让年限根据土地用途和实际情况确定，但不得超过同类国有土地出让的最高年限。

（二）出租农村集体经济组织或土地使用者将农村集体建设用地使用权出租给他人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租期限由双方协商确定，但不得超过土地出让剩余年限。

（三）转让土地使用者将依法取得的农村集体建设用地使用权再转移的行为。转让应当签订转让合同，并办理相关变更登记手续。转让后，土地使用年限为原出让或出租合同约定的剩余年限。

（四）转租承租人将承租的农村集体建设用地使用权再出租给他人使用的行为。转租应当经原出租人书面同意，并签订转租合同，同时办理相关备案手续。

（五）作价出资（入股）农村集体建设用地使用权作价出资（入股）是指农村集体经济组织以土地使用权作价，作为出资（入股）投入企业，参与企业经营收益分配的行为。作价出资（入股）的土地必须经过评估作价，并依法办理相关审批和登记手续。

四、流转程序（一）申请土地流转双方应当向所在地的乡镇人民政府（街道办事处）提出书面申请，并提交以下材料：1.土地流转申请书，包括流转土地的位置、面积、用途、流转方式、流转期限等内容；2.土地所有权证书和土地使用权证书；3.地上建筑物、构筑物及其附属设施的产权证明；4.涉及土地转让、转租的，需提供原土地出让或租赁合同；5.土地流转双方的身份证明文件；6.其他需要提供的材料。

（二）受理与审核乡镇人民政府（街道办事处）收到申请材料后，应当对申请材料进行审查，并在[X]个工作日内作出是否受理的决定。对受理的申请，应当组织相关部门进行实地核查，重点审查土地权属、规划用途、地上附着物等情况。经审核符合条件的，报县级人民政府国土资源部门审批。

（三）审批县级人民政府国土资源部门应当在收到乡镇人民政府（街道办事处）报送的审核意见和申请材料后，在[X]个工作日内完成审批。对符合流转条件的，予以批准；对不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。

（四）签订合同经批准流转的农村集体建设用地，流转双方应当签订书面流转合同。合同应当包括以下主要内容：1.双方当事人的姓名或名称、地址；2.流转土地的位置、面积、用途、流转方式、流转期限；3.土地出让金或租金的数额、支付方式和时间；4.地上建筑物、构筑物及其附属设施的处置方式；5.双方的权利和义务；6.合同的变更、解除和终止条件；7.违约责任；8.争议解决方式；9.其他事项。

（五）登记备案流转双方应当自合同签订之日起[X]个工作日内，持流转合同及相关材料到县级人民政府国土资源部门办理土地使用权变更登记手续。涉及地上建筑物、构筑物及其附属设施产权变更的，还应当到相关部门办理产权变更登记手续。县级人民政府国土资源部门应当对土地流转情况进行登记备案，建立农村集体建设用地使用权流转档案。

五、土地收益管理（一）收益分配原则农村集体建设用地使用权流转收益归农村集体经济组织所有，主要用于发展农村经济、改善农村基础设施和公共服务设施、增加农民收入等。收益分配应当按照农村集体经济组织章程或成员大会决议进行，确保公平、合理、公开。

（二）收益用途1.农村基础设施建设包括道路、桥梁、水利设施、电力设施等的建设和维护，改善农村生产生活条件。2.农村公共服务设施建设如学校、医院、文化活动中心等的建设和完善，提高农村公共服务水平。3.农村集体经济发展用于兴办农村集体企业、发展农村特色产业等，增强农村集体经济实力。4.农民社会保障部分收益可用于缴纳农民的社会保险费用，提高农民的社会保障水平。5.农民福利分配根据农村集体经济组织章程或成员大会决议，将部分收益分配给农民，增加农民收入。

（三）收益监管县级人民政府财政、审计等部门应当加强对农村集体建设用地使用权流转收益的监管，定期对收益的收取、使用情况进行检查和审计，确保收益合理使用，防止截留、挪用等违法行为。农村集体经济组织应当建立健全收益管理制度，定期向本集体经济组织成员公布收益收支情况，接受成员监督。

六、土地使用与监管（一）土地使用要求1.按照合同约定的用途使用土地土地使用者必须严格按照流转合同约定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途。确需改变土地用途的，应当经农村集体经济组织同意，并依法办理相关审批手续。2.遵守土地利用规划和相关规定土地使用者应当遵守土地利用总体规划和城乡规划，服从政府的统一规划和管理。在土地使用过程中，应当符合环保、安全等相关要求，不得从事违法违规活动。

（二）土地开发建设监管1.项目审批监管对涉及农村集体建设用地流转的开发建设项目，有关部门应当按照规定进行审批，加强对项目可行性、环境影响、安全设施等方面的审查，确保项目符合要求。2.建设过程监管项目建设过程中，相关部门应当加强对施工质量、施工安全、环境保护等方面的监督检查，确保项目建设规范有序进行。土地使用者应当按照批准的建设方案进行建设，不得擅自改变建设内容和规模。

（三）土地闲置处置1.闲置认定土地使用者取得农村集体建设用地使用权后，超过规定期限未动工开发建设的，视为土地闲置。规定期限按照合同约定执行，合同未约定的，按照国家和地方有关规定执行。2.处置措施对闲置土地，县级人民政府国土资源部门应当责令土地使用者限期动工开发建设；逾期仍未动工开发建设的，可以按照合同约定收取闲置费；连续两年未动工开发建设的，无偿收回土地使用权。因不可抗力或政府、政府有关部门的行为等造成土地闲置的除外。

七、法律责任（一）违法流转责任1.未经批准擅自流转农村集体建设用地使用权的，由县级人民政府国土资源部门责令限期改正，没收违法所得，并可处以罚款。2.以欺骗手段取得农村集体建设用地使用权流转批准文件的，由县级人民政府国土资源部门撤销批准文件，没收违法所得，并可处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）擅自改变用途责任土地使用者擅自改变土地用途的，由县级人民政府国土资源部门责令限期改正，并处以罚款；拒不改正的，由农村集体经济组织依法解除土地流转合同，无偿收回土地使用权。

（三）闲置土地责任土地使用者闲置土地的，按照本办法关于土地闲置处置的规定执行。对拒不执行闲置土地处置决定的，县级人民政府国土资源部门可以申请人民法院强制执行。

（四）其他违法行为责任对