产品定位是房地产前期策划定位中的重要环节产品定位的准确与否

是房地产前期策划定位中的重要环节，产品定位的准确与否决定着项目的成败、企业的盈亏。产品定位以满足三者的可行性为原则，设计出供需有效的产品。房地产产品定位站在发展商或土地使用人的立场，针对特定目标市场的潜在客户，决定其所持有的土地，应在何时、以何种方式，提供何种产品及用途，以满足潜在客户的需求，并符合投资开发商或土地所有人的利益。规划市场财务房地产产品定位的含义1.

以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的。3.以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值。2.以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望。产品定位方向因为产品阶段不同而不同。产品定位要在地产项目立项之初，取得土地前就进行，目的是尽快确定土地使用方向。有可能因形势变化等要修改原定目标而重新做产品定位。产品设计阶段项目决策阶段产品定位的主要集中工作开发预售阶段规划设计阶段一、项目决策阶段产品定位重在确定产品使用方向、开发时间、明确目标客户和投入的总资金等。产品定位目的：让开发商掌握土地的基本价值。产品定位主要内容1.确定目标客户和使用方向通过市场调查与分析，确定目标客户和土地的使用方向。2.掌握土地基本条件了解土地的基本条件，如面积、形状等。3.了解规划条件了解政府部门的规划许可。4.勘察土地周边环境5.土地开发条件

小区环境对于住宅、办公楼及商业楼都存在较大影响。合作方的意愿对土地的用途有决定性的影响。产品定位主要内容二、规划设计阶段产品定位重在确定产品规划方向，满足潜在客户对项目使用功能、品质和价格方面的需求。确定建筑形式楼层布局装潢水平销售或租赁着重确立土地开发商对产品附加值的利用。1.建筑法规建筑结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构建筑形态建筑物的外观，围合成H形、L形、一字形。建筑风格古典风格中式风格现代风格要严格掌握的问题2.市场需求特性预计房价走向，进行合理产品价格定位。对当地房地产市场进行调研。分析市场各类产品占比及销售情况。确定市场需求度最高的产品。3.风险与报酬在核算总成本、用款周期、预计报酬率等数据基础上做出比较，以确定附加值的可能性。项目定位产品定位侧重于产品实体定位、质量、成本、特征、性能等方面的内容。1.

确定开发动机和目的开发商自身实力企业经营状况项目开发动机和目标决定了做产品定位的方法。考虑开发动机时需要结合四个方面的因素:企业财务能力经济发展趋势一个项目多个目的为快速回笼资金为追求最大利润为加深企业品牌形象开发产品目的不同，产品定位的方法不同在市场萧条期需要预计风险，以低投入、资金快速回收为出发点财力雄厚的企业集团，集中财力优势搞投入大、附加值高的产品2.分析城市及市场现状了解地块所属城市信息(城市规划、人口、特性、交通运输、公共设施、产业结构等)了解相关政策法规限制(政府条例、建筑法规、税务法规等)了解地产市场形势(供求状况、产品、竞争情况等)了解相关财务条件(造价水平、房价水平、融资的可能性等)3.了解地块基本信息分析出地块主要优劣势和地块属性特征。区位交通周边配套内部条件规划指标考虑土地的规模、条件：4.确定产品市场定位确定产品市场定位时，要对主力消费群体做三个层面的分析：消费结构分析消费者背景分析消费者行为分析（1）如果客户对这个区域很认可：产品定位只要做到符合主流就能被客户接受。（2）如果客户对这个区域不认可：产品定位要想办法做一些手段，让客户觉得这种产品是超值的或者具有吸引力。两种判断5.明确好产品概念再规划产品研究和考察地块时思考地块的产品概念有什么概念可以借用or可引入什么新的产品概念明确了产品概念后思