房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产投资与投资风险）历年真题试卷汇编1

房地产估价师房地产开发经营与管理

（房地产投资与投资风险）历年真题试

卷汇编1

一、单选题（本题共27题，每题1.0分，共27分。）

1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资本题考

核，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。［2003年考

题］

A、位置固定性

B、不一致性

C、适应性

D、相互影响性

标准答案：D

知识点解析：本题考核的是房地产投资的特点。其中，房地产投资存在效益外溢和

转移的特点。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和

环境变化的影响。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附

近预先投资的房地产投资者，都获得了巨大的成功。

2、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。［2003年考题］

A、下降

B、上升

C、不变

D、不能确定

标准答案：A

知识点解析：本题考核的是房地产投资的系统风险。国家通过凋整利率，政府可以

调节费金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。其中，若对利率

调升则会给房地产投资带来利率风险，即利率提高则抑制房地产市场上的需求数

量，从而导致房地产价格下降。

3、下列风险中，属于个别风险的是（）。［2003年考题］

A、购买力风险

B、市场供求风险

C、政策风险

D、比较风险

标准答案：D

知识点解析：本题考核的是房地产投资的个别风险。房地产投资的个别风险包括：

收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险（比较成本）、

时间风险和持有期风险。

4、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。|2004年考题|

A、比较风险

B、通货膨胀风险

C、时间风险

D、资本价值风险

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括：

通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治

风险和或然损失风险等。

5、某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为17%,国债收益率为

3.5%,房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率

为（）。［2004年考题］

A、3.5%

B、5.17%

C、7.75%

D、8.59%

标准答案：C

知识点解析：本题考核的是房地产投资折现率的计算。根据公式：

E（Rj）=Rf+Pj［E（Rm）—Rf］=3.5%+0.5（12%—3.5%）=7.75%,所以当前房地产

投资的折现率为7.75%。

6、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至BIX,则B区的商业物业投资将会增

加，这主要是由于房地产投资具有（）。［2005年考题1

A、位置固定性

B、各异性

C、适应性

D、相互影响性

标准答案：D

知识点解析：本题考核的是房地产投资的特点。其中，房地产投资收益状况受其周

边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博

物馆等公共设施方面的发资，能显著提高附近房地产投资的价值和收益水平。如城

市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅

升值。

7、房地产投资的缺点是（）。［2005年考题］

A、相对较高的收益水平

B、易于获得金融机构的支持

C、抵消通货膨胀的影响

D、投资回收期较长

标准答案：D

知识点解析：本题考核的是房地产投资的缺点。选项A、B、C均属于房地产投资

的优点。房地产投资的缺点除了包括流动性差或变现性差等外，还包括：投资数额

巨大、投资回收周期较长、需要专门的知识和经验。

8、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市

场整体的平均收益为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是（）。［2005年考

题J

A、0.25

B、0.50

C、1.5

D、2.00

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产业的系统性市场风险系数|3的计算。因为在某时

间段内房地产业的预期收益率为E（j）=15%,在同一时间段内，无风险资产（国家债

券）的收益率为Rt=10%;在同一时间段内，市场的整体平均收益率为

E（Rin）=20%o则房地产业的系统性市场风险系数为

物E（R.）-R20%—10%*

9、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。［2006年考题|

A、获取房地产当期收益

B、获取房地产未来收益

C、直接从事房地产开发经营活动

D、间接参与房地产开发经营活动

标准答案；B

知识点解析：本题考核的是房地产投资的目的。其主要目的是为了实现其财富价值

的最大化。

10、投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗

衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。12006年考题］

A、各异性

B、适应性

C、相互影响性

D、专业管理依赖性

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资的特点。其特点之一是需要适时的更新改造

投资。从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能

在激烈的市场竞争中处于有利的地位，这就要求投资者适时调整房地产的使用功

能，以适应市场的变化。

知识点解析：本题考核的是房地产直接投资。房地产开发投资通常属于短期投资，

它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出

租或经营时，短期开发发资就转变成了长期置业投资。

15、卜.列风险中属于系统风险的是（）。|2007年考题1

A、比较风险

B、市场供求风险

C、未来运营费用风险

D、持有期风险

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险具体内

容包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风

险、政治风险和或然损失风险等。

16、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了

房地产的（）。［2007年考题］

A、不可移动性

B、适应性

C、弱流动性

D、相互影响性

标准答案：c

知识点露析：本题考核的是房地产的特性。房地产资产流动性差的原因，与房地产

和房地产市场的本质特性密切关联。一方面，由于房地产的各种特征因素存在显著

差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才

能实现物业与购买者偏好的匹配；另一方面，对于同一物业而言，不同卖方和买方

的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方

心理承受价格的匹配，才可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易

行为的谨慎,以及房地产市场中交易分散、信息不完备程度等特点,乂进一步延长

了搜寻时间。

17、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产

投资非常适合作为一种（）。［2008年考题］

A、长期投资

B、短期投资

C、风险投资

D、金融投资

标准答案：A

知识点解析：本题考核的是房地产投资的特性。房地产投资具有：区位选择异常重

要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、易产生资本价值风险、变现性

差、受政策影响、存在效益外溢和转移、依赖专业管理的特性。

18、下列物业中,属于特殊物业的是（）。［2008年考题］

A、在建工程

B、车站

C、购物中心

D、科技产业园区

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资按物业类型划分的类别。特殊物业是指物业

空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车

站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多

属长期投资，投资者靠三常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

19、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。

［2008年考题］

A、变现风险

B、时问风险

C、自然损失风险

D、通货膨胀风险

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资风险的个别风险。房地产投资风险的个别风

险包括：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风

险、持有期风险。

20、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。［2008年考题］

A、提高投资收益

B、降低系统风险

C、降低个别风险

D、使投资亳无风险

标准答案：C

知识点解析：本题考核的投资组合理论.通过投资组合理论的原则,虽然可以将个

别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。

21、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态

下，净收益大于零的持续时间称为（）。［2009年考题］

A、设计寿命

B、经济寿命

C、法定寿命

D、自然寿命

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资的经济寿命概念。对于收益性房地产来说，

经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收

人大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

22、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特

性。［2009年考题］

A、变现性差

B、易受政策影响

C、依赖专业管理

D、效益外溢和转移

标准答案：D

知识点常析：本题考核的是房地产投资的特性。房地产投资效益外溢和转移是指房

地产收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。变

现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特

征密切相关。房地产投资容易受政策影响是由于房地产在社会经济活动中的重要

性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地

产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系。房地产投资依赖专业

化管理是指在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、

工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。

23、如果整个投资市场的平均收益率为15%,国债收益率为9%,房地产投资市场

相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23,则按资本资产定价模型计算

出的房地产投资折现率是()。［2(X)9年考题］

A、10.38%

B、11.07%

C、12.45%

D、13.62%

标准答案：A

知识点解析：本题考核的是资本资产定价模式。E(Rj)=Rf4-pj［E(Rm)-Rf］=9%

+0.23x(15%—9%)=10.38%。

24、一般来说，与长期没资相比，短期投资O”［2010年考题］

A、风险较大

B、收益率较高

C、流动性较好

D、投资回收期较长

标准答案：C

知识点解析：本题考核的是长期投资和短期投资的区别。短期投资资金周转快，流

动性好，风险相对比较小。

25、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市

场具有()。［2010年考题］

A、保值性

B、增值性

C、异质性

D、弱流动性

标准答案：c

知识点露析：本题考核的是房地产投资的异质性。异质性是房地产的重要特性，市

场上没有两宗完全相同的房地产。

26、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。|2010年考题］

A、购买房地产股票

B、购买商铺

C、购买房地产债券

D、购买住房抵押支持证券

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资方式。房地产直接投资是指投资者直接参与

房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发

投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

27、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。［2010年考题］

A、投资者应选择毫无风险的投资组合

B、投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C、投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D、投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

标准答案：D

知识点解析：本题考核的是房地产投资组合理论。没有完全无风险的投资。投资者

要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个

绝对的负协方差，但这个条件很难达到。系统风险不可以完全抵消的。

二、多选题（本题共“题，每题1.0分，共〃分。）

28、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。［2003年考题］

标准答案：A,B,C

知识点解析：本题考核的是房地产投资非常适合作为一种长期投资这一特点。房地

产同时具有经济寿命和刍然寿命；自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来

说，当房地产的维护费用高到没有租户问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情

况是，如果房地产的维丁状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投

费中获取几个经济寿命.对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣

工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大

于零的持续时间。

29、一般来说，房地产没资风险分析主要包括（）等分析。［2004年考题］

标准答案：A,C,D,E

知识点解析：本题考核的是房地产投资的风险分析。房地产投资的风险主要体现在

投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四

个方面。因此，房地产发资风险分析主要针对这四个方面进行展开分析。

30、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（）。

［2005年考题］

标准答案：B,C,E

知识点解析：本题考核的是房地产投资的物业类型。从物理形态上划分，作为房地

产投资对象的房地产资产，主要分为土地、建设后的物业和在建工程二种类型。

31、房地产间接投资的形式主要有（）。［2005年考题］

标准答案：A,B,C

知识点解析：本题考核的是房地产间接投资的形式。房地产间接投资的形式主要

有：投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金和购买住房抵押支持证

券。

32、房地产置业投资的没资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（）。［2005

年考题］

标准答案：A,B,C,E

知识点解析：本题考核的是房地产置业投资的目的。房地产置业投资具有收益、保

值、增值和消费的四个方面的特性。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了实

现其财富价值的最大化。

33、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。［2006年考题］

标准答案：B,D

知识点解析：本题考核的是房地产置业投资。房地产置业投资是指面向已具备了使

用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对

象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有房地产。房地产置业投资的目的一

般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购

人的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个

特点，是在投资者不愿意继续持有该物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，

并获取转售收益。

34、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。［2006年考题］

标准答案：B,C,D

知识点解析：本题考核的是房地产投资的系统风险。其中，利率调升会对房地产投

资产生两个方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金

流折现，会使投费目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务

负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地

产价格下降。

35、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（）投资。［2007年考题］

标准答案：A,C,E

知识点常析「公题考核的是固定资产投资的分类。固定资产投资按照工作内容和实

现方式分类，可分为建筑安装工程、设备与工器具购置和其他费用三个部分。

36、下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。［2008年考题|

标准答案：A,C,D,E

知识点解析：本题考核的是商业物业投资。随着房地产市场的发展，商业物、业投资

的开发一出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命

力，而开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋

势。由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更

适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。

37、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（），［2009年考题］

标准答案：A,B,C

知识点解析：本题考核的是房地产投资的系统风险。房地产投资首先面临的是系统

风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，如通货膨胀风险、巾场供求风险、

周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

38、相对于房地产开发及资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。12010年

考题］

标准答案：A,C.D,E

知识点解析：本题考核的是置业投资。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条

件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可

以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。房地产置业投资的目的

一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将

购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。

三、判断题（本题共14题，每题1.0分，共14分。）

39、从理论上说，通过发资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（）［2003年考

题］

A、正确

B、错误

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是投资组合理论。其所做出的减少风险的方法并不能使投

资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投

资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险

因素仍然存在。

40、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属

于长期投资。（）［2004年考题］

A、正确

B、错误

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产开发投资。当房地产开发投资者将建成后的房地

产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

41、购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（）［2004年考题］

A^正确

B、错误

标准答案：A

知识点解析：本题考核的是房地产间接投资。其中，购买住房抵押支持证券的投资

者多也就成为房地产问接投资者，其可以间接地获取房地产投资的收益.

42、通货膨胀对房地产没资只有负面影响。（）［2004年考题］

A、正确

B、错误

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资的优点。其中，房地产投资能抵消通货膨胀

的影响。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导

致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房

地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使

用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

43、房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）［2005年考题］

A、正确

B、错误

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资的个别风险的内容。其巾，时间风险是指房

地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现为选择合

适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进

行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长

短等。

44、基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。

（）［2006年考题］

A、正确

B、错误

标准答案：A

知识点解析：本题考核的是固定资产投资的分类。根据不同的目的和管理的需要，

中国固定资产投资主要有五种分类方式。其中，按管理渠道分类，固定资产包括基

本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。

45、房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。()【2006年考题］

A、正确

B、错误

标准答案：B

知识点解析：本题考核的是房地产投资的目的。其中，房地产投资可以降低其投资

组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

46、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负

相关系。()［2007