世茂集团工程管理中心实测实量操作指引解析

上海平大建筑工程管理咨询世茂集团工程管理中心实测实量操作指引解析12

3.1.测量说明

3.2.工具指引3.3.分项操作指引评估工作的行业需求企业介绍3实测实量操作指引介绍

一、企业介绍全国第一批开展第三方评估的企业公司现有员工300多名中级以上职称人员约150人，建设部各类注册人员约60人2021年第三方评估签定合同额约3800万公司成立于：2007年主营：第三方评估现合作单位有40多家，其中有万科金地、世茂、招商、保利、中海等一、公司简介公平、公正、客观、廉洁----我们的原那么万科集团中海集团招商地产华润集团众安集团星河地产旭辉集团宝龙集团复地地产五矿集团华远地产海尔地产海尔家居世茂集团鲁能集团金地集团临港集团保亿集团新长宁集团融创集团中航集团绿城集团鹿鸣谷集团二、合作伙伴：九龙仓集团保利集团仁恒集团新世界集团三盛宏业集团鸿坤集团方兴地产中天集团协信集团蓝光集团领地集团中建二局中建八局东方城集团绿地集团恒基兆业三、业务分布公平、公正、客观、廉洁----我们的原那么四、评估工作综述评估是通过第三方评估单位的介入，利用科学的评估体系，客观、独立、公正、廉洁的评估方法，对各企业的工程工程进行实地检查。检查内容包括工程实测实量、工程质量风险评估、平安文明等纬度。检查后形成报告，并对检查结果提出工艺改进措施，管理改善建议与各类培训。第三方评估单位只对施工过程局部及阶段性结果进行巡查，这是第三方评估与监理工作区别，推动甲方工程经理部及监理公司对工程的施工过程动态管理。通过量化的检查结果供决策者掌握公司工程总体质量及风险状态，辅助工程管理者明确改进和提升的方向；同时，通过评估体系在工程过程管理上的运用，推开工程管理从“粗放式〞向“精细化〞方向转换，为企业在工程管理方面提供实质性支持，以到达降低工程平安、质量风险、提高工程实体质量、提升客户满意度。安全文明精装修工程景观园林工程钢结构工程幕墙工程机电设备工程专业评估交付评估五、评估内容在建工程过程评估2025/3/2六、评估提升思路交付品质评估专项验收评估过程质量评估形成企业质量文化形成企业质量文化，以文化影响管理团队、合作单位及作业个体逆向控制交付品质提高观感质量组织针对性专项检查验收降低客户施工过程平安质量风险2025/3/2七、行业开展与现状行业开展第三方评估最早由万科集团在2006年开始引入香港卓德、莱坊集团并运用。2007年改由国内企业实施，目前为止，已经引入第三方评估的房企万科集团、中海地产、金地集团、招商集团、世茂集团、融创中国、保利集团、方兴地产、蓝光地产、协信地产、新世界等近五十多家房企。行业内各公司评估的成效，因各企业的运用手段及考评制度不同而不同。有的公司对检查结果进行强制排名，建立起严格的考评制度，并与合作单位招标、投标，企业内部管理的职位提升及薪酬挂钩，从而使工程管理水平得到了明显的提升。如万科，其工程实测实量的评分从开始的70多分提升到现在的90分以上，目前万科的实测实量、平安文明、渗漏风险、空鼓开裂风险评分均排在行业内首位。反之，有的企业对检查结果不重视，即使进行了施工企业的排名，但因没有建立有效的考评、奖罚制度，工程工程质量提升不明显。 第三方评估工作如果要收到成效，不能只停留在外表排名，必须与人力资源部、考评、奖罚制度挂钩，与工程经理上岗、升迁挂钩，才能快速的提升工程管理水平，减少主观管理意识。2025/3/2八、社会认知度1、我们的效劳得到了国内多家大型开发商、建筑企业、政府主管部门的广泛认同；2、通过与更多实力客户的深入合作，我们的专业积淀、效劳水平、市场价值将进一步提升和彰显。2025/3/2九、标杆企业提升实例万科集团2021年-2021年由A0-A5版提升的实测实量指标实例独立专业随机原则效率原则真实原则可追溯原则完整性原则十、评估原那么公平、公正、客观、廉洁----我们的原那么

二、评估工作的行业需求二、评估开展的行业需求精装修集中交付的需求。适应原材料及劳动力市场变化的需求。实现“六大需求45二、评估开展的行业需求树品牌：1、好的企业品牌的提升，必须有优良的工程品质做支撑2、推行实测实量及风险评估，可以让工程品质的评测得以量化，使工作风险得以明确定性好的工程品质高的客户满意度万科等标杆企业推行实测实量后，数据稳步提升，客户认可率大幅增长评估数据三、评估开展的市场需求适应原材料及劳动力市场变化的需求原材料市场特征：价格越来越高，日益强调节能环保；劳动力市场特征：短缺，生疏，质量意识差，人工工资高。

返工费用是企业的心头病。通过实测实量和风险评估，达成“减少浪费，减少返工〞。产业化是未来房地产开展的趋势，推行集中加工降低本钱控制。四、评估开展的市场需求住宅类现状备注：实测实量成绩横向比照图五、评估开展的行业需求渗漏风险分析六、评估开展的行业需求空鼓开裂风险分析七、评估开展的行业需求平安风险分析

三、实测实量操作指引介绍总体说明：实测操作指引中实测实量的相关指标是结合施工验收标准、抗震设计标准、观感质量要求编制，内容包括：实测合格标准、测量方法、合格率计算、本卷须知、分项指引〔混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程、涂饰工程、防水工程、铝合金门窗工程〕意义与作用：希望通过本实测操作指引的制定与推广，用实测实量数据指导施工，并通过第三方质量推手，客观、真实的把施工现场处于不同施工阶段的质量缺陷及时发现并反响；同时标准产品质量实测的程序、取样方法、测量操作、数据处理等步骤和要求，努力提升工程实体产品质量；座便预留排水管孔距偏差同一室内底盒标高差并列插座开关面板高度差抹灰阴阳角方正抹灰地面水平度涂饰墙面平整度涂饰垂直度涂饰阴阳角方正涂饰顶棚水平度墙砖墙面平整度墙砖垂直度墙砖阴阳角方正墙砖接缝上下差地砖地面平整度地砖接缝上下差门框正侧面垂直度窗框正面垂直度窗框型材拼缝宽度窗框型材拼缝上下差木地板地面平整度木地板地面水平度木地板接缝宽度木地板接缝上下差上海平大砌体外门窗洞口尺寸抹灰户内门洞尺寸抹灰开间进深抹灰外窗内侧墙体厚度极差卫生间涂膜厚度卫生间附加防水层外门窗边框外外表防水层边框收口与塞缝卫生间地漏外墙砌筑防渗漏节点观感质量定尺加工尺差控制渗漏空鼓开裂实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性

尺寸控制案例渗漏案例【国家标准GB50204-2021】(混凝土结构工程〕【国家标准GB50203-2021】〔砌体工程〕【国家标准GB50210-2021】〔装饰装修工程〕〔CECS-196-2006〕〔建筑室内防水工程〕【国家标准GBT8478-2021】〔铝合金门窗工程〕其它国家、地方相关质量标准文件第三方评估工作支持性文件公平、公正、客观、廉洁--我们的原那么公平、公正、客观、廉洁--我们的原那么

2.1.测量说明

2.2.工具指引2.3.分项操作指引3.1、混凝土结构工程3.2、砌筑工程3.3、抹灰工程3.4、涂饰工程三、分局部项工程操作指引3.5、卫生间防水工程3.6、铝合金门窗工程

3.1混凝土结构工程1.截面尺寸偏差

2.墙面平整度3.墙、柱外表垂直度4顶板水平度极差5.楼板厚度偏差测区选取：在同一标段内根据各楼号实际施工进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为实测层。?混凝土结构工程施工质量验收标准?〔GB50204-2021〕6.施工控制线设置示意图底部设置看脚板对拉杆设置距离满足要求背楞间距不得超过200mm模板接缝设置50×100木方斜撑设置检测线坠防滑扣件钢木混搭无斜撑、对拉杆间距4道钢木混搭示意图关键：取点位置楼板厚度过程控制施工控制线的设置〔图一〕按墙柱线焊接固定支撑点〔图二〕按控制线测量墙柱位置〔图三〕测量墙柱垂直度〔图四〕测量墙柱垂直度〔图五〕测量顶板水平度〔图六〕测量梁截面几何尺寸〔图七〕墙柱截面几何尺寸测量〔图八〕浇筑前模板二次校模〔图九〕浇筑前二次顶板水平度测量

3.2砌筑工程1.墙外表平整度2.墙外表垂直度3.方正度4外门窗洞口尺寸偏差5.节点1〔重要预制或现浇构件〕测区选取：1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2套房作为砌筑工程的实测套房。户数最多的房型为必选。2.对于验收后需改造的墙体不作实测。6.节点2〔砌筑工序〕?砌体结构工程施工质量验收标准?〔GB50203-2021〕砌筑施工流程1、设置基准控制线；2、绘制砌块排列图；〔1〕砌块尺寸、灰缝厚度、顶部空隙和墙根部坎台高度。〔2〕尽可能采用主规格砌块，减少配套砌块的种类和数量。〔3〕按门、窗、过梁、暗线、暗管、线盒等的要求，在排列图上标明主规格砌块、配套砌块以及预埋件等位置。〔4〕标明灰缝中应设置拉结钢筋的部位。〔5〕标明预留洞和预埋件的位置。4、

选砌块；3、立皮数杆；关键工序：特别本卷须知：现浇窗台板外门窗框预制块门洞口过梁过梁断裂，漏筋≧200mm≧100mm≧250mm≧200mm温馨提示：砌筑二为扣分项，重点关注斜顶砌与灌缝砌筑工程常见问题窗台梁的施工问题顶砌与修补的常见问题砌筑常见问题砌筑工程常见问题砌筑工程效好的工艺不同材料界面的加强网不同材料界面的加强网上下未修平网的规格不满足要求

砌体施工样板

3.3抹灰工程

测区选取：实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取抹灰阶段2套房作为实测套房。户数最多的房型为必选。其他后改造墙体，按规定不测。?建筑装饰装修工程质量验收标准?〔GB50210-2001〕?建筑地面工程施工质量验收标准?〔GB50209-2021〕一、墙体外表平整度二、墙面垂直度三、室内净高偏差四、顶板水平度极差五、阴阳角方正六、房间开间/进深偏差七、方正度八、地面外表平整度九、地面水平度极差十、户内门洞尺寸偏差十一、外墙窗内侧墙体厚度极差十二、裂缝空鼓影响后期装饰施工质量内、外墙施工工艺流程内墙抹灰工艺流程：基体处理――挂加强网――吊直、套方、贴灰饼、冲标筋――界面处理――做护角――弹灰层控制线――抹底灰――抹面灰――养护外墙抹灰工艺流程基体处理――挂钢丝网――挂线、贴灰饼、设标筋――界面处理――弹灰层控制线――抹底灰――弹分格缝位置――粘分格条――抹面层――起条、勾缝――养护特别注意事宜：灰饼宜做成5cm见方，两灰饼距离不大于1.2～1.5m，示意图示意图实地放样空鼓、开裂的控制方法与措施当抹灰层出现空鼓或裂缝需要修补时，应沿超出空鼓、裂缝边缘50mm左右位置锯开抹灰层，人工凿除空鼓裂缝部位砂浆块，去除残留渣粉并对抹灰层砂浆的切割面进行拉毛化处理〔凿毛〕并清理干净；抹灰基层未处理、甩浆不密实、一次抹灰完成。甩浆随意抹灰一次成活挂网前基层未处理挂网不符合要求抹灰完成后的效果

涂饰工程1.墙面外表平整度

2.墙面垂直度3.阴阳角方正4.顶棚〔吊顶〕水平度极差5.室内净高偏差6.房间开间与进深偏差7.裂缝/空鼓示意图示意图

涂饰工程关键部位的处理

内墙涂料阳角部位处理阳角线条不顺直、弯曲方正度偏差大易碰损粗糙样例与精细样例比照粗糙样例：精细样例：基层清理工艺步骤清理基层灰尘，修补缝隙安装护角条固定护角条工艺步骤一遍腻子批嵌用红外线结合2米靠尺安装固定护角条。垂直度控制在1MM内。护角条固定调整完成后，进行第一遍腻子批嵌。腻子打磨一遍腻子枯燥后，进行第二遍腻子批嵌。二遍腻子批嵌二遍腻子枯燥后，进行砂皮打磨，方正度控制在1MM.工艺步骤清理外表灰尘，涂刷底漆，保证无流坠面漆施工底漆施工待底漆枯燥后，涂刷两遍面漆，观感均匀、无色差。工艺步骤成品效果工艺步骤

内墙涂料阴角部位处理阴角线条不顺直、弯曲方正度偏差大粗糙样例与精细样例比照粗糙样例：精细样例：

外墙涂料饰面滴水线处理线槽污染，与涂料界限不清晰线条歪曲与阳角线条距离大小不一粗糙样例与精细样例比照粗糙样例：精细样例：立面粉刷施工工艺步骤立面粉刷完成，确定滴水阳角位置固定靠尺在滴水阳角底部位置固定铝合金靠尺〔距阳角线一定距离〕用卷尺测量滴水阳角线左中右三点距靠尺外侧距离，一般控制在4cm左右安装滴水线槽用腻子填充饱满滴水线槽，防止过多粉刷砂浆进入滴水线槽内造成清理困难安装准备紧贴靠尺外侧安装滴水线槽工艺步骤用卷尺检查滴水线槽与外侧距离，确保滴水线槽与滴水阳角平行、顺直粉刷老鹰嘴校核安装位置滴水阳角下口粉刷施工，做出鹰嘴工艺步骤第一遍清理涂料施工前准备滴水线安装完成后由总包进行第一遍清理，去除粉刷时带来的少量砂浆及实现填充的腻子移交涂料单位，并由其在滴水线槽内涂刷黄油，方便后续因涂料施工对滴水线槽内污染的清理工艺步骤涂料施工第二遍清理涂料施工第二遍清理，去除滴水线槽内的涂料污染工艺步骤成品效果工艺步骤

阳台顶棚阴