地产公司管控流程工程管理

编号：TFH-GC-LC001

流程手册文件

版号：A/1

项目工程管理流程

北顶

编制日期

审核日期

批准日期

修订记录

日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

2009-5-15A/1营销管理部名称变更黄妍陈小强陈宇

3

1.目的

保证项目质量、进度、成本、安全文明等目标的实现，使各项资源得到最合理的配置

和使用。

2.适用范围

适用于由本公司负责开发的所有项目从区域公司成立到项目竣工验收全过程的管理和

控制。

3.术语和定义

3.1.总包：主体建筑工程总承包单位。

3.2.分包商：由本公司或总承包商确定的分项工程承包单位。

3.3.供应商：材料设备供应商的简称。

4.职责

4.1.工程技术部

•项目质量控制管理；

•项目进度控制管理；

•项目安全文明控制管埋；

•项目成本控制管理；

•项目合同履行；

•组织项目竣工验收；

•负责分包商的招投标管理；

4.2.开发配套部

•参与施工管理计划中市政配套类采购招标管理计划的编制；

•负责市政配套类承包商的招投标管理及市政配套方案设计；

•参与市政配套类相关的工程管理；

•参与竣工验收

4

43.造价合约部

•进行总包、监埋的招投标管埋;

5.工作程序

活动步骤及说明负责部门输出

1.工程技术

L1工程技术部牵头组织开发配套部等部门《工程

《工程

部组织编工程技术

管理施工计划》详见《施工进度管理流程》；

管理指

写《工程管部

1.2工程技术部负责编写《工程管理指导书》；导书》

理指导书》

2.1工程技术部会同造价合约部共同确定水文地质

勘测单位：

2.水文地质工程技术

勘测2.2工程技术部组织水文地质勘测单位提供水文地部

质勘测成果报告

开发配套

部

工程技术

3.三通一平3.1详见《现场临建三通一平管理流程》

部

造价合约

部

4.I造价合约部负责进行监理承包商及总包的采

购；

4.2工程技术部负责分包商的招标采购；

4.项目开工4.3工程技术部负责组织监理承包商和总承包商进工程技术

准备场；部

4.4工程技术部负责向监理承包商和总承包商进行

现场情况交底，并传达本公司的现场CI形象要

求；

5

活动步骤及说明负责部门输出

4.5工程技术部负责组织对总承包商提交的《施工

组织设计》进行评审；

4.6工程技术部负责检查总承包商现场准备情况，

保证其满足本公司现场CI形象要求、安全文明

施工要求。

5.1监理承包商组织第一次工地会议；

5.2工程技术部负责组织测量单位进行放线，并将

《开工放线回执》转发总承包商；

5.R监理承包商审查总承包商提交的T程定位测量《开工

5.项目开工工程技术

记录；放线回

技术准备部

5.4监理承包商审查施工总承包商的安全管理体执》

系、质量保证体系、组织机构；

5.5监理承包商审查总承包商提供的分包商的资

格。

6.1开发配套部负责办理施工前报批报建等相关手开发配套

6.项目开工

续；部

7.1工程技术部审查总承包商提交的基坑开挖护坡

方案及基坑降水方案；

7.2工程技术部监督地基及基础工程施工的质量、

进度、安全文明，确保按合同完成；

7.地基与基工程技术

7.3工程技术部审查总承包商提交的基坑开挖护坡

础工程施工部

方案及基坑降水方案；

7.4地基与基础工程完工后，监理承包商组织勘察

单位、设计单位、施工承包商、及区域公司相关

部门进行验收

6

活动步骤及说明负责部门输出

8.1工程技术部督促监理承包商对主体工程的施工

质量、进度、安全文明和成本控制进行监督管

理；

8.2工程进度控制，详见《施工进度管理流程》；

工程技术

8.3工程质量控制，详见《工程质量控制管理流程》；

8.主体施工

部

8.4工程成本控制，详见《成本管理流程》；

8.5安全文明施工管理，按照国家标准进行安全文

明施工管理；

8.6工程技术部负责组织主体结构的验收

9.1工程技术部负责收集装修设计资料

9.2销售中心（北顶项目部）提供《客户意向调查

表》，提出项目定位、客户需求、功能要求、风

格取向，造价合约部提供目标成本。

9.3工程技术部负责考察并选择室内设计单位。

9.4工程技术部组织造价合约部、销售中心（北顶

项目部）和公司管理层进行方案评审，并填写

《设计评审表》。工程技术

9.装修工程

9.5工程技术部提供全装修所有可供选择材料清单部

及样品。造价合约部提供全装修所有可供选择

材料及样品的价格清单。

9.6销售中心（北顶项目部）提供客户关注重点，

协调、把握全装修选材及价值取向。

9.7工程技术部负责施工队伍的招投标工作，并将

全装修最终材料清单及联络方式提供给工程技

术部。

7

活动步骤及说明负责部门输出

9.8造价合约部负责经济标评审，并将全装修最终

材料价格提供给工程技术部。

9.9工程技术部负责全装修样板间的施工进度和质

量控制，对最终效果负责。

9.10装修工程竣工、验收阶段

10.1工程技术部负责协调总承包商与分包商和材

料设备供应商的施工和材料供应管理；

10.2各承包商根据区域公司工程技术部下达的施

10.分包商工进度计划和工期目标，编制分项工程施工进

工程技术

及供应商度计划、材料供应计划，上报区域公司相关领

部

管理导；

10.3工程技术部会同造价合约部共同监督材料设

备供应商的供货、现场验收和检测，具体参见

《材料设备采购质量检查控制指引》；

11.1工程技术部在组织编制项目总施工进度计划

时，根据《项目总体控制计划》，安排园区、配

11.园区、

工程技术

套及景观工程插入时间点；

配套及景

部

观工程11.2工程技术部监督管理园区、配套及景观工程施

工质量和进度；

12.工程竣工程技术

12.1工程竣工验收详见《竣工验收管理流程》

工验收部

6.权限及标准

7.支持性文件

6.1.《工程质量控制管理流程》

6.2.《施工进度管理流程》

8

6.3.《竣工验收管理流程》

6.4.《材料设备采购质量检查控制指引》

6.5.《现场临建三通一平管理流程》

6.6.《成本管理流程》

7.相关记录

9

、

编号：TFH-GC-LC002

流程手册文件

版号：A\0

现场临建三通一平管理流程

北顶

编制日期

审核口期

批准日期

修订记录

日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

10

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第11页共275页

11

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第12页共275页

1.目的

做好项目开工前的现场准备工作，保证项目按期顺利开工。

2.适用范围

本公司负责开发的各项目开工前的现场准备工作。

3.术语和定义

3.1.三通一平：项目现场路通、水通、电通、以及场地平整。

4.职责

4.1.造价合约部

•参与项目前期三通一平承包商的招投标和确定。

4.2.工程技术部

•组织临建规划和施工。

4.3.开发配套部

•组织进行现场三通一平施工。

•负责审核临水、临电方案的设计。

・临时水电施工手续的办理。

•临时用地许可证的办理。

4.4.公司领导

•负责审核三通一平成果。

12

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第13页共275页

5.工作程序

活动步骤及说明负责部门输出

1.1开发配套部负责对项目周边的市政情况作

充分的调研工作，查明临近开闭站位置和容

量、市政给水管路走向和水源位置、污水管

现场调研开发配套部

13.线走向和接匚位置；

1.2开发配套部负责查明施工场区内有关文物

保护和地下障碍物分布的情况。

2.3根据掌握的市政资料，结合项目设计情况和

工程施工所需的机械设备等用电设备的布

置，估算施工所需的临时用电容量和临时用

14.临水临电水量；

开发配套部

方案报装

2.4开发配套部负责到自来水公司报装临时用

水；

2.5开发配套部负责到供电局报装临时用电。

3.2开发配套部会同造价合约部共同负责三通

一平承包商的招投标及确定；

3.3开发配套部组织承包商平整现场场地，并加

以协助和监督；

造价合约部

15.三通一平3.4场地平整后，工程技术部负责组织测量单位

工程技术部

施工对项目现场场地地形标高进行详细测量；

开发配套部

3.5开发配套部负责对现场区域内有古墓、文物

和其他障碍物的，应联系有关单位谨慎处

理；

3.6开发配套部协助临时用电、用水施工单位进

13

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第14页共275页

活动步琳及说明负责部门输出

场施工。

4.7场地平整后，工程开工前，工程技术部组织

钉桩单位按照总平面图测放出施工现场的

控制桩和水准点；

16.测量放线工程技术部

4.8控制桩和水准点应安排施工承包商妥善保

护。

5.6当施工现场不能满足施工用地需要时，工程

技术部负责联系场外临时用地，开发配套部

负责办理临时用地许可证；

5.7工程技术部负责对现场临建作统一的规划，

并对施工承包商提交的施工总平面图进行审

核；

5.8现场所有的临建，包括围墙、大门、临水临

17.现场临建

电设施、办公区用房、生活区用房、材料加工程技术部

施工

工及堆放场地、仓库、试验室、厕所等，必

须严格按照北京市安全文明工地要求和本公

司CI形象设计要求进行设计和布置,工程技

术部负责监督和指导，并对落实情况进行检

查；

5.9当现场临建需要报批时，由施工承包商负

责。

14

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第15页共275页

6.权限与标准

协助部总经

事项标准责任部门区域公司总部

门理

工程技术主

管副总主持

'督导、审

场地三通一开发配核、开发配

满足招标要求二程技术部备案

平套部套主管副总

'协办、区域

公司总经理

'批准

7.主要文档

8.主要表单

15

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第16页共275页

监理规划评审记录

编号:

名称提交时间

监理承包商总监

工程技术部

意见

会审纪要

会审决议：

各承包商工程技术部

方

签

字

备注：各部门意见及会审纪要可附页，并签字。

16

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第17页共275页

监理规划审批表

编号:

名称

会审时间修改时间

监理承包商总监

工程技术部

意见

主管副总审

核意见

品质管理部

主管副总会

审意见

区域公司总

经理审批意

见

17

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第18页共275页

编号：TFH-GC-LC003

流程手册文件

版号：A\0

监理规划评审管理流程

北顶

编制日期

审核日期

18

编号：TFH-GC-LC003

监理规划评审管理流程版号：A\0

页码：第19页共275页

批准日期

修订记录

日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

19

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第20页共275页

20

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第21页共275页

1.目的

规范监理规划的评审流程，确保监理规划的内容完整并具有可操作性，符合监理合同

的要求。

2.适用范围

适用于公司各项目监理承包商提交之监理规划的评审工作。

3.术语和定义

4.1监理规划：指工程监理的总体框架安排，是监理工作的综合性文件；

4.2《监理细则》：根据监理规划制定详细、具体、可操作实施的监理细则。

4.职责

4.1工程技术部：负责重点审查监理规划中的工作范围，工作内容，工作目标，以及监理

机构组织形式、人员配备、监理设施、监理规划中的监理工作程序、监理工作制度以

及监理规划是否符合监理合同和有关监理规范要求等内容。

4.2品质管理部：参与会审。

4.3公司领导：即区域公司办公会，由区域公司总经理、工程技术部副总、相关工程技术

专业人员组成

5.工作程序

活动步骤及说明负责部门输出

18.监理规划1.1监理规划评审的依据工程技术

评审的依部

•监理合同；

据

21

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第22页共275页

活动步骤及说明负责部门输出

•国家及地方标准、规范；

•国家及地方标准、规范。

19.监理规划2.1监理规划评审的内容工程技术

评审的内部

•监理的工作范围；

容

•监理的工作内容；

•监理的工作目标；

•项目监理机构的组织形式；

•项目监理机构的人员配备计划及岗位职责；

•监理工作程序及工作制度；

•监理设施。

20.监理规划3.1工程技术部应要求监理承包商在监理合同签工程技术

评审的程署半个月内编制完成监理规划并提交；部

序

3.2工程技术部在收到监理提交之监理规划后7

个工作日内，完成审查，填写《监理规划评

审记录》，并将相关记录抄送给品质管理部；

3.3品质管理部在收到工程技术部提交之监理规

划及《监理规划评审记录》后进行审查，并

将审查结果投送品质管理部副总，作为监理

规划会审的依据材料；

3.4工程技术部纽织监理承包商、品质管理部对

监理规划进行会审，填写《监理规划评审记

录》中“会审纪要”部分；

3.5工程技术部应要求监理承包商按照《监理规

划评审记录》对监理规划进行修改，并进行

审核后，提交区域公司办公会审批；

3.6工程技术部负责将区域公司办公会审批后的

《监理规划》抄送品质管理部；

22

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第23页共275页

活动步骤及说明负责部门输出

3.7监理规划经区域公司办公会批准后，各方盖

章生效，工程技术部应要求监理承包商根据

监理规划及监理合同编制《监理细则》并提

交，由工程技术部审核并存档。

6.权限与标准:

事项标准责任部门协助部门区域公司总部总经理

工程技术主

管副总主持\品质管

督导'审核、理部主

《监理规监理规划评审工程技术品质管理

区域公司总管副总

划》审核的依据部部

经理'会审督导'会

'（区域公司审

办公会批准）

7.支持性文件

8.相关记录

4.1《监理规划评审记录》

4.2《监理规划审批表》

23

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第24页共275页

工程信息上报清单

编号:

序号信息名称信息内容时间要求是否上报总部

工程技术部

经理意见

工程技术部

主管副总意

见

区域公司总

经理

审批意见

24

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第25页共275页

项目工程月报（仅供参考）

项目名称：记录编号：项目名称一类别一年一月一日一序号

（工程形象图片）

编制2_________________________审核：

编制日期：年—月—日

抄报单位：_____________

抄送单位：_____________

1.工程进度控制

1.1本月完成

描述本月工地进度情况：

1.2下月计划

1.3进度的主要问题及对策

影响工程进度的原因：

2.工程质量控制

2.1质量情况

2.2施工队伍评价

2.3质量文件

2.4质量专题会议

2.5奖励/罚款

2.6质量问题的主要对策

描述存在的质量问题及对策----

3.安全文明施工

描述安全文明情况，潜在的安全隐患

4.工程材料、设备管理

4.1工程材料、设备质量控制

4.2工程材料、设备计划

4.3工程材料设备进场

5.需各方协调备忘

6.内务

25

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第26页共275页

6.1.工程人员情况

描述当时组织架构情况

6.2工程人员变动情况

6.3.工程大事记

26

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第27页共275页

XX项目工程信息快报

编号:

编制：XXX

编制日期：XXXX年XX月XX日

抄报单位:

抄送单位:

信息名称:

信息内容:

27

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第28页共275页

编号：TFH-GC-LC004

流程手册文件

版号：A\0

工程信息上报管理流程

北顶

编制日期

审核日期

批准日期

28

编号：TFH-GC-LC004

工程信息上报管理流程版号：A\0

页码：第29页共275页

修订记录

日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

29

编号：

版号：

工程付款管理流程页码：第30页共275

页

30

编号：

版号：

工程付款管理流程页码：第31页共275

页

5.目的

通过规范上报工程信息的类别、内容及程序，使项目工程信息能够及时、准确、真实

地到达公司，满足公司内部沟通的要求以及使公司管理层对项目工程有全面的掌控。

6.适用范围

公司各项目工程信息的上报工作。

7.术语和定义

7.1.信息：认识主体所感知或表述的事物运动的状态方式；

7.2.工程信息：即有关工程的信息。

8.职责

8.1.品质管理部、投资运营部

•对工程技术部上报的工程信息进行分析、跟踪。

8.2.工程技术部

•负责工程信息的上报；

・负责拟定需上报的《工程信息上报清单》；

•负责编制及上报《项目工程月报》；

•负责上报其他工程信息。

8.3.公司领导：即区域总经理

•负责审批《工程信息上报清单》；

•负责审批上报的工程信息。

9.工作程序

活动步骤及说明负责部门输出

21.工程信息1.1工程技术部拟定《工程信息上报清单》，总工程技术部《工程信

上报清单部投资运营部、品质管理部参与；息上报清

的确定单》

31

编号：

版号：

工程付款管理流程页码：第32页共275

页

活动步骤及说明负责部门输出

1.2《工程信息上报清单》经区域总经理审批后

工程技术部须按清单执行；

22.工程信息《项目工程月报》的上报：工程技术部《项目工

的上报•每月25日工程技术部开始编制《项目工程程月报》

月报》；

■工程技术部在30日之前对《项目工程月报》

定稿

■经修改完成的《项目工程月报》提交区域

总经理审批，经审批通过后由工程技术部

在每月5日（如遇节假日顺延至第一个工

作日）报总部品质管理部、投资运营部；

日常工程信息的上报：

•工程技术部获得《工程信息上报清单》中

所列工程信息时，应及时编制《工程信息

快报》

《工程信

•工程技术部对《工程信息快报》进行分类息快报》

确认后报区域总经埋

•每月工程技术部对各项目所报《工程信息

快报》进行汇总，并补充到《项目工程月

报》中

32

编号：

版号：

工程付款管理流程页码：第33页共275

页

10.权限与标准:

总经

事项标准责任部门协助部门区域公司总部

理

品质管理

工程技术部

部主管副

主管副总/审

工程信息上总/备案；

工程技术部开发配套部核；

报投资运营

区域公司总