《物业管理机构》课件

第二章物业管理机构第一节物业效劳公司第三节业主大会与管委会第二节物业效劳公司的设置第二章物业管理机构第四节物业效劳公司与相关机构的关系第五节物业效劳公司的管理制度第一节物业效劳公司一、物业效劳公司的性质与类型〔一〕物业效劳公司的含义物业效劳公司是指具有法人资格，根据合同规定接受业主或业主管委会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。组建原那么：企业化、专业化、社会化，为用户提供一个良好的工作和生活环境。物业管理属于第三产业中的效劳性企业，具有很强的效劳性，所以从本质上讲，物业效劳公司是为业主和使用人效劳的。从这一点来看提供优质效劳就成了物业效劳公司的首要任务。〔二〕物业效劳公司的性质物业效劳公司的性质是由物业管理的性质决定的。专业性经营性效劳性法人资格1．专业性业务内容的专业性组织机构的专业性人员配备的专业性工具配备的专业性2．经营性经营性主要表达在物业效劳公司的经营管理所需资源的取得，所提供的效劳等都必须遵循等价交换的原那么，物业效劳公司用自己的经营和管理活动所创造的收入来补偿自己的支出，并取得一定的盈利，而不是无偿的取得和付出。3．效劳性物业效劳公司与物业的业主或使用人之间的关系，是在商品经济条件下的效劳与被效劳、受托与委托的关系。从现阶段来看，物业效劳公司的效劳活动又具有特殊的性质，即物业效劳公司在向业主提供效劳的同时，也承担了局部政府对城市管理的职能，是现代化城市建设和管理的重要组织局部。4．法人资格物业效劳公司经由政府授权部门审查、批准、登记前方可从事经营管理活动，它符合中国法律规定的企业法人的一般特性，有独立的组织、独立财产所有权和管理权，能以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。〔三〕物业效劳公司的类型按其存在的形式划分独立的物业效劳公司附属于物业开发公司的物业效劳公司按效劳范围划分综合性物业效劳公司专业性物业效劳公司全民、集体、联营、私营、合资等类型按公司规模的大小划分小型、中型和大型按管理层次多少划分按股东出资形式股份有限责任公司股份合作公司一个管理层两个管理层三个管理层按经营性质划分纯粹的物业效劳公司准物业效劳公司“翻牌〞的物业效劳公司二、物业效劳公司的特征1、独立法人2、独立经济实体3、〞一业为主、多种经营〞4、效劳内容多样化、范围窄5、政企分开6、管理体制法律化7、经理负责制8、竞争求开展三、物业效劳公司的权利和义务这些权利的得到首先必须贯彻合法的原那么，要依法取得，才能受到法律的保护。其次，物业管理公企业管理权利来之于合同。物业效劳企业的义务第二节物业效劳公司的设置一、物业效劳公司的组建形式〔一〕由房地产开发企业派生出来的子公司这类物业效劳公司主要是管理由上级公司开发建设的房地产工程。这类公司的最大优势就在于工程有保障，并对工程运行全过程有了较为全面的了解，便于与开展商〔上级单位〕协调关系。〔二〕由房地产管理部门所属的房管所转制为物业效劳公司这类物业效劳公司主要是管理原先已管理的公房。这类公司转制时间不长，政企不分，行政色彩较浓。〔三〕由大中型企事业单位自行组建的这类物业效劳公司主要是管理单位自有房产。这类公司也有较重的福利色彩。〔四〕按照公司法的要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得物业管理权。这类物业效劳公司比较有活力，但也必须适应市场、提供较好效劳方可生存。〔五〕由街道办事处组建的这类物业效劳公司主要是管理所辖区域范围内的房产。此类物业效劳公司可以把基层组织对当地情况比较熟悉的优势发挥出来。二、物业效劳公司的资质管理〔一〕资质等级管理的目的物业效劳企业的资质管理是行业归口管理，是对企业经营规模、能力的管理。为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业效劳企业的管理，促进物业管理有序开展，提高物业管理的整体水平，必须对物业效劳企业进行资质等级管理。物业效劳企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理效劳。市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业效劳企业资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业效劳企业资质等级管理的日常工作。〔二〕资质条件与资质等级2004年2月24日建设部第29次常务会议讨论通过发布了?物业效劳企业资质管理方法?，并自2004年5月1日起执行，根据建设部公布的?物业效劳企业资质管理方法?将物业效劳企业分为一级、二级、三级资质等级。各等级物业效劳公司可承揽业务范围不同。〔三〕资质等级审批资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。〔四〕日常资质管理1.实行年检制度。2.取得资质证书后，不得降低企业的资质条件。3.不得超越资质等级承接物业管理业务。4.不得出租、出借、转让资质证书。5.及时办理变更手续。〔五〕资质不予审批的情况物业效劳企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有以下行为之一的，资质审批部门不予批准。见教材P32〔六〕违规处理见教材P32三、物业效劳公司的机构设置〔一〕组织机构设置的根本要求1.具备效劳性功能2.充分发挥公司职员的潜能3.关系协调4.高效、灵活〔二〕物业效劳公司组织机构设置的原那么1.目标原那么2.分工协作原那么3.权责对应原那么4.统一领导、分级管理原那么5.有效管理幅度原那么〔三〕物业公司的机构设置公司组织结构图分公司组织结构图物业管理处组织结构图〔四〕物业效劳公司主要机构的职责2．财务部负责统筹整个公司物业管理费用的收入和支出。在总经理领导下，积极参与企业经营管理，搞好会计核算工作。具体职责范围是：1)制定公司年度财务方案和管理费预算方案。2)监督各管理处的管理费收缴工作，监控管理费的使用。3)按照财会制度规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，在规定时间内报送各项会计报表。4)按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作，加强现金管理，做好结算工作。对各管理处的现金和银行存款的收支情况，进行经常性的监督和指导。5)妥善保存会计档案资料，接受税务机关、上级主管部门和本单位领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。3.工程部4．综合管理部这是表达物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。其职责范围包括：1)负责公司对外联系、公司形象宣传、社区活动创意等。2)负责向各管理处传达公司有关指示和布置具体工作，并检查执行情况。3)协调公司同业主的关系，组织召开业主大会或管委会会议。4)负责对业主的投诉做好解释工作，并解决各种纠纷。5)建立和管理业主档案。6)负责小区内市政设施和综合环境的检查。7〕负责住户装修方案的审批。8)负责小区内违章建筑的处理。9)对管理处的工作进行经常性检查监督，及时总结和汇报情况。10〕协助、协调工程部、保安部、保洁绿化部等部门的工作。5.保安部负责物业管理区域内的治安保卫、车辆和消防平安管理，维护物业管理区域内的人身和财产平安，保证正常的工作生活秩序。6．保洁绿化部负责物业的清洁卫生、环境美化。如公共区域的清扫、水池的清洁、化粪池清理、喷洒药水、养护花草树木、布置园林小品、提供有偿清洁、花木租售等效劳7．经营开展部负责筹划和从事各种经营工程，为业主〔或使用人〕提供全方位的生活、办公效劳，包括各种居家效劳和综合代办效劳，并可开展中介、租售代理、咨询、装修、家电维修等多种经营效劳。〔五〕物业公司的人员配置及职责根据所处的岗位和承担的责任分3个层次：〔1〕高级管理人员：总经理、副总经理、三总师〔总会计师、总工程师、总经济师〕〔2〕中级管理人员：企业各部门经理、各工程的主管负责人〔3〕一般员工：从事管理和经营效劳活动的具体工作者上述三个层次人员的根本素质：〔1〕要有效劳至上的效劳意识〔2〕要有强烈的责任感和良好的职业道德〔3〕要有较宽的知识面、层次越高、要求越高〔4〕要有所从事岗位的必备知识和相应能力各个不同的岗位还应由各自的岗位职责。第三节业主与业主大会一、业主的权利和义务〔一〕业主的权利根据?物业管理条例?第六条规定：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有以下权利：1〕按照物业效劳合同的约定，接受物业效劳企业提供的效劳。2〕提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。3〕提议制定和修改管理规约、业主大会议事规那么的建议。〔二〕业主的义务二、业主大会或业主代表大会〔一〕业主大会或业主代表大会概述业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。如果业主人数过多，可由按照一定比例推选出的业主代表组成业主代表大会，非业主使用人可列席业主大会。业主大会或业主代表大会是物业管理区域内的最高权力机构。业主大会必须有超过半数以上持投票权的业主出席方能召开。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代表人出席。业主大会一般每年至少召开一次，还可根据需要召开临时会议。〔二〕业主大会的召开〔三〕业主大会的职责五、管理规约管理规约也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守那么。这是物业管理中的一个重要根底性文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。管理规约所应包括的主要内容第四节物业效劳公司与相关机构的关系1．经济上的合同关系2．法律上的平等关系3．工作上的合作关系二、物业效劳企业与房地产开发企业的关系三、物业效劳企业与政府管理部门的关系房地产行政主管部门对物业效劳企业的监督、管理、指导工作，表达在以下几个方面：〔1〕组织物业效劳企业参加考评和评比根据建设部?全国优秀管理住宅小区标准?，房地产行政主管部门对申报达标的物业管理区域进行达标考评。考评合格的，发给达标合格证书。〔2〕负责对物业效劳企业的经营资质审批每两年核定一次〔3〕对物业管理人员进行职业培训为了提高物业管理人员对物业的标准管理，房地产行政主管部门应该与劳动管理部门密切配合，组织对物业管理人员进行职业技能培训，要求物业管理人员做到持证上岗，标准管理。四、物业效劳企业与各专业效劳公司的关系专业效劳工作是物业管理过程中的重要工作，物业管理中的全方位效劳，需要通过专业效劳公司实现。物业效劳企业可以通过选聘专业的效劳公司，与其签订合同，建立合同关系、完成专业效劳工作，也可以聘用专业效劳人员，自设效劳部门完成专业效劳工作。五、物业管理与社区管理的关系〔一〕物业管理与社区管理的联系1〕物业管理和社区管理的指导思想一致物业管理和社区管理都以物质文明建设和精神文明建设为内容，以加强城市管理为重点，以物业管理区域和社区为载体。2〕物业管理和社区管理目标也是一致的物业管理和社区管理都要以人为中心，开展多种多样活动，为人们的生活、工作、学习提供良好的空间。〔二〕物业管理和社区管理的区别1．管理主体不同物业管理是以物业效劳企业为主的企业行为，一般都要通过有偿效劳的形式实现。而社区管理的主体是以地方政府街道办事处出面组织的政府行为，一般不向群众收取任何费用。2．性质手段不同物业管理是社会化、企业化、专业化管理。主要是对物业区域内的物业及其配套设备、设施及环境进行管理，社区管理是国家管理社会生活、群众管理社会生活和社会管理社会生活相互交融的根底性社会管理。具体而言，社区管理是在街道办事处领导下的行政性管理，是在街道办事处组织领导下，社区内有关单位和居民共同参与的围绕“人的社会生活〞而实施的管理。3．管理功能不同物业管理区域建设以完善物业及其配套设备、设施的质量使人们得到满足，而社区建设侧着眼于调解人际关系，塑造社区文化气氛，使人们得到满足。4．管理手段不同物业管理强调业主至上，效劳第一，突出为业主和住用人效劳，而社区管理那么主要以行政手段进行协调为重点，对社区实施管理。〔三〕物业管理与社区管理的关系第五节物业效劳公司的管理制度一、建立健全物业效劳公司管理制度的意义物业效劳公司的管理制度是指物业管理人员从事物业管理活动所必须遵循的规那么或行为准那么。因此，建立健全物业效劳公司的管理制度具有重要意义。具体说有：〔一〕建立健全管理制度是管理人员从事物业管理的依据〔二〕健全的管理制度是物业管理的需要〔三〕健全的管理制度能提高管理效率〔四〕健全的管理制度可以限制不良的行为二、物业效劳公司管理制度的根本内容〔一〕公司内部行政管理方面的管理制度1.劳动人事管理制度2.设备物质管理制度3.组织管理制度4.决策与领导制度5.财务管理制度6.后勤效劳制度及其他如使用管理制度等。〔二〕物业管理方面的管理制度1〕物业产权产籍档案管理制度。2〕物业交接验收制度。这是指业主把物业交给物业效劳公司时所要办的交接手续。房屋及其附属设备、设施的验收等管理方法。3〕物业维修、保养制度。4〕装修者须知〔或装修者道德标准与行为准那么〕。5〕管理费收取标准与管理方法。6〕环境卫生管理条例和环境绿化管理方法。7〕保安管理方法。8〕小区车辆管理方法。9〕从业人员岗位标准与操作标准。10〕其他有关规定。〔三〕为住户效劳的管理制度为住户效劳的管理制度很多，这要视效劳内容与效劳范周而定。主要有以下几方面：1〕效劳费收取标准与管理方法。2〕从业人员效劳准那么。3〕信访、走访制度。4〕按效劳工程制定的有关管理方法。5〕住户须知。6〕其他有关规定，如合同管理等。〔四〕物业效劳公司内部经济责任制物业效劳公司内部经济责任制，是按照责、权、效、利相结合的原那么，把完成公司目标的经济责任，层层分解到各职能部门、班组和个人的一种综合性企业管理制度。1．物业效劳公司内部经济责任制的根本原那么〔1〕责、权、效、利相结合原那么即把公司总的责任目标层层分解到各部门、科室、岗位和个人，同时根据责权对等原那么赋予完成任务的相应权力，然后把工作绩