房地产企业税务风险防范和税务规划

房地产企业税务风险防范和税务规划〔中关村不动产商会〕——刘天永税务律师1主讲人介绍北京市华税律师事务所合伙人中央财经大学税务学院客座教授北大财税法研究中心特约研究员中国财税法学教育研究会理事资深税务律师注册会计师注册税务师刘天永律师是中国最早涉足税务行业的专业律师之一，其所任职的华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所，专注于提供税务咨询、税务筹划、国际税收、税案代理等领域的法律效劳。刘天永律师屡次接受?第一财经日报?、?中国税务报?、?中国经营报?、?证券日报?等十多家国内主流财经媒体采访，就热点税务问题发表专业律师意见。刘天永专业实务著作内容提纲房地产税收制度简介主要税种的税收稽查要点企业所得税纳税筹划企业所得税纳税筹划

税收争议营业税纳税筹划目录第三局部企业所得税纳税筹划收入的税务处理本钱、费用扣除的税务处理第四局部土地增值税纳税筹划开发产品定价筹划法设立房地产销售公司一分为二法适度加大建造本钱法利息扣除法S1第一局部房地产税收制度简介一、房地产开发与经营涉及税种房地产开发与经营业共涉及11项税费〔10个税种、1项涉税费用〕，分别为：营业税城市维护建设税〔外资企业不征〕教育费附加〔外资企业不征〕企业所得税房产税〔外资企业不征〕城镇土地使用税车船使用税印花税契税耕地占用税土地增值税二、房地产开发行业各个纳税环节房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及的税种互有不同，具体如下。1，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果占用了耕地那么需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节的营业税主要是对建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。2，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而言，适用5%的税率；土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土续地的单位和个人征收的一种税。3，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为5%；土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。续续?国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知?〔国税发[2006]31号，注：2021年前，该文仅适用于内资房地产开发企业〕的根底上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2021]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要标准的局部内容予以了增删、合并调整。〔2〕重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，国税发[2021]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。续续续的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。④明确了计税本钱对象确实定原那么这是国税发[2021]31号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原那么、分类归集原那么、功能区分原那么、定价差异原那么、本钱差异原那么、权益区分原那么。需要注意的是，本钱对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变本钱对象的，应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。续⑤确定了本钱分配方法国税发[2021]31号文对于共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接本钱法、预算造价法。此外，国税发[2021]31号文还明确规定：土地本钱，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性本钱对象核算的公共配套设施开发本钱，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同本钱对象共同负担的，按直接本钱法或按预算造价法进行分配；其他本钱工程的分配法由企业自行确定。续⑥直面“预提费用〞多少年以来，“预提费用〞不管是对房地产企业工作的同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的人士而言，都是一个难以解开的“结〞，是个“言之不尽、挥之不去〞的“老大难〞问题，也是税收征纳双方分岐严重的地方。为此，国税发[2021]31号文第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票缺乏金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理理预提建造费用。此类公共配续续S2第二局部主要税种稽查要点一、主要税收违法类型1，以房换地、以房抵债不计销售收入。有些房地产公司以联建名义建房，一方出土地，另一方出资金合作建房，而在取得土地使用权时，不需要支付任何款项，而是以建成的房屋为代价抵顶地价款。也有房地产公司用商品房归还贷款，抵顶工程款、抵付其他债务，房屋产权转移后不作销售处理，不计收入，借以房换地、以房抵债手段，偷逃税款。2，将售房款或预售款长期挂账不申报纳税。收到预售款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不按期结转销售收入，造成账面上只有本钱费用，没有收入或收入很少，从而不缴或少缴企业所得税。

一、主要税收违法类型3，伪造或高估开发本钱。一是利用建筑安装业发票监管不够严密的漏洞，虚列建筑安装工程本钱。二是进行本钱核算时，不分工程设立本钱明细，而是将完工和未完工的多个工程本钱混在一起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润。三是用假票、白条或不符合规定的收据列支本钱。4，少结转自用经营房本钱。当开发工程中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用局部本钱缩水，企业自用房产仅分摊前期工程费、根底设施费等费用，而土地本钱、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊，加大用于销售的本钱，以减少销售局部的利润；

一、主要税收违法类型5，利用关联交易转移利润。或以明显偏低价格销售给其关联企业，或以高手续费支付代理销售公司，或利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安本钱造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。6，未按标准列支费用。局部房地产公司将与生产经营无关的各项营业外支出在税前列支，或者对税前准予扣除工程超标准列支，从而加大费用支出，减少收益，少缴企业所得税。7，通过资产评估虚增开发本钱。房地产产开发企业为了减少应税所得额，人为加大某些工程的本钱，先将用于销售的商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评估将资产升值，当用于对外销售时，再将评估增值的商

一、主要税收违法类型二、企业所得税的税收稽查要点〔一〕企业所得税的稽查要点〔1〕检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及本钱和费用的扣除，是否符合〔2〕各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?〔国税发〔2021〕31号〕的有关规定。〔2〕按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。有无成心压低售价转移收入的行为。

〔续〕〔3〕税前扣除工程是否真实、合法。要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等工程，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊本钱。〔4〕房地产工程中建造的各类营业性的“会所〞是否按规定作为固定资产管理。〔5〕构成房地产本钱的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。三、土地增值税的税收稽查要点〔1〕是否按规定申报土地增值税，其会计处理是否正确。〔2〕增值额的计算是否正确。〔3〕对普通标准住宅的界定是否符合要求。四、营业税的税收稽查要点〔续〕〔5〕通过对房地产企业“企业利润分配〞及“营业外支出〞等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。〔6〕是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。假设存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。〔7〕各种房产出租收入是否按规定申报纳税。〔8〕动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。〔9〕建筑施工企业税收专项稽查要点：〔续〕①甲方提供材料、动力等的价款是否并入应纳税营业额。②纳税人以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报。③纳税人在异地取得的收入是否在劳务发生地税务机关足额申报并缴纳入库。④对已开工建设的建筑安装工程，纳税人是否存在长期零申报的异常情况。⑤有自建行为的纳税人，在转让自建不动产的时候，是否申报缴纳自建环节的营业税。⑥纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。S3第三局部企业所得税纳税筹划一、收入的税务处理〔续〕〔续〕6，未完工产品的销售：销售未完工开发产品的计税毛利率，由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定。假设开发工程位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。位于其他地区的，不得低于5％。假设开放工程属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。二、本钱和费用扣除的税务处理〔一〕准予扣除工程准予扣除工程是纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳收入有关的所有必要和正常的本钱、费用、税金和损失。准予扣除工程金额=本钱+费用+税金+损失企业在进行本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱。税法对扣除工程的要求：真实合法税前扣除应遵循的原那么：①权责发生制原那么②配比原那么③相关性原那么④确定性原那么⑤合理性原那么〔续〕〔二〕税前扣除工程的内容和税务处理1,开发产品计税本钱支出的内容：(1)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(2)前期工程费。指工程开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(3)建筑安装工程费。指开发工程开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等。〔续〕〔4〕根底设施建设费。指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。〔5〕公共配套设施费：指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。〔6〕开发间接费。指企业为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等.〔续〕2、开发产品的建造本钱工程的税务处理〔1〕借款费用的会计处理：为建造开发产品完工前发生的配比计入本钱对象完工后发生的财务费用税前扣除〔2〕配套设施费的处理：公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用，是否有偿转让分为：应由开发产品本钱负担的不得计入本钱的大型配套工程〔单独核算本钱〕〔续〕?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?〔国税发〔2021〕31号〕规定:公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。〔3〕本钱对象完工后实际发生的土地征用及拆迁补偿费、配套设施费如何进行会计处理。〔续〕

〔4〕关于拆迁补偿费的税前扣除：①、根据税前扣除真实性的要求，拆迁补偿费的税前扣除必须有真实合法的凭证——发票。②、国税函[1997]87号文：土地承包人被征用的建筑物、构筑物、土地青苗补偿费，征收5%的营业税，不征个人所得税。补交的拆迁补偿费、配套设施费未完工已完工计入开发本钱未出售已出售计入开发产品计入主营业务本钱〔续〕〔续〕〔续〕〔续〕〔续〕③关于办公通讯费用标准由省级税务机关确实定：国税发[2003]45号文件规定：企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用标准，由省一级国税局、地税局协商确定。京国税发[2003]255号文规定，“纳税人支付给职工的与取得应纳税收入有关的办公通讯费用，税前扣除的最高限额为每人每月300元〞。从2003年1月1日起执行。④住房补贴：国税发[2003]45号规定：企业发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无房老职工一次性住房补贴资金，省级人民政府未规定标准的，由省一级国税局、地税局协商确定。国税发[2001]39号:企业按省级人民政府规定发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无〔续〕房老职工的一次性住房补贴资金,经税务机关审核后可在不少于3年的期间内均匀扣除。财会[2001]5号：企业按规定发给1998年12月31日以前参加工作的无房老职工一次性住房补贴和房屋未达标老职工补差的一次性住房补贴,按实际发放金额,借记：“利润分配—未分配利润〞,贷记：“其他应交款〞科目。按规定专户存储时,借记：“其他应交款〞,贷记:“银行存款〞科目。借：盈余公积—法定公益金法定盈余公积资本公积—其他资本公积贷：利润分配—未分配利润〔续〕建议方法：第一种方法是把住房补贴通过帐务处理进行税前抵扣①提取并专户存储时借：长期待摊费用贷：其他应交款借：其他应交款贷：银行存款

〔续〕②按税务机关核定每年税前抵扣额借：管理费用—住房补贴贷：长期待摊费用第二种方法是把经过主管税务机关核定的住房补贴每年税前扣除额，填入?企业所得税纳税申报表?第62行“其他纳税调整减少工程〞，直接抵减应纳税所得额。

〔续〕〔续〕〔续〕〔续〕本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产本钱的借款费用和可直接扣除的借款费用。〔4〕从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，如属于本钱对象完工之前发生的，应按其实际发生的费用配比计入有关房地产的本钱对象中；如属于本钱对象完工后发生的，应作为财务费用直接扣除。〔国税发[2003]83号〕。〔5〕纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过局部的利息支出，不得在税前扣除。集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金〔续〕〔续〕〔7〕企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。〔续〕〔续〕〔续〕3、证券公司电子类设备。4、集成电路生产企业的生产性设备。5、外购的到达固定资产标准或构成无形资产的软件。〔2〕固定资产加速折旧方法：1、固定资产加速折旧方法不允许采用缩短折旧年限法，对符合上述加速折旧条件的固定资产，应采用余额递减法或年数总和法。2、以下资产折旧或摊销年限最短为2年。A、证券公司电子类设备B、外购的到达固定资产标准或构成无形资产的软件。〔续〕S4第四局部土地增值税税收筹划一、开发产品定价筹划〔一〕普通标准住宅避税临界点筹划法：1,案例介绍某房地产公司从事普通标准住宅开发，2003年11月15日，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发本钱1100万元，利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。下面就房地产公司不同的定价方案对增值税税负进行分析，已选择最有的节税方案。〔续〕收入总额2400万；扣除工程金额：〔1〕取得土地使用权金额324万〔2〕房地产开发本钱1100万〔3〕房地产开发费用〔324+1100〕X10%=142.4万〔4〕加计20%扣除数〔324+1100〕X20%=284.8万〔5〕扣除营业税及附加2400X5%X〔1+7%+3%〕=132万允许扣除工程合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万〔续〕增值额：2400—1983.2=416.8万增值率：416.8/1983.2=21.02%应交土地增值税：416.8X30%—0=125万获利金额：收入—本钱—费用—利息—税金=2400—324—1100—100—132—125=619万

2,假设：降价为1975/平方米后：增值额：2370—1981.6=388.4万；增值率：388.4/1981.6=19.6%小于20%，免缴土地增值税。获利额：2370—324—1100—100—130.4=715.6万,比上一方案多获利96.6万。〔续〕3，总结：〔1〕设销售总额为X，设取得土地使用权所支付的费用和房地产开发本钱合计〔建造本钱〕为Y。增值率=20%时，售价为建造本钱的1.6702倍;当X＜1.6702Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税.所以,我们把1.6702称为“免税临界点定价系数〞.〔2〕土地增值税的最低税率为30%,同理,计算增值率为30%时,X:Y等于1.82021，所以我们把1.82021称为“低税率临界点定价系数〞。二、设立房产销售公司，一分为二法(二)一分为二法：设立房产销售公司。首先，领取“房屋销售许可证〞，然后，办理税务登记，领取发票。设立销售公司可将房屋增值额一分为二，降低增值率，从而适用较低的土地增值税税率，降低土地增值税税负可以降低所得税税负：由于税法对业务招待费、广告费、业务宣传费都规定了税前扣除标准，通过设立销售公司增加了一道销售收入，就增加了税前扣除金额降低了所得税可以防止预交所得税：国税发[2003]83号要求房地产开发企业预售房款要按不低于15%的利润率计算预计营业利润额预缴所得税，但没要求房屋销售公司预缴所得税，设立房屋销售公司可以递延缴纳所得税。三、适度加大建造本钱法〔续〕〔2〕土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，A公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除工程金额为4000+200=4200万元，土地增值额为8000－4200=3800万元，增值率为3800÷4200=90.48%，因此应缴土地增值税3800×40%－4200×5%=1310万元。2，假设适当开发土地。例如：A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。〔1〕营业税额为〔8000－4000〕×5%=200万元。〔续〕〔2〕土地增值税土地增值税暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除工程：〔一〕取得土地使用权所支付的金额；〔二〕开发土地的本钱、费用；〔三〕新建房及配套设施的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；〔四〕与转让房地产有关的税金；〔五〕财政部规定的其他扣除工程。实施细那么第七条规定，

“根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除〞.〔续〕A公司投入建设费用10万元，可以得到开发本钱加计20%扣除的优惠。即土地增值税扣除工程金额为〔4000+10〕×1.2+200=5012万元，增值额为8000－5012=2988万元，土地增值率为2988÷5012=59.62%，A公司需要缴纳土地增值税：2988×40%-5012×5%=944.6万元，比上述第一方案节省了365万元。3，总结：由于只有土地开发的纳税人才享有土地增值税加计扣除的权利，因此企业在转让土地的时候，可以适度对土地进行一定程度的开发，使得经营活动从单纯的土地转让转化为土地开发，以期获得土地开发纳税人的税收优惠。四、利息扣除法〔四〕利息扣除法①完工前，计入开发产品本钱：国税发[2003]83号文规定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于本钱对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入本钱对象中；如属于本钱对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。②完工后，采用比较法：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用应按建造本钱的5%比例计算扣除。凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按建造本钱的10%比例计算扣除。这里隐含着利息实际支出如果大于5%,并能提供金融机构证明的，允许据实扣除.所以,利息支出＞5%，据实扣除利息支出＜5%，比例扣除S5第五局部营业税税收筹划一、营业额的计量〔续〕〔三〕销售折让:销售折让是指商品销售后，由于其品种、质量等原因购货方提出异议，商品虽未退回，但销货方需给予购货方一种价格折让，其实质是原销售额的减少。国税发[1993]150号：?销售退出与索取折让证明单?〔四〕销售退回：税法规定：“企业发生的销售退回，只要购货方提供退货的适当证明，可冲销退货当期的销售收入〞。〔五〕违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。〔财税[2003]16号〕“因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。〞这条规定包含着两层含义，一是赔偿

〔续〕〔续〕三、合作建房的纳税筹划〔一〕合作建房的概念合作建房:是指由一方〔简称甲方〕提供土地，另一方〔简称乙方〕提供资金的合作建房。〔二〕合作建房的方式1，第一种方式是甲方出土地，乙方出资金，房屋建成后，按比例分配房屋。这是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的局部土地使用权和局部房屋所有权相互交换。①实质是土地使用权和房屋所有权相互交换甲方以地换房转让局部土地使用权乙方以房换地销售局部不动产

〔续〕例1甲企业提供5000平方米土地，乙建筑施工企业提供2000万元资金并负责施工，房屋建成后对半分成，甲方分得房屋后将一半出售，售价800万，其余自用。乙方将建成后的一半转让属“自建建筑物后销售〞，应按“建筑业〞、“销售不动产〞各交一道营业税，计算组成计税价格，假设本钱利润率分别为8%、10%：建筑业计税价格=2000*50%*〔1+8%〕÷〔1-3%〕=1113.4万元建筑业营业税=1113.4*3%=33.4万元销售不动产计税价格=1113.4*〔1+10%〕÷〔1-5%〕=1289.2万元销售不动产营业税=1289.2*5%=64.5万元甲方转让了土地使用权、销售不动产，应交营业税1289.2*5%+800*5%=104.46万元〔续〕②甲方出土地,乙方出资金,房屋建成先由乙方使用假设干年,然后,把房屋土地一起归还甲方实质是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权甲方出租土地换取建筑物乙方以建筑物换得土地使用权例2、甲方将土地所有权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用，期满后，乙方将土地及房屋归还甲方乙方按销售不动产交税：1000×〔1+10%〕÷〔1-5%〕×5%=57.89万元甲方按效劳业---租赁业交税：1000×〔1+10%〕÷〔1-5%〕×5%=57.89万元〔续〕2，第二种方式甲方以土地使用权,乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房①双方按一定比例分配住房甲方：按向合营企业转让土地使用权征税合营企业：按销售不动产征税②甲方采取按销售收入的比例提成的方式参与分配甲方：按收入一定比例分成将土地使用权转让给合营企业提取固定利润，就甲方提取的收入按“转让无形资产〞征税。合营企业：按销售不动产征税〔续〕〔续〕〔续〕〔续〕S6税务争议的应对之策一、税务争议的概述〔一〕税务争议产生的原因1，法律法规的不完整性我国的税法还没有像其它法律一样到达相对完整的地步，这就意味着在出现税务争议或税务危机时，税企双方可以谈判的空间还是有的。2，企业和税务执法机关之间缺少有效的沟通由于税法本省的专业性和复杂性，税务机关执法过程中不免可能存在瑕疵，而企业财务人员由于对税务稽查、税务争议解决程序缺乏专业性的了解，与税务机关之间的沟通存在障碍。〔续〕续提醒一点的是，行政诉讼手段要作为最后的救济手段来选择。另一方面，我们的经验说明，企业可以借助专业人员在税务听证、复议、诉讼等税务争议救济程序中提供专业的意见和帮助将会起到明显的效益。

二、税务争议解决的具体方法〔续〕从而防止纳税人与税务机关之间关系的恶化。这是因为税务机关做出行政处分决定后，该决定具有效力先定性，企业必须现根据税务机关的处分决定，履行相应义务。即便企业确有证据和理由说明自己没有偷逃税，仍必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后才能采取权利救济的手段。此时企业的经营资金已经被占用，企业已经遭遇损失。2，什么是税务听证？税务听证是指，在税务机关作出处分决定之前，在税务机关派出的专门人员或者机构的主持下，由直接参与案件调查取证的税务人员或部门为一方，被认为违〔续〕〔续〕并告知有要求举行听证的权利。4，法律听证程序有何期限、程序规定？〔1〕当事人要求听证的，应当在行政机关告知后三日内提出；〔2〕行政机关应当在听证的七日前，通知当事人举行听证的时间、地点；〔3〕除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证公开举行；〔4〕听证由行政机关指定的非本案调查人员主持；当事人认为主持人与本案有直接利害关系的，有权申请回避；

〔续〕

〔5〕当事人可以亲自参加听证，也可以委托一至二人代理；

〔6〕举行听证时，调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处分建议；当事人进行申辩和质证；〔7〕听证应当制作笔录；笔录应当交当事人审核无误后签字或者盖章。■听证结束后，税务机关应根据不同情况，分别作出如下决定：〔1〕对确有应受行政处分的违法行为的，根据情节轻重及具体情况，作出行政处分决定；

〔续〕〔续〕6,举行听证收费吗？

税务机关举行听证，听证费用由组织听证的税务机关支付，不得由要求听证的当事人承担或者变相承担。7，要求听证须提交哪些材料？当事人提出听证要求，应向行政机关提交?听证要求书?，提出要求听证的事实与理由，如果有相关证据的，应同时向行政机关提交。8，税务机关对应当进行听证的案件不组织听证有什么法律后果？

对依法应当进行听证的案件，税务机关不组织听证，行政处分决定不能成立；但当事人放弃听证权利或者被正当取消听证权利的除外。

〔续〕(三〕税务行政复议1，税务行政复议的特点税务行政复议相对于税务听证，是一种